Маневры вокруг кредита
После спада ипотечного кредитования за время кризиса его рост возобновился в 2010-м. Как сообщил журналистам генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, объем ипотеки в минувшем году составил примерно 370 млрд рублей. В 2009-м российские банки выдали 152,5 млрд рублей ипотечных кредитов. Таким образом, этот показатель за год вырос в 2,4 раза.
Познается в сравнении. Вполне вероятно, все так и обстоит, но если выбирать из ипотечных программ, о преимуществах которых говорят банки, имеет смысл прислушаться к советам, подготовленным специалистами агентства недвижимости Penny Lane Realty. Они задались вопросом: как уменьшить ипотечный платеж? И нашли решения.
Возьмем среднестатистические условия ипотечного кредита (они приведены в таблице).
| Сумма кредита | 6 000 000 руб. |
| Срок | 30 лет |
| Ставка | 14% годовых |
| Ежемесячный платеж при аннуитетном платеже* |
71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты |
| Ежемесячный платеж при дифференцированном платеже** |
85 708 руб., из них 16 667 руб. – основной долг (тело кредита), остальное составляют проценты |
*Напомним, аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Он равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. В общей сумме платежа 80% составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.
**Дифференцированный платеж позволяет погашать долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате чем больше уменьшается тело кредита, тем меньше начисляются проценты. Таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые четыре–пять лет заемщик платит, как правило, чуть больше, чем по аннуитету, но возвращает основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.
Настаивать на дифференцированном графике. При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12,642 млн рублей, по аннуитетным платежам – 15,374 млн. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но суммы убывают каждый месяц, и в результате платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету.
В приведенном примере уже через четыре года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 рублей. Затем он продолжит уменьшаться, и последний, 360-й платеж, составит 17 032 рубля вместе с процентами. В итоге за 30 лет удастся сэкономить 2,732 млн.
Самому выбирать страховщика. Как правило, при оформлении кредита банк предлагает одну-две страховых компании, с которыми у него сложились теплые отношения. Но в действительности у него их минимум 10–12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, можно сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 рублей ежегодно или 1,44 млн за 30 лет, если выбрать самому наиболее выгодную страховую компанию.
Планировать с запасом. Следует закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100 000–150 000 рублей каждый месяц и взять кредит на 15 лет вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит не загонять себя в угол при возникновении финансовых проблем (мало ли что может случиться за 30 лет).
Как правило, банки позволяют досрочное погашение уже через три–шесть месяцев. По истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие график, если можно это себе позволить. Можно каждый месяц «редактировать» бюджет (сегодня заплатить 100 000 рублей вместо обещанных 70 000, в следующем месяце–150 000 и т. д.). Если (согласно исходным данным примера) вносить ежемесячные платежи по 142 200 рублей, т. е. в два раза превышающие минимальный размер, итоговая переплата составит 7,687 млн вместо 15,374 млн. Кроме того, на 15 лет сократится и срок.
Пополнять депозитный счет. Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит – прекрасный инструмент для экономии денег, чтобы их не потратить… Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 рублей, из которых по 71 118 поступят в погашение кредита, а остальное – в «копилку», то за год образуется 343 000 экономии на депозитном счете. Из них 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3393 рублей в месяц.
Однако при досрочном частичном погашении кредита обязательно надо пересчитывать график платежей. Он должен уменьшаться.
Разница с первым способом досрочного погашения кредита в том, что второй – процесс трудоемкий, занимает около часа времени в офисе банка, не считая дороги и очереди в банке. Поэтому рекомендуется вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.
Следить за тарифами. При благоприятной экономической ситуации процентные ставки у банков постепенно снижаются. Надо раз в месяц отслеживать эти изменения на сайте кредитора. И если последний стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, можно обратиться с заявлением о снижении ставки. Основание? Вы исправный заемщик, вы не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования. Банкиры, конечно, не особенно рады таким заявлениям, но ставки иногда снижают в надежде на дальнейшую лояльность клиента. То есть на то, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них.
В приведенном выше примере снижение процентной ставки даже на 0,25% позволит сэкономить 360 000 рублей за весь срок пользования кредитом.
Оформлять налоговый вычет. С каждого потраченного миллиона рублей можно вернуть 130 000 от государства, правда, если исправно платить налоги. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн. Таким образом, можно вернуть 260 000 и направить их на погашение кредита. Кроме того, нужно оформлять налоговый вычет за выплату процентов по ипотеке – также 13% от уплаченной суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 рублей.
Можно прибегнуть к помощи аудитора, чтобы рассчитать правильные требования и заполнить все листы налоговой декларации.
Использовать материнский капитал. Если в семье родился второй ребенок, используйте материнский капитал в размере 365 000 рублей на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 рублей, по дифференцированному платежу – на 5214. За 30 лет экономия составит 1,412 млн бюджета по аннуитету и 1,871 млн – по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а свободные средства на протяжении 30 лет, поскольку ежемесячно надо будет отдавать банку на 3923 рубля меньше.
Вариант с арендой. Наверняка банк напишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Но если исправно исполнять условия, своевременно вносить платежи, предоставлять страховой полис, банк и не подумает проверять квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 в месяц. Внеся досрочно в счет погашения основного долга 360 000, можно уменьшить ежемесячный платеж еще на 3812 рубля в месяц.
Правда, многие специалисты сомневаются, что такое дело может остаться для банка тайной. Все до поры до времени, а оставаться юридически чистым перед кредитным учреждением куда важнее, чем уменьшить ежемесячный платеж на $100. И лично я бы не советовал что-то делать без согласования с банком. Может обойтись себе дороже.