Хоть лыком шит, да сосед
20 лет назад вместе со своим сослуживцем я купил за городом один дом на двоих с дачным участком, который тоже был поделен поровну. Но теперь бывший сослуживец (нынешний сосед) решил продать свою часть дома и участка, однако не мне, а своему родственнику. Сосед утверждает, что на загородные постройки условия первоочередности для меня и таких, как я, не существует. Так ли это?
Степан Орликов
– Если на домовладение и земельный участок под ним оформлено право общей долевой собственности, то правила первоочередного выкупа распространяются и на ваш случай.
При продаже доли в праве общей собственности и на недвижимое (квартира, дом, дача, земля) и на движимое имущество по-стороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов).
Сособственник при продаже обязан уведомить вас письменно, указав цену и другие условия, на которых продает свою долю. Если вы откажетесь от покупки или не приобретете ее в течение месяца с того момента, как получили извещение, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае если продавец доли не уведомил вас вышеописанным способом или продал долю, не дождавшись истечения месяца, то вы в течение трех месяцев можете требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Детально правоприменение ст. 250 ГК РФ рассмотрено в п. 14 совместного постановления пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам (ст. 205 ГК РФ).
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Наследники по умолчанию
Наша с мужем квартира перешла к нам по договору дарения. Как лучше передать ее теперь нашим детям?
Юлия Васильевна
– Передать право собственности на квартиру можно разными способами. Вопрос лишь в том, какие последствия такая сделка будет иметь для вас как бывших собственников.
При дарении или продаже жилья вы утратите права собственности на него, то есть не будете иметь права распоряжения, владения и пользования. После отчуждения квартиры ваши дети смогут распорядиться ею по своему усмотрению без вашего ведома и согласия (ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ).
При передаче права собственности детям можно заключить с ними договор безвозмездного пользования квартирой. Однако нужно иметь в виду следующее: в случае заключения бессрочного договора безвозмездного пользования каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от его исполнения, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (ст. 699 ГК РФ).
Передать право собственности на жилье можно и в наследственном порядке. Ваши дети по умолчания являются наследниками первой очереди. А все наследники одной очереди наследуют в равных долях.
Если же вы хотите оставить квартиру кому-то одному из детей, можете составить завещание.
Из другой оперы
Живем с женой в 3-комнатной неприватизированной квартире, а наш сын со своей женой живет в другой, тоже неприватизированной, 2-комнатной. Хотим съехаться вместе, чтобы дети нам помогали – мы уже немолоды. Нашли хороший вариант, но в обмене нам отказывают, по-скольку, дескать, получается больше нормы (18 кв. метров на человека). Правомерен ли подобный запрет?
Олег Афиногенов
– Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе – временно отсутствующих) вправе обменять занимаемое ими жилое помещение на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72 ЖК РФ).
Договор об обмене (оригинал документа) представляется нанимателями, заключившими его, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на обмен. Такое согласие (или отказ) оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им нанимателю (или его представителю) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Согласно ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением правительства РФ № 378 от 16.06.2006).
Отказ наймодателя в обмене на том основании, что превышена норма предоставления, не соответствует закону. Такой отказ может быть обжалован в судебном порядке в течение трех месяцев с момента его получения.
Возможны варианты
Я, моя бывшая жена и наш совершеннолетний сын занимаем две комнаты в коммуналке. Как лучше их приватизировать – на сколько собственников? В дальнейшем собираемся продать эту площадь и разъехаться.
Николай
– Если две комнаты оформлены по одному договору социального найма (были заняты по одному ордеру и числились по одному лицевому счету), то и приватизировать их придется обе сразу, как один объект права. Иными словами, после приватизации вы, ваш сын и бывшая муж станете сособственниками обеих комнат в долях.
Чаще всего жилплощадь приватизируют в равных долях (на троих получится по 1/3), но законом не возбраняется установить и иное распределение долей (закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Понятно, что чем больше человек приобретают право долевой собственности на комнаты, тем сложнее их будет продать.
Если же комнаты заняты по разным договорам социального найма (например, одна числится за вами и сыном, вторая – за бывшей супругой), то в этом случае приватизировать комнаты можно отдельно по разным договорам передачи.
Так устроен рынок
На пятерых собственников у нас одна 5-комнатная квартира. В хорошем доме, в центре Москвы. И вот один заинтересованный человек предложим нам всем расселение. Двое согласились, остальные, в том числе и я, отказались. Нас не устроила цена за наши квадратные метры, поскольку за эти деньги ничего стоящего в столице взамен сегодня не купишь. Можем ли мы выставить квартиру на продажу самостоятельно, на наших условиях? Что для этого нужно? Ведь получается, что, прежде чем продавать каждому свою долю, мы должны предложить ее своим соседям. Так надо понимать?
Андрей Ломовицкий
– Продать квартиру целиком вы с соседями, конечно, можете. Но следует иметь в виду, что покупатель всегда будет ориентироваться не на ваши нужды, а на собственную выгоду. Если отдельная доля действительно не стоит так же как самостоятельное жилье, то и рассчитывать особенно не на что.
Что касается обязательного извещения о продаже остальных сособственников, то действительно эту процедуру обойти не удастся. Зато она позволит быть уверенными, что никто сделку не оспорит, и в суде дело рассматриваться не будет.
Подтверждение извещения сособственников о сделке потребуют и в Росреестре.
Торопите события?
Отец уехал за границу на ПМЖ. Перед этим написал завещание и оставил нам, троим своим детям, в наследство 3-комнатную квартиру – по равной доле каждому. Можем ли мы теперь эти свои доли получить? И еще. Как продается такая квартира – сразу целиком или все же каждый свою часть должен продавать самостоятельно?
Павловы
– Наследство поступает в распоряжение наследников только после смерти наследодателя. Если отец находится в добром здравии, пусть и за пределами РФ, делить его квартиру преждевременно.
Согласно ст. 1164 ГК РФ при наследовании по завещанию, если наследственное имущество завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
Что касается раздела наследства, то наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.
Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
При разделе наследства у некоторых из наследников может возникнуть право на компенсацию несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей. Исковые требования подобного плана могут быть предъявлены в суд в течение трех лет со дня открытия наследства.
Если кто-то из наследников отказывается делить наследство или не согласен с предложенным вариантом раздела, спор будет решаться в суде.
Госрегистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании этого соглашения и ранее выданного свидетельства о праве на наследство. Если спор рассматривался в суде, госрегистрация прав будет производиться на основании решения суда.
После получения свидетельств о праве собственности в Росреестре каждый из вас станет полноправным собственником доли, и вы сможете продать квартиру как по частям, так и целиком. Если квартира будет продаваться по долям, то не забудьте выполнить требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа продаваемой доли остальными сособственниками.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.