Город солнца в Сумском проезде
У реформы ЖКХ, как у революции – есть начало, но нет конца. Нет пока и особо впечатляющих результатов. Одно ясно: движение должно идти с двух сторон – власти и населения. А у граждан еще должен быть лидер, человек неравнодушный и энергичный, который близко к сердцу принимает жилищные дела. В ЖСК «Экспериментальный» такой лидер отыскался.
Прачечная, кулинария, партком
В самом начале разговора Андрей Карпенко категорически сказал: «Обо мне не надо. О доме – пожалуйста». Сложная задача – одно от другого оторвать нельзя. Дом и в самом деле выдающийся, есть что рассказать. Что же касается Андрея Петровича – постараюсь изо всех сил молчать. Хотя там, где судьба кооператива тесно соприкасается с работой его председателя, без упоминания о нем не обойтись. Так что, Андрей Петрович, простите великодушно.
Дом в самом деле уникальный. Такого не было ни в Москве, ни во всем СССР. Первое сооружение, которое со всеми своими квартирами, пристройками, двором должно было целиком въехать в светлое коммунистическое завтра. Начали его проектировать в конце 1960-х, построили в начале 1970-х, а что должно было наступить в 1980-м? Правильно, коммунизм. А потому надо было заранее подумать, где будут жить первые счастливчики.
Проект дома утвердили специальным постановлением ЦК КПСС и Совмина РСФСР – такое ему придавали значение. И назывался проект: «Перспективный тип массовой застройки будущего».
Осуществили проект в Чертанове, в Сумском проезде. Первоначально дом состоял из пяти корпусов, но в конечном счете осталось четыре.
То, что это был кооператив, т. е. дом строился на деньги жильцов, казалось вполне логично. Кто же, как не сами люди, должны созидать свое будущее? Состав членов ЖСК – молодые ученые. Кооператив вначале так и назывался – «Молодой ученый». И это тоже оправдано: наша надежда, мозг нации, двигатель прогресса, они будут первыми, кому улыбнется счастье. Пока же должны гордиться доверием партии и правительства.
Особых претензий к удобствам не предъявляли – зачем? Личная жизнь при коммунизме дело десятое, беспокоиться о вас будет государство. А потому упор делался в основном на помещения коллективного пользования, которые как раз и предполагалось расположить в пятом корпусе: столовая, кулинария, детский сад, прачечная, библиотека, читальный зал, почта, бассейн, творческие студии… Коммуна! Кампанелла! Город Солнца!
Все корпуса должны были соединяться закрытыми переходами, так, чтобы человек, не выходя на улицу, мог получить весь набор благ – как физических, так и духовных. Впрочем, предусматривалась и комната для парткома. А как же?! Без нее никакого светлого будущего не бывает.
Но пятый корпус так и не построили. Пайщики, надежда и гордость советской науки, подвели, не оправдали связанных с ними ожиданий: когда узнали, что за общественные постройки надо будет платить из своего кармана, начали протестовать. Возможно, при коммунизме и должно быть иначе, но пока их зарплаты не тянули на общественную прачечную и кулинарию.
Сначала сроки постройки дома были перенесены, вдруг одумаются? Не одумались. А потому от пятого корпуса отказались вовсе.
Не прошло и десяти лет, настали новые времена. Дом на Сумском стал в ряд с остальными московскими строениями. У всех теперь была одна задача – кабы выжить. Корпуса начали стареть (как, впрочем, и их обитатели), каждый день приносил новые коммунальные беды, но если власти кому-то и помогали, то лишь муниципалам. От кооперативных домов отказались категорически: сами строили – сами и ремонтируйте.
Боролся Давид с Голиафом
Карпенко поселился в этом доме в 1991 году. Корпуса к тому времени начали основательно ветшать. Какое до этого дело специалисту-электронщику, полковнику, который, несмотря на молодые годы, был к тому времени отправлен в запас? У него своих забот полон рот… Но особым качеством военных тех лет было то, что они не замыкались в своей профессии, обладали десятком других умений и талантов, по преимуществу, хозяйственных. Жизнь заставляла. Приезжали на новое место, надо было обустраиваться, и тогда полковники, капитаны, лейтенанты, солдаты становились строителями, водопроводчиками, электриками. И со всем справлялись.
Первое время Андрею Петровичу не было дела до дома – сам говорит об этом честно. Ну, не убраны дворы, не скалывается лед, ломаются руки-ноги – и везде так же. Не горят лампочки в подъездах, ощупью находишь отверстие для ключа – кого этим удивишь? Пожалеешь соседку с верхнего этажа, посочувствуешь ей: не успевает менять кастрюльки, заливает квартиру, да скоро забудешь. Над ним-то не каплет. И все же… Чем дальше, тем ситуация в доме становилась все более тревожной. Текли прогнившие трубы, опасной стала проводка, не держала воду прохудившаяся кровля, не работала система дымоудаления.
Можно было жаловаться, не запрещалось надеяться, что кто-то придет и все сделает. И то и другое было бесполезно. Тут-то и заговорило в нем стремление к порядку, воспитанное в армии. Хозяйственные навыки, обретенные за время службы, настойчиво требовали выхода. В голове вертелись слова, которые когда-то определили выбор профессии: «Страна позвала!»
Понимал, правда, и другое: как бы его ни волновали домовые дела, какие бы усилия сам он ни предпринял, одному все равно не справиться. Поэтому первое, что сделал – в каждом подъезде развесил объявления (нашел на помойке выброшенный шкаф, распилил заднюю стенку, вот и доски для них), где рассказал о состоянии дома, о том, что всем надо думать, заботиться об их общем жилище. Тоже из военного прошлого: объявил призыв.
А потом пришел в правление и поинтересовался, сколько у кооператива на счету?
На него косо посмотрели, но бухгалтерские ведомости все же показали: ноль.
Объяснили: те деньги, которые когда-то откладывали жильцы, благополучно сгорели в 1992-м. Мы, правление, бессильны. Так уж и бессильны? А где же средства за аренду нежилых помещений, которые были у кооператива? Речь шла не только о несостоявшихся парткомах, но и о комнатах для самодеятельности, других помещениях, которые были в корпусах. Они сдавались, и об этом все знали.
А еще оставалось незанятым некое пространство – место стыковки стен с переходами, которые так и не построили, и там тоже разместились арендаторы.
Ну, как же, объясняли ему, мы оплачиваем квартирные расходы социально незащищенным жителям наших домов, берем на себя междугородние переговоры, преподносим подарки к дням рождения жильцов… «И совсем ничегошеньки не остается на общие нужды дома?» – не унимался Карпенко. Ответа не последовало.
Дело давнее, документов не осталось, потому никого винить не будем, называть фамилии – тоже. Тем более что вскоре к нежилым помещениям кооператива протянул свою длань город в лице Москомимущества.
Известие о том, что их выставили на аукцион, даже не поставив в известность жильцов, прозвучало, как гром среди ясного неба. На одном из помещений уже висел замок. Позвольте, на каком основании? По какому праву? Пошли выяснять. Но в городском имущественном ведомстве пайщикам отвечали вопросом на вопрос: вы что, забыли? На первых этажах кооперативных домов располагались магазины, мастерские, ателье, у вас их не было, но это ничего не значит. В каждом кооперативе город имел пять процентов своих помещений, они строились на бюджетные деньги. Вот это и есть наши права, и теперь мы ими воспользуемся.
«Фишка», как бы сейчас сказали, состояла в том, что никаких доказательств того, что за эти площади платил город, не было. Но они и не требовались. Вернее, их не требовали от Москомимущества. Как не верить влиятельной правительственной структуре?! Раз сказали, значит, платили. Что же касается жильцов, то с ними разговор был жесткий: докажите, что помещения ваши. Предъявите документы! Но где их взять?
В то время, когда строился дом, само понятие «частная собственность» считалось опасным, даже в страшном сне не могло тогда привидеться, что когда-нибудь оно станет системообразующим. Запоздалые сожаления. И горькие: других источников пополнения бюджета, как сдача в аренду нежилых площадей, у дома не было.
Насколько еще хватит запаса прочности у стареющих строительных конструкций и изношенных инженерных систем? Ответить на этот вопрос никто не мог, но перспектива однажды оказаться на развалинах коммунистической мечты стала вполне реальной.
И тогда Карпенко (а его активность заметили и оценили в доме, скоро выбрав председателем ЖСК) взялся за непосильную задачу: решил доказать, что жильцы оплатили каждый камешек, а потому все принадлежит им. Они и есть собственники. Давид вступил в борьбу с Голиафом.
В архив как на работу
Что предпринимает Андрей Петрович? Идет в городской архив. Были ведь какие-то банковские проводки, не может быть, чтобы от них не осталось следов. Во всяком случае, следует искать. Бюрократия – такая штука, которая не зависит от политической погоды. Любая система любит и копит бумажки. Будет искать. А вдруг повезет?
Не так-то все было просто, как представлялось. В Центральном муниципальном архиве г. Москвы, что у станции метро «Калужская», в самом деле держали документы, связанные с городским строительством, но получить их было не так-то просто. Кто вы такой? Кто вас уполномочил? Принесите справку, что вам нужна справка… В конце концов, добился, допустили.
Но это было полдела. Даже не представлял, какой массив различных отчетностей и справок складировался в архиве. Каждый день ему выкатывали тележку с папками – ищите, разбирайтесь сами. И так почти пять месяцев. Все это время он ходил в архив как на работу, перелистывал тысячи страниц в надежде обнаружить записи, относящиеся к дому на Сумском. Другой бы вскоре бросил это бесполезное занятие, только не Карпенко.
Его усилия увенчались успехом – но только частично. Он обнаружил решение Моссовета о том, что «согласно техническому проекту принято решение о землеотводе» по такому-то адресу, нашел свой ЖСК в перечне возводимых зданий. Уже хорошо. Но главных – финансовых – документов не было.
Не отчаивался. За время работы в архиве стал разбираться, кто чем ведает, в каком направлении вести дальнейшие поиски. Архив Центрального банка – вот где, возможно, он найдет то, что нужно. Снова два месяца поисков, и, наконец, победа! Драгоценная справка была обнаружена: «Стоимость строительства – 2 266 055 рублей полностью выплачена пайщиками. Долгов нет». Что и требовалось доказать!
Цифра навсегда врезалась в память. Разбуди председателя среди ночи, и сейчас без запинки назовет.
Следующий шаг: ЖСК «Экспериментальный» подал на Москомимущество в суд. Самое удивительное в этой истории было то, что выиграл его. И в первой, и во всех остальных инстанциях. Доказательства были столь убедительны и неопровержимы, что другого решения и быть не могло. Оно стало своего рода городской сенсацией. Да, бывало, что суд становился на сторону пайщиков, но то были считанные разы, чертановский же кооператив стал первым из них.
Здесь заметим, что проблема принадлежности нежилых помещений тому или иному собственнику до сих пор стоит остро, главное препятствие – как тогда, так и теперь – отсутствие документальных доказательств. Но скажите – много ли найдется таких председателей кооперативов, которые месяцами искали бы их в архивах? Тратили столько сил, чтобы защитить интересы своего дома? Правда, после того, как ЖСК на Сумском выиграл процесс, архивы поняли свою ошибку и больше граждан к своим хранилищам не допускали. Да и охотников было немного. К сожалению.
Тяжба с владельцами городского имущества пошла кооперативу на пользу, был приобретен немалый опыт, появилась уверенность в своих силах. Этот опыт пригодился в дальнейшем: в частности, в спорах с МОЭКом. Не будем углубляться в суть разбирательств – она общеизвестна. Жилищные объединения – ТСЖ и ЖСК – рассчитываются со своими жильцами за горячую воду по общегородским расценкам, а энергетическая компания выставляет им счет по своим тарифам. В результате у кооператива «Экспериментальный» появилась разница – не в его пользу: 600 тыс. руб. Где их взять? Только снимать со своего счета – явно в ущерб работам по ремонту, благоустройству. Отказались выплачивать.
На сторону ЖСК встала Федеральная антимонопольная служба. Вот ее решение от 18 апреля 2011 года: «Признать в действиях ОАО «МОЭК» факт нарушения федерального закона «О защите конкуренции»…что привело к ущемлению кооператива. Выдать ОАО «МОЭК» предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства». Предписание было выдано, но действия не оказало. Более того, МОЭК подал на ЖСК в суд.
Арбитражные споры – дело трудное, затяжное. Тем не менее, «Экспериментальный» уже прошел две инстанции, выиграл их. Понятно, в этом не только заслуга Карпенко. Здесь вот – и охотно – делаю уступку Андрею Петровичу, называю других людей, которым кооператив обязан своим благополучием: бухгалтер Нина Стученко и адвокат Юлия Дорофеева. Это сейчас споры жилищных объединений с держателями ресурсов стали обычным делом, и монополисты начали проигрывать их. Но одним из первых, кто довел дело до победы, был все же чертановский ЖСК. Настойчивость, достойная подражания.
Ну, настоящий полковник!
Так или иначе, но у ЖСК появились свои финансовые возможности, и теперь он уже не обязан был кланяться властям, мог обустраивать и дом, и двор так, как пожелает, как того захотят сами жильцы. Кооператив стал полностью независимым.
Начали с двора, предварительно заключив договор аренды на 49 лет. Земля на все это время перешла во владение жителей, и первое, что они сделали, огородили ее забором. Заборы и заборчики, надо сказать, стали повальной модой, порой их ставят даже на клумбах, где давно ничего не растет. Но здесь заборы пришлись вполне к месту: раньше жильцы возмущались уничтоженными газонами, беспорядочно поставленными машинами, которые мешали не только пройти к подъезду, но случись что – закрывали путь «скорой», пожарным. Появились цивилизованные стоянки, можно было благоустраивать двор без боязни, что пришлые вандалы порушат детскую площадку, потопчут цветы.
Потом принялись за дом. Сменили кровлю, поставили новые двигатели в лифтах – задолго до того, как появилась городская программа по диагностике, модернизации и замене лифтов. Кабинки поднимаются мягко, бесшумно, жильцы не нарадуются.
Отремонтировали подвалы и чердаки. Во всех четырех корпусах установили видеонаблюдение, выделили специальную комнату, где дежурит диспетчер, незнакомого человека она не пустит, идете в гости – пусть это подтвердят хозяева. У диспетчера же – тревожная кнопка. Чуть какое-то подозрение – звонок в милицию.
Важный шаг – дом перешел на самообслуживание, стал не номинальной (как именуют себя некоторые ТСЖ и ЖСК, не имея на то оснований), а реальной управляющей организацией. Одним словом, отказались от услуг ДЕЗа, наняли своих уборщиц, слесарей, электриков. Закупили трактор, снегоуборочную машину, газонокосилку. А чтобы они были всегда на ходу, в одном из корпусов оборудовали механическую мастерскую.
Но, понятно, что ни отчислений жильцов, ни арендных денег на серьезный капитальный ремонт все равно бы не хватило. И тогда Андрей Петрович пошел за помощью в ГУП «Мосжилкооперация». А надо сказать, в начале 1990-х город все же озаботился судьбой более двух тысяч домов, принадлежащих ЖК и ЖСК. Тогда было создано предприятие, специально предназначенное для капремонта кооперативных жилых зданий. Учли, видимо, то, что их жители оказались наиболее бедной и незащищенной категорией среди обитателей домов: в кооперативы ведь вступали в основном научные работники, врачи, учителя, артисты, заводы же и солидные предприятия сами строили жилье. А какими вдруг стали материальные возможности интеллигенции, знают все. Одним словом, новая государственная структура и была призвана помочь кооперации.
Увы, бюджет Москвы, как и страны в целом, был куда как скромным. Только дома-счастливчики могли рассчитывать на его помощь. Удивительным образом, но ЖСК «Экспериментальный» оказался в их числе. Там и трубы поменяли, и проводку новую проложили, и швы на фасаде промазали. Сделали ремонт подъездов, козырьков, и вообще сделали много такого, о чем до сих пор мечтают тысячи домов.
– Андрей Петрович, – спрашиваю я, – как вам это удалось? Только честно – были какие-то откаты?
– Если честно – никаких, – отвечает он. – Просто много раз ходил, со всеми перезнакомился, всем рассказывал о бедах дома. Просил, убеждал. А еще приносил женщинам цветочки. Наверное, понравился. Вот и пошли навстречу.
И так бывает. У настоящего полковника Андрея Петровича Карпенко масса личного обаяния – скажем прямо, редкое и незаменимое качество, не лишнее и в наше прагматическое время.
Они были первыми
…Мы выходим во двор. Первое впечатление: ботанический сад! Никакой экзотики здесь, понятно, нет, откуда ей взяться на широтах Москвы? Самые обычные деревья и кустарники, но с каким вкусом и фантазией подобраны! Они долго держат листву, но все желтеют по-разному, являя бесконечный левитановский набор осенних красок.
– Пригласили опытных дизайнеров по городскому ландшафту, это они придумали, – говорит мой спутник.
Между деревьями проложены дорожки, вдоль которых стоят скамейки – можно гулять и днем, и вечером. Все освещено. Есть фонтан, сложенный из диких валунов, по которым каскадом стекает вода. Холодно, сейчас ее отключили, но все равно останавливаешься, чтобы полюбоваться этой каменной фантазией. Многочисленные клумбы – на них еще можно видеть отцветающие розы… Спортплощадка для волейбола, тенниса, бадминтона, зимой она превращается в каток.
Все последние годы ЖСК «Экспериментальный» неизменно занимает первые места и в районе, и в округе в конкурсах по улучшению жизни своих обитателей, благоустройст-ву территории. В подвальных помещениях открыли спортивные и тренажерные залы, куда приходят желающие со всего района. И этим дом гордится тоже.
То, что ЖСК на Сумском идет на шаг впереди среднестатистических московских домов – факт. Но не будем чересчур захваливать его, многое еще предстоит сделать. К тому же вспомним: жилое здание так и задумывалось – быть чуть лучше, чем другие в городе. Таким оно и стало.