Забота о бедных обернулась жилищным кризисом
Одна из наиболее привлекательных стран для иммигрантов – Канада, чье иммиграционное законодательство считается либеральным. Ежегодно в страну въезжает 220 тыс. человек, большинство – по «экономическому классу» (специалисты, бизнесмены, инвесторы). Как правило, они селятся в крупных городах наиболее экономически развитых провинций Канады, к числу которых относятся Квебек, Монреаль, Гатино (все города провинции Квебек).Правительство душит рынок
Квебек после «тихой революции» 1959 года, открывшей путь для притока иностранных инвестиций, из наиболее отсталой провинции превратилась в одну из самых экономически развитых. Но, несмотря на радужную экономическую статистику, свои проблемы есть везде. В последние 3 года именно здесь остро проявился жилищный кризис.
Несмотря на увеличивающийся спрос и низкий процент ссуды, строительство жилья для среднего класса здесь практически прекращено. Тем не менее рост стоимости жилья в Квебеке в течение последних 5 лет был ниже индекса общей стоимости потребления (за исключением 2000 года).
Почему рыночные законы спроса и предложения не действуют в отдельно взятой области страны? Эксперты кивают на правительство, нарушившее естественный ход вещей. Его политика заключается в том, что деньги направляются в жилищную сферу не в виде адресных субсидий нуждающимся в помощи, а в виде инвестиций в «камень». Имеет место и жесткая регламентация арендной платы (повышать ее арендодатель может раз в год и на определенный процент). Все это привело к тому, что собственники жилья не могут получить прибыль, вкладывая деньги в поддержание своих домов, сдаваемых внаем, или в строительство новых.
Таким образом, количество доступных для жилья домовладений снижается. Иногда домовладельцы отказываются сдавать жилье внаем, предпочитая отдать его под снос, чтобы на этом месте возвести строения для других целей.
Регламентация арендной платы, как ни странно, не дает ей снижаться. Арендодатели полагают, что при изменении экономической конъюнктуры ее трудно будет вновь поднять.
И, как ни парадоксально, основными жертвами подобной политики становятся самые бедные, те, которых правительство стремится защитить. «Доступного жилья мало, но оно предлагается по низким ценам», – заметила бывший министр внутренних дел госпожа Луиз Харель.
Действительно, если в Ванкувере снять двухкомнатную квартиру стоит в среднем 900 долларов, а в Торонто больше 1000, то в Квебеке и Монреале – чуть более 500 долларов.
Инвестор заскучал
Жилищные стандарты сегодня весьма высоки. Правительство стремится обеспечить бедняков комфортабельным жильем по приемлемым ценам. Логика властей такова: малообеспеченные люди всегда оказываются в худшем положении на частном рынке жилья, так как не имеют доступа к информации об этом рынке, и вынуждены тратить значительно большие средства, если, к примеру, захотят поменять квартиру. Значит, государство обязано вмешаться, чтобы обеспечить гражданам право на достойное жилье.
Жилищная политика федеральных, провинциальных и местных властей Канады, начиная с 80-х годов, – это инвестиции в жилищное строительство без учета рентабельности. Исследование, проведенное SHQ (Жилищным Товариществом Квебека) в 1997 году, показало, что расходы правительства, предоставляющего жилье на одного человека, составляют 680 $ (на вторичном рынке) и 1062 $ (во вновь выстроенном доме), в то время как расходы на аналогичное жилье на частном рынке не превышали 349 $ и 425 $ в месяц соответственно.
Итак, власти Квебека пошли по пути регламентирования арендной платы и дотирования жилья. Результат – инвесторам стало неинтересно вкладывать деньги в строительство нового частного жилья.
Страдания собственников
Государственные правила управления жильем также препятствуют его обновлению и ремонту. По закону, владелец обязан перед сдачей жилья сделать ремонт. Однако ремонтные работы на 10 тысяч долларов за счет арендодателя дают ему право требовать увеличения арендной платы не более чем на 40 долларов в месяц. То есть владелец жилья должен ждать более 20 лет, чтобы окупить сегодняшние затраты, что, естественно, весьма уменьшает его желание что-то улучшить или обновить.
В итоге многие собственники жилья начинают открыто выступать против существующих государственных установлений. А нынешнее законодательство в большей степени защищает права квартиросъемщиков. Поэтому арендодатели вынуждены быть осмотрительными. Кстати, проживая в снятой квартире, арендатор имеет право на продление договора аренды и может быть выселен только по приговору суда. Причины для выселения очень серьезны: неуплата за аренду (в течение, по меньшей мере, года), систематические задержки в оплате, повреждения жилого помещения, постоянное нарушение спокойствия других, противозаконные действия (к примеру, торговля наркотиками). Правда, если хозяин жилья или его родственники собираются поселиться в сданной внаем квартире, то она должна быть освобождена немедленно. Такая же участь грозит жильцам, если владелец принял решение о сносе дома или его перестройке.
Однако жильцы имеют право бороться за свои права: перед выселением им обязательно должно быть выслано уведомление (как минимум за 20 дней). Если уведомление оформлено неправильно, то у арендатора есть все права избежать выселения. А такие действия арендодателя, как смена замков, конфискация собственности жильцов в счет уплаты долга – абсолютно незаконны. И самые уязвимые – собственники недорогого жилья, сдаваемого внаем: их жильцы не уважают ни подписанного контракта, ни чужой собственности, которую они снимают.
Даешь социальное жилье
Негативный опыт регулирования арендной платы дал новый импульс для выступлений сторонников субсидируемого (социального) жилья. По их мнению, правительство должно направить часть собираемых с населения налогов на то, чтобы обеспечить жильем беднейшие слои населения, которые не могут найти и оплачивать подходящие для них квартиры. Они предлагают строить жилье по умеренным ценам, почти полностью финансируемое и управляемое государством, финансировать бесприбыльные организации и кооперативы, строящие жилье, финансировать ремонт старых зданий.
В 2001 году более 85 тысяч квебекских семей жили в социальном жилье (из них 65 тысяч – в государственном и 20 тысяч – в кооперативном). Согласно подсчетам сторонников субсидируемого жилья, этого недостаточно, и нынешний кризис разразился потому, что в 1994 году федеральное правительство прекратило финансирование строительства социального жилья (продолжая, однако, поддерживать уже существующее). По их данным, необходимо строить 8 тысяч новых домов в год, а не 1325, как в период с 1997 по 2001 гг. Если невозможно решить проблему подобного строительства при помощи частного сектора, то ее разрешение должно лечь на плечи государства.
Пути решения жилищной проблемы, остро стоящей сегодня в Квебеке, затратны или непопулярны. Инвестиции в социальное строительство приведут к ужесточению налогового бремени, с другой стороны, дерегламентация жилищного сектора повлечет за собой увеличение ставок арендной платы. Пока власти Квебека выбрали первый путь: в апреле 2002 года, к примеру, в городе Монреальболее 34 миллионов долларов было направлено на строительство 5 тысяч новых социальных квартир.
Предыдущий опыт программ этого типа убедительно показал, что подобные методы малоэффективны. Но правительство Квебека не готово пойти на непопулярные меры.