Все будет хорошо
С просьбой прокомментировать отдельные положения законопроекта о развитии строительства жилья экономического класса мы обратились к одному из авторов документа, заместителю председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александру Когану.
– Александр Борисович, что вы можете сказать по поводу сомнений, пойдут ли застройщики участвовать в состязании по снижению цен на жилье?
– Конечно, пойдут. Во-первых, не так уж и дешево будет продаваться это жилье. В качестве стартовой цены на аукционе будет использована цена Минрегиона. Для Москвы и Московской области это действительно будет достаточно дешевый вариант. А для регионов это уже не так заметно. Возьмите, например, Самару, Ставропольский край, Оренбург, Саратов, другие города. Там разница между ценами Минрегиона и рыночными 15–20%. То есть это уже не совсем дешево. Хотя, конечно, это будет дешевле рынка.
С другой стороны, земля застройщику будет передаваться без торгов, арендная плата определяется по нормативам. То есть участок обойдется застройщику сравнительно недорого, что удешевляет для него проект. Кроме того, к таким участкам инфраструктура будет подводиться, и техническое подсоединение будет осуществляться за счет средств региона или муниципального образования. Если посмотреть структуру себестоимости, то расходы на землю, техническое присоединение плюс коммунальную инфраструктуру до границ участка составляют в ней до 20–25%. На эту сумму застройщик может осуществлять скидку, и ему будет интересно продавать жилье ниже рынка.
– При размещении госзаказов на строительство нередки случаи, когда недобросовестные застройщики демпингуют на аукционах, выигрывают их, а спустя некоторое время требуют пересмотра стоимости контракта в сторону повышения. Не получится ли нечто похожее и с новым законом?
– В законе прописаны меры, сглаживающие такую опасность. Застройщик не имеет права продавать жилье дороже цены, зафиксированной на аукционе. Нарушение этого положения влечет за собой расторжение договора без компенсации понесенных расходов. При этом осуществлять строительство застройщик обязан по закону о долевом строительстве. По нему приступать к строительству нельзя до тех пор, пока нет правоустанавливающих документов на землю, пока нет разрешительной документации, проектно-сметной документации и так далее. Все это требует приличных денег. Если застройщик откажется от дальнейшего исполнения, то все понесенные расходы пойдут прахом. Ни один уважающий себя предприниматель на это не пойдет.
Да, не исключено появление специально создаваемых фирм-однодневок типа «здравствуй и прощай», которые попытаются мешать нормальным застройщикам, прибегая к шантажу. Шантажист может угрожать вступить в борьбу на аукционе и сбивать цену до бесконечности, а потом отказаться от контракта по принципу «сам – не гам, и другим не дам». Альтернатива – требование от нормального застройщика отступных. На этот случай в законопроекте предусмотрен предварительный квалификационный отбор, который призван отсеять сомнительных участников. Ко второму чтению законопроекта мы будем нормы отбора уточнять, поскольку пока они недостаточны.
– Есть опасения, что возводимое жилье окажется некачественным.
– Согласен, опасность такая есть. Могу только сказать, что все механизмы контроля за строительством существуют, все рычаги влияния имеются. Есть специальные комиссии в регионах, которые обязаны надзирать: одни за долевым строительством, другие за качеством строительства. Предостаточно создано структур, которые могут следить за выполнением работ. С другой стороны, кто не хочет качественно строить, он и сейчас халтурит, и тогда будет. Может быть, действительно есть смысл повышать степень контроля, степень ответственности… Не знаю. Во всяком случае наш закон в этой части ничего не ухудшает.