Плюсы и некоторые минусы «коммунального» закона
Постановление от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в полной мере вступит в силу с 1 января 2012 года. Так прогнозируют специалисты. Напомним, что для его реализации Минрегиону надо разработать несколько нормативных актов, а субъектам Федерации – утвердить нормативы потребления коммунальных услуг для населения, в том числе, на общедомовые нужды.
Новые правила – документ сложный. Для его освоения понадобится не один год. Но разбираться надо, потому что он затрагивает материальные интересы каждого жителя. Подробные разъяснения на этот счет дала генеральный директор ЗАО АКЦ «Жилкомаудит» Ирина Маликова на V Всероссийском форуме «Система управления жилищным фондом».
Кому сказать «спасибо»?
ЗАО «Жилкомаудит» – авторитетная аудиторско-консалтинговая организация с 15-летним стажем работы в сфере ЖКХ обычно участвует в разработке документации Минрегиона. Однако при подготовке 354-го постановления она, к сожалению, оказалась не у дел. Минрегион заказал столь важный для населения документ ООО «Corana», которое является «дочкой» американской фирмы «Corana Corporation». Неудивительно, что в первоначальном варианте правил в формулах для расчетов отечественной коммуналки оказались переменные, используемые в США.
В любом случае, кто бы ни написал правила, они стали актуальными не только для управляющих, ресурсоснабжающих организаций, но и для всех жителей, то есть для всех участников системы взаимоотношений в коммунальной сфере. И цель, казалось бы, ясна – эта система должна работать без умаления интересов каждой из сторон. Однако вряд ли это возможно. В новых правилах не решена главная проблема – отсутствия экономической заинтересованности управляющих организаций в предоставлении коммунальных услуг населению. Значит, и дальше разговоры будут все о том же: для УК эта деятельность по-прежнему невыгодна. Даже при максимальной собираемости платежей УК все время будут в долгу перед ресурсо-снабжающими организациями, причем, не имея с коммуналки ни копейки.
Хотя бы два из шести возможных
«Жилкомаудит» предпринял попытку решить эту проблему, передав предложения в Минрегион, в Госдуму и в правительство РФ по шести вариантам регулирования взаимоотношений между УК и ресурсоснабжающими организациями (РСО). Расскажем только о двух из них.
РСО утверждают государственно-регулируемый тариф для потребителей-граждан либо с полным набором затрат, связанных с начислениями и приемом платежей и с работой абонентской службы, либо без этих затрат. Тогда при разных способах управления РСО могла бы выставлять полный тариф при работе с населением напрямую и тариф, сниженный на затраты по абонентскому обслуживанию граждан для УК. В последнем случае разница оставалась бы у управляющих, и они были бы заинтересованы работать эффективнее. Это предложение не требует нововведений ни в один федеральный закон, разве что потребуется подправить нормативные акты Минрегиона.
Второй вариант предполагает утверждение тарифов для РСО опять же со всеми составляющими, но при этом УК и ТСЖ признаются посредниками и трудятся исключительно по агентскому договору. И посредниками они являются не у граждан, а у ресурсоснабжающих организаций, которые платят им из своего тарифа за работу с населением. И в этом случае у управляющих возникает экономическая заинтересованность: чем больше сбор платежей, тем значительнее агентское вознаграждение.
Ожидания не оправдались
Все ожидали, что новые правила дадут возможность УК работать по выгодным схемам. Но в итоге увидели только ужесточение по отношению к ним. Управляющие не вправе отказаться от предоставления коммунальных услуг, от заключения договора с РСО. И независимо от того, подписан договор или нет, они все равно на 100% отвечают за предоставление всех коммунальных услуг по дому. Такие ужесточающие меры приводят к тому, что управляющие начинают задумываться о возможности работать в этих условиях.
Не грех процитировать ст. 1 Жилищного кодекса: «Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований». То есть, заключая договор управления, они могут сказать: эту услугу я хочу получать от управляющей организации, а эту – напрямую по договору с РСО. Новые правила всех граждан и всех управляющих строят в одну шеренгу.
В ст. 421 Гражданского кодекса сказано: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством». Но она также не действует, потому что жилищные правоотношения регулируются нормами Жилищного кодекса.
Рекомендуем управляющим:
Из поправок в Жилищный кодекс и 354-го постановления следует, что теперь в России появятся два вида управляющих организаций: первые обязаны предоставить все коммунальные услуги по договору управления, значит, для этого необходим способ управления управляющей организацией и договор управления. И вторые – при непосредственном способе управления должны заключить с собственниками договор на содержание и ремонт общего имущества без предоставления коммунальных услуг. До тех пор, пока не решится вопрос экономической заинтересованности УК при предоставлении коммунальных услуг, для них предпочтительнее работать по второй схеме. Это возможно с 1 марта 2012 года. Никто не запрещает управляющим до этого срока инициировать в домах общие собрания, выбрать непосредственный способ управления и заключить с собственниками договор на содержание и ремонт общего имущества. В этом случае ответственность за предоставление коммунальных услуг ляжет на ресурсоснабжающие организации.
За должников заплатят их соседи
Внесены поправки и в правила содержания общего имущества в многоквартирных домах (постановление правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Сделано это в помощь управляющим. В состав расходов на содержание и ремонт жилого помещения (п. 29 правил) теперь разрешено включать затраты по истребованию задолженности на содержание жилья и коммунальных услуг, на выставление платежных документов. Но расходы должны быть обоснованы. Это означает, что УК вправе определить сумму резерва по сомнительным долгам и включить ее в стоимость обслуживания одного квадратного метра общей площади.
Новые правила определили инструмент воздействия на должников. Исключен вариант, когда за неоплату любой коммунальной услуги можно было отключить электроэнергию. Отныне управляющая или РСО могут ограничить или приостановить только ту коммунальную услугу, за которую гражданин не платит. Нельзя за долги отключить отопление и холодную воду.
Коммерсантам дали выбор
Поправки в 307-е правило предоставления коммунальных услуг (п. 20) существенно облегчили управляющим решение вопроса о нежилых помещениях в многоквартирных домах. Их владельцы самостоятельно решают, с кем заключить договор на коммунальные услуги – с УК или с РСО. При этом ни одна из этих организаций не может принудительно заставить владельца нежилого помещения вступить с ней в договорные отношения. Правила предусматривают следующие схемы: собственник нежилого помещения заключает договор с РСО на объемы индивидуального потребления и платит только за потребление ресурса внутри нежилого помещения. За общедомовые нужды он будет расчитываться с УК: если вступил с ней в договор управления, – значит, по договору управления, если не вступил, – будет платить по отдельному договору, который в правилах называется: «договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг». Не хочет подписывать тот или иной договор, – УК вправе ограничить или прекратить вовсе поставки коммунальных услуг в нежилое помещение.
Собственник нежилого помещения вправе заключить договор на коммуналку только с УК, и тогда все услуги оплачивает ей. Если же пожелал подписать договор с РСО напрямую, то в нем между РСО и УК устанавливается порядок информирования об объемах коммунальных ресурсов, потребленных в нежилом помещении.
УК в ответе
Многие считают, что для управляющих организаций минимальный перечень услуг определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170). На самом деле эти правила содержат максимальный набор услуг, которые могут оказываться при содержании общего имущества. Из разъяснений Минрегиона также следует, что постановление Госстроя нельзя применять как норму или как обязательные правила.
Дал разъяснения на этот счет и Высший Арбитражный суд. Из них следует, что управляющая организация обязана выполнять работы, которые связаны с обеспечением безопасности проживания граждан и с исполнением федеральных законов. Причем независимо от того, включила она стоимость этих работ в плату за содержание и ремонт жилья или нет, дали ли ей собственники на это деньги. К обязательным работам относится выполнение требований Пожнадзора, Санитарных норм и правил, обязательного перечня мероприятий, утвержденного субъектом РФ согласно Федеральному закону РФ от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».
Рекомендуем управляющим:
Все обязательные работы управляющая организация должна включить в перечень работ по дому. Все остальное, предусмотренное постановлением Госстроя № 170, – это дополнительный перечень. Так следует из разъяснений Высшего Арбитражного суда. Кроме того, ВАС отметил, что «с УК снимается ответст-венность за предоставление услуг по содержанию и ремонту жилья, кроме обязательных, если она предусмотрела все меры, которые бы позволили ей выполнять данные работы». То есть управляющая должна себя обезопасить на случай проверки: запротоколировать общее собрание собственников. Если выяснится, что работы жителям предложила, обосновала их необходимость, то есть приняла все зависящие от нее меры, но они проголосовали «против», то это освободит ее от ответственности.
Неразбериха обеспечена
В новых правилах изменился порядок расчета платы за коммунальные услуги для граждан, установивших квартирные счетчики.
По прежнему порядку вся разница между показаниями общедомовых и индивидуальных приборов делится абсолютно на всех – и с индивидуальными приборами, и без таковых, то есть оплачивающих коммунальные услуги по нормативам потребления. Новые правила не решат эту проблему, разве что разница перекочует с индивидуального потребления в общедомовые расходы. Граждане всегда будут доплачивать. Эта разница сегодня никем не регулируется и зависит от многих причин, не только из-за наличия в доме несанкционированного потребления временно проживающих граждан или из-за утечек и плохого содержания сетей.
Она может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, а может и вообще не начисляться. К примеру, летом услуга по отоплению не предоставляется, значит, не должно быть разницы и начислений на общедомовые нужды.
Отрицательная разница между общедомовым и индивидуальным потреблением может образоваться после дачного сезона. Граждане принесли документы об отсутствии, их по-требление вычли из общедомового объема, но он-то остается неизменным, сколько бы справок ни представили. По новым правилам отрицательная разница пересчитывается только относительно жилых помещений на уменьшение объема, который потребляется внутри квартиры. Это не очень поддается логике, и гражданам сложно будет понять, почему насчитали меньше, чем показали их квартирные приборы. При этом плату можно уменьшить только до нуля, то есть нельзя остаток переплаты перенести на следующие периоды. К примеру, в сентябре вам начислили перерасчет в размере 200 руб. По квартирному прибору вы использовали воды на 100 рублей. В платежке за сентябрь по воде будет «ноль». Но оставшиеся 100 рублей пропадут, потому что в октябре вам их уже не засчитают.
Все эти «тонкости» породят неразбериху и недовольство граждан. До тех пор, пока в правилах по коммуналке не будет реализован принцип – гражданин должен платить за услуги, потребленные исключительно внутри квартиры, – жалобы не прекратятся.
Усложнит расчеты и введенная новыми правилами обязанность УК предоставлять гражданам рассрочку на 12 месяцев во всех случаях, когда размер платы по конкретной квартире в конкретном месяце превышает размер платы за тот же месяц прошлого года больше чем на 25%. Соответственно, такую же рассрочку управляющим должны предоставить и ресурсоснабжающие организации. УК должна предъявить коммунальщикам акты, то есть доказать факт предоставления рассрочки. Управляющая не понесет никаких потерь. Но сколько прибавится писанины!
Новые правила ввели расчет для граждан, которые не сообщают показаний индивидуальных приборов учета. Раньше, если гражданин не представил данные, то ему не имели права начислять вообще – ждали, пока вспомнит о своей обязанности. Разве что в течение трех месяцев могли прийти в квартиру и проверить показания приборов. По новым правилам при неподаче своевременно показаний индивидуальных приборов учета считать будут по среднемесячному потреблению прошлого года.
Отменено понятие «зарегистрированные граждане» при расчете услуг по нормативам потребления. Теперь граждане могут быть временно и постоянно проживающими. А временно проживающими гражданами считаются только те, о которых в УК заявили собственники квартир. Естественно, ни один хозяин не будет сообщать о своих квартирантах. Управляющие за это не вправе накладывать взыскания, они – не контролирующие органы. Если от собственника не поступило заявление о приезде родственника, скажем, на две недели, то есть на срок свыше пяти дней, то у УК нет основания начислить плату на этих граждан.
Изменения коснулись и расчетов за горячую воду. В домах с открытой системой теплоснабжения плата за горячую воду будет из двух составляющих – тепловая энергия на нужды подогрева и теплоноситель, то есть холодная вода на подогрев. Эти термины взяты из законодательства по тарифообразованию для ресурсоснабжающих организаций. Тариф на горячую воду в кубометрах станет применяться только в домах с закрытой системой теплоснабжения.
Новые правила допускают внесение жителями платы за коммунальные услуги в РСО напрямую. При этом вся работа, связанная с абонентским обслуживанием, остается у управляющей организации. Иными словами, она не передает РСО потребителей, при любом внесении платежей абонентом у РСО остается управляющая. Если кто-то из граждан не заплатит, то задолженность будет все равно числиться за ней. На этот счет в Минрегион внесены несколько проектов решений, выгодных для управляющих. К примеру, возможность платить ресурсникам одним из способов: либо через свой расчетный счет, либо напрямую платежами граждан. Во втором случае долги с УК высчитываться не будут. РСО может заключить с управляющей договор переуступки права требования. Все эти варианты помогли бы управляющим компаниям выжить.
Новые правила по прогнозам специалистов начнут применяться в полной мере с 2012 года. До тех пор продолжают действовать прежние правила предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г.). Но в них внесены существенные поправки, уже вступившие в силу.
В частности, отменена корректировка платы за коммунальные услуги (кроме услуг отопления) для домов, оборудованных общими приборами учета. В домах без таких приборов действует исключительно норматив потребления. Даже если договор между управляющей и ресурсоснабжающей организациями предусматривает применение расчетных формул или иных вариантов расчета. Иными словами: нет общедомового прибора учета – нет и корректировки, действует норматив. Есть прибор – жителям, не имеющим квартирных счетчиков, продолжают начислять по нормативу, но в конце года им обязаны будут произвести корректировку согласно показаниям общедомового счетчика.
Все остальные коммунальные услуги – вода, газ, электроэнергия и водоотведение отныне не корректируются вообще.
Рекомендуем управляющим:
При расчетах между абонентом – управляющей и ресурсоснабжающей организацией следует учесть, что УК обязана заплатить за коммунальный ресурс исключительно в том объеме, в котором обязан заплатить гражданин своей управляющей. Организации ежемесячно составляют акты фактических поставок. Но у УК всегда будет разница между фактическими поставками и оплатой. К примеру, для граждан планируется ввести оплату за услугу отопления равными долями в течение отопительного периода – по 1/7. Объем фактической поставки всегда будет разниться с объемом оплаты. Скажем, в январе Теплосеть поставила в дом один объем, в феврале другой, а платить управляющая, как и граждане, будет равными суммами – по 1/7. Скорее всего, окончательный расчет с РСО ей придется производить по результатам отопительного периода.