…И коррида рядом
Весь мир приобретает недвижимость, используя ипотечные кредиты. Среди состоятельных людей распространено мнение, что вытаскивать из бизнеса крупную сумму для покупки дома или квартиры нецелесообразно. Лучше взять кредит, купить жилье, а потом по мере возможности расплачиваться с банком.
Еще лет десять назад наши соотечественники покупали жилье за рубежом исключительно за наличные. Сейчас многие считают, что покупка недвижимости с помощью ипотеки в западных странах под низкие проценты весьма выгодна. Тем более что некоторые покупатели предполагают «отбивать» ипотеку, сдавая жилье в аренду в то время, когда их там нет.
Одна из самых привлекательных в этом смысле для россиян страна – Испания.
С кредитом или без?
Цены на испанскую недвижимость сейчас невысокие. К тому же: море, солнце, да и вообще проживание в теплой европейской стране притягивают сюда многих россиян. Наших соотечественников привлекает и то, что законодательство Испании предоставляет возможность покупателям недвижимости получить многократную шенгенскую визу сроком до года. В дальнейшем обладание жильем здесь облегчает получение вида на жительство и, в конечном счете, гражданства. Поэтому в Испанию рвутся. А банки этой страны, стремясь оживить рынок недвижимости, призывают иностранцев кредитоваться.
Так все-таки с кредитом или без оного лучше покупать испанскую недвижимость? Вот две истории наших соотечественников, отважившихся на ипотеку в этой стране.
Ирине – пятьдесят. Муж – на десять лет младше. Они вполне обеспеченная супружеская пара, владеющая двумя столичными квартирами и загородным домом в Подмосковье.
Таунхаус в Валенсии они приобрели прошлой осенью. Летний отпуск в этом году провели в своем испанском доме. Остальное время пытаются его сдавать. На момент покупки таунхаус стоил 185 тысяч евро. В качестве первоначального взноса семья внесла половину, другую выдал банк. В июле прошлого года, купив туристический тур, пара ездила и выбирала недвижимость, а уже в октябре была проведена сделка. Минимальная процентная ставка для россиян в испанских банках – от 4%. Но банки сочли возраст покупательницы достаточно рискованным и поэтому подняли ставку до 5,5% в год. Причем при максимальном тридцатилетнем сроке кредитования семье деньги выдали только на 15 лет.
Основным заемщиком выступила Ирина, муж шел как созаемщик. Конечно, можно было попробовать оформить кредит и на супруга, но дело в том, что, принимая решение о выдаче денег, банки оценивали собственность, находящуюся у пары в России. А вся недвижимость супругов была оформлена на имя Ирины. Оформление квартиры в собственность и кредита обошлось в 10 000 евро. Ирина говорит, что ей сложно подсчитать, сколько денег ушло именно на оформление таунхауса, а сколько – на комиссии по кредиту. Сейчас пара выплачивает 1500 евро в месяц по ипотеке, перечисляя эти деньги испанскому банку.
Пока своим приобретением и способом покупки они довольны. Когда супруги находятся в Москве, то дом пытаются сдавать через того же риелтора, который помог им оформить покупку. Часто дом простаивает, так как на арендном рынке большая конкуренция. Но иногда удается найти арендаторов, платящих 150–200 евро в неделю за проживание.
Со временем супруги планируют решать вопросы с получением вида на жительство, перебираться в Испанию и жить там.
Вторая история не так радужна. Это я о нашем соотечественнике Василии, купившем с помощью испанской ипотеки квартиру на Коста дель Соль пять лет назад. Тогда от способа приобретения недвижимости он был в восторге. Считал, что приобрел апартаменты практически бесплатно. То есть квартира с видом на море стоила 250 000 евро. Посчитав Василия платежеспособным заемщиком, банк предложил оформить ипотеку якобы по сверхвыгодной для него программе.
Итак, банк выдал все 250 000 евро. А вот оценка квартиры, которая должна обязательно проходить в независимой компании, но фактически сотрудничающей с кредиторами, была завышена до 400 000 евро. Говорят, что в испанских банках – это распространенная практика. Василий радостно заплатил за оформление ипотеки и стал ее погашать. С самого начала банк обрадовал россиянина еще и вроде бы льготным периодом погашения. То есть в течение первых двух лет молодой человек выплачивал только проценты, а «тело» кредита не уменьшалось. Прошло пять лет. Оказалось, за это время он заплатил банку около 70 000 евро. Кредит был с плавающей ставкой, ежемесячные выплаты составляли от 1000 до 1500 евро.
Василий подсчитал, что за эти годы 67 000 евро было заплачено банковских процентов и только 3000 евро – в счет погашения долга. Сейчас он хотел бы продать апартаменты и построить дом. Но сделать это можно только с большими убытками.
Реальная цена его квартиры сегодня 180 000 евро. После пяти лет исправных платежей по кредиту Василий должен банку 247 000 евро. Если приплюсовать к этому 10 000 евро за оформление кредита и квартиры, 70 000 тысяч уже выплаченных средств, то окажется что проект «испанская квартира» для этого человека оказался не только нерентабельным, а просто провальным. Увлечение «дешевой» ипотекой обернулось потерей многих тысяч евро.
Берем калькулятор
По информации сайта «Наши в Испании», получение ипотечного кредита на покупку недвижимости в этой стране действительно дело вполне реальное.
В основном россияне могут получить кредит в размере 60–70% от оценочной стоимости недвижимости. Как правило, на более привлекательных условиях кредитуются новостройки. На вторичном рынке первоначальный взнос должен составить 50%. Средние процентные ставки для иностранцев 5–5,5% годовых. Срок оформления кредита – две-три недели.
Для оформления испанской ипотеки необходимы: загранпаспорт, справка о ежегодных доходах покупателя и документ об оценке приобретаемой недвижимости независимой лицензированной компанией. Если человек работает по найму, то банк может рассмотреть и справку по своей форме. Единственное, что в ней должен быть указан не только доход, но и должность сотрудника. В некоторых провинциях банки требуют только справку по форме 2-НДФЛ.
Оформление ипотеки недешевое. Помимо оплаты процентов по кредиту, заемщику придется заплатить за оценку квартиры или дома. Лягут на его плечи также проверка записи в Реестре собственности, оплата гонорара нотариуса, расходы на регистрацию. Также придется оплатить комиссионные за открытие счета и выдачу кредита, расходы на оформление и выплату налогов со страховки и прочие расходы.
Кстати, банки действительно обращают внимание на то, какой недвижимостью, помимо приобретаемой, владеет заемщик. Поэтому охотнее выдают кредиты тем, у кого в собственности есть квартиры и дома на родине. В таком случае, если цены на испанскую недвижимость упадут, а заемщик перестанет платить, взыскание может быть обращено и на российскую недвижимость.
У испанской ипотеки есть некоторые особенности. По данным компании Lowell Finance, минимальный размер кредита составляет 50 000 евро. Но в то же время в местных банках сложно получить ипотеку и выше 300 000 евро. Не выдавая большие кредиты, банкиры считают, что стимулируют развитие рынка.
Минимальный срок кредитования – пять лет. Кроме того, часто за досрочное погашение берется комиссия – в размере от 0,5 до 1% от досрочно выплаченной суммы. Условия досрочного погашения обычно оговариваются не в самом договоре, а в нотариальном акте.
Страхование приобретаемой по ипотеке недвижимости обязательно. А вот страхование жизни заемщика – нет. Но многие страховые компании советуют своим клиентам не экономить на этом пункте договора. Ведь иначе в случае смерти заемщика обязательства по кредиту лягут на плечи наследников.
Помимо кредитов со ставками фиксированными, в Испании распространена ипотека со ставками плавающими. Но для иностранцев эти программы менее интересны.
В Европе «авось» не пройдет
Находясь в эйфории от дешевого приобретения по, казалось бы, доступной ипотеке, россияне часто не обращают внимания на несколько строчек, прописанных в испанских договорах. По местному законодательству в случае задержки платежей человек может легко остаться без «недвижимости своей мечты».
Например, если заемщик задерживает выплату кредита, то банк увеличивает ставку за просрочку платежей. Если же ежемесячные взносы не платятся в течение двух-трех месяцев, то банк забирает недвижимость себе в судебном порядке. В нашей стране процесс над ипотечным должником и его выселение затягиваются в среднем на год – полтора с того момента, как человек перестал платить. В Испании это процесс куда более быстрый.