Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 18 июля 2011 г. 11:49
Публикация в газете: №28 (850) от 14 июля 2011 г.

Кредит учитывает все

Кредит учитывает все

Отправляясь в банк за ипотекой, в девяноста случаях из ста человек обращает внимание лишь на два ее параметра: размер процентной ставки и первоначальный взнос. На самом же деле нюансов как для получения, так и для выдачи кредита хватает. О них рассказала генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования Евгения Таубкина.

Белый, серый, в крапинку...

Обычно банкиры делят заемщиков на две категории: «бизнес» (владельцы бизнеса) и «найм» (рядовые сотрудники, работающие по найму). Технология анализа платежеспособности этих двух категорий сильно отличается друг от друга. В каждом банке даже есть список профессий, с представителями которых «работать» не желательно.

Владелец бизнеса может выдать себе любую справку по форме банка и указать любые доходы. И банк это прекрасно понимает. Поэтому при оценке платежеспособности потенциального клиента кредитное учреждение анализирует этот бизнес. Выезжая на место, специалисты изучают управленческую отчетность, контракты с подрядчиками, задаются вопросом: а реальны ли указанные доходы?

Еще один нюанс: отношение банков к справке «2-НДФЛ». Многие кредитные учреждения рассматривают не только «белых» клиентов, подтверждающих доход справкой «2-НДФЛ», но и «серых» («2-НДФЛ» + справка по форме банка). Более того, если раньше справка «2-НДФЛ» была обязательным документом для подтверждения платежеспособности клиента, то сейчас ряд крупных банков эту справку вообще не требует.

Соотношение ежемесячного дохода к ежемесячному платежу. Обычно банки требуют, чтобы на ежемесячный платеж шло не более 50% от доходов заемщика. Однако есть и позволяющие направлять на погашение своей задолженности до 90% дохода. Это происходит, когда у заемщика большие «серые» доходы.

Созаемщик, шире круг!

Распространено мнение, что созаемщиками могут быть только родственники. Но сегодня банки расширяют их круг. Ряд кредитных организаций позволяет привлечь к получению ипотеки любых третьих лиц, тем самым увеличив совокупный доход и сумму кредита.

Объектом залога может быть любая недвижимость (жилая и коммерческая). Достаточно распространено убеждение, что ипотека – это кредит только под залог приобретаемой недвижимости. Но кредиты под залог уже имеющейся также являются ипотечными. Этот момент важен для владельцев бизнеса. Бизнесмены предпочитают заложить свою квартиру или загородный дом и получить нецелевой ипотечный кредит. Выгодно, так как в отличие от кредитов для юридических лиц, сроки получения кредита короче, ставки ниже, а процедура – проще, и сумма может быть достаточно большой.

К кредитованию их многие банки относятся негативно, считая их неликвидными: в случае дефолта реализовать их будет трудно.

Однако и здесь имеются некоторые нюансы.

На рынке работают кредиторы, выдающие деньги на покупку комнаты в коммуналке. Если это последняя комната в коммуналке, то заемщик отдаст в залог не ее одну, а целую квартиру. Об этом многие узнают лишь при подписании кредитного договора.

Многие банки не хотят кредитовать недвижимость с неузаконенными перепланировками. Часто заемщик узнает об этом уже после получения положительного решения от банка в процессе выхода на сделку.

Целевое использование. Есть банки, отслеживающие его. Например, кредит под залог приобретаемой квартиры можно потратить только на покупку квартиры. В то же время существуют программы под залог имеющейся недвижимости на любые цели: на ремонт, обучение, развитие бизнеса. В этих случаях банки не отслеживают использование средств.

Возраст, гражданство, стаж

Традиционно принято считать, что к моменту выплаты кредита возраст заемщика не должен превышать пенсионный. Но на рынке существуют программы, по которым возраст заемщика к моменту выплаты кредита может составлять 75 лет. Причем в некоторых случаях, когда речь идет о кредитовании на крупные суммы, эта планка может быть поднята. Нижний порог также отличается в зависимости от стандартов банка – (от 18 до 24 лет).

Многие банки работают только с россиянами. Для иностранных граждан, включая страны СНГ, предложений по ипотеке совсем немного. Банкам сложно анализировать доходы иностранцев. Есть риск, что заемщик уедет на родину.

Банки требуют, чтобы заемщик отработал на последнем месте не меньше полугода. Но банковский рынок разнообразен. Некоторые кредитные организации рассматривают стаж от 3 месяцев, а есть те, кто не обращает на это внимания.

Погасить досрочно?

Максимальный срок кредита сегодня составляет 30 лет. Но на срок выше 15 лет кредитоваться невыгодно с точки зрения переплаты. Многие заемщики не понимают, что можно взять кредит на 15 лет и подобрать программу с хорошими условиями досрочного погашения. Кроме того, существует заблуждение, что если вы погасите кредит досрочно, например, за 5 лет, то проценты придется выплатить за весь срок ипотеки.

Обычно срок кредитования увеличивают с целью уменьшения размера ежемесячного платежа, что позволяет получить кредит даже с небольшим ежемесячным доходом семьи. Увеличение срока позволяет поднять и максимально возможную сумму кредита.

Некоторые банки предлагают выгодные на первый взгляд условия кредитования. Но в их программах заложены штрафы и мораторий на досрочное погашение. Хотя самый длительный мораторий на досрочное погашение составляет всего 1 год. Есть минимальная сумма, начиная с которой можно частично досрочно погасить кредит. Обычно это не менее 10 руб. или размера ежемесячного платежа.

Как известно, платежи по кредиту бывают двух видов: аннуитетные (платятся равными долями на протяжении всего срока) и дифференцированные (проценты начисляются на остаток долга, т. е. с каждым годом размер платежа уменьшается). Первые выгоднее банку, вторые – клиенту. Сейчас банки предлагают в основном аннуитет. Даже Сбербанк отказался от дифференцированных платежей.

Минимум и максимум

Выдает ли банк жилищные кредиты на небольшие суммы, важно, например, тем, кто хотел бы воспользоваться материнским капиталом. Как известно, его можно использовать либо на погашение ипотечного кредита, либо в качестве первоначального взноса по ипотеке. Многие семьи хотят воспользоваться материнским капиталом, однако большинство банков не любит возиться с маленькими суммами (около 400 тыс. рублей).

Банки, как правило, устанавливают и максимальную сумму кредита (например, 30 млн. руб.), но банки готовы рассматривать индивидуально и более крупные суммы.

Многие заемщики не уделяют внимание еще и такой детали: готов ли банк занизить стоимость квартиры до 1 000 000 руб.? Бывает так. Дата сделки назначена, а накануне звонит риелтор продавца и сообщает, что в договоре купли-продажи должна быть занижена реальная сумма, мотивируя это тем, что квартира находится в собственности менее 3 лет, и продавцы не хотят платить налоги. Заемщик звонит кредиторам и узнает, что банк не делает занижение, и сделка срывается. Это еще один фактор, который нужно обязательно принимать во внимание при выборе банка и квартиры.

Технические моменты

К техническим составляющим получения кредита можно отнести различные комиссии, срок рассмотрение заявки, нюансы, связанные с арендой ячейки при закладке денег.

Комиссии за выдачу кредита, открытие счета, рассмотрение заявки сегодня отменяют все больше банков. Но часть банков не сможет отменить все комиссии, т. к., например, если банк работает по стандартам АИЖК, комиссии – это один из существенных источников его дохода.

Срок рассмотрения заявки зависит от категории заемщика, типа кредита, качества и комплектности поданного досье. Есть банки, выдающие решение по заемщику в течение пяти дней, а есть те, кто рассматривает около месяца.

Что касается аренды ячейки, то многие даже не знают, что должны будут понести какие-то расходы на ее аренду.

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.