Щедрости не занимать
О том, что проценты по некоторым видам кредитов упали так, как никогда не падали, говорят сегодня многие. Эксперты компании Penny Lane Realty подвели итоги I полугодия. Итак…
Другие цифры
Объем выданных ипотечных кредитов составил 180,7 млрд. рублей. Это в 1,8 раз больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Объем просроченных платежей сократился на 0,1%: с 3,7% до 3,6%.
Процентные ставки по ипотеке в рублях в первом полугодии снизились до исторического минимума: с 12,7% до 12,4%. Ранее такой показатель был достигнут только один раз: в I квартале 2008 года. Процентные ставки по кредитам в валюте опустились с 11% до 10,5%. Средний размер кредита по сравнению с аналогичным периодом 2010 года вырос на 12,1% – с 1,24 млн рублей до 1,39 млн. рублей. Средневзвешенный срок кредитования составил 197 месяцев по кредитам в рублях и 149 месяцев по кредитам в валюте.
О новых программах
Все прошедшие шесть месяцев банки наперебой предлагали новые продукты и услуги, поражая всех своей «щедростью». В Сбербанке стартовала акция «888», в рамках которой была установлена рекордно низкая процентная ставка – 8% в рублях, кредит выдается на 8 лет, заявка рассматривается за 8 дней. Банк «Московское Ипотечное Агентство» также вывел на рынок уникальную услугу: ипотечный кредит по программе «Выкуп комнат и долей». Кредит предоставляется владельцам доли или комнаты, которые хотят выкупить квартиру целиком и стать ее единственным собственником. «Алтайэнергобанк» и «Росевробанк» представили программы с первоначальным взносом 0%. Сейчас без первоначального взноса можно купить квартиры в жилых комплексах Бутово-Парк, Солнцево-Парк и Катюшки. Процентная ставка – от 14% в рублях на период строительства.
АИЖК объявило о планах тестирования принципиально новой для России программы – обратной ипотеки. Агентство планирует выдавать кредиты пожилым людям под залог имеющегося у них жилья. После их смерти долг погасят наследники или квартира отойдет кредитору. Целевая аудитория программы – пенсионеры, располагающие собственной квартирой.
Все эти программы рассчитаны на привлечение новых клиентов. Они улучшили ситуацию с выдачей ипотеки в сегменте эконом-класса. Народ за ипотечными кредитами повалил так же, как и в былые, докризисные времена.
Но так ли все радостно и безоблачно на рынке ипотеки? Специалисты считают, что нет.
Вот мнение директора департамента част-ного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Романа Строилова:
– На рынке ипотеки прошедшее полугодие было на редкость богатым на события. Банки словно соревновались друг с другом, стараясь опередить других и сделать ипотеку самой доступной. Они снижали процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивали сроки и размеры кредита, отменяли единовременные комиссии за его выдачу. На рынок вышли новые банковские продукты и услуги. По всем регионам России выросли объемы ипотечного кредитования, и сократилась доля просроченных кредитов. Однако если изучить рынок глубже, то можно заметить, что все далеко не так радужно, как кажется на первый взгляд. Например, по данным АИЖК, доля просроченных кредитов снижается. Но на самом деле это всего лишь игра цифр. Просрочек вовсе не стало меньше. Просто суммарный объем выдаваемых кредитов быстро растет, и на этом фоне доля просроченных кредитов сокращается. К тому же, по данным АИЖК среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней и на 1,3% – доля с просрочкой свыше 180 дней.
Топ-менеджер Penny Lane Realty отмечает и то, что банки наперебой рекламируют новые программы по низким ставкам и привлекательным условиям, но на деле получить их могут далеко не все желающие. Например, нашумевшая программа Сбербанка «888» распространяется только на клиентов, готовых получить кредит сроком не более 8 лет. К тому же для получения заманчивой процентной ставки нужно заплатить 50% и более от стоимости квартиры. Людей с такими финансовыми «способностями» не так много.
В общем, шквал позитивных новостей на деле оказывается лишь маркетинговым инструментом продвижения новых программ и услуг на рынок. Не исключено, что очень скоро ситуация изменится. Предпосылки для этого есть. Во-первых, Центробанк с января по июнь уже дважды увеличивал ставку рефинансирования. В феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле – до 8,25%. До этого периода в течение почти двух лет ставка рефинансирования только снижалась, опустившись с 13% до 7,75%».
Еще одна в общем-то негативная новость. В марте 2011 года Центробанк разработал поправки к инструкции № 110 «Об обязательных нормативах банков. Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Если поправки будут приняты, это резко снизит объемы элитной ипотеки.
Популистской акцией банков считают снижение процентов до 8–8,9% и эксперты из Независимого бюро ипотечного кредитования. Аргументация та же. Мало, кто сможет взять ипотеку на небольшой срок, внеся 50% от стоимости приобретаемого жилья. Поэтому, по мнению генерального директора НБИК Евгении Таубкиной, эти программы существенно долю ипотечных заемщиков в общем числе сделок с недвижимостью не увеличат. На доступность ипотеки не повлияют. В среднем она сейчас востребована сроком на 15 лет при условии внесения 20–30% собственных средств.
Помимо процентной ставки и размера первоначального взноса есть и другие факторы, которые заемщики часто относят к незначительным деталям. Но на практике оказывается, что именно эти детали и важны.
Кто делит рынок?
Кроме того, на ипотечном рынке продолжается вымывание из российской банковской системы некогда сильных игроков, таких как Альфа Банк.
«Сейчас мы наблюдаем конкуренцию лишь между АИЖК, Сбербанком и ВТБ 24, – высказывает мнение Роман Строилов. – Причем с переменным успехом то АИЖК, то Сбербанк заявляют о новых рекордах. ВТБ 24 также держит темп, но, как правило, с отставанием на пару месяцев. Совсем недавно АИЖК сообщило о новом снижении ставок – до 7,9% в рублях. Ответ от Сбербанка последовал незамедлительно. Уже известно, что действие программы «888» через несколько дней будет также распространяться и на вторичный рынок жилья. Останется дождаться ответа ВТБ 24».
Эксперты сходятся во мнении, что ипотеку сегодня, несмотря на радостные анонсы программ, по-прежнему нельзя назвать доступной.
Вот их аргументы.
Во-первых, программы со столь низкими процентными ставками доступны клиентам с доходом выше среднего уровня, т. е. не самой нуждающейся категории населения, поэтому банкиры потенциально понимают тот небольшой объем, который придется предоставить по таким тарифам.
Во-вторых, настораживает и короткий срок, на который банкиры готовы выдавать столь дешевые для нашего рынка деньги. По мнению экспертов, это может говорить о том, что даже два крупнейших банка России с государственным участием не столь уверены в перспективах российской экономики по истечении 8 лет. С одной стороны, клиенты должны быть довольны, ведь стоимость ипотечного кредита снижена. С другой стороны, доступнее они не стали.
В-третьих, с глобальной точки зрения, вымывание остальных игроков рынка несет пагубное влияние на всю банковскую систему.