Как не остаться без аванса
Когда покупатель и продавец ударили по рукам, следующий этап сделки – внесение или принятие аванса. Этап непростой, из-за этих, казалось бы, небольших сумм, порой разгораются нешуточные страсти…
Два взгляда на ситуацию
Вера Петровна продавала квартиру. Пришли покупатели, все понравилось. Для того чтобы «застолбить» вариант, решили внести аванс. Вере Петровне хотелось продать быстро. Квартира была уже свободной, все выписаны, документы для выхода на сделку собраны. Но покупатели были связаны альтернативой, еще не продали свое жилье. Хотя все равно решили рискнуть и внести аванс.
Вера Петровна настояла на заключении договора в простой письменной форме, в котором говорилось, что покупатели обязаны выйти на сделку не позднее определенного числа. В противном случае аванс не возвращается. И соответственно, продавец квартиры ищет других. Люди подписали этот договор.
Но к указанной дате выйти на сделку не смогли. Что-то не сложилось с покупателем их недвижимости. Вера Петровна готова была подождать еще неделю. Но вторая сторона по-прежнему к сделке готова не была. Тут у женщины нарисовался реальный покупатель, которому она быстренько и продала свою квартиру.
А что же первые покупатели? Они до сих пор пытаются продать свое жилье. Внесенные Вере Петровне в качестве аванса 100 000 рублей просто потеряли. Конечно, звонили и упрашивали вернуть деньги. Но Вера Петровна стояла на своем: она потеряла месяц времени. Сделка распалась не по ее вине. Ведь покупатели видели, что подписывали. Любой суд будет на ее стороне. Поэтому авансовые деньги она не вернула.
А вот взгляд с другой стороны, со стороны покупателя. Алина и Сергей продавали свою квартиру. Она стала им маловата, так как подрос ребенок. Когда за их жилье внесли аванс, пара стала заниматься подбором варианта. Именно в этот момент они нашли квартиру Веры Петровны. Но потом их покупатель стал затягивать с выходом на сделку. В конце концов оказалось, что у него нет всей суммы, необходимой для покупки недвижимости. В результате аванс они потеряли. Их покупатель требовал назад авансовые деньги, они безрезультатно попытались вернуть деньги, переданные Вере Петровне. Аванс своему покупателю они тоже не вернули.
Казалось бы, вины пары в невыходе на сделку нет. Потерять должен тот, из-за кого развалилась цепочка. Но на практике оказывается не все так просто и однозначно…
Схемы невозврата
Например, несколько лет назад на растущем рынке ситуация с авансами обеспокоила не только продавцов и покупателей, но даже риелторское сообщество. В комитет по защите прав потребителей риелторских услуг Московской ассоциации риелторов шли массовые жалобы от покупателей на невозврат продавцами авансов.
Продавцы работали аж по двум схемам. Одна была явно мошеннической. Показывалась квартира. Продавцом набиралось столько авансов, сколько удавалось собрать, а потом он отказывался продавать жилье. Покупателям говорил: судитесь. Разбирательства шли долго. За это время продавец– мошенник прокручивал полученные средства.
Вторая схема действий продавцов была по-человечески объяснимой, но договор аванса тоже был нарушен. Продавцы брали с покупателей авансовые деньги, хотя продолжали показывать свою недвижимость уже по более высокой цене. Если находился покупатель, готовый платить больше, квартира продавалась ему. А первым потенциальным покупателям аванс просто возвращался.
Так как цены за это время на рынке росли, человеку оказывалось сложно подобрать новую квартиру. Он требовал продажи той, за которую вносил аванс. По оговоренной в договоре цене.
Так о чем же нужно знать, если вносишь авансовые деньги?
Опасный для покупателя
В разговоре слова «аванс» и «задаток» часто воспринимаются как синонимы. Но разница между ними все-таки есть. Если сделка распалась по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере, а аванс – в одинарном. С точки зрения покупателя, выгоднее вносить задаток. Но все-таки сложилась авансовая практика, так как продавцы недвижимости к задаткам относятся весьма скептически.
«Если человек самостоятельно покупает квартиру и вносит аванс, то, прежде всего, он должен быть уверен, что с юридической точки зрения с документами продавца все нормально», – рассказывает заместитель директора агентства «Белый лев» Елена Демина. – «Второй момент: даже при самостоятельной покупке важно не ограничиваться распиской продавца, а лучше заключить авансовый договор. Прописав и оговорив в нем многие нюансы, а не только сроки выхода на сделку, покупатель страхует себя от непредвиденных ситуаций. Договор можно заверить нотариально. Но и заключенный в простой письменной форме договор в случае невозврата аванса суд также рассмотрит».
Обязанности продавца
Основная обязанность продавца, берущего аванс, – до оговоренного срока не продавать свою квартиру третьим лицам.
Несмотря на это чаще всего ситуация при продаже выглядит следующим образом. Продавец берет аванс, но продолжает показывать свою недвижимость. Правда, как правило, потенциальных покупателей предупреждают, что квартира под авансом до такого-то числа. Кто-то при таком раскладе отказывается от просмотров, а кого-то это не смущает.
По мнению Елены Деминой, действия продавцов, честно предупреждающих, что квартира под авансом, но готовых показать, объяснимы. Бывают ситуации, когда цепочка кажется настолько ненадежной, что люди просто боятся потерять время на поиски нового покупателя. Если же покупатель, внес-ший деньги, на сделку не вышел, то вполне вероятно, что найдется новый из посмотревших квартиру. То есть продавец не потеряет время. Никаких обязательств в этом случае он не нарушает.
В общем, покупатель боится, что продавец может его обмануть. А продавец боится, что что-то не сложится у покупателя, и он потеряет время.
Риелторы утверждают, что обычно продавцы квартир (речь идет не о мошенниках) не стремятся набрать авансов от всех, кого угодно, кто быстрее внесет. Например, продавая небольшую свободную юридически и физически квартиру, люди прекрасно понимают, что им лучше искать людей со свободными деньгами, а не ввязываться в какую-то длинную цепочку. Ведь цепь из нескольких квартир может разорваться в любом месте.
Через агентство
Если квартира продается через риелторскую компанию, то еще в эксклюзивном договоре должно быть прописано, куда пойдут авансовые деньги: продавцу или риелторам.
Бывает по-разному. Иногда, аванс передается продавцу, чаще риелторы оставляют его в кассе агентства для передачи по цепочке дальше (если речь идет об альтернативе). Иногда эти деньги засчитываются в счет оплаты комиссионных услуг.
Что же должно быть отражено в авансовом договоре?
Вот необходимые пункты договора по мнению директора агентства «Белый город» Михаила Чумалова.
1. Должны быть указаны паспортные данные сторон. Кроме того, продавец и покупатель должны обменяться телефонами, адресами электронной почты. В общем, договориться, как могут связаться между собой. Желательно указать адреса фактического проживания, если они отличаются от места постоянной регистрации, указанного в паспорте.
2. Должно быть четко оговорено, что аванс вносится за недвижимость, расположенную по конкретному адресу.
3. Должен быть пункт о том, что продавец в период действия договора берет на себя обязательства не продавать недвижимость другим людям. Хорошо, если будут оговорены штрафные санкции по отношению к продавцу.
4. Должны быть прописаны условия возврата или невозврата денег, если сделка распадается по вине одной из сторон. То есть и покупатель должен понимать, что в случае невыхода на сделку он может потерять свои деньги.
5. В договоре аванса должна быть обязательно зафиксирована цена, за которую недвижимость продается. И указано, что ее увеличение или понижение произойти не может.
6. Должно быть прописано, что квартира продается в том состоянии, в котором ее видел покупатель во время просмотра. Например, продавец оставляет карнизы, люстры, мебель в ванной, встроенную кухню и т. д. Этот пункт важен для того, чтобы потом уже не возникало проблем у сторон.
7. Принципиально важный пункт – сроки выхода на сделку. Часто бывает так, что покупатель не укладывается с подготовкой документов в оговоренные сделки, упрашивает, чтобы подождали недельку-другую. Продавец ждет, теряет время, за которое мог бы найти других покупателей. Этот пункт с точки зрения риелторов самый болезненный, уязвимый для обеих сторон. Но тем не менее, если сроки прописаны, то это – в интересах и продавцов, и покупателей. Продавцы понимают, на какое время они связаны с конкретным авансом. Покупателей сроки стимулируют серьезно относиться к такому шагу, как внесение предоплаты за квартиру.
И еще. Например, если покупатель уверен, что готов будет выйти на сделку к 20 числу, в авансовом договоре все-равно должен быть оставлен какой-то временной запас. То есть договор должен быть заключен до 30. Мало ли, что может случиться со сбором документов, с ситуацией в цепочке, с ипотечным кредитом (если квартира приобретается по ипотеке) и т. д. Запас по времени, прописанный в договоре, подстрахует. А выйти на сделку пораньше, по договоренности, никто не помешает…
Закладка денег, подписание и регистрация договора купли продажи – новый этап сделки. О нем – в следующий раз.