Нет квартиры – есть пирамида
Недавно мэрия Москвы решила расторгнуть инвестиционный контракт с ЗАО «Энергостройкомплект-М», которое выступало застройщиком печально известного микрорайона №11 в Южном Тушине. Несколько тысяч дольщиков передали этому ЗАО свои денежные средства и более шести лет не могут получить ничего. Как сложится судьба дольщиков в связи с расторжением инвестиционного контракта? Об этом наш корреспондент беседует с юристом адвокатской палаты г. Москвы Олегом Суховым.
Признаки и симптомы
– Что вам известно об Энергостройкомплекте-M и расторгаемом городом инвестконтракте?
– Впервые с этим застройщиком мне довелось иметь дело еще в 2004 году, когда обратившиеся ко мне клиенты желали приобрести квартиру в Южном Тушине. Еще тогда при проверке правоустанавливающих документов выяснилось, что ЗАО «Энергостройкомплект-М» не способно исполнить обязательства по инвестиционному контракту: сроки исполнения контракта подходили к завершению, а неснесенные пятиэтажки, на месте которых должно было осуществляться строительство, стояли нетронутыми.
Затем история продолжилась, когда ко мне в 2006-м обратились десять дольщиков, пожелавших расторгнуть договоры с указанным застройщиком и вернуть денежные средства.
Сложность заключалась в том, что почти все договоры у дольщиков были предварительными, а на тот период предварительные договоры с застройщиками являлись диковинкой для судебной практики. Судебная система не готова была признавать предварительные договоры договорами, подпадающими под регулирование Закона о защите прав потребителей.
Однако первые суды мне удалось выиграть и доказать, что покупатели по предварительным договорам являются обманутыми дольщиками, и к ним применимы нормы Закона о защите прав потребителей.
В рамках судебных процессов в конце 2006–2007 годов из Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы была получена информация о том, что у ЗАО «Энергостройкомплект-М» масса неисполненных обязательств перед правительст-вом столицы. И уже на тот момент застройщик, о котором идет речь, являлся для Москвы наиболее проблемной стройкомпанией.
Кроме того, в те же 2006–2007 годы мною были направлены адвокатские запросы в Мосгосстройнадзор по поводу наличия правоустанавливающей документации, необходимой для осуществления строительства. Ни по одному из объектов, которые «Энергостройкомплект-М» успешно продавал на рынке недвижимости на тот момент, не было практически никаких разрешительных документов (как, впрочем, и сегодня). Таким образом, еще пять лет назад выявлялись факты, свидетельствующие о том, что ЗАО «Энергостройкомплект-М» – это строительная пирамида.
Дом один. Недоделок масса
– Инвестконтракт расторгается без применения штрафных санкций к застройщику. Одновременно отменены все распорядительные документы правительства Москвы от 2002–2009 годов, согласно которым велась реконструкция микрорайона. Как вы думаете, почему город не пытается финансово наказать данного проблемного застройщика?
– Дело в том, что еще с 2008 года в отношении этого застройщика возбуждена процедура банкротства. Наличие долгов у данной «строительно-пирамидальной» компании ужасает. А требовать штрафные санкции с организации-банкрота бесполезно. На мой взгляд, позиция города в данном случае понятна и правильна.
– Реконструкция микрорайона № 11 в Южном Тушине началась в 2002-м. Планировалось, что новые дома появятся здесь в 2005-м. Какова ситуация со строительством сейчас?
– Сдан в эксплуатацию лишь один дом, причем с массой недоделок. Другой должен быть вот-вот достроен, однако и его строительство приостановлено в связи с исчезновением части выделенных бюджетом Москвы денежных средств. Перспектива строительства всех остальных домов весьма и весьма отдаленная.
При этом не стоит забывать, что кроме Южного Тушина «Энергостройкомплект-М» осуществлял множество продаж в так и не построенных домах на улице Народного Ополчения. А помимо этого обманутые дольщики не дождались квартир в новостройках по улицам Дмитриевского и Генерала Глаголева.
– В октябре 2010 года город выделил на ликвидацию долгостроя на северо-западе Москвы 3,1 миллиарда рублей. При этом пока возводятся корпуса номер 6 и 3, тогда как основное число соинвесторов вложило свои средства в еще не построенные корпуса 1, 4, 5, 7, 8 и 9. Как вы полагаете, правильная ли политика ведется городом?
– Не только правильная, но и единственно возможная, если иметь в виду решение проблемы обманутых дольщиков.
Москва, пожалуй, единственный субъект Российской Федерации, который за счет бюджетных средств осуществляет достройку брошенных домов. И это правильно. Если власти допустили к строительству компанию-пирамиду (в отношении ген. директора ЗАО «Энергостройкомплект-М» возбуждено несколько уголовных дел, многие заявления по иным эпизодам его деяний находятся на стадии проверки), то в этом есть и определенная вина Москвы. А значит, решать данную проблему необходимо с учетом возможностей столицы.
Как показала практика последних 15 лет, почти все проблемные стройки были завершены или за счет бюджета Москвы, или при ином ее участии (например, давались льготы новым привлекаемым застройщикам).
Умножить на два
– До своей реорганизации зимой – весной 2010–2011 годов Моснадзор долевого строительства сообщал о 1,94 тысячи обманутых дольщиков в Южном Тушине. Как вы полагаете, цифра соответствует действительности?
– Должен сказать, что это неполная информация. Данная компания или как инвестор, или как подрядчик участвовала в строительстве иных объектов, где дольщики так и не получили квартиры, многие попали в число покупателей по двойным продажам. Большое число дольщиков, зная о проблеме, в Моснадзор тем не менее не обращалось. Другие, не являясь жителями столицы, вообще не знают о рассматриваемой проблеме. По моему мнению, обманутых дольщиков примерно вдвое больше.
– Олег Владимирович, как вы полагаете, что необходимо предпринять, чтобы не допускать впредь подобных историй с компаниями-пирамидами, подобными ЗАО «Энергостройкомплект-М»?
– Предлагал раньше и продолжаю предлагать те простейшие изменения, которые необходимо ввести для того, чтобы полностью искоренить такое негативное и масштабное явление, как обманутые покупатели новостроек.
Первое. Оформление документов на строительство должно являться обязанностью местных органов власти, а не строительных компаний.
Второе. Застройщики обязаны обладать уставным капиталом, достаточным для решения любых финансовых проблем, связанных с форс-мажором на рынке недвижимости.
Третье. Все инвестиционные контракты и договоры долевого участия должны страховаться от реальных рисков, связанных с приостановлением или прекращением строительства.
Четвертое. Органы местной власти обязаны нести реальную ответственность за неисполнение обязательств привлекаемого ими застройщика перед третьими лицами.
Пятое. Необходимо ужесточить административную и уголовную ответственность за нарушения и преступления в указанных отношениях.