Все дыры в трубах в гости к нам!
6 мая 2011 года вышло постановление правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». После вступления в силу оно заменит своего предшественника – постановление правительства РФ № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Не для среднего ума
307-е (так для краткости называли документ коммунальщики, управленцы-жилищники) не просуществовало и пяти лет. Добрую половину этого срока представители Минрегионразвития разъясняли на семинарах и форумах, как его применять. Утверждали, что написан он для жителей. Однако для большей части населения 307-е с его умопомрачительными формулами так и осталось неосвоенной наукой.
Тяжело складывалась и судебная практика. Суды и прокуратуры лишь недавно научились принимать по нему решения, но в спорных ситуациях до последнего времени пользовались заключениями экспертов.
Два месяца назад вышло 354-е постановление. Сложно сказать, на кого оно рассчитано, но уж точно не на простой люд. Освоить его способны разве что физики, математики и технари с вузовским дипломом. Все это время интересуемся у специалистов по ЖКХ из управ, управляющих компаний, администраций городов Подмосковья: «Ну, как?» Никто из опрошенных не одолел «шедевр» нормотворчества до конца, не говоря уже о том, чтобы разобраться в нем. А ведь на основании этого документа нам будут выставлять счета за коммунальные услуги…
Какие сюрпризы ожидают жителей? Мы попытались разобраться в этом за редакционным круглым столом.
Зря наехали на министра
Герман Ломтев, генеральный директор Российской жилищной федерации:
– Недавно за помощью в нашу организацию обратилось объединение ТСЖ из Чувашии. Коммунальщики с санкции региональных властей выставили счета за подогрев подвалов. Мы разъяснили министру ЖКХ республики, что потери тепла внутри дома учтены в тарифе, и дополнительные поборы неправомерны. Их отменили.
Однако по новому постановлению такая плата будет законной. В 307-м формула для расчета платы за отопление выглядела следующим образом: показания общедомового прибора делились на дробь, в числителе которой указывалась площадь квартиры, а в знаменателе – суммарная площадь жилых помещений дома. Теперь в знаменателе должна стоять площадь всех помещений, входящих в состав общего имущества, то есть и квартиры, и подвала, и чердака, и лестничных площадок.
Жителей активно агитировали за установку квартирных счетчиков, благодаря которым они освобождались от оплаты утечек. Если в доме случался перерасход воды по вине управляющей компании, которая плохо содержит коммуникации, то за это и отвечать должны была она. На самом деле все издержки несли те жители, которые не установили индивидуальный счетчик. Перерасчеты и доплаты по Москве выражались порой в десятках тысяч рублей.
Теперь утечки распределят на всех, и распределение издержек станет легальным. Индивидуальные счетчики потеряли всякий смысл, ведь нужны они будут лишь для «правильного» распределения показаний общедомовых приборов между всеми жителями.
Будут утверждены региональные нормы общедомовых нужд в расчете на каждого человека, и сверх этих норм с граждан взимать плату уже не смогут. На утверждение нормативов субъектам РФ отводится пять месяцев. Сейчас общедомовые нужды включены в тариф. По идее, если их выделить отдельно, то в сумме с тарифом на индивидуальное потребление люди должны платить не больше, чем сейчас. Сомневаюсь, что так будет.
Кому нужны запутанные схемы?
Александр Лощаков, эксперт Совета по ЖКХ Госдумы, член правления ТСЖ «МЖК «Кожухово»:
– Предлагаемые схемы расчетов на общедомовые нужды многое не учитывают. Речь ведь идет не только о воде. Раньше электричество для освещения мест общего пользования и для лифтов оплачивалось из статьи «содержание и ремонт общего имущества». Теперь будем платить отдельной строкой.
Порядок определения платы за отопление далеко не оптимальный. Предусмотрена жесткая процедура – как только в доме появляется один индивидуальный прибор учета, все остальные квартиры переводятся на норматив, установленный для множества домов. Очевидно, что надо предварительно установить норматив на общедомовые нужды отдельно для разных серий домов, например, 30%. Тогда схема расчета будет простой и понятной: потребление дома минус потребление на общем имуществе минус потребление в нежилых помещениях минус потребление в квартирах с приборами учета. В остатке – потребление в квартирах без приборов учета.
Мы слишком зациклились на индивидуальных приборах учета. Те, кто агитирует за них, не понимают, что это физические приборы. Есть дорогие с маленькой погрешностью, есть другие, дешевле, с большой погрешностью. В любом случае по ним можно получать только оценочную картину. Все эти погрешности согласно новому постановлению будут приобщаться к общедомовым расходам.
По отечественным стандартам минимальный расход, фиксируемый водосчетчиком, составляет 30 литров в час или 0,5 литра в минуту. То есть течи с меньшим расходом такие водосчетчики просто не фиксируют, и многие жители невольно «вешают» свои потери горячей и холодной воды на плечи соседей. Сейчас это чувствуют только те, у кого нет индивидуальных счетчиков. С введением в действие 354-го постановления почувствуют все.
Только в одной квартире, если в бачке унитаза имеется течь 0,5 литра в минуту, за месяц не учтется 22 кубометра холодной воды. Это более 4,5 норм расхода на одного человека.
Через год работы на некачественной водопроводной воде уровень минимально фиксируемого водосчетчиком расхода удваивается и начинает составлять более 1 литра в минуту. Приходящий на поверку устройства сотрудник фирмы отмечает в акте, что все нормально. Ведь на средних расходах прибор работает, а делать гарантийную замену прибора невыгодно.
В этом году москвичам, не имеющим индивидуальных приборов, выставляли квитанции на оплату 20–25 кубометра горячей и столько же холодной воды в месяц на человека.
Какой же выход из создавшейся ситуации? Очевидно, что нужно скорректировать отечественные стандарты минимального измеряемого водосчетчиками расхода до 6 литров в час (100 мл/мин), то есть привести к европейским стандартам. И в инструкцию поверки приборов включить пункт о контроле на малых расходах с помощью мерной емкости и секундомера. Иными словами, определять минимальный расход, при котором прибор начинает считать.
Вообще новые правила делают квартирные счетчики бесполезными. Сейчас было бы актуально наряду с общедовомыми использовать групповые приборы учета на вертикальных стояках (или горизонтальных разводках на этажах). Это позволит фиксировать малые утечки в квартирах и облегчить поиск в них сверхнормативных расходов. С перерасходом на отдельном стояке легче разобраться, чем с домом в целом.
Индивидуальный счетчик при этом станет делом добровольным, а расчет для тех, у кого нет приборов учета, велся бы по разнице между показаниями конкретного стоякового прибора учета и суммы показаний индивидуальных счетчиков в квартирах по этому стояку. И общедомовые нужды в этом случае появляются не по нормативам (что фактически означает – с потолка), а из разницы показаний общедомового прибора и суммы стояковых счетчиков.
В любом тарифе, как и в нормативе потребления, будут заложены усредненные, а, значит, приблизительные, с запасом, показатели. Идеальный вариант – установление нормативов на каждый дом или хотя бы на серию домов исходя из проектных нагрузок, но этого никогда никто делать не будет.
Идеальный вариант, применяемый сейчас в Москве, – расчет отопления по фактическому потреблению на каждый год. Берется показание общедомового прибора за прошлый год, делится на общую площадь квартир и ежемесячно выставляется по 1/12. Одновременно снимаются показания за текущий год, в конце года сводится баланс: делается перерасчет или начисляется доплата.
Идея установления норматива по каждому году весьма удачна, но насколько она реализована? Как только общие приборы выходили из строя (а это происходит почти во всех домах), так сразу же начислялись нормативы.
Потом пойди разберись…
Проблем с непонятными начислениями в единых платежных документах хватает и сейчас. После вступления в силу нового постановления их станет еще больше. Только разобраться с платежами будет труднее.
Вряд ли жители обрадуются
Андрей Чечин, заместитель руководителя ООО ДЕЗ Южное Бутово:
– Для того чтобы хорошо изучить постановление такого объема, нужен как минимум год. По сравнению с 307-ми правилами оно меняет весь порядок расчетов за коммунальные услуги.
Жители долго хотели рассчитываться по факту, теперь они это получили. Новый расчет будет исключительно по факту потребления. Чем это грозит, скажем, по оплате отопления? Летом в ЕПД – ноль, в отопительный сезон каждый месяц платеж будет разный. Больше всего тепловики выставляют в январе-феврале, в марте-апреле – меньше. В эти месяцы цифра в платежке будет в 1,5–2 раза выше, чем сейчас. А по некоторым домам вырастет, может быть, и больше.
Мы провели анализ за последние три года. Ежегодно прослеживается увеличение объемов потребляемого зимой тепла без прямой зависимости от температуры воздуха.
На запрос в МОЭК о причинах получен ответ: управляющая компания не следит за системой теплоснабжения и ее регулировкой в доме. И «добрый» совет – провести энергосервисное обследование. Это значит, заплатить полмиллиона рублей за то, что придут, пересчитают шайбы и порекомендуют жителям поменять батареи.
Однако практика показывает, что даже при разлаженной системе отопления не может быть ежегодного увеличения потребления тепла. Вывод простой: прибыль любой теплоснабжающей организации идет от объема поставленного ресурса. Она любыми путями – хотим мы этого или нет, подаст количество тепла по максимуму. А в подвалах нет приборов, автоматизированных систем управления, которые бы отсекли ненужный объем. Единственная регулировка – путем открытия форточек. К сожалению, новые правила никак не стимулируют коммунальные организации к экономии их же ресурсов в наших домах.
Согласно новому постановлению исполнитель услуг – УК должна заключить с каждым жителем договор на оказание коммунальных услуг. Объем этого договора не меньше, чем договор управления – листов 30. Кто будет оплачивать печать этих материалов? Население. Бюджет на это деньги не выделяет.
Для реализации этого постановления управляющей компании понадобится набрать второй штат сотрудников – столько развели бумажной канители!
Порадовало только одно. Договор теплоснабжения может быть заключен в конклюдентной форме. То есть человек не подписывает его и не договаривается устно, но своими действиями показывает, что вступил в договорные отношения. Формально это оферта: оплатил, значит, согласился. Это важно, потому что стопроцентное заключение договоров с собственниками невозможно. В доме обязательно найдется хотя бы один человек, который принципиально откажется поставить свою подпись.
На УК возложена обязанность быть не только исполнителем коммунальных услуг, но и вышибалой долгов по их оплате, хотя УК ничем не отличается от ресурсоснабжающей организации. Первая – получает деньги населения за содержание и ремонт общего имущества, тех же инженерных сетей в доме. Вторая – также от населения получает в составе тарифа средства на содержание наружных сетей, подходящих к дому. Тогда почему мы, управляющие, оказываемся на переднем крае борьбы с населением?
УК от предоставления коммунальных услуг получает лишь убытки. Она должна судиться с должниками, причем на деньги порядочных плательщиков.
В новом постановлении появился термин – «оплата услуг на общедомовые нужды». То, что раньше было завуалировано в ставке техобслуживания в виде 5%, будет выделено отдельной строкой в платежном документе. Однако это может порадовать только УК, но не жителей.
Проблема в том, что у нас масса квартир, где люди не зарегистрированы, якобы не проживают, но сдают их. Сведений об этом в управляющей организации нет, значит, плату за воду этим квартирам мы не начисляем. Общедомовые нужды должны распределяться и на квартиры, где никто не зарегистрирован. Ведь хотим мы этого или не хотим, отапливается не отдельно квартира, а целиком весь дом.
На лестничных клетках стоят батареи. При входе в подъезд, на чердаках и подвалах идет теплосъем, потому что даже на изолированных трубах есть оголенные фасонные части, краны, в подвалах всегда жарко, волей-неволей отапливается весь дом. Но по новым правилам незарегистрированные жители опять не будут платить – ни за квартирное потребление, ни за общедомовый расход.
Головная боль у управляющей компании всегда одна – вовремя оплатить поставленный в дом объем тепла. Сейчас население платит по 1/12 в течение года, а тепловики выставляют счет управляющей компании по факту. За зиму накапливался долг, который обычно ликвидировался летом. Отвлекать платежи населения, предназначенные для ремонта общего имущества, на своевременную оплату коммунальных ресурсов УК не имеет права. В постановлении нет решения этой проблемы, как и другой, не менее острой.
Тариф на горячую воду ниже, чем фактические затраты теплоснабжающей организации на ее поставку. Дело в том, что в доме горячая вода несет две функции – используется не только для мытья, но и как отопитель. Для поддержания нужной температуры она постоянно циркулирует, отдавая тепло через трубы и полотенцесушители в ванных комнатах. Эти потери тепла должны быть учтены в тарифе либо на горячую воду, либо на отопление. В новом постановлении решения проблемы нет, и ситуация будет повторяться – управляющие компании будут загоняться в долговой тупик, потому что МОЭК за отпущенные гигакалории для подогрева воды все равно должен получить с кого-то деньги.
Население от этого постановления не получит выигрыша. Сейчас люди радуются тому, что платить будут по факту. Но получат счета – боюсь, что радости поубавится.
Бизнес коммунальный весьма оригинальный
Виктор Михайлов, внештатный корреспондент:
– Предыдущие правила нещадно критиковались жилищной общественностью за то, что ими были введены в оборот такие не имеющие научного обоснования термины, как «коммунальные ресурсы», «поставщики коммунальных ресурсов». Появилось даже понятие «исполнитель коммунальной услуги», привязанное без разбора и к коммерческим организациям, и к некоммерческим – ТСЖ и ЖСК. Они, и по старым, и по новым правилам не обеспечивают предоставление коммунальных услуг гражданам (что было бы правильно!), а предоставляют их. То есть сами для себя их производят, сами же себе их оплачивают.
По новым правилам ТСЖ и ЖСК, как управляющие организации обязаны заключить договор на оказание коммунальных услуг со своими членами! Договор этот возмездный, но по закону о некоммерческих организациях вся деятельность ТСЖ, ЖСК строится на уставных отношениях, а не на договорных. За пять лет можно было бы в этих вопросах разобраться и не добавлять работы судам на новый, как минимум, пятилетний срок.
До сих пор никто так и не смог объяснить, какую выгоду от деятельности по предоставлению коммунальных услуг получают «исполнители» – управляющие организации. Они обязаны покупать «коммунальные ресурсы» у «производителей» и у «гарантирующих поставщиков коммунальных ресурсов», преобразовывать «коммунальные ресурсы» в «коммунальные услуги» и продавать в домах по той же цене, по которой приобрели «коммунальные ресурсы».
Никто не может понять, где в этой схеме спрятана экономическая выгода для «исполнителей»? Тысячи управляющих компаний за свой счет предоставляют коммунальные услуги населению и несут при этом все экономические риски. Никакого интереса для малых и средних управляющих компаний как не было, так и нет. Как были коммунальные услуги обузой для них, так и остались.
Сейчас они, как штатные стрелочники, будут отвечать еще и за качество этих услуг, хотя от них почти не зависит ни давление в трубах, ни температура теплоносителя, ни напряжение в электрической сети.
Вместо послесловия
Согласно постановлению № 354, любой перерасход ресурсов по дому ляжет на жителей. Ресурсоснабжающие организации оказываются как бы ни при чем.
График водоразбора представляет собой двугорбого верблюда: ночью практически нет потребления, вода в это время циркулирует по системе для поддержания нормативной температуры. Максимальное потребление идет в девять утра и девять вечера. Теоретически есть возможность экономить, но она не совпадает с желанием коммунальщиков. Им выгодно продавать больше.
К тому же оперативно отрегулировать подачу ресурса тепловики не могут, потому что у них инертная система. Прикрыть задвижку – секундное дело, но понадобятся сутки для понижения температуры в сетях. А вдруг на следующий день резко похолодает, что тогда?
По сути, сейчас население несет издержки централизованной системы отопления, при которой неизбежны потери при транспортировке, снижение давления в сетях. Сплошные убытки! Трубы надо менять на современные, ТЭЦ – ремонтировать, а на это нужны огромные деньги. Как бы мы ни бились за снижение тарифов, при этом варианте они будут только расти.
Во всем мире переходят от ТЭЦ к индивидуальным котельным. И у нас намного выгоднее в домах пониженной этажности ставить газовый нагревательный прибор, который будет приготавливать горячую воду, в том числе – для отопления, непосредственно в квартире. Жители платили бы только за газ, электроэнергию и холодную воду.
Но в высотные дома газ не подашь. Там бы подошли автоматизированные узлы управления или бойлеры. Предложений на рынке масса, но все они затратные. Сейчас при новом строительстве широко используются модульные котельные, которые быстро и легко собираются. Это выгодно с точки зрения безопасности. Одно дело, когда размораживается котельная, обеспечивающая теплом город, и другое – когда выходит из строя квартальная или индивидуальная котельная, при этом страдают один-два дома.
К сожалению, единой концепции развития теплоснабжения крупных городов до сих пор нет. Хотя в некоторых городах, к примеру, в Уфе она имеется, там уже активно переходят на индивидуальные и квартальные котельные.
Нужно концептуально определиться: двигаться к индивидуальным котельным или сохранять систему центрального отопления. А если сохранять, то на какой срок – на пять, на десять лет?
Нет концепции – нет ясности. Такое впечатление, что причину эту не видят либо не хотят видеть. А потому все проблемы коммуналки 354-е постановление предложило решать проверенным способом – за счет жителей.