На свой страх и риск
Можно ли провести сделку купли-продажи целиком самому или в любом случае придется обращаться к спецам? На какие моменты следует обращать внимание, отважившись на самостоятельное решение проблемы?
Чтобы не было фальстарта
Традиционно первым этапом считается проведение маркетинговых исследований и предварительное выяснение «цены вопроса».
– Если вы продаете, то начинать, безусловно, необходимо с анализа рынка и определения места вашей квартиры в его иерархии. Если покупаете, приходится отталкиваться от имеющейся суммы и ваших желаний, – советует зам. директора агентства «Белый лев» Елена Демина. – Первый этап ключевой – на этом этапе человек формулирует для себя, что именно он хочет получить в результате сделки. И от правильности формулировок зависит, насколько успешно все пройдет. И вообще – стоит ли затевать хлопоты.
Покупателю специалисты советуют с самого начала определиться с тем, какую квартиру он хочет приобрести – на первичном или вторичном рынке. Плюсы новостроек известны: кв. метры в строящихся домах, как правило, дешевле, чем на «вторичке»; получаешь новую квартиру с новыми коммуникациями; за имеющуюся сумму можно приобрести жилье большей площади.
Минусы: риски недостроя и двойных продаж, необходимость дожидаться, когда дом будет сдан и заселен. Причем в первые два года можно забыть о комфортной жизни, поскольку все соседи будут делать ремонт и обустраиваться на новом месте. Придется привыкать к строительному мусору в подъездах, ежедневной «песне» перфоратора.
У квартиры на вторичном рынке плюс один – купив, можно сразу въехать.
Упершись в альтернативу
Задайтесь вопросом: для чего вам нужна квартира? Если для жизни – акцент на одни параметры, если для сдачи в наем или с инвестиционными целями – на другие. К примеру, когда квартира приобретается для сдачи в наем, желательно, чтобы она располагалась в районе, приносящем максимальный доход. Важно также состояние жилья, ведь люди, решившие заработать на аренде, не хотят ввязываться в длительные ремонты. Их задача – вложить деньги и сразу начать их возвращать, сдав квартиру.
Как правило, граждане не горят желанием платить деньги агентствам, если им кажется, что они способны справиться с проведением сделки самостоятельно.
– Действительно, можно попытаться все сделать самому, – говорит Е. Демина. – Многим без сопровождения специалистов удается грамотно организовать даже закладку и выемку денег в банке. Но при одном условии – если это простая сделка. Например, человек только продает жилье, ничего не покупая взамен. К специалистам же почти всегда обращаются при сложных альтернативах, когда в одной цепочке оказывается по 8–10 квартир. Подобную сделку провести самостоятельно почти нереально. А альтернатив на рынке сегодня примерно 80%.
Сложность заключается еще и в том, что надо не только подобрать несколько квартир, состыковать всех, одновременно подать документы на регистрацию, но и определиться с условиями закладки денег, а также доступа к ним.
Например, зачастую продавец получает доступ к ячейке лишь при условии регистрации 4–5 договоров в цепочке. Иными словами, человек, продающий жилье, получит деньги лишь тогда, когда будут зарегистрированы остальные сделки и в банк представят соответствующие документы.
Подальше от котят
– Правильно оценить квартиру можно по-разному, – рассказывает директор агентства «Белый город» Михаил Чумаков. – Первый способ – экспериментальный. Недвижимость ставят в рекламу и анализируют за неделю или две число поступивших звонков и просмотров. Если телефон молчит либо люди звонят, но до просмотров дело не доходит, значит, жилье переоценено. Если, наоборот, телефон разрывается, а покупатели рвутся на просмотры – цена низкая. И ее нужно повышать. Можно считать, что с ценой вы попали в точку, если за неделю бывает два просмотра. Второй способ – анализ существующих баз данных. Причем, если вы увидели, что сосед из второго подъезда продает точно такую же квартиру дороже, то из этого вовсе не следует, что это ему удастся. К тому же во всех базах цена предложения, как правило, завышена.
Реально продавцы сегодня готовы идти на торг, и это нельзя не учитывать.
Учитывать положено также индивидуальность каждой квартиры. Конечно, существует некая средняя цена «квадрата» по району (городу) для той или иной категории домов. Но это не значит, что столько стоят кв. метры во всех квартирах в этом районе. Квартиры будут продаваться по разной цене хотя бы потому, что из окон одной открывается вид на помойку, а из окон другой – на парк.
И наконец, о рекламе. По мнению специалистов, наиболее эффективна нынче интернет-реклама. Если люди рекламируют свою квартиру самостоятельно, то чаще всего используют специализированные порталы по недвижимости: irr.ru, realty.dmir.ru, cian.ru, baza-winner.ru. Размещение информации на многопрофильных досках объявлений, где наряду с продажами и покупками квартир граждане ищут работу или отдают в добрые руки котят, малоэффективно.