Ипотека: вопрос экспертам
Руководитель АИЖК А. Семеняка, выступая по радио, сказал, что государство в ближайшие годы планирует ставку по ипотеке довести до 8% годовых. Тогда как глава Сбербанка Герман Греф говорит, что низких ставок (меньше 10%) в ближайшие годы мы не увидим. Кто же из них, на ваш взгляд, больше прав? И что для рынка недвижимости лучше: снижение ставок или баланс их на нынешнем уровне?
Александр Пыпин, руководитель Аналитического Центра ГдеЭтотДом.РУ:
– Как ни парадоксально, но правы оба. Коммерческие банки сейчас специализируются на выдаче ипотечных кредитов семьям из так называемого среднего класса. Для них процент по ипотечным кредитам вряд ли упадет ниже уровня инфляции, т. е. 10%. В то же время государство, в том числе через АИЖК, старается развивать программы так называемой «социальной» ипотеки, когда определенным категориям населения компенсируется часть процентной ставки из местного или федерального бюджета либо изначально кредит выдается по сниженной ставке. Для таких случаев процентная ставка в размере 8% и даже меньше вполне реальна.
Кроме того, в перспективе за счет целевого ипотечного кредитования будет поддерживаться строительство доступного жилья, т. е. «дешевые» деньги, выделяемые государством на поддержку ипотечного рынка, будут направляться не на вторичный, а на первичный рынок, что вкупе с иными мерами простимулирует рост объемов ввода жилья в строй. Что же касается рынка в целом, то снижение ставок ниже уровня инфляции, особенно при наличии низких требований к первоначальному взносу, провоцирует рост «ценового пузыря» на рынке жилья, так как кредиты в этом случае берут не только с потребительскими целями для улучшения жилищных условий, но и для инвестиционных и спекулятивных целей.
Рост объемов ипотечного кредитования при низких ставках существенно обгоняет возможности строительной отрасли по вводу новых площадей, так как, чтобы выдать кредит, нужно несколько недель, а чтобы построить дом – несколько лет. В результате растут цены и на первичном и на вторичном рынках, а доступность жилья массовым потребителям снижается.
Константин Апрелев, руководитель компании «САВВА»:
– Неизбежно и Сбербанк, и АИЖК будут стремиться к сохранению объемов сделок на рынке, а, возможно, и к увеличению доли присутствия на рынке. Сегодня это возможно через снижение ставки по кредитам или снижение размера первого взноса. Поскольку эти ключевые игроки ипотечного рынка заинтересованы, кроме расширения доли на рынке, еще и в сохранении рейтинга надежности, они будут вынуждены идти на снижение процентных ставок, и прежде всего за счет стандартизации своих операций и сокращения издержек, одновременно снижая риски по выдаваемым с пониженной ставкой кредитам. Кстати, насколько я знаю, и Сбербанк готовит для вывода на рынок продукт с 8% ставкой и 50% первоначальным взносом.
Но при сегодняшнем балансе спроса и предложения на рынке снижение ставки вызовет увеличение первого, что в нынешней ситуации может снова разогреть спрос и подтолкнуть рынок к росту цен. Развитие ситуации в таком направлении мне кажется нежелательным, т. к. понизит доступность жилья и в конечном итоге способно перегреть рынок.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Государство, конечно, может довести ставку по ипотеке и до нуля. Но только в той части рынка, которая финансируется самим государством. Вопрос: правильно ли это – использовать государственные средства для раздачи кредитов? На мой взгляд, не очень. Будучи лет десять назад на стажировке в Германии именно по вопросам жилищного финансирования, я был ознакомлен с системой государственной помощи гражданам, улучшающим свои жилищные условия. Объемная, надо сказать, таблица всевозможных мер поддержки. Но среди них, подчеркнули мои немецкие коллеги, нет ни одной меры, которая стимулировала бы жилищные ЗАИМСТВОВАНИЯ граждан. Накопления – да. Инвестиции – да. Кредиты – нет. Жилищный кредит, по мнению немцев, опирающихся на опыт многих десятилетий, должен брать только тот, кто в состоянии его обслуживать. Без всяких государственных подпорок. Иначе в финансовой системе государства возникают так называемые системные риски, чреватые обвальными последствиями, как это совсем недавно было в США, а вслед за ними и во всем мире.
Ипотечное кредитование в рыночных странах – сугубо рыночный инструмент и институт. Оно, конечно, несет определенную социальную нагрузку, поскольку способствует решению очень важной – жилищной проблемы для определенного круга граждан, которые принято называть средним классом. Но всякие попытки ради увеличения социального эффекта значительно расширить границы этого круга очень опасны. Поэтому позиция Г. Грефа мне более близка. Хотя он и возглавляет вполне государственный банк, но прямого государственного фондирования на ипотеку (в отличие от АИЖК) уж точно не имеет, получая ресурсы хотя и на льготных, но все-таки рыночных условиях. Следовательно, и перспективы движения ставок на рынке ипотеки он оценивает по рыночным реалиям. И эта оценка заслуживает внимания, коль скоро исходит она от банка, контролирующего чуть ли не две трети рынка ипотеки.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк»:
– Снижение ставки до 8% возможно только при осуществлении правительством нерыночных мер воздействия на стоимость ипотечных кредитов. Рыночная стоимость кредитов ближе к тем цифрам, которые называет Г. Греф, так как доходность долгосрочных облигаций, выпущенных АИЖК для рефинансирования собственной деятельности по выкупу у банков закладных, выше называемых А. Семенякой 8% годовых. По поводу веры в прогнозы мне сложно что-либо сказать, так как и Г. Греф и А. Семеняка являются руководителями структур, контролируемых государством и весьма информированных о планируемых правительством решениях.
То, что их точки зрения на рынок расходятся, может свидетельствовать о борьбе разных подходов в самом правительстве. По моему мнению, снижение ставки кредитования без изменения базовых причин, прежде всего инфляции, является безусловно вредным и бесполезным шагом как для бюджета, так и для заемщиков. Почему для заемщиков? Первое: не все, а вернее, крайне малое их количество может этим обстоятельством воспользоваться – это мы уже наблюдали по мерам поддержки заемщиков, попавших в затруднительное положение во время кризиса. Второе: этой льготой, как показывает банковская практика, будут пользоваться не те, кому это действительно нужно, а те, кто просто шустрее. И третье: субсидирование ставки должно продолжаться все время действия ипотечного кредита – обычно это более десяти лет, а бюджет принимается на текущий год и льгота должна будет ежегодно подтверждаться государством.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Если государством будет принято решение о продолжении поддержки ипотечного рынка путем предоставления дешевых денежных ресурсов коммерческим банкам и АИЖК, то ставка по некоторым ипотечным продуктам может равняться 8–10% годовых в рублях. В частности, получить кредит на покупку жилья под 8% в рублях в Сбербанке можно уже сейчас в рамках акции «Возьми за 8».
Если же банки не получат дешевых денежных ресурсов, а станут получать их из обычных источников, то низких ставок в ближайшее время не будет. Более того, есть вероятность, что они повысятся вслед за ставкой рефинансирования.
В 2010 году ставка рефинансирования понижалась четыре раза, и вслед за ней уменьшались ставки по ипотечным кредитам. За 2011 год ЦБ РФ уже два раза поднимал ставку рефинансирования. По сравнению с последним значением 2010 года она повысилась на 0,5% (с 03.05.2011 – 8,25%). Дальнейшее повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ повлечет за собой и рост ставок по ипотечным кредитам.
Андрей Хромов, президент Гильдии риелторов Московской области:
– Уменьшение процентной ставки по ипотеке, на мой взгляд, будет эффективным только тогда, когда снижаться она будет параллельно с ростом объема строительства объектов недвижимости. В ином случае ее уменьшение приведет только к росту цен за квадратный метр и еще большему снижению доступности жилья.
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
– Прежде чем верить на слово тому или другому, давайте посчитаем. Если у нас инфляция на сегодня составляет 8%, маржа банка минимум 3% – за меньшую они работать не будут. Плюс плата за риски. Но даже если они считают, что в ближайшие пять лет рисков не будет, то все равно минимум получается 11%. Снизить ставку можно только в том случае, если будут дешевые и длинные западные деньги. Может быть, А. Семеняка это имеет в виду. Да, банкам, с которыми работает АИЖК, такие кредиты дадут. Но это, поверьте, не будет массовым явлением. Так что, я думаю, больше прав Греф: ипотечная ставка ниже 11% в ближайшее время вряд ли упадет.
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации нацпрограммы «Свой дом»:
– Доведение ставки по ипотеке до 8% годовых вполне реально. Об этом свидетельствует участие в ипотечной программе Внешэкономбанка и средств Пенсионного фонда. Снижение ставок активизирует спрос, спрос стимулирует жилищное строительство и производство стройматериалов, а все это приведет к поступлению дополнительных налогов в бюджеты всех уровней. В этом и заключается, на мой взгляд, ведущая роль ипотечного кредитования.
Николай Мазурин, вице-президент Российской гильдии риелторов:
– Каждый по-своему прав. Руководитель АИЖК А. Семеняка озвучивает государственную политику по снижению ставки по ипотеке. Г. Греф же в свою очередь реализовал свою программу «8-8-8», согласно которой ставка по кредиту – всего 8%, срок кредитования – 8 лет и решение по кредиту принимается за 8 дней. Правда, чтобы получить такой кредит, у заемщика должно быть собственных денег на половину стоимости квартиры!
И еще. Если мы говорим о снижении процентной ставки, то следует говорить и о снижении уровня инфляции, и о росте экономики в стране, и т. д. Рассматривать данный вопрос обособленно, я думаю, довольно сложно.
Александр Серебряков, зам. генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам:
– Ипотеку с процентной ставкой ниже десяти в современных условиях банкам, особенно коммерческим, предлагать достаточно затруднительно. Это может в целом повредить всей банковской системе. Пока что нет источников фондирования дешевле, чем текущие. Если АИЖК все же предложит продукты более доступные, чем предлагает сегодняшний рынок, то соответственно Агентству по ипотечному жилищному кредитованию придется взять на себя больший объем обязательств. Для современных российских реалий цифра 10% представляется наиболее разумной.
Петр Васютик, зам. генерального директора агентства отличной недвижимости Great reality:
– Стоит отметить: именно Г. Греф, который говорит, что ставки падать не будут, недавно отрапортовал, что Сбербанк уже выпустил на рынок ипотечный кредит под 8% на восемь лет и при первоначальном взносе от 50%.
На сегодня средневзвешенная ставка (по данным АИЖК) находилась на уровне 12,5%. Хотя можно подобрать программы по ипотечному кредитованию в новостройках и от 10,5%.
По официальным оценкам, в ближайшие годы объемы ипотечного кредитования будут нарастать. В 2011 г. планируется, что объем выданных кредитов достигнет 540–580 млрд рублей, а в 2012 г. – более 650 млрд рублей. При этом цены на энергоносители растут без остановки, а доходы населения за ними не поспевают. Получается, чтобы привлечь заемщиков и реализовать планы правительства на фоне дефицита свободных денежных средств у населения, банкам надо будет понижать ставки. До какой степени? Правительство хотело, чтобы ставки снизились до 5–6%, но вряд ли такую планку преодолеет ставка рефинансирования.
Поэтому, я считаю, что средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в течение ближайших двух лет дойдет до 10%. При сохранении политической поддержки правительством развития ипотеки ставка может понизиться и до 9%. Дальнейшее же снижение возможно только при финансовой поддержке из госбюджета.