Агентство представило новые программы
Программы «Ипотека для найма» и «Молодые ученые» должны вскоре появиться в линейке продуктов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Об этом сообщил на конференции «Недвижимость в России – 2011», организованной Институтом Адама Смита, исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию Андрей Шелковый.
Найм наступает?
О преимуществах жизни в арендованном жилье как альтернативе собственности последнее время слышится все чаще. Нам говорят: «Весь мир снимает квартиры, так как везде люди привязаны к месту работы, а не к месту жительства». Контракт на работу в одном городе – пожили там, арендовав жилье. Контракт в другом – переехали и опять сняли квартиру или дом. Многие европейцы и американцы знают преимущества аренды перед собственностью. Не надо платить налоги на имущество, да и бремя содержания квартиры, оплаты коммунальных услуг ложится на плечи арендатора лишь частично. Он обязан платить лишь за то, что реально потребляет.
В нашей стране отношение к месту жительства иное. Квартира в собственности – это некий тыл, финансовая опора среднестатистической российской семьи. Постоянная регистрация в ней – гарантия доступа ко всем социальным благам. Контакт с пенсионными, социальными службами возможен только по месту постоянной регистрации. Да что за примерами далеко ходить! Чтобы ребенка в школу записать, на эту самую постоянную регистрацию первым делом и посмотрят. Съем квартиры большинство россиян считают вынужденной необходимостью. Деньги, потраченные на найм, а не вложенные в приобретение собственного жилья, – выброшенными на ветер. Тем не менее все чаще и у нас говорится о формировании заграничной модели жизни.
Сейчас люди снимают жилье в основном у частников. И почти весь арендный рынок, несмотря на усилия властей, находится в тени. Одна из задач государства – строительство доходных домов, в которых можно будет снять приличную квартиру за приемлемые деньги. Пока в столице построен лишь один доходный дом, и тот бизнес-класса – на 47 квартир в Большом Николоворобинском переулке. Стоимость коммерческого найма квартиры в нем примерно 4000 $ в месяц. Арендуют в основном иностранцы, приехавшие работать по контракту.
Рефинансировать можно и кредиты
Сейчас АИЖК готовит к запуску новую программу «Ипотека для найма», адресованную юридическим лицам, строящим доходные дома.
Как сообщил А. Шелковый, идея программы заключается в рефинансировании агентством кредитов, выданных ипотечными банками на строительство арендного жилья.
Данный кредит будет предоставляться юридическим лицам, заинтересованным в создании фонда арендного жилья или квартир социального найма. «Такое жилье может понадобиться при строительстве технопарков, открытии научных центров и новых производств в регионах, при формировании муниципальных маневренных жилых фондов», – уверен представитель АИЖК.
Агентство готово выкупать у банков кредиты, выданные юридическим лицам на строительство доходных домов. Рефинансирование кредита будет осуществляться только после завершения строительства и перевода объекта на баланс юридического лица.
«Стоимость рефинансирования в каждом конкретном случае будет зависеть от степени поддержки, которую готова организовать администрация субъекта Федерации в части инфраструктуры для застройщика и субсидирования арендных ставок для нанимателей», – сообщил А. Шелковый. Пока АИЖК не готово озвучить процентную ставку по данному кредиту, но понятно, что рефинансирование будет осуществляться на рыночных условиях.
Пока не в столице
Сейчас программа «Ипотека для найма» в качестве пилотного проекта запущена в Новосибирске (строится дом на 100 квартир) и в Калужской области. Вскоре, после того как будет проанализирован опыт Новосибирска и Калуги, участие в проекте будет предложено другим субъектам РФ. В агентстве уверяют, что финансирование строительства доходных домов еще не утверждено. Сейчас в распоряжении агентства есть 40 млрд рублей, которые в качестве кредита выделил ВЭБ. По данным Министерства регионального развития, в Калужской области определен участок под застройку в 140 га. Стоимость строительства оценивается в 20 тыс. рублей за кв. метр. Аренда однокомнатной квартиры обойдется в 8–10 тыс. руб. в месяц. Выделенный участок в Новосибирске находится в 70 км от города. Большинство квартир в нем планируется сдать в аренду сотрудникам Сибирского отделения Российской академии наук.
Дома будут строиться под конкретный заказ, а не так, чтобы сначала построить, а потом искать, кому сдать в аренду.
По мнению А. Шелкового, сегодня ипотека интересна далеко не всем россиянам. Он считает, что многие люди готовы снимать качественное жилье.
Последнее время идея строительства доходных домов становится все более популярной. Например, в апреле Минрегионразвития анонсировало иную программу стимулирования строительства доходных домов в России. Схема возведения и управления домами от министерства выглядела следующим образом. Застройщик получает кредит – 70% стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию на срок до 20 лет под 10–11% годовых. Благодаря этой программе, посчитали в министерстве, к 2020 году доходные дома могут составить до 20% от всего возводимого нового жилья в России.
Если молод и учен…
Еще одна программа, которую планирует запустить АИЖК в этом году совместно с коммерческими банками, – это ипотечное кредитование молодых ученых. В первую очередь программа будет направлена на сотрудников и преподавателей Сколково и других инноградов, которые получат заем на приобретение квартиры под минимальную ставку. Таким образом, в АИЖК рассчитывают привлечь туда научные кадры. Так, в начале года группа «Абсолют» заявила о планах построить на 150 га в Одинцовском районе, в 5 км от Сколково, 650 тыс. кв. м жилья. Если Агентство по ипотечному жилищному кредитованию реализует вышеназванную программу, то застройщики получат гарантированный канал сбыта жилья. Деньги на финансирование ипотеки даст ВЭБ.
По мнению А. Шелкового, такие программы необходимы, так как большинство работодателей, которые испытывают потребность в молодых специалистах, жилье предложить им не могут. Чем будут отличаться молодежные программы? Главным образом, условиями погашения. Поначалу молодой ученый будет платить по кредиту совсем немного, но со временем размер ежемесячных платежей увеличится. Такая схема разработана, потому что молодые специалисты на начальном этапе не в состоянии выплачивать крупные суммы.
Была упомянута и третья программа, находящаяся сейчас в разработке АИЖК, – «Молодые семьи» . Но пока об основных моментах этой программы ничего не известно.
Востребован по-прежнему
Несмотря на то что программа АИЖК «Стимул» была запущена в конце 2009 года и изначально направлена на достройку жилых объектов, «замороженных» в период кризиса, она и сейчас востребована. Поскольку программа оказалась нужной, ее границы расширили, направив на активизацию нового строительства в целом. «Стимул» предусматривает кредитование застройщиков и покупателей жилья эконом-класса. Сейчас 140 проектов на территории России участвуют в программе «Стимул».
Задача «Стимула» – снижение цены квадратного метра. Ежеквартально Министерство регионального развития РФ рассчитывает средний показатель стоимости квадратного метра для каждого региона. Это тот показатель, на который АИЖК ориентируется. Хотя сие не означает, что в программе «Стимул» есть жесткая отсечка тех проектов, где квадратный метр продается по цене, скажем, чуть выше. В первую очередь жилье, строящееся по этой программе, должно быть качественным и соответствовать всем необходимым требованиям для полноценного проживания.
Но в то же время, считает представитель АИЖК, до массового появления дешевых квартир, способных обрушить рынок, еще очень далеко. Хотя программы банков становятся более доступными, ставки по ипотечным кредитам снизились, появились кредитные продукты для отдельных групп клиентов: зарплатные проекты, кредитование покупки жилья в аккредитованных объектах недвижимости и т. д.
Станут ли новые программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию такими же востребованными, как апробированный «Стимул», покажет время. Как следует из выступления А. Шелкового, одни из них находятся в стадии разработки, а «Ипотека для найма» проходит обкатку.