Пролезть под планку
Государство пропагандирует строительство малоэтажного и энергоэффективного жилья. Девелоперы и застройщики готовы его поставлять. Уже есть опыт строительства, отмеченный призами на смотрах и конкурсах, в том числе международных. Однако малоэтажные и энергоэффективные дома на деле оказываются дорогими и плохо вписываются в рамки нацпроекта доступного жилья.
Сердито, но недешево
Тезис об относительной дешевизне малоэтажного жилья всегда вызывал сомнения. Безусловно, малоэтажный дом в производстве много легче и проще небоскреба. Он не нуждается в мощном фундаменте и лифтах. В нем меньше сложностей с инженерными сетями. Однако крыша у него должна быть столь же надежна, как и в многоэтажке, а накрывает она в 10–20–30 раз меньшую жилую площадь. Малоэтажным поселкам требуются в разы более протяженные инженерные сети и дороги, на строительство которых можно потратить уйму денег. Не случайно во всем цивилизованном мире, который нам постоянно ставят в пример, жить в загородном доме – прерогатива обеспеченных людей. Конечно, если речь идет не о временных бараках без удобств.
На недавнем международном форуме «Стратегия жилищного строительства в России» с экономикой малоэтажного строительства участников подробно ознакомила Светлана Ильина, гендиректор ООО «НДМ-Проект». По ее словам, малоэтажка действительно становится одной из тенденций в жилом строительстве, но не столько в силу дешевизны, сколько по причине сокращения площади пригодных площадок в крупных городах и повсеместном ограничении точечной застройки. При этом доступность малоэтажного жилья остается под большим вопросом. И если брать в расчет все совокупные затраты, отнесенные на кв. метр малоэтажки, то они не могут быть меньше 40 тыс. рублей.
Иными словами, ничуть не меньше уровня многоэтажного жилья эконом-класса. При этом специалисты в проектировании оставляют в стороне затраты на приобретение участка и говорят лишь о стоимости здания и инженерной инфраструктуры.
По их прикидкам, инженерия малоэтажки обходится примерно в 15 тыс. рублей на кв. метр. В этой сумме 35% составляет стоимость дорог и вертикальной планировки участка. 14% приходится на водоотведение и 10% – на водоснабжение. А дальше по убывающей идут электроснабжение, газоснабжение, тепло и т. д.
Если же говорить о стоимости исключительно самих зданий, то по практике она может быть снижена до 16–18–20 тыс. за «квадрат» с использованием ряда технологий: каркасной, несъемной опалубки и ячеистых бетонов. Впрочем, добиться такого результата можно только, если идти по пути модификации, типизации и индустриализации. При этом С. Ильина категорически утверждает: сегодня здания, возводимого индивидуально, по индивидуальному проекту, с индивидуальными конструкциями дешевле 30 тыс. за кв. метр быть не может. А ведь именно это пропагандируют известные государственные мужи как главное преимущество малоэтажки.
Оценки проектировщицы подкрепляет собственным опытом гендиректор компании «ЭкоДолье» Константин Филиппишин на примере малоэтажного поселка под тем же названием. В окрестностях Оренбурга на участке в 400 га возводятся и продаются 4000 домов примерно в темпе один дом в день. Одноэтажные домики площадью от 56 до 200 кв. метров, с земельным участком 6–8 соток со всеми удобствами (вода, канализация, газ, электричество) компания реализует по 26 800 руб. за кв. метр. При этом девелопер с гордостью сообщает, что им удалось своей ценой «подлезть» под планку, установленную для субъекта Минрегионом.
Цена действительно неплохая. Однако надо учесть, что это цена без внутренней отделки и инженерии. Кроме того, участок достался компании, по признанию ее руководителя, почти бесплатно. И все внешние сети подвели за счет регионального бюджета. Если бы этого не было, цена за метр повысилась бы тысяч на десять.
Для сравнения: по данным Росстата средняя цена типового многоэтажного жилья в регионе составляет 28 517 руб. за «квадрат». Это в условиях, когда земля разыгрывается на конкурсе, когда нет каких-либо поблажек с инженерной инфраструктурой. То есть хвастать особо нечем – никакого преимущества в цене малоэтажка не демонстрирует. Потребительские свойства жилья в поселке, видимо, действительно неплохие. Но общеизвестно, что для массового потребителя сейчас основополагающим моментом является цена.
Окупаются со скрипом
С экономией энергии проблема не легче.
По данным Минрегионразвития, в прошлом году до 30% жилья было возведено за счет бюджетного финансирования. И надо ли говорить, что уж это-то жилье теперь обязательно должно возводиться в энергоэффективном варианте. При этом стараниями Минрегионразвития для бюджетного финансирования установлены жесткие ограничения по цене (пресловутые 30 тыс. рублей за кв. метр в среднем по стране). Эти ограничения базируются на уже сложившихся минимальных рыночных ценах обычного типового жилья. Как же втиснуть энергоэффективность в и без того жесткие рамки?
Цену вопроса обозначил первый зам. генерального директора Фонда реформирования ЖКХ Владимир Талалыкин. Фонд – большой дока в деле инвестирования строительства жилья, на его деньги из аварийных домов за четыре года переселено около 200 тыс. человек. Сейчас фонд работает с десятками муниципальных образований, где в различной стадии ведется строительство энергоэффективных домов, прежде всего малоэтажных (до трех этажей).
Последний введенный дом площадью 1200 метров, где применены абсолютно все технологии повышения энергоэффективности, находится в Барнауле. По словам В. Талалыкина, там использованы солнечные батареи и коллекторы, тепловой насос, рекуперация вентиляционной системы, автономная котельная. При этом себестоимость строительства составила примерно 45 тыс. за «квадрат». Это на 50% выше той, что установлена требованиями Минрегионразвития, и примерно на столько же дороже привычного типового жилья.
По данным фонда, себестоимость строительства энергоэффективного дома и предельная цена Минрегиона по разным регионам соотносятся следующим образом (в тыс. рублей за кв. метр): Башкортостан – 25,3 и 20, Ростовская обл. – 45,5 и 24,9, Белгородская – 47,4 и 29,4, Татарстан – 52,1 и 26.
Коммунальные платежи в энергоэффективном барнаульском доме вдвое ниже по сравнению с обычным аналогичным. Правда, дело здесь не только в экономии энергии. В аналогичном доме плата начисляется по нормативам, а здесь – по счетчикам (то есть жителей меньше «нагревают» путем обмана).
Стоимость гигакалории тепла в традиционном доме, установленная местной властью для теплоснабжающей организации, составляет 1006 рублей, в этом доме за счет собственной котельной гигакалория обходится ниже 500 рублей. Как бы то ни было, а по информации В. Талалыкина окупаемость затрат на энергооэффективность за счет снижения платежей составляет: на Алтае 8-10 лет, в Башкортостане – 7, в Белгородской обл. – 12.
Впрочем, термин «окупаемость» здесь условный, арифметический. Ведь затраты на энергоэффективность фонд покрыл застройщику из бюджета, а последующая экономия и «окупаемость» получается у проживающего там гражданина, который платит за ЖКХ в два раза меньше.
Дом – некоммерческий, для переселения из аварийного жилья. Получатель за него ничего не платил. Применить такой способ строительства для коммерческого жилья не получится – застройщик, ведущий коммерческое строительство, не заинтересован в такого рода удорожании своего продукта.
А один из застройщиков со Ставрополья обратил внимание, что в реалии с окупаемостью энергоэффективных домов дело еще хуже. Очень многое зависит от того, как составлен договор с управляющей компанией. Может так случиться, что и граждане не получат никакой экономии, вся выгода может уйти обслуживающей компании или ресурсоснабжающей организации. (К примеру, если плата с жителей энергоэффективного дома взимается по общепринятым нормативам.)
Про Ганса и его жену
Вопрос стимулирования застройщика на строительство энергоэффективного малоэтажного жилья является сегодня, по мнению руководства Фонда ЖКХ, одним из приоритетных. По мнению В. Талалыкина, если жилье отвечает требованиям энергоэффективности, то застройщик имеет право получить некий бонус. Выплачиваться он должен после окончания строительства, когда органы архстройнадзора дадут заключение, что дом соответствует необходимому уровню. Фонд уже обратился в Минрегионразвития РФ с просьбой установить для энегоэффективных домов поправочный коэффициент определения предельной стоимости одного кв. метра.
К. Филлипишину тоже понравилось строить коммерческое жилье с помощью государст-ва. Он называет три элемента возможного государственного участия в совместном партнерстве. Первое – земля, предоставляемая недорого, условно говоря, бесплатно. Второе – вода, канализация, газ и т. п. обеспечиваются за счет государства. И третье – о школах и детских садах думать должно тоже оно, а не втягивать их в себестоимость строительства.
Параллельно Филиппишин считает целесообразным стимулировать к соучастию в финансировании потенциальных покупателей жилья эконом-класса, считающих каждую копейку. Так, как это делают в Германии, где идет реклама примерно следующего содержания. Ночью жена толкает мужа и говорит: «Ганс, нам за энергоэффективность половину дают. Давай еще половину довнесем, зато потом получим большую экономию».
С другой стороны, выясняется, что пока использованы не все резервы экономии на собственно строительстве малоэтажки, тем более – энергоэффективной. К примеру, С. Ильина считает, что в малоэтажных поселках не нужны дороги шириной 7,5 метра и тротуары с двух сторон, да еще шириной по полтора метра каждый, как это сегодня диктуется нашими нормативами. Это делает инженерную подготовку поселка очень дорогой. Хотя оппоненты утверждают, что в Канаде только так и делают: широкие дороги и тротуары.
Талалыкин считает, что затраты на энергоэффективность можно снизить за счет применения отечественного оборудования. Пока используется импортное, отечественного на рынке нет. Только где взять деньги на организацию производства, и будет ли оно потом иметь сбыт?
Как считает член Экспертного совета «Деловой России» Сергей Журавлев, пока застройщики идут не столько по пути каких-то ухищрений, сколько добиваются доступной цены ухудшением качества: «Сегодня так называемая доступная малоэтажка – это, на мой взгляд (не знаю, может быть, кто-то опровергнет), очень некачественное жилье, и не очень пригодное для жизни».
Со своей стороны предложим еще один вариант обеспечения доступности. На тех же площадках можно строить прежние, хорошо себя зарекомендовавшие, панельные многоэтажки, только лучше утепленные. В качестве опций можно предлагать для желающих те же дома в энергоэффективном варианте.