Верь глазам своим
Покупателям квартир дается масса советов, касающихся проверки приобретаемого жилья. Причем упор делается на так называемую юридическую чистоту. Между тем, не стоит пренебрегать и простым осмотром будущих владений, ведь зачастую изъяны недвижимости можно увидеть невооруженным глазом.
Дом образцового содержания
Домофон загудел, и дверь распахнулась, пригласив дышащего морозным воздухом Максима в дом. «Вы к кому?» – бдительно высунулась из будки консьержка, словно не замечая, что незнакомца впустил кто-то из жильцов. «Это хорошо, – не обижаясь на недружелюбие дамы, подумал гость. – У такой церберши мышь не проскочит!»
Окинув взглядом подъезд, Максим заметил аккуратно выкрашенные стены, почтовые ящички со старательно выведенными номерами квартир, горшки с хлорофитумом и мягкие игрушки. Парень не смог сдержать улыбки: простенько, но со вкусом. В былые годы это уютное жилище наверняка удостоилось бы звания «дома образцового содержания».
Лифт, лестничная клетка и дверь интересовавшей визитера «двушки» тоже хранили печать заботы жильцов. Хмыкнув, молодой человек подумал, что четко следует инструкциям тещи, наказавшей осмотреть не только квартиру, но и сам дом. Что ж, возможно, именно сегодня будет сделан важный шаг по разъезду с мамой обожаемой супруги – если, конечно, жилье подойдет.
Адрес выставленной на продажу квартиры Максиму вручил агент недвижимости, который был найден благодаря газете с объявлениями. «Это последний этаж, идеальное жилье для молодой пары с ребенком, – нахваливал агент. – Выхлопов по минимуму, шума от соседей сверху нет, отличный вид. Жильцы снизу наблюдают в окна стены соседнего здания, а вы – красивый закат!»
Простенько, но со вкусом
Вскоре покупатель убедился, что риелтор не солгал. Хозяин квартиры – бодрый дядечка по имени Юрий Иванович – провел гостя по комнатам, разрешил взглянуть на балкон. Вид действительно был великолепным: красное зимнее солнце скользило по крышам домов, вдалеке поблескивали огоньками современные башни.
Очевидно, в этой уютной квартирке недавно делали ремонт – потолки сияли свежей белизной, и молодому человеку показалось, что он еще улавливает запах краски. От взгляда гостя не укрылся уголок отошедших обоев, приклеенных, видимо, наспех. Впрочем, изъян был столь незначительным, что и обращать на него внимания, право, не стоило.
Вспомнив указания тещи, Максим вызвался осмотреть санузел. Но и там придраться было не к чему, все так же «простенько, но со вкусом»: добротная ванна, новый кафель, со вкусом подобранный плафон – и снова едва уловимый запах недавнего ремонта.
Юрий Иванович, следуя за покупателем, энергично нахваливал «двушку» и ремонт, сделанный «как для себя». Видимо, эти тирады на каждом шагу притомили немолодого хозяина: от одышки его не спасал даже приток студеного воздуха из окна, которое было распахнуто совсем не по сезону. Максим стоически терпел холод, не желая создавать Юрию Ивановичу неудобств.
Виноваты весна и капель
Весну Максим, его жена и маленькая дочка встречали в новой квартире. Супруге, натуре творческой и мечтательной, пришелся по душе вид из окна, ребенку пошло на пользу обещанное отсутствие шума и выхлопов. Даже прибывшая с инспекцией теща осталась всем довольна, а особенно – цербершей в подъезде.
Стихийное бедствие настигло супругов в погожий мартовский денек, когда за окном задорно барабанила капель, а в воздухе носились нежные ароматы. Предвестником напасти стало пятно, проступившее на потолке одной из комнат – сначала его контуры были едва различимыми, но затем очертания приобрели неприятный коричневый оттенок.
Вскоре по свежим обоям уже неслись ручейки, капель барабанила по паркетной доске. «Так весна же, что вы хотите! – развела руками консьержка, к которой в панике примчались новоселы. – У нас каждый год так, никакие ремонты не спасают! На вашем этаже все маются: у одних – грибок на стенах, у других – с вентиляцией проблемы».
На следующий день труженики из ДЕЗа провели нехитрые манипуляции на крыше, заверив: «На месяцок-другой хватит».
Ручьи поутихли, зато влага и промозглый холод поселились в квартире надолго. Отправив приболевших жену и дочь к теще, Максим взялся за устранение последствий «весеннего разлива». Но отсыревшие стены не желали сушиться, а пятно, судя по всему, украсило потолок навсегда.
Вечная мерзлота
Новые неприятности не заставили себя ждать. Недорогая паркетная доска вздулась от влаги, под отклеившимися обоями обнаружился отвратительный черный грибок, плесень проступила и под свежей краской в ванной. Воздух сделался затхлым, межкомнатные двери закрывались с трудом.
«Состояние квартиры ухудшается с каждым днем, а еще и вентиляция, как выяснилось, не работает! – рвал на себе волосы Максим, прибежав к риелтору. – Да вдобавок напор воды слабый. Сначала значения не придал, думал, временные трудности, но в ДЕЗе подтвердили – там такой напор всегда».
Агента явно не интересовали беды уже бывшего клиента. Вяло объяснив, что свои обязанности он давно выполнил, риелтор посоветовал разбираться с продавцом квартиры. Мол, Юрий Иванович всех вокруг пальца обвел, а ведь наверняка знал о недостатках «двушки»!
Но и бывший хозяин жилья участия к бедам Максима не проявил. «И не надо меня судом пугать, деньги все равно не верну, – холодно заявил он по телефону. – Разве не помните, сами квартиру осмотрели, да еще договор подписали, где черным по белому написано: претензий к состоянию недвижимости не имею».
Ах, как же Максим ругал себя за то, что поспешил, поддался первому впечатлению! А еще больше – за то, что не поверил собственным глазам и носу: не придал значения дешевому, явно наспех сделанному ремонту, отогнутому уголку обоев… Теперь-то понятно, почему в квартире было распахнуто окно: из-за сырости помещение приходилось часто проветривать, да и «вечную мерзлоту» легче списать на свежий воздух…
Встречай, теща, зятя!
Немало времени и сил ушло на то, чтобы пройти все круги разбирательств. Сначала были тщетные попытки воззвать к совести утаившего изъяны «двушки» продавца, затем – поиск юриста и обращение в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.
Юрий Иванович твердо стоял на своем: покупатель жилье осматривал, никаких претензий не имел, да и «вселенских потопов» в квартире никогда прежде не случалось. Юрист Максима ходатайствовал о проведении строительно-технической экспертизы, подтвердившей и проблемы с вентиляцией, и трудности с напором воды, и протечки с крыши.
Энергичный продавец квартиры и не думал сдаваться. Едва взглянув на представленные документы, он согласился вернуть Максиму часть суммы. По уверениям Юрия Ивановича, нескольких десятков тысяч вполне хватало на устранение всех недостатков…
Возможно, молодой отец семейства и согласился бы на мирное решение конфликта, но кто знает, что еще обнаружится в «нехорошей квартире»?
Суд встал на сторону обманутого покупателя, расторгнув договор купли-продажи и обязав Юрия Ивановича отдать уплаченные деньги. Сейчас вернувшееся «под крыло» тещи семейство ожидает возврата суммы и усиленно лечится от хронической простуды, боясь даже помыслить о покупке новой квартиры.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Перед покупкой квартиры следует тщательно проверить ее состояние – с этим Максиму должен был помочь риелтор, но он не предупредил клиента обо всех возможных рисках.
Начинать знакомство с объектом сделки желательно с придомовой территории, подъезда и лестничной клетки – расписанные стены, сломанные лифты и следы пиршеств укажут на наличие шумных или пьющих соседей.
Также необходимо проверить документы на квартиру и паспорт ее собственника. О наличии незаконной перепланировки скажут красные линии на плане БТИ (а зачастую – и всезнающие соседи, поговорить с которыми будет нелишним).
Осматривать квартиру лучше без мебели – она способна скрыть некоторые изъяны. Наличие свежего ремонта, особенно в сочетании с желанием продавца быстрее провести сделку, должно насторожить: возможно, под новыми обоями скрываются следы грибка, а яркая краска стен в ванной таит под собой трещины. Проверяя состояние квартиры, можно провести рукой по обоям, проконтролировать работу сантехники, проверить качество вентиляции с помощью зажигалки, поднесенной к вентиляционной решетке.
Продавец недвижимости обязан передать покупателю квартиру надлежащего качества, отвечающую условиям договора. Если недостатки не были оговорены продавцом, по правилам статей 557 и 475 Гражданского кодекса покупатель вправе потребовать на свой выбор: уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения продавцом недостатков либо возмещения продавцом расходов покупателя по устранению недостатков.
Если же изъяны носят существенный характер (речь идет о неустранимых недостатках, недостатках, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.
Согласно п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса, подобные требования могут быть предъявлены покупателем в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи квартиры. Более длительный срок может быть установлен договором.
В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Юрий Иванович мог бы избежать этой ответственности, если бы доказал: еще до подписания договора Максим знал о недостатках квартиры.