Чтобы деньги не уплыли
«Ну что я, глупее риелтора?» – рассуждают многие, решив самостоятельно продать квартиру, дом, участок. И, казалось бы, в том, чтобы самому провести маркетинг, выставить на продажу недвижимость, ответить на звонки, выставить в лучшем свете свой объект, нет ничего сложного. И тем не менее, почти у всех, кто не занимается продажами постоянно, возникают вопросы, связанные с расчетами, передачей денег.
О допустимых и распространенных сегодня схемах расчетов по сделкам мы беседуем с Сергеем Долгалевым, директором аудиторской компании АС-АУДИТ.
– Итак, продавец и покупатель ударили по рукам. Встает вопрос о расчетах. Первая сумма, вносимая покупателем, – это аванс. Внося первые деньги за квартиру, чем рискует продавец и чем рискует покупатель?
– Начну с того, что сегодня в столице распространена практика внесения именно авансов, а не задатков. Их принципиальное отличие состоит в том, что в случае невыхода на сделку по вине продавца, аванс просто возвращается, а задаток продавцы должны вернуть в двойном размере. Возвращать деньги в двойном размере мало кого устраивает, поэтому вносятся авансы.
Несколько лет назад, когда цены росли, были распространены мошенничества с авансом. Продавцы показывали квартиры нескольким покупателям, набирали денег в виде аванса, а потом отказывались продавать, деньги при этом не возвращали.
Или существовал более мягкий вариант. Авансы набирались, но квартира продавалась тем, кто больше платил. Остальным деньги просто возвращали. Это тоже беспокоило людей, поскольку они всерьез рассчитывали на покупку.
Сейчас ситуация на рынке более стабильная.
– Как покупателю обезопасить себя? Стоит ли заверять договор аванса нотариально? Какую сумму рекомендуется давать в качестве аванса?
– Заверять договор у нотариуса не обязательно. Заключенный в простой письменной форме, он тоже имеет юридическое значение и подлежит судебной защите.
Единственное требование: договор аванса должен быть составлен грамотно, в нем должны быть прописаны все существенные условия и присутствовать такие пункты, как предмет договора, срок, условия возврата. Также должно быть понятно, за какую квартиру и какая сумма вносится.
Если покупателю не возвращают аванс и не продают квартиру, то выход у него и в том и в другом случае один – судиться. Правда, в случае судебных разбирательств нотариус может подтвердить, что тот, кто взял аванс, находился в здравом уме и памяти. Ведь чаще всего мотивация людей, не возвращающих авансы и отказывающихся продавать квартиру, такова: был не в себе, не понимал, что делаю.
Но и без нотариуса покупатель может подстраховаться. Для этого накануне внесения аванса необходимо попросить продавца предъявить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Теперь о сумме. Я бы рекомендовала покупателям – физическим лицам вносить не более 25–30 тыс. рублей. То есть такие деньги, которые в случае непредвиденных обстоятельств потерять некритично.
С одной стороны, покупатель должен понимать, что если в оговоренные сроки он не внесет деньги и не выйдет на сделку, то потеряет квартиру и свой аванс. С другой стороны, риски внесения аванса физическим лицом всегда существуют. Поэтому аванс, передаваемый продавцу, не должен быть большим.
Если же деньги вносятся на счет риелторской фирмы с именем и историей, то размер аванса может быть больше. Ведь деньги вносятся в качестве депозита на счет компании. Если сделка не пройдет и аванс придется возвращать, то с компании спросить гораздо проще. Из-за одной сорвавшейся сделки агентство не закроется.
Существует еще один риск внесения крупного аванса. Все мы смертны. И с продавцом в период подготовки сделки может всякое случиться. Чтобы взыскать деньги с наследников, придется обращаться в суд. А это процесс и длительный, и затратный. Поэтому я – за небольшие авансы.
– Следующий этап расчетов – непосредственно внесение и получение денег за продаваемую недвижимость. Самый сложный для непрофессионала этап сделки. Все боятся быть обманутыми: и продавец, и покупатель. Какие формы расчетов существуют? Какие наиболее удобны?
– В Москве и области сложился порядок расчетов через ячейку. Механизм закладки денег таков. Арендуется банковская ячейка на один-два месяца. Оформляется договор аренды банковской ячейки, в котором оговариваются условия доступа к деньгам продавца и покупателя. Тот, кто продает квартиру, и кто покупает, понимают, что пока сделка не зарегистрирована и переход права не совершен, продавец не может взять деньги.
В регионах ситуация другая. Там обычно деньги наличными покупатели отдают продавцу до сделки. То есть распространена ситуация, когда на момент подачи документов на регистрацию деньги уже отданы, расписка получена. И здесь рискует покупатель: а вдруг сделку по каким-то причинам не зарегистрируют? Причем это могут быть причины, не зависящие от продавца. Например, при регистрации нашли ошибку в правоустанавливающих документах.
Пока не стоит синяя печать Росреестра, подтверждающая переход права собственности, деньги передавать опасно. Раньше рисковали из-за того, что стороны не хотели ждать месяц (такое время занимала регистрация). Сейчас регистрация занимает десять рабочих дней, то есть две недели. Не такой большой срок, чтобы рисковать.
А риски всегда есть. Бывают случаи, когда перед регистрацией берутся деньги продавцом, а потом в период регистрации он пишет заявление о приостановке сделки. Покупатель, уже заплативший, ничего сделать не может. Можно даже не писать причину приостановки. Росреестр обязан при подаче подобного заявления нынешнего собственника некоторое время подержать, а потом вернуть документы.
Если собственник передумал продавать, то он получит назад документы, а покупатель останется полностью незащищенным.
Знаю ситуацию, когда мать и сын продавали квартиру трижды. И трижды приостанавливали сделку в период регистрации. Деньги, взятые с покупателей до сделки, отдавали, но через какое-то время, «прокрутив» их. Покупатель, конечно, все это время, мягко скажем, переживал. Когда стали проверять, что же представляют собой продавцы, то оказалось, что они состоят на учете в психоневрологическом диспансере.
– Существует еще и безналичный расчет. Насколько он распространен?
– Третья форма расчетов по сделкам – это безнал. Оплата квартир по безналичному расчету началась с ипотечных сделок. Подобные расчеты происходят с помощью аккредитивов.
Схема такова. Покупатель кладет денежные средства на расчетный счет продавца. В договоре аккредитива, точно так же, как и при аренде банковской ячейки, записываются условия раскрытия аккредитива. Продавец не может забрать деньги (то есть раскрытие аккредитива не произойдет), пока не совершена сделка.
Когда продавец приносит зарегистрированные правоустанавливающие документы, раскрывается аккредитив, и он может распоряжаться деньгами на счете по своему усмотрению. Продавец квартиры может сразу перевести деньги туда, куда ему нужно. Совершать сделки по безналу могут и юридические, и физические лица.
– Что предпочтительнее: ячейка или безнал? Какие плюсы и минусы у этих двух форм расчета?
– Обе они одинаково защищены, хотя есть и минусы. Начнем с расчетов через ячейку. Чтобы положить деньги, покупателю надо с крупной суммой наличных приехать в банк. Но волнения не заканчиваются и в период аренды ячейки. Ячейка арендуется на месяц или два. Продавец боится, что кто-то может проследить, когда он будет забирать деньги из ячейки, так сроки аренды известны.
В то же время продавца никто не неволит забирать наличные. Он может раскрыть ячейку, в этом же банке открыть счет и перевести деньги куда-то в другое место.
Минус заключается в том, что за перевод банки берут не менее 1% переводимой от суммы. В среднем за эту услугу придется заплатить от 1% до 3%.
То, какую форму расчетов выбрать, диктует, как правило, продавец. Безнал интересен тем, что продавец может управлять своим расчетным счетом на расстоянии. Например, человека нет в Москве, но он заранее дает банку распоряжение о том, что без него при раскрытии аккредитива эти денежные средства должны быть переведены на другой счет.
Еще о безналичном расчете. Платить придется не только за перевод денег, но и за их обналичивание. Это тоже в среднем от 1% до 3%. Чтобы потом не возникало проблем, лучше сразу, еще при подписании договора аванса, определить, кто за что платит. Какая из сторон берет на себя расходы по оплате перевода, а затем и за обналичивание денег.
Расходов по обналичке, как правило, не бывает при покупке квартиры в новостройке. хотя каждая ситуация индивидуальна. Поэтому, даже проводя сделку самостоятельно, за сопровождением лучше обратиться к юристам.