Про здравый смысл и садоводов
Далеко не все вопросы хозяйственной деятельности объединений собственников урегулированы законом. Даже в ЖК РФ (ст. 7) говорится, что если нет нормативных актов, надо исходить из общих начал и смысла жилищного законодательства, «требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости».
Слова красивые, но понимать их можно по-разному, а значит, не исключены злоупотребления. Как их не допустить? Вот мнение Валентина Григорьева, вице-президента Ассоциации кооперативных организаций России, председателя Московского Союза ЖК и ЖСК.
– Главный документ жилищного кооператива или ТСЖ – их устав. Но тут возможны коллизии. Что выносится на общее собрание, и что решается членами правления? Не в каждом уставе это отражено.
Нет детализации и в ЖК РФ. В его 7-й статье, призывающей к здравому смыслу, сказано, что логическое решение в жилищных отношениях, которые не урегулированы жилищным законодательством и другими нормативными документами, принимается лишь в случае, если нет аналоговых законов. Аналоговых – на это хочу обратить внимание.
Жилищное законодательство и в самом деле еще не полно, многие нормативы предстоит разработать, но ведь есть сходные законодательные акты, к ним и надо обращаться. Существует, например, Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Он весьма точно может быть спроецирован на ситуацию в ТСЖ, ЖК и ЖСК. В этом законе четко разделены полномочия всех органов управления данным объединением. Так, любое расходование средств садового товарищества относится исключительно к компетенции общего собрания.
Исходя из «садового» аналога, правление и председатель ЖСК лишь осуществляют волю всех собственников, сами они не могут распоряжаться ни единой копейкой кооператива. Административные (эксплуатационные) расходы, которые вносят все собственники, не следует выделять из общей сметы доходов и расходов кооператива, куда они входят отдельной статьей. Но подразумевается, что они расходуются на содержание аппарата ЖК и ЖСК (зарплаты и премии), выполнение каких-либо работ в доме, зарплату технических работников (когда в дополнение к работникам подрядных организаций кооператив нанимает собственных слесарей, электриков и т. д.).
К слову сказать, именно детализированная смета доходов и расходов служит главным аргументом в суде, куда обращаются по поводу должников.
Главный смысл самоуправления состоит в том, что все решают не административные органы округа или района, как когда-то, а сами собственники. В соответствии, понятно, с существующим законодательством.
Наиболее перспективным сейчас представляется заочное голосование. Но его не следует путать с опросом жителей. Да, обе формы предусмотрены Жилищным кодексом. Однако опрос позволяет выяснить мнение жильцов по конкретным, важным для дома делам и проводится путем поквартирного обхода. Голосование же касается, главным образом, хозяйственно-финансовой деятельности ЖСК.
Как очное, так и заочное голосование необходимо хорошо готовить. Жители должны знать день его начала, быть детально ознакомлены с предметом голосования. Им необходимо предоставить бюллетени, указать, куда их нужно сдавать, и затем ознакомить с результатами голосования.
Понятно, что поставленные перед жильцами вопросы следует заранее обсудить (в числе наиболее актуальных сегодня, например, капремонт). Не каждый ведь самостоятельно разберется в представленных документах, нужен живой разговор. Неплохо в этом случае провести беседы по подъездам, где председатель ЖСК или ТСЖ объяснит, что входит в перечень ремонтных работ, сколько придется платить в месяц (учитывая новый порядок капремонта – софинансирование его собственниками). Подробная смета предлагаемого ремонта должна находиться в правлении и быть доступной каждому собственнику.
Но собрания в подъездах – это лишь ознакомительные беседы, никакими полномочиями они не обладают. Все решает голосование – в нашем примере: согласны ли собственники на проведение в доме соответствующих работ.
Само голосование должно проходить в течение нескольких дней, чтобы люди могли подумать над вопросами и ответами. О датах начала и конца голосования члены ЖК и ЖСК должны быть поставлены в известность. Бюллетени можно прежде разложить по почтовым ящикам (при этом обязательно составить акт, подписанный членами правления, что такая процедура проведена).
Принимать бюллетени можно в самом правлении либо опускать их в почтовый ящик, который повешен на его двери. При этом стоит указать не только день, но и час, когда заканчивается прием бюллетеней. Все должно быть понятно и прозрачно для жителей – дабы в будущем избежать конфликтов.