Сдавайте грабли в музей
Предкризисная щедрая раздача банками ипотечных кредитов обернулась, как известно, поветрием неплатежей. У серьезных игроков рынка ипотеки хорошая память, и теперь никто из них не хочет рисковать, наступая на грабли образца четырехлетней давности. Поэтому получить ипотеку сегодня сложнее, чем в 2007-м, но, несомненно, легче, чем в кризисном 2009-м.
Привести с собой партнера
В последнее время заметнее стала интеграция рынка ипотеки: банки стараются развивать направление ипотечного кредитования в более тесном контакте с риелторами, застройщиками и брокерами.
Такое партнерство необходимо всем участникам процесса. С одной стороны, оно позволяет усовершенствовать подготовку и проведение сделок с использоваем ипотечных средств. С другой, – создает хорошие предпосылки для привлечения потенциальных клиентов от одного партнера к другому. А предварительная работа с «ипотечным» покупателем, проводимая риелторами, позволяет снизить ресурсные потери банков на этапе первичного отсева.
Иными словами, когда риелторские компании хорошо знают требования, предъявляемые к заемщику со стороны банков, специалисты агентств недвижимости ведут в кредитные отделы банков только тех клиентов, которые, скорее всего, полностью удовлетворяют выдвигаемым критериям.
Несколько официальных цифр. Из общего числа клиентов банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети были привлечены ведущими агентствами недвижимости. ВТБ 24 сотрудничает почти с тысячей застройщиков. Партнерская сеть банка «Уралсиб» насчитывает 250 строительных фирм, 800 риелторских и брокерских компаний. Серьезные цифры. Даже Сбербанк, не отличающийся высокой маневренностью, и тот начал устойчивый дрейф в сторону эффективного взаимодействия с риелторами и застройщиками.
Интеграция, безусловно, выгодна потребителю. У него появляется больше возможностей, он экономит время, может более взвешенно вкладывать средства в решение квартирного вопроса. Не секрет, что для своих партнеров-риелторов кредитно-финансовые учреждения предоставляют определенные преференции, которыми может воспользоваться и клиент. Имеется в виду не только сниженный процент по кредиту (разница доходит иногда до 2,5 процента), но также уменьшение комиссии банка за выдачу кредита.
Более того, на рынке появилось предложение Московского кредитного банка (МКБ), в рамках которого клиент, пришедший в банк с одним из его партнеров, может получить ипотеку вообще без первоначального взноса. Разумеется, «человеку с улицы» такой бонус никто не даст.
Стандарты, общие для всех
Давно ходят разговоры о необходимости унифицировать ипотечный рынок. Но, похоже, лишь сейчас эта идея стала реально востребована его участниками. Унификация в классическом понимании необходима при внедрении общих для всех стандартов. И в первую очередь имеется в виду «кредитный паспорт», т. е. единая форма описания основных условий кредитования, заявки на кредит и закладной.
Закон о потребительском кредите, которого давно ждут, должен определить механизм систематического контроля над условиями кредитных соглашений. Речь идет о той части условий кредитного договора, которая разработана банком и предлагается без изменений неограниченному кругу заемщиков.
Необходимость создания кредитного паспорта – единого шаблона условий кредитования – не вызывает сомнений ни у кого. Всем понятно, что у заемщика должен быть простой и понятный способ сравнивать предложения разных банков. Паспорт кредита – это стандартизованная таблица, в которой собрана вся информация о стоимости кредита и его ключевых условиях.
В унификации нуждается также процедура приема и рассмотрения клиентских заявок от риелторов, что должно поднять продажи ипотечных кредитов.
19 апреля Ассоциацией региональных банков России (АРБ) был направлен на рассмотрение Госдумы законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» и в статью 10 Закона РФ «О защите прав потребителей». В числе прочего предлагаются согласованные между собой определения полной стоимости кредита и эффективной процентной ставки, которые соответствуют международным нормам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.
В темпе аллегро
Вниманием банков начинают пользоваться молодые семьи, военнослужащие, индивидуальные предприниматели. В частности, руководство банка «ДельтаКредит» недавно заявило следующее: «Российская экономика выходит из кризиса, а вместе с ней возрастает и деловая активность. Индивидуальные предприниматели и другие владельцы бизнеса являются одними из важнейших участников этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке. Принимая решение о начале выдачи им кредитов, мы ставили целью не только увеличить число своих заемщиков, но и предоставить предпринимателям эффективный и выгодный инструмент покупки нового жилья». Будем надеяться, за этими словами последуют дела.
Как обстоит дело с конкуренцией на ипотечном рынке? Она растет, причем одновременно в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. А параллельно с этим активно конкурируют между собой как частные, так и государственные банки с АИЖК. Это хорошее конкурентное поле.
Теперь с целью повысить привлекательность своих ипотечных программ банки наперегонки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита. Увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают (правда, неравномерно и не все) требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.
Риелторы с радостью отмечают, что срок рассмотрения заявок снизился до рекордно низких значений. Наконец-то стало считаться нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней. Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Причем ставки по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков.
Средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до 12,4 процента – это исторический минимум, который до этого был зафиксирован лишь однажды – в первом квартале 2008 года.
Рекорды лояльности
К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Либерализация условий ипотечного кредитования подтверждается также тенденцией уравнивания процентных ставок по кредитам на приобретение различных типов недвижимости: квартир, жилых домов, таунхаусов.
Приятное для покупателей нововведение – отмена комиссии за выдачу кредита. Порой лояльность банков заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками. Три-пять месяцев назад об этом не могло быть и речи. Еще один косвенный эффект конкуренции – обязательство банка предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика.
Важным инструментом привлечения клиентов становятся ипотечные центры. С некоторыми из них (в частности, с Ипотечным центром Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк РФ») у агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» сложились устойчивые партнерские связи. В этом центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит. Здесь же мы предлагаем нашим клиентам «не отходя от кассы» подать заявку на получение кредита. Здесь можно оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом.
Спрос и предложение
Ипотечное кредитование – неотъемлемое условие развития цивилизованного рынка недвижимости в современном обществе. В силу разных причин в течение многих лет ипотека в нашей стране развивалась, как говорится, «через пень-колоду». Она стала активно внедряться в нашу жизнь лишь в 2005–2007 годах, но с началом всемирного экономического кризиса 2008–2009 годов ипотека фактически сошла на «нет». И вот, наконец, с начала 2011-го мы видим положительные перемены.
Изменились количественные показатели. Также видны качественные прорывы, о которых недавно можно было только мечтать. В орбиту рынка недвижимости благодаря ипотеке стали вовлекаться все новые слои населения. Мы наблюдаем ярко выраженный клиентский запрос на такой продукт, как приобретение жилья с использованием заемных ипотечных средств.
А если есть спрос, должно быть и предложение. Мы обязаны удовлетворить спрос всех, кто к нам обращается, максимально полно за счет улучшения качества оказываемых нами услуг, совершенствования сервисной составляющей, повышения уровня финансовой и юридической безопасности клиента.