Сдать квартиру в хорошие руки
Как найти хороших арендаторов и сократить время на их поиск? Как убедиться, что перед вами человек, которому можно доверить квартиру и ее содержимое? О людях, заботящихся о съемной квартире, мечтает любой ее владелец, для которого она – постоянный источник дохода. По мнению риэлторов, сдающиеся в столице квартиры можно разделить на три категории. Для собственников квартир разного уровня – свои пути поиска «беспроблемного арендатора».Квартира в центре
Квартира в центре, в которой был сделан дорогой ремонт и если она сдается с дорогой мебелью, может ежемесячно приносить немалый доход. Часто сдать такую квартиру сложнее, чем расположенную в спальном районе. В этом случае поиск арендатора сводится к двум схемам.
Путь первый – сдавать самим. Путь второй – заключить эксклюзивный договор на сдачу квартиры с агентством.
Итак, представим ситуацию. Вы решили сдавать свою квартиру сами, не нанимая агента или агентство. То есть вы просто набрали нужный телефон и внесли сведения о ней в московскую квартирную базу. Плюс в этой ситуации очевиден. В случае сдачи квартиры арендной платой с посредником делиться не придется.
Главный минус самостоятельной сдачи в аренду – временные и эмоциональные затраты. Ведь все придется делать самим: рекламировать, отвечать на звонки, показывать «товар». Желающих снять дорогую квартиру в центре столицы относительно немного. В этом секторе рынка предложение значительно превышает спрос. Следовательно, у потенциальных арендаторов есть выбор.
Интересоваться квартирой по телефону будут многие: в основном, агенты. В среднем только один из двадцати позвонивших – ваш реальный клиент.
Возникают проблемы и с показами. У «дорогих» клиентов постоянно что-то меняется. Ситуация, когда хозяин изо дня в день тратит время на оговоренные с клиентами показы, а те «не доезжают», весьма распространена.
Часто бывает и так. Кандидат в арендаторы приехал, и квартира ему подходит, но вы не сходитесь в деталях. Например, в сроке аренды или форме оплаты. В результате каждый остается при своих интересах. А ваш поиск арендатора продолжается.
По второму пути стоит пойти, если вам жалко времени и сил. Вы платите агентству, сдавшему вашу квартиру. В Москве сейчас распространены две схемы работы по «эксклюзивным» договорам.
Жесткий «эксклюзив» – договор с одной риэлторской компанией. Заключается на определенное время, в течение которого агентство полностью представляет ваши интересы. Рекламирует апартаменты, ведет переговоры с потенциальными арендаторами, показывает квартиру (если передаете ключи). Как правило, реклама компаний рассчитана именно на ту категорию клиентов, которых вы хотели бы видеть своими арендаторами. В случае сдачи квартиры риэлторы за свои услуги берут от 30 до 100% месячной арендной платы. Минус жесткого эксклюзива – агентства не гарантируют на 100% сдачу вашей квартиры, и риэлторские фирмы за простой квартиры штрафных санкций не несут.
Пойдя по пути «мягкого эксклюзива», вы сможете заключить столько договоров, сколько сочтете нужным. Условие одно: агентству, подобравшему вам квартирантов, вы оплачиваете те же 30–100% месячной стоимости квартиры. Для вас – оптимальная форма работы, для агентств – малопривлекательная. Ведь риэлторам невыгодно тратить средства на рекламу вашей квартиры, когда вокруг столько их конкурентов.
Квартира в «спальном» районе
Для сдачи в аренду ухоженных квартир в «спальных» районах схема отлажена. Достаточно хозяину позвонить в одно или несколько агентств, как к квартире тут же будет проявлен интерес. Эта категория на арендном рынке наиболее ликвидна. Платить риэлторским компаниям за сдачу в аренду, как правило, ничего не нужно. Но возникает вопрос: скольким агентствам следует позвонить? После заявки в десяток компаний быстрый подбор арендаторов вам обеспечен.
Но уже спустя несколько дней вас может охватить ужас. Дело в том, что ваши номера телефонов прошли по городской базе данных. Это значит, что воспользоваться ими смогут не только те десять агентств, в которые вы позвонили, но и представители всех остальных. Готовьтесь к тому, что несколько лет вам придется отвечать на вопросы: сдана ли квартира и когда будет пересдаваться.
Такая перспектива не радует? Тогда позвоните в одно агентство и попросите маклеров не обмениваться информацией с другими риэлторскими компаниями. В этом случае после сдачи квартиры вы спокойно спите по ночам.
Но, обращаясь в одно агентство, надо знать, что процесс сдачи даже самой ликвидной «однушки» может затянуться. А время, как известно, деньги. Выбор клиентов также будет сведен к минимуму. К тому же потенциальные арендаторы, не обнаружив ажиотажа вокруг вашей квартиры, начинают торговаться. Так что нужно быть готовым к тому, что сдавать квартиру придется несколько дешевле, чем вы рассчитывали.
Хозяевам «неликвида»
Сдача квартиры в доверительное управление риэлторской компании – неплохая возможность для собственников неликвидных квартир. Традиционно наименьшим спросом при сдаче в аренду пользуются пустые, без телефона новостройки и квартиры, требующие серьезного ремонта. Доверительное управление рекомендуется в случаях, когда не опасаешься за сохранность содержимого квартиры.
Как же «управляют» агентства квартирами? Собственник доверяет риэлторской компании управление своей недвижимостью, например, в течение года. Агентство гарантирует хозяину арендную плату вне зависимости от того, сдается квартира или нет. Риэлторы берут на себя и подбор арендаторов, и контроль за соблюдением ими условий договора.
Гонорар агентства бывает разным: от одной месячной оплаты в год до ежемесячной дельты – разницы между арендной платой клиента и хозяина.
Агентства, работающие с доверительным управлением, пытаются огородить себя и вас от неприятностей. Помимо первого месяца оплаты арендаторы в обязательном порядке вносят залог за телефон и состояние квартиры. Ряд агентств требует внести еще и оплату последнего месяца проживания.
Но для риэлторской компании ваша квартира – только способ зарабатывания денег. Трепетно относиться к ней никто не будет. В период действия договора вы лишаетесь выбора клиента и возможности наблюдения за своей квартирой. Реально живут в вашей квартире не те люди, которых хотите видеть вы, а те, кто готов в нее въехать и заплатить за это деньги.
Риэлторы передают друг другу рассказы о некогда уютных квартирах, однажды сданных хозяевами в доверительное управление. Ободранные обои, испорченная мебель, разбитая сантехника – вот далеко не полный перечень нанесенного им ущерба.
Поэтому схема, когда агентства управляют, работает, в основном, на «неликвиде».
А теперь, когда вы посвящены во все плюсы и минусы, которые могут возникнуть при сдаче в аренду вашей квартиры, «думайте сами, решайте сами»…