Это – слабое звено
В то время когда все вокруг говорят о практически докризисной доступности ипотечных кредитов на вторичном рынке, о ситуации с кредитами на рынке строящегося загородного жилья вроде бы и сказать нечего. Как была сложной, таковой и осталась.
Готовьтесь к длительному диалогу
По ипотеке понравившийся дом в коттеджном поселке теоретически вроде бы приобрести можно. А вот на практике – попробуй-ка! Походи с бумагами по банкам, собери все нужные кредиторам документы, а потом… выслушивай отказ в предоставлении кредита.
И это не потому, что заемщик чем-то не приглянулся банковской скоринговой (оценивающей платежеспособность) системе. Просто требования к кредитованию домов в поселках пока что очень суровые. Вот и получается, что тратят смельчаки, мечтающие о беззаботной жизни на природе, время и силы на получение кредита, а их ипотечная эпопея заканчивается тем, что после сбора всех бесчисленных бумаг уже и жить в домике не хочется… Чего только стоит требование многих банков к заемщику предоставить финансовые документы компании, застраивающей коттеджный поселок! Кто ж из застройщиков даст такие обычному покупателю?
Но изменения в загородной ипотеке все-таки наметились.
По данным Penny Lane Realty, снизилась средняя ставка. Хотя еще и высока – в среднем 15,7%. Ниже, чем в конце прошлого года и год назад. Но проценты по загородной ипотеке выше, чем на вторичке в городе – в среднем на 2,5%. Кроме того, на рынке кредитования загорода – огромный разброс в стоимости услуг банка.
«В среднем, частные российские банки готовы предоставить кредиты под 12–13% годовых, – комментирует директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. – Хотя есть «Альфа – банк», который почему-то готовые объекты недвижимости на загородном рынке кредитует под 18% годовых. И только VIP-клиенты здесь могут получить ипотеку под 16,5%».
Многие банки декларируют и быстрый срок рассмотрения заявки на получение загородной ипотеки – до 5 дней. Правда, на практике это не совсем так. Рассчитывать на то, что предоставив все необходимые документы, можно оформить кредит в столь короткий срок, рассчитывать не стоит. Даже при покупке жилья на вторичном загородном рынке.
Перечислим кредиторов
Теперь о банках, предлагающих загородные ипотечные программы. Их немного: это «Нордеа», «Росевро», Сбербанк, ВТБ-24, Unicredit, «Газпром», «Возрождение», «Уралсиб», «ОТБ банк». Причем, ВТБ только что ввел загородную программу – раньше столь крупный банк загород кредитовать побаивался. Из перечисленных только два – Unicredit и ОТБ, – банки с участием западного капитала.
Два кредитных учреждения: «Газпром» и «Росевро» работают на загородном рынке лишь в рамках специальных программ. Это значит, что кредитуют они только те возводимые или уже построенные поселки, документы по которым многократно проверялись. В том числе, подвергалась проверке и деятельность застройщиков по другим объектам.
Наиболее многогранная загородная программа сегодня у Сбербанка. Он готов кредитовать поселки, дачное строительство, отдельно землю.
По мнению риелторов и девелоперов, сегодня на рынке загородного кредитования есть такие кредиты, которые вроде бы нужны, но их нет в линейке предложений ни у одного банка, занимающегося загородом. Это – классические ипотечные кредиты на дом, находящийся не в собственности, а в долгосрочной аренде. Специалисты недоумевают, почему не предоставить кредит на 20 лет, когда срок договора аренды земли действует 45 лет? Ведь за время погашения кредита объект залога (дом) при худшем развитии событий может стать собственностью банка и быть выгодно реализован.
Будущее за эконом-классом
Хотя и считается, что загородный ипотечный рынок вроде бы существует, в общей массе выданных кредитов его процент настолько мал, что говорить о его развитии пока не приходится. Для банков кредитование домов и земли – весьма прибыльное дело. Но связаннное с высокими рисками. Кредиты выдаются большие, а вот будет ли достроен поселок, еще вопрос.
Загородные программы многие кредиторы используют только лишь для сохранения своего имиджа. Во время кризиса некоторые банки вообще закрывали ипотеку, а те, кто оставляли, создавали неприемлемые для получения кредитов условия. Пример: если первоначальный взнос составлял 50–60%, а процентная ставка 18% годовых. При этом требовалось поручительство, а в залог – имеющаяся недвижимость до тех пор, пока право собственности на строящийся загородный дом не будет зарегистрировано окончательно.
«Сегодня развитию загородной ипотеки мешают высокие процентные ставки, – комментирует ситуацию Роман Строилов. – Кроме того, в отличие от городской ипотеки, здесь отсутствует вторичный рынок ипотечных закладных. И все-таки загородной ипотеке есть куда развиваться».
Многие застройщики загорода уже переключились на коттеджные поселки эконом-класса. Там и участки поменьше, и дома дешевле. Кредиторам такие варианты интересны, так как меньше размер выдаваемой ипотеки, риски недостроя и риски по заемщику. К тому же построить «экономичный» поселок можно намного быстрее, чем более высокого класса.