Земля: как ее оформить и что с ней делать

Известное распоряжение бывшего мэра Москвы о том, что землю товариществам надо выделять «по отмосткам» домов, добавило жару в затихшие было дискуссии о принципах определения границ участка.

Юридически подкованные активисты продвигали идею о том, что границы всех участков под многоквартирными домами давно определены – землеотвод осуществлялся еще до строительства. Подтверждения тому находили в ранее действовавшем законодательстве, в проектной документации, в данных по так называемой «уборочной площади» в документах БТИ.

Предлагали определять площадь участка по ранее уплаченным налогам. Приводили правовые основания о возможности утверждать план межевания участка на общем собрании и подавать непосредственно в Департамент земельных ресурсов, не дожидаясь, пока межевание произведут органы исполнительной власти.

Собственность на землю – самая надежная защита от нежелательного строительства, появления во дворе автостоянки или ларька с сигаретами и пивом. Вместе с тем это возможность построить гараж, действительно доступный для жильцов, и способ пополнить бюджет дома, передав в аренду часть земельного участка.

Но главное в собственности на землю собственниками, пожалуй, еще не осознано – это их право на новое строительство, возможность улучшить свои жилищные условия без очереди и ипотеки. Потому что главная инвестиция в новое строительство – именно земля.

К примеру, собственники создали Ассоциацию развития квартала и получили кредит под залог своей земли. Можно приблизительно оценить эффективность проекта.

Предположим, сносится несколько пятиэтажек и на их месте строится втрое больше жилья. Условно оценим рыночную стоимость нового кв. метра в 5000 $., а себестоимость его строительства и расширения инфраструктуры – в 1600 $. В итоге снос каждого кв. метра пятиэтажек принесет (5000 – 1600) х 3 = 10 200 $, или два с лишним кв. метра нового жилья.

Люди въедут в квартиры большего метража, вдобавок смогут отложить приличную сумму на старость. Город получит свою долю, пропорциональную доле снесенного неприватизированного жилья.

Совсем не страшный налог

Жители боятся оформлять землю в общедолевую собственность из-за страшилок о непомерных налогах, которые якобы нас ожидают. Люди верят в плохое, даже не пытаясь ознакомиться с разъяснениями на сей счет.

В письме от 17.05.2007 № 03-05-05-02/33 Минфин РФ подробно, на примерах, разъяснил, как исчислять земельный налог в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам.

Ставка земельного налога в отношении участков, занятых жилищным фондом, не может превышать 0,3% кадастровой стоимости земли.

Жилищный кодекс РФ различает понятия «жилое помещение», «нежилое помещение» и «общее имущество в многоквартирном доме». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Он также содержит в себе элементы общего имущества.

Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях многоквартирных домов, не относятся к объектам жилищного фонда. И налоговая ставка для них иная.

Рассчитаем налог на дом, где 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. метров каждая и 10 трехкомнатных, каждая по 100 «квадратов». На первом этаже расположен магазин площадью 200 кв. метров. Имеется также подземный кооперативный гараж общей площадью 600 метров. В нем находятся 20 боксов по 20 кв. метров каждый, принадлежащие физическим лицам.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен дом, 2 000 000 руб. Налоговая ставка для участков, занятых жилищным фондом, равняется 0,1%, для участков, используемых под торговлю, – 1%, для участков, занятых гаражами и автостоянками, – 0,5% кадастровой стоимости земли.

По алгоритму, приведенному в письме Минфина № 03-06-02-02/154, определим долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.

Вначале определяем общую площадь помещений, находящихся в собственности налогоплательщиков:
площадь всех двухкомнатных квартир + всех трехкомнатных + площадь магазина + кооперативного гаража: (60 х 10) + (100 х 10) + 200 + 600 = 2400 кв. метров.

С учетом общей площади всех помещений, принадлежащих налогоплательщикам, определяется доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для магазина составит – 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08.
Для двухкомнатной квартиры – 60 : 2400 = 0,03.
Для трехкомнатной – 100 : 2400 = 0,04.
Для гаража – 600 : 2400 = 0,3.
Для владельца гаражного бокса – 20 : 2400 = 0,01.

Налоговая база для исчисления земельного налога будет равняться:
для магазина – 2 000 000 руб. х 0,08 = 160 000 руб.;
для двухкомнатной квартиры – 2 000 000 х 0,03 = 60 000 руб.;
для трехкомнатной квартиры – 2 000 000 х 0,04 = 80 000 руб.;
для гаражного кооператива – 2 000 000 х 0,3 = 600 000 руб.;
для гаражного бокса – 2 000 000 х 0,01 = 20 000 руб.

В результате магазин заплатит в бюджет – (160 000 руб. х 1,0) : 100 = 1600 руб.;
собственник двухкомнатной квартиры – (60 000 х 0,1) : 100 = 60 руб.;
трехкомнатной – (80 000 х 0,1) : 100 = 80 руб.;
гаражный кооператив – (600 000 х 0,5) : 100 = 3000 руб.;
владелец бокса – (20 000 х 0,5) : 100 = 100 руб.

Все начинается с собрания

Как правильно составить повестку дня общего собрания, на котором собственники будут принимать решение об оформлении участка в собственность? Как сформулировать решение в протоколе? Как написать заявление в орган власти? По просьбам читателей приводим образцы этих документов.

Примерная повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. О формировании и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка дома № 1 на ул. Иванова.

2. О регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № 1 на ул. Иванова.

3. О выборе уполномоченного для формирования земельного участка дома № 1 на ул. Иванова, проведения государственного кадастрового учета, регистрации участка и наделении уполномоченного правом обращения в органы государственной власти, органы местного самоуправления с соответствующими заявлениями.

Пример оформления принятых решений в протоколе.

1. Сформировать и поставить на государственный кадастровый учет земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № 1 на ул. Иванова, для передачи его в общую долевую собственность собственникам помещений дома.

За ______ Против _______ Воздержались ________

2. Зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества дома № 1 на ул. Иванова.

За _______ Против _______ Воздержались _______

3. Уполномоченным от собственников дома № 1 на ул. Иванова для формирования земельного участка, проведения государственного кадастрового учета и регистрации избрать и наделить полномочиями на право обращения в органы государственной власти и в органы местного самоуправления с соответствующими заявлениями Иванова Ивана Ивановича (дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации).

За ______ Против_______ Воздержались_________

Пример заявления в уполномоченный орган власти.

Прошу изготовить и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, на которой расположен многоквартирный дом, находящийся по адресу: ул. Иванова, 1.

Год постройки дома 1980, полезная площадь 11 146 кв. метров.

Схему просим изготовить на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (дата) для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.

Земельный участок приобретается в общедолевую собственность.

В заявительном порядке

Важные разъяснения по поводу возникновения права собственности на земельный участок дало в ответ на обращение депутата Госдумы Галины Хованской Министерство регионального развития РФ (письмо от 02.03.2009 № 5492-СК114).

Формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Для того чтобы у собственников возникла долевая собственность на земельный участок, необходимо определить его границы, провести межевание и осуществить кадастровый учет.

Буквальное толкование ст. 16 Жилищного кодекса РФ приводит к выводу о том, что право на земельный участок переходит бесплатно в собственность с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Госрегистрация права собственности на земельный участок носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер. Тем не менее собственникам рекомендуется зарегистрировать право и получить свидетельство о праве собственности на земельный участок, поскольку права на него возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат госрегистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Законодатель фактически возлагает обязанность по формированию земельного участка на органы государственной власти или органы местного самоуправления, а статья 16 Жилищного кодекса приводит к выводу, что право собственности на земельный участок переходит бесплатно.

Поскольку регистрация прав осуществляется в заявительном порядке, то органы местного самоуправления при передаче документов о формировании земельного участка должны осуществить и регистрацию прав на участок в интересах собственников. Если же они «не готовы» к проведению регистрации, то ее могут провести за свой счет заинтересованные лица – собственники.

Взвесив плюсы и минусы

Собственникам в многоквартирных домах Жилищный кодекс предоставляет право оформить земельный участок в общедолевую собственность.

В столице эта процедура прописана в постановлении правительства города от 27.06.2006 № 431-ПП « О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность».

Если вы оформили в общедолевую собственность «пятно застройки», находящееся под домом, и придомовую территорию, прилегающую к нему – по факту или с учетом соответствующих нормативов, то потенциально застраховали себя от появления на этой территории не санкционированных вами «объектов точечной застройки». Это несомненный плюс.

Вместе с тем за уборку и содержание придомовых территорий, ремонт тротуаров, дорог, проездов, парковочных карманов, детских и спортивных площадок, вывоз твердых бытовых отходов, озеленение и благоустройство дворовых территорий, уборку снега и наледи в зимние месяцы, листвы осенью, за внутридворовое наружное освещение и многое другое отвечает и платит город. Этим занимаются ГУ ИСы районов.

Но такой привилегией пользуются лишь дома, в которых земельный участок не оформлен в общедолевую собственность. Иначе все эти расходы ложатся на собственников жилья. Чем больше участок – тем больше расходы. Это, конечно, минус.

Даже приблизительный расчет показывает, что дополнительно ежемесячные платежи собственников в случае приватизации земли вырастут минимум на 350–650 рублей с квартиры. К сведению, в столичном бюджете 2011 года предусмотрено 20,2 млрд рублей на содержание и благоустройство дворовых территорий.

Сейчас московские собственники в домах ТСЖ, ЖК или ЖСК освобождены от уплаты земельного налога, в отличие от других юридических лиц. Однако мера эта временная. В будущем земельный налог вместе с налогом на имущество должен стать одной из основных статей дохода городского бюджета. По опыту других стран можно сказать, что быть землевладельцем и собственником недвижимости накладно. Такие налоги могут составлять от 6–7% до 15–25% от вашего совокупного годового дохода. Это еще один, очень большой минус.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой – возможность строительства полезных и нужных объектов на придомовой территории. Здесь, однако, необходимо помнить, что любая территория в городе имеет свое предназначение, и на придомовом участке пивной бар построить никто не позволит.

Возможности использования придомовых территорий весьма ограничены. Это обусловлено и скученностью жилых домов в районах старой исторической застройки, и градостроительными ограничениями, и нормативно-техническими требованиями.

Плюсом оформления земли в собственность некоторые считают увеличение после этого рыночной стоимости жилья. Но это не так. Сам по себе кусочек личной земли в многоквартирном доме существует лишь гипотетически: его нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Он неотторгаем. Как неотторгаема часть общедомовой соб-ственности, которой владеет собственник, – кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Следует помнить еще вот о чем. В соответствии с законодательством любой собственник в многоквартирном доме имеет право инициировать и осуществить процедуру получения свидетель-ства о праве на общедолевую собственность в своем жилом доме, включая придомовой участок – со всеми вытекающими из этого акта последствиями. А последствия, как мы выяснили, возникают как для него самого, так и для всех остальных собственников, нанимателей и арендаторов помещений в доме.

Так что тщательно взвешивайте все плюсы и минусы приватизации земли при доме и под домом.

Шаг за шагом

Департамент земельных ресурсов г. Москвы разъясняет

Какие шаги следует предпринять для оформления придомовой территории в общедолевую собственность?

– Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом.

Участок признается неделимым. Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.

На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания жилых кварталов, разрабатываемых Москомархитектурой за счет средств городского бюджета. После проведения межевания земельного участка под многоквартирным домом Департамент земельных ресурсов обращается с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка в Управление Роснедвижимости по городу Москве.

С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет Департамент передает кадастровый паспорт заявителю.

Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит госрегистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

В соответствии с постановлением правительства столицы от 30.06.2009 № 643-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» для рассмотрения вопроса о передаче земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность заявитель предоставляет в департамент следующие документы:
– заявление лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет;
– документ, удостоверяющий личность уполномоченного представителя (копия при предъявлении подлинника);
– решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
– выписку из протокола Комиссии префектуры административного округа Москвы по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
– проект межевания квартала (при наличии).

До обращения в департамент о формировании земельного участка заявитель обращается с запросом в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре для проверки документов по принятию общим собранием собственников дома решения о формировании земельного участка и получения заключения о соответствии представленных документов требованиям законодательства (в виде выписки из протокола Комиссии).

Готовим документы для внесения в единый государственный кадастр недвижимости земельного участка нашего дома. Часть собственников хочет отказаться от своей доли в пользу остальных. Как юридически правильно оформить отказ?

– Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст. 37 Жилищного кодекса РФ). Собственник не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, отказ от доли общего имущества без перехода права собственности на помещение невозможен.

Можно ли в Департаменте земельных ресурсов города получить кадастровый план земельного участка?

– В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О правительстве Российской Федерации».

В столице функции ведения государственного кадастра недвижимости возложены на Управление Роснедвижимости по городу Москве. Поэтому для получения кадастрового паспорта земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 14 Закона № 221-ФЗ, необходимо обратиться в Управление Роснедвижимости по городу Москве (Москва, Орликов пер., 10, стр.1).