Ипотека: вопрос экспертам
Банки все больше смягчают требования к заемщику, снижают процентную ставку по кредитам и величину первоначального взноса. Многие уверены, что сейчас самое время брать ипотеку. Так ли это?
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации нацпрограммы «Свой дом»:
– По всем прогнозам, 2011-й будет годом возвращения ипотеки на докризисный уровень, поэтому не стоит удивляться, что каждый банк старается создавать все более благоприятные условия для привлечения клиентов. Тем более что деньги у банков есть, и они не должны лежать мертвым грузом. А раз застройщиков кредитовать они порой опасаются, то и стараются дать финансовые средства частным лицам. С них, к слову сказать, получить их обратно потом легче.
Елена Клепикова, председатель правления ЗАО «Банк ЖилФинанс»:
– То, что банки снижают требования и уменьшают первоначальный взнос, больше шумиха. За все послабления в итоге все равно приходится платить клиенту. Если банки снижают требования к качеству заемщика, то, значит, повышают процентную ставку, поскольку закладывают в нее дополнительные риски, связанные с увеличением вероятности дефолта таких заемщиков.
Что же касается снижения размера взноса, то действительно такие кредитные продукты сейчас появляются, но опять-таки и в данном случае за это удовольствие надо платить. Правда, не банку, а страховой компании, поскольку существует обязательное требование – страховать риски изменения стоимости жилья.
При всем том рынок предлагает сейчас достаточно разнообразные кредитные схемы, есть выбор кредиторов, а рост цен на квартиры пока относительно низкий. Так что можно найти подходящий ипотечный продукт.
Александр Пыпин, руководитель Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ:
– Информация о том, что банки существенно снижают требования к заемщикам в последние месяцы, несколько преувеличена и связана с высокой рекламной активностью кредитно-финансовых учреждений, заявляющих о новых программах с уникальными условиями. Однако процент заемщиков, которые соответствуют условиям таких программ, стремится к нулю.
На мой взгляд, ситуация аналогична той, которая сложилась с рекламой некоторых застройщиков, заявляющих в рекламе о невысокой цене кв. метра. Но за эту невысокую цену можно купить лишь квартиру на первом этаже в доме, который начнут строить только через полгода… Если же покупателю нужен более приемлемый вариант (обычная одно- или двухкомнатная квартира на среднем этаже дома, который сдадут до конца года), то цена метра окажется существенно выше.
Такая же ситуация и на рынке ипотечного кредитования – есть реклама, а есть приемлемая для основной части клиентов реальность. Например, в одном из крупных и солидных банков, чтобы у вас появился шанс получить кредит под 11% годовых в рублях, нужно соответствовать таким требованиям: длительное время участвовать в «зарплатном проекте» банка и брать кредит не более чем на 10 лет при первоначальном взносе не менее 50%. Для стандартного кредита со сроком в 15 лет и взносом до 30% и подтверждением дохода справкой 2-НДФЛ ставка будет уже около 14% годовых.
О реальном положении дел свидетельствуют данные по выданным кредитам Центрального банка России. Они говорят о том, что процентная ставка выросла в январе 2011 года на 0,5% (с 12,5 до 13% годовых) по сравнению с декабрем 2010-го.
Период заметного снижения требований к заемщикам пришелся на вторую половину 2009-го и первую половину 2010-го. В это время процентная ставка по выданным кредитам снизилась в рублях с 15 до 13%. В начале 2010 года появились массовые продукты с начальным взносом в 10–15%, начали принимать справки о подтверждении доходов по формам банка. Вряд ли в 2011-м может произойти существенное снижение процентных ставок – ниже 11,5% в среднем к концу года они не опустятся. Более серьезные подвижки возможны только при заметном изменении экономической ситуации в стране. При этом государственное агентство АИЖК, поддерживавшее рынок ипотечного кредитования и демпинговавшее в период кризиса, стимулируя банки снижать процентные ставки, к началу 2011 года ушло с обычного ипотечного рынка, сосредоточившись на программах социальной ипотеки и кредитовании новостроек. В то же время отношение потребителей к ипотечному рынку стало более трезвым – тех, кто готов брать ипотеку, чтобы купить квартиру и, например, сдавать ее в аренду, для перепродажи или «про запас», стало гораздо меньше.
Сейчас ипотека в большей степени, чем до кризиса, используется для решения текущих квартирных вопросов, а не как финансовый инструмент для спекуляций. И пока на рынок жилищного кредитования не пришел спекулятивный капитал, ипотека действительно будет разумным инструментом улучшения жилищных условий.
Светлана Марочкина, зам. исполнительного директора ООО «Кредит-Центр недвижимость»:
– Многие банки проводят для потенциальных клиентов различные акции и делают выгодные предложения, в которых условия выдачи кредитов существенно отличаются в лучшую сторону от стандартов. Например, в Сберегательном банке 8 марта стартовала акция «8-8-8». Эта программа действует с 8 марта по 30 июня 2011 года в рамках программы жилищного кредитования на строящиеся дома. Ставка по кредиту всего 8% на весь срок кредитования, на 8 лет. Решение по кредиту принимается за 8 дней.
Основное преимущество программы для клиента очевидно – всего 8% годовых.
Однако здесь тоже надо смотреть, насколько данная программа приемлема для того или иного клиента. Например, первоначальный взнос должен составлять не менее 50%, тогда как по стандартной программе – всего 20. Максимальный срок кредитования по стандартной программе выше – 30 лет. Но по стандартной программе ставка по кредиту начинается уже от 12% и выше. Иными словами, везде надо искать условия, наиболее приемлемые для себя. Следует смотреть и выбирать. Некоторые банки, к примеру, делают скидки для владельцев зарплатной карточки банков, где берется кредит.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– Действительно, банки идут по пути оптимизации ипотечных программ – и в плане индивидуального подхода к заемщикам, и в плане расширения продуктовой линейки, и в плане снижения процентных ставок, а также комиссии за выдачу. Заметна либерализация банковских требований к своим клиентам и готовность многих кредитно-финансовых учреждений демонстрировать индивидуальный подход при решении их вопроса.
Кроме того, банки перестали разделять клиентов в зависимости от формы подтверждения доходов. Среди таких банков можно назвать ВТБ 24, Барклайс банк, Транскапиталбанк. В этих организациях форма подтверждения дохода на процентную ставку не влияет. Подобную лояльность можно объяснить в первую очередь пониманием бизнес-процессов, происходящих в современных коммерческих организациях-работодателях. Появились даже программы ипотечного кредитования с предельным возрастом 60–75 лет.
В среднем первоначальный взнос у большинства банков составляет сейчас 20%, однако отдельные банки снижают его до 10–15% от стоимости объекта. К таким банкам относятся наши партнеры: МКБ, Райффайзен-банк, Транскапитал банк, ВТБ24, Сбербанк РФ. В основном снижение первоначального взноса влияет на увеличение годовой процентной ставки.
Разброс ставок по кредиту сегодня достаточно заметный и зависит от того, насколько дорого банк привлекает денежные средства, которые готов затем размещать в виде кредитов. Процентная ставка часто зависит от срока кредитования, способа подтверждения дохода, первоначального взноса, комиссии по кредиту.
Кредит на приобретение квартир на вторичном рынке, при определенных условиях, можно нынче получить со ставкой порядка 9–10% в валюте и 11–13 – в рублях. При этом эффективные ставки по кредитам, предлагаемым в рамках сотрудничества риелторских компаний и банков, в среднем на 0,5–1% ниже среднерыночных.
Разумеется, у программ различных банков есть свои сильные и слабые стороны, и это надо понимать. Кроме того, многое зависит от жизненных обстоятельств самого заемщика и его возможностей.
Екатерина Донец, эксперт по недвижимости компании «Кутузовский проспект» :
– На мой взгляд, в том, что российские банки смягчают ипотечные требования, ничего настораживающего нет: тем самым они обеспечивают себе приток клиентов. И их у банков сегодня хоть отбавляй. Это подтвердит любой риелтор: будь то свободная покупка или чистая продажа квартиры, даже альтернативная цепочка – в каждой второй сделке на каком-то этапе присутствует ипотечный кредит.
Ипотека постепенно становится доступнее для среднего покупателя, и это очень хорошо, ведь основных причин брать ипотеку у него, как правило, две. Первая – это единственный способ решить свои жилищные проблемы. Вторая – скоплен некоторый капитал, который при добавлении ипотечного кредита можно удачно инвестировать в недвижимость, а проценты по ипотеке выплачивать за счет будущих арендаторов этой самой недвижимости.
Учитывая некоторую непредсказуемость российского рынка, нельзя точно прогнозировать, как поведут себя банки в недалеком будущем, поэтому пока ипотечные условия более или менее приемлемы, брать кредиты надо. Не раздумывая долго, прямо сейчас.