Кафтан господина Тришки
Государство пообещало решить проблему обманутых дольщиков в 2012 году. Однако это, скорее всего, очередная PR-акция некоторых чиновников. По мнению экспертов, оградить дольщиков от риска можно, только «кинув» кого-то другого.
Низкое качество обещаний
С начала осени дольщики развернули очередное наступление в защиту своих прав. Цель митингов, пикетов, подачи петиций и перекрытия улиц – привлечь внимание к проблеме. Нельзя сказать, чтобы по стране прокатилась новая волна банкротств застройщиков или число обманутых резко пошло вверх. Однако решение проблем пострадавших явно застопорилось в связи с кризисом, и терпение людей начало иссякать. К тому же из-за трудностей с финансированием число замороженных объектов пополнилось – они не брошены окончательно, но превратились в долгострой.
Не замечать всего этого стало невозможно, тем более что близятся выборы. И на требования граждан правительство ответило классическим способом – создало комиссию. Точнее, координационный совет под председательством зам. министра регионального развития Константина Королевского. Это произошло в конце минувшего года, а уже меньше чем через месяц комиссия объявила: все проблемы дольщиков будут решены не позднее 2012-го.
Впрочем, это заявление слабо успокоило пострадавших, ведь спрашивать после выборов будет поздно. На волне поднявшихся протестов с разных сторон посыпались предложения, как коренным образом исправить ситуацию. Среди высказываемых идей – полный запрет долевого участия, страхование строительства, контроль над расходованием денег вкладчиков и т.д. Однако при ближайшем рассмотрении все эти меры малоэффективны. Риски дольщиков существуют объективно, и никто не хочет брать их на себя.
У проблемы два аспекта: что делать с уже пострадавшими гражданами и как предотвратить появление новых.
Основными возмутителями спокойствия выступают первые, хотя им было сказано, что государство планирует решить проблему всех зарегистрированных обманутых дольщиков к середине 2012-го. Осталось лишь немного подождать, и порядок будет наведен. Однако дольщиков гложут сомнения. Им уже много чего обещали, а воз и ныне там. Кроме того, людям нужны не просто заверения, они хотят услышать, как все будет сделано. А здесь сплошная неопределенность. Чины Минрегионразвития лишь уточнили, что прекратить хождения по мукам должны региональные власти. Однако те под подобным обязательством, за исключением московских, не подписывались.
Перебор с обманутыми
Но главное – где взять столько денег? По данным министерства, в стране свыше 800 проблемных объектов, возводимых с участием граждан. Это 8,5 процента от общего объема строящихся многоквартирных домов. Число граждан, пострадавших от неисполнения обязательств застройщиками, превышает 50 тысяч человек. Какую из трех перечисленных цифр ни тронь, получается, что речь идет примерно о двух с половиной миллионах кв. метров жилья. При средней по стране стоимости типового жилья в 45 тыс. рублей за кв. метр цена вопроса составляет порядка 100 млрд рублей. Для сравнения: фундаментальная четырехлетняя программа Фонда развития ЖКХ стоит 240 млрд. Величины вполне сравнимые: либо Фонд с его ремонтом и переселением из аварийных домов, либо дольщики. Вместе не получается. Фонд и без того собираются через год прикрыть за недостатком средств.
Конечно, не все деньги дольщиков разворованы полностью, что-то на них сделано и начинать надо не с нуля, а завершать долгострой. Но, с другой стороны, и дольщиков, по некоторым оценкам, существенно больше 50 тысяч. Кто-то называет 60 тысяч, зам. председателя Комитета ГД по бюджету и налогам Александр Коган говорит о 100 тысячах, звучит даже цифра в 200 тысяч. К тому же речь идет о коммерческом строительстве, а оно включает не только типовое жилье, но и более дорогие сегменты недвижимости.
Как бы то ни было, но денег надо очень много, а в государстве других дыр полным-полно. Безусловно, в координационном совете посоветуются, но столько денег не найдут. На всех обманутых наверняка не хватит. Остается одно: часть пострадавших из перечня исключить.
На практике такие попытки уже неоднократно делались в отношении граждан, приобретавших вторую, третью и т.д. квартиру. А. Коган не скрывает, что законодательная мысль также движется в этом направлении. В качестве примера он ссылается на правительство одного из крупных регионов (не называем его, чтобы лишний раз не будоражить людей), которое якобы готовит постановление, разделяющее дольщиков на «правильных» и «неправильных». В случае банкротства застройщика долгожданное жилье, прежде всего, получат те, кто его не имеет или стоит на очереди. А уж остальным – что останется.
При этом депутат указывает на существование другой точки зрения, в соответствии с которой дольщиков ни в коем случае делить нельзя. Они должны быть все равны. Однако А. Коган находит определенную логику в том, чтобы в первую очередь помочь все же тем, кто не стал дожидаться бесплатного жилья от государства и взялся за проблему собственными силами. Окончательного решения не принято, но то, что помогут не всем обманутым, – это и к гадалке не ходи.
Не лучшим образом обстоят дела и с профилактикой рисков в сфере долевого строительства на будущее. Рецептов предлагается много, а на поверку ни один не выдерживает критики.
Надзиратель? Очень интересно!
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев видит основную проблему в том, что рынок, связанный с инвестированием в строительство, – это рынок самого рискованного оборота капитала, и решение допустить на него средства населения было заведомо неправильным. Как говорится, не было бы дольщиков – не было бы проблемы. Однако, по мнению К. Апрелева, власть понимает, что это значительно сократило бы оборот на рынке, и на такие жесткие шаги пока не готова. Эксперт допускает, что со временем запрет может быть введен, и тогда застройщики начнут его каким-то образом обходить, как они уже это делали и продолжают делать: по вексельным схемам, через кооперативы. Таким образом, сам по себе запрет проблему обмана не решит, заключает К. Апрелев.
Но если риски существуют объективно и предугадать разорение компаний невозможно, то, по мысли А. Когана, можно попытаться сделать так, чтобы учесть интересы дольщиков в процессе банкротства. Иными словами, отдать им приоритет при «распиле» остатков банкрота и в первоочередном порядке удовлетворить их требования. Впрочем, законодатель тут же оговаривается: нельзя забывать про других кредиторов, иначе строительный бизнес перестанет быть инвестиционно привлекательным. По словам депутата, ко второму чтению готовится закон об особенностях банкротства компаний, привлекающих средства граждан, в котором вроде бы найден некий компромисс. В случае банкротства у субъекта РФ будет возможность (не обязанность!) брать на себя всю ответственность за обанкротившуюся компанию, финансово ее оздоравливать. При этом в первую очередь должны учитываться интересы дольщиков.
«Но мы ни в коем случае не обижаем и банки, которые финансируют стройку. Мы четко это прописываем», – заверяет А. Коган. И оставляет нас с неразрешимой загадкой. Ведь банкротство по определению означает, что на всех кредиторов денег не хватает. А раз так, то кто-то все же своего не получит. Иначе нарушается закон сохранения материи.
Сами дольщики предлагают назначить над застройщиком надзирателя, в роли которого должны выступить, к примеру, банки. Они будут аккумулировать у себя деньги вкладчиков, и затем малыми порциями передавать застройщику по мере выполнения работ.
Предложение неплохое, только банки оно не вдохновит. Дело в том, что бухгалтерия застройщика для банка непрозрачна (у нас любая бухгалтерия – тайна за семью печатями). К тому же если сам застройщик не в состоянии предусмотреть все риски своего бизнеса, то как это способен сделать банк – дилетант в строительстве? Именно по этим причинам кредитные учреждения крайне неохотно финансируют строительство, а если и финансируют, то преимущественно аффилированные компании. Чтобы хоть как-то активизировать банки в этом направлении, Федеральное агентство по ипотечному кредитованию реализует специальную программу «Стимул». Президент РГР Григорий Полторак говорит, что банкам гораздо спокойнее выдать деньги под весомый залог, и пусть застройщик делает с ними, что хочет. Если же залога нет, то вообще отказаться от этого хлопотного дела.
Остается еще страхование, но сами страховщики отказываются принимать под свое крыло долевое строительство, да еще на его начальной стадии. Директор центра страхования финансовых рынков ОАО СК «Росно» Виталий Ус объясняет это обилием неконтролируемых факторов в строительной сфере, в том числе – политических. Под политическими факторами он понимает, например, прокурорские проверки, когда уже начатая стройка вдруг запрещается прокурором по обращению граждан.
К тому же и в отечественном страховом бизнесе нет достаточных денег. Страховщики готовы брать на себя локальные риски – например, риски аварий, которые ограничены по размерам последствий. Но полностью страховать от банкротства застройщика, да еще такого, который может одновременно возводить несколько объектов, по словам В. Уса, не возьмется ни один здравомыслящий страховщик. Рынка перестрахования, то есть делегирования части ответственности, в этом секторе не существует. Западный рынок перестрахования риски отечественных девелоперов не принимает в силу их непредсказуемости. А российский – молод, и его емкости невелики.
Наконец, страхование застройщика – удовольствие недешевое, и берутся деньги опять-таки из кармана дольщика. В. Ус оценивает затраты в 2,5–3 процента от стоимости проекта. Однако это в случае выборочного страхования локальных рисков. Если же страховать поголовно все объекты, независимо от их качества, будет еще дороже. Эксперты называют цифру восемь процентов. По мнению Г. Полторака, стоимость может доходить до 20 процентов, и тогда это полностью нивелирует финансовые преимущества долевого строительства. В общем, сплошные вариации на тему тришкиного кафтана.
Кто виноват, что нечего делать?
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что проблема дольщиков не имеет решения в принципе. По ее признанию, она поначалу принимала участие в коллективных попытках найти выход, но потом бросила. Потому что правового юридического решения у проблемы нет. Какого-то кредитора все равно надо «кинуть». Ведь, кроме дольщиков, есть еще немало кредиторов: подрядные организации, банки и прочие. Не скрывая пессимизма, Н. Косарева приходит к заключению: «Если социальный приоритет отдается дольщикам, то вы «кидаете» всех остальных кредиторов. С точки зрения гражданского законодательства, это совершенно недопустимо. У всех волосы дыбом встают. Политически можно принять такое решение, но оно странное. Каким образом в проект будут потом идти инвесторы или кто будет поставлять кирпичи в него, я не знаю…»
Эксперты, правда, признают, что если девелопером, или организатором строительства выступит государство, то риски снизятся практически до нуля. В доперестроечные времена так, собственно, и было. Но в этом случае на долю строителей остается только подряд. Профессия девелопера должна исчезнуть в принципе, а вместе с ней и рынок. Рынок и риски неотделимы друг от друга, в этом смысле устранение рисков эквивалентно отказу от рынка. И в воздухе повисает вопрос: за что боролись?