Коттедж в долг: желающих немного
Ипотека на загородном рынке до кризиса только начинала развиваться. Затем – двухлетнее затишье. И вот в конце прошлого года наконец-то произошли некоторые подвижки. Несмотря на все сложности, которыми окружен заемщик, решившийся на покупку дома с участком, все-таки есть те, кто умудряется получить загородный ипотечный кредит.
Время и кризис доверия
По мнению специалистов из компании Paul`sYard, сегодня – самое лучшее время для покупки коттеджа, домика, таунхауса. На рынке выставлено много загородной недвижимости, которую можно приобрести с дисконтом.
В период кризиса сделки совершались редко, скидки на отдельные объекты доходили до 50%. Проблема заключалась еще и в том, что покупатели находились под влиянием слухов о второй и третьей волне кризиса и откладывали покупку до лучших времен.
«В декабре прошлого года число сделок заметно увеличилось, после январского отдыха в феврале эта тенденция закрепилась, – рассказывает директор по стратегическому развитию компании Paul`sYard Балла Фай.– Сегодня скидки при продаже не превышают 5–10%. При этом хороших предложений становится все меньше. Появление новых послекризисных объектов мы ожидаем не раньше осени. К концу года рост цен на загородную недвижимость, по нашим оценкам, достигнет 12–15%».
Но есть и менее оптимистичные взгляды на ситуацию.
«Мы сегодня наблюдаем то, что финансовый кризис, может быть, и завершается, но кризис доверия покупателя к застройщику остался. Это основная причина, по которой этот год вряд ли будет отличаться от прошлого», – говорит председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко. Люди, считает он, накопили кое-какие деньги, но пока не очень настроены их активно тратить. Загородному рынку потребуется еще как минимум год, чтобы восстановиться в желании приобретать землю, таунхаусы и коттеджи.
Оживление на загородном рынке заставило покупателей вспомнить и о различных вариантах приобретения загородной недвижимости, в том числе и с помощью ипотеки.
Таунхаус вместо коттеджа
Загородному рынку сегодня свойственны еще несколько особенностей. Во-первых, изменился покупательский спрос. Люди начали приобретать менее дорогое жилье, меньших габаритов, более трезво стали оценивать свои потребности. Девелоперы быстро адаптируются к новым требованиям и предлагают свежие форматы. Поэтому в текущем году и в начале следующего, как считает Валерий Мищенко, на рынок загорода массово выйдут проекты экономкласса с мультиформатной застройкой. Это то, что пользуется сегодня спросом. Поселки застраиваются малоквартирными домами, таунхаусами и небольшими коттеджами. И все малометражные. Средняя площадь апартаментов в загородных проектах экономкласса: 30–50 кв. м, таунхаусов: 80–90 кв. м, индивидуальных домов – 110–170 кв. м.
Изменение спроса отразилось и на размере ипотечных кредитов. Сегодня в основном берут в два раза меньше, чем до кризиса.
Девелоперы отмечают, что за два последних года возросли требования, предъявляемые банками как к загородным заемщикам, так и к девелоперам. Чтобы аккредитовать загородный проект, строительным компаниям приходится преодолевать много препон.
В подвешенном состоянии
По мнению многих девелоперов, рынок кредитования в столичном регионе напрямую связан с финансово-правовой схемой, по которой реализуются загородные проекты, и со сроками их реализации.
Что касается сроков строительства, сдачи и оформления в собственность недвижимости в коттеджном поселке, то осталась та же проблема, что и десять лет назад. Это период от полугода до года, когда объект сдан, но не оформлен в собственность и не может служить объектом залога. На деле это означает: за это время банки выставляют высокие процентные ставки, которые даже не упоминаются в рекламе. Они на 4–5% выше, чем 11–12%, везде рекламируемые. Повышенная ставка по кредиту в течение года при немалой стоимости недвижимости – серьезная нагрузка на покупателя-заемщика. Это нагрузка и на девелопера, потому что пока в залоге у банка находятся имущественные права, девелоперы обязаны подкреплять их своими финансами. Они должны хранить свои деньги на депозите в банке-кредиторе, чтобы расплатиться с долгами заемщика в том случае, если покупатель их коттеджей окажется неплатежеспособным.
Другая распространенная практика: коттеджи в поселках кредитуются под залог какого-то другого земельного участка, собственником которого является строительная компания. Естественно, это влечет за собой финансовые последствия и для девелоперов. Возникают издержки упущенных возможностей, которые опять же перекладываются на покупателей.
Учитывая все эти нюансы, можно сделать вывод: загородная ипотека оказывается не столь доступной, как это может показаться на первый взгляд.
Без взносов за инфраструктуру
По мнению все тех же девелоперов, у загородной ипотеки существует еще одна проблема, активно обсуждаемая последние несколько лет. Это выстраивание финансово-правовой схемы на рынке загородной недвижимости.
Человек, решившийся на приобретение таковой в коттеджном поселке, покупает: землю, дом, а также делает «инженерный» взнос в некое некоммерческое объединение граждан, цель которого – застройка инфраструктуры поселка, в котором собирается жить. Это стандартная схема – по ней работает весь рынок (за редким исключением, когда в проекте участвует, например, государство, готовое взять на себя содержание и финансирование сетей).
Когда приобретается дом за 4,5–5 млн рублей, то половина суммы будет являться «инженерным» взносом – эти деньги пойдут на благоустройство территории, дорог, проводку газа, канализации и строительство объектов общего пользования. И этот инженерный пай не может быть объектом залога для банка. То есть: банки кредитуют только под конкретный дом и конкретную землю. Но ведь человек должен заплатить намного больше. Эта схема кредитования увеличивает объем первоначальных вложений, которые должны сделать покупатели-заемщики. То есть если банк требует от заемщика сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья, имеется в виду 30% от разницы между стоимостью покупки и «инженерным» взносом. Таким образом, получается, что на сегодняшнем рынке загородной недвижимости покупатель (он же заемщик) делает первоначальный взнос в размере 50–60%. И эту серьезную проблему пока что никто не может решить.
Что говорит о надежности проекта
До кризиса доля ипотечных сделок на загородном рынке доходила до 60%. Сейчас по ипотеке продается всего 10% домов. Но если поселок аккредитован в банке и под покупку дома в нем можно получить кредит, это значительно увеличивает продажи и поднимает престиж компании-застройщика. Потому многие девелоперы и стремятся аккредитовать проект в банке.
К тому же оказывается, что для человека, решившего купить загородный дом в поселке, чисто психологически важно, чтобы у застройщиков этот объект был аккредитован в банке. Чтобы теоретически была возможность покупки его по ипотеке.
«Аккредитация в банке – замечательный маркетинговый инструмент, – считает Валерий Мищенко. – Если виден логотип Сбербанка при въезде в строящийся поселок, это означает, что девелопер прошел аккредитацию в этом банке. Такому можно верить. Если проект аккредитован в АИЖК, то, в конечном счете, не важно, будет ли девелопер использовать механизм рефинансирования закладных через АИЖК. Главное то, что для покупателя логотип Агентства по ипотечному жилищному кредитованию говорит о надежности вложений в данный проект».