Трудно подделать лишь справку БТИ…
Чаще всего люди попадают в неприятные ситуации с покупкой или продажей квартиры, когда проводят сделку самостоятельно или через «черного» маклера. О том, как распознать обман или хотя бы минимизировать риски, рассказывает Даниил Раздольский, руководитель отделения «Арбатское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимсть».
– Покупка или продажа жилья – весьма серьезная сделка. Чтобы правильно ее провести, нужно знать немало законов и подзаконных актов, обычаев, скажем так, делового оборота в сфере недвижимости. Не нужно забывать и о том, что наше законодательство часто меняется, а обо всех изменениях хорошо знают лишь в агентстве, где есть юристы. Они отслеживают всю информацию, касающуюся недвижимости. В агентства идут и рассылки из Московской ассоциации риелторов. Поэтому компании – члены МАР – всегда в курсе того, что происходит на рынке.
«Черный» же маклер занимается оказанием услуг от случая к случаю, а за то время, которое проходит с окончания его последней сделки, многое меняется.
Нередко махинации с квартирами совершаются по поддельным документам. Получить пустые бланки договоров и справок большой проблемы не составляет, а изготовить полный комплект печатей, включая печать и штамп нотариуса, стоит примерно тысячу долларов. Трудно подделать только справку БТИ…
В арсенале мошенников – услуги лженотариуса, вручение продавцу «куклы», поддельного «нотариально удостоверенного» договора, приведение одной из сторон сделки в невменяемое состояние и множество других фокусов. Причем аферисты оказываются порой образованными и симпатичными гражданами, у которых прекрасно подвешен язык и которые отлично разбираются в психологии клиента. Эти «данайцы» могут принести такие «дары», что всю оставшуюся жизнь придется либо ходить по судам и доказывать, что вы честно заплатили деньги, а вас выселяют, либо бомжевать.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно. Думаю, комментарии здесь излишни.
Бывает, покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом ловким личностям ничего не стоит перевесить номера квартир на целом этаже или даже во всем доме. Известны случаи, когда меняли таблички с номерами домов и названиями улиц. Нередко квартиру продают по доверенности после того, как умер владелец жилья. Сделка, понятно, является недействительной.
Помните: почти все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение трех лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
Для признания ее недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу с тем, чтобы он оказался «недееспособным частично или полностью». Даже если продавец лично поставил подпись, то по закону в течение полугода имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент был невменяем.
Любой жилец, зарегистрированный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры вправе остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов – основная задача участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора. Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок прекращало свою деятельность либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной-единственной сделки, после чего исчезают. Как правило, ничего подобного не случается с фирмами – членами профессиональных риелторских организаций, объединений, а также с компаниями, работающими на рынке более пяти лет.
При оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы «продавцы» нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (разумеется, до передачи денег).Одновременно с вручением денег следует без промедления занимать и осваивать купленную квартиру, при этом сразу сменить замок. Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентскую плату за телефон.