Смета – от слова «сметливый»
А сметливый – значит, предусмотрительный, сообразительный и догадливый. По вашим просьбам вместе с генеральным директором Межрегиональной организации объединений домовладельцев Ларисой ДЕНИСОВОЙ мы еще раз возвращаемся к правилам составления смет в некоммерческих управляющих организациях – ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Не всякий ремонт – капитальный
Почему отчисления в фонд капремонта нужно записывать в смете отдельно?
– Это всем понятный специальный фонд, который по закону разрешено создавать некоммерческим организациям. В смете его надо выделять отдельно, поскольку существуют жесткие нормативы по поводу того, какие работы относятся к капремонту, а какие – нет. Потратить эти деньги можно только на работы, которые поименованы в приложении № 8 к постановлению Госстроя № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». На другие нельзя – подсудное дело. Средства этого фонда имеют исключительно целевое назначение. Поэтому надо внимательно отнестись к нормативам, как строительным, так и по порядку составления смет при планировании таких работ. К примеру, если речь идет о ремонте не более 20% кровли, то его надо планировать как текущий.
Законодательно определены два источника финансирования капремонта. Основной – средства собственников. Может быть и второй дополнительный – из бюджета. Нормативов по поводу того, сколько средств должно быть собрано с жителей на те или иные работы, нет. Нет ограничений ни на суммы, ни на форму сбора и хранения средств. Свобода! Это правильно, потому что бесполезно в нынешней ситуации вводить какие-то нормы. По закону все решают собственники – как собрать, сколько и на что потратить.
Некоммерческий подход
Согласно решению общего собрания собственников расчеты с жителями за коммунальные услуги производим по тарифам, с поставщиками – по общедомовым приборам учета. За счет этой разницы в конце года на счету образуется приличная сумма. Жители предложили направлять ее на нужды дома, к примеру на капремонт или на организацию автостоянки. Как грамотно определить назначение этих средств?
– На общем собрании вы утвердили смету. Если в разделе «фонд оплаты коммунальных платежей и услуг связи» предусмотрен раздел, к примеру, «затраты на ремонт, модернизацию инженерных сетей» или «на содержание котельной или теплового пункта», то в этом случае не надо будет специально проводить общее собрание по поводу назначения образовавшейся разницы. Вы от граждан получили решение в виде утвержденной сметы. Средства более логично предусмотреть в «коммуналке», потому что любые ремонтные работы на инженерных сетях связаны с обеспечением жителей коммунальными услугами.
Если этого пункта в смете нет, необходимо провести собрание и включить вопрос о направлении образовавшейся разницы в повестку дня. Иначе деньги вы обязаны будете вернуть людям в виде перерасчета по итогам года.
Организовать автостоянку можно на коммерческой основе, в этом случае ТСЖ будет платить налоги на доходы от предпринимательской деятельности. А можно и в рамках уставной деятельности. Это не значит, однако, что автостоянка будет бесплатной для пользователей. На общем собрании решили – организовать парковку для автомобилей своих жителей. Для этого создаете специальный фонд на благоустройство, указав в протоколе, что финансироваться он будет автовладельцами в таком-то размере и в таких-то целях. Таким образом, в смете появится пункт: целевые поступления в специальный фонд на благоустройство. А в квитанциях автовладельцев – еще одна строка: взносы в этот фонд.
ДЕЗ должна делиться
Недавно в квитанциях, которые выдает наш ЖСК на оплату жилищно-коммунальных услуг, появилась строка «дополнительный взнос на зарплату председателя и бухгалтера». Насколько это обоснованно?
– Примерно пять лет назад Москва утверждала две ставки на содержание и текущий ремонт общего имущества. Одна была меньше на 16 копеек с кв. метра – специально для ЖСК и ТСЖ. Причины понятны: с образованием юридического лица автоматически появляются управленческие расходы. Предполагалось, что на эти 16 копеек с метра кооперативы и товарищества содержат своего бухгалтера и председателя. Не важно, много это или мало, но законодательно эта разница была обозначена. В последнее время ставка стала одинаковой для всех домов.
Этот вопрос принципиален для тех ЖСК и ТСЖ, которые подписали договор обслуживания или управления с ДЕЗ. Дирекции, как правило, требуют перечислять на их счет утвержденную городом ставку полностью (и плату жителей, и бюджетную субсидию). Дескать, на содержание правления собирайте средства дополнительно. Несведущие председатели, как ваш, так и делают – включают в квитанции дополнительные взносы на зарплату, чем вызывают недовольство жителей. И к тому же нарушают закон. Если ЖСК согласилось работать по ставке правительства Москвы, то сверх нее брать с жителей не имеет права.
Грамотные товарищества и кооперативы поступают иначе: при заключении договора с ДЕЗ определяют часть городской ставки, которую оставляют себе на управленческие расходы. Варианты разные: либо ДЕЗу ежемесячно недоплачивают эту разницу, либо ДЕЗ возмещает ее, скажем, раз в квартал.
Часто спрашивают, как определить эту разницу. Как правило, это 15% от городской ставки. Но все зависит от объема работ, ведь управленческие обязанности между председателем и ДЕЗ можно распределить по-разному. Например, председатель может взять на себя всю работу по установке счетчиков и расчетам по ним (это масса забот). А может отдать ее ДЕЗ. Если договорились о том, что дирекция будет возмещать управленческие затраты, то для этого председатель должен представлять обоснование – документально подтвержденные расходы на управление.
Если в ваших квитанциях появился дополнительный взнос на зарплату председателя и бухгалтера, это значит, что ваш председатель не договорился с ДЕЗ либо не знает о возможности профинансировать свою зарплату из городской ставки.
И еще. Новая строка в квитанции не может появиться без решения общего собрания.
Размер зарплаты и результаты
Как рассчитать число управленцев в ЖСК или ТСЖ, и как определить их зарплату?
– Любое товарищество и кооператив, как юридическое лицо, должны иметь минимум двух работников – бухгалтера и руководителя. Не важно – с зарплатой или нет, но на должности в штатном расписании они должны числиться.
Как определить зарплату председателя? Выбирая на эту должность человека, нужно понимать, что объем работы у него будет очень большой, и трудиться ему придется не восемь часов в сутки, а гораздо больше. На него возлагается ответственность: финансовая, уголовная, моральная. Даже если он сделал капремонт, и аварии дому не грозят, то все равно постоянно возникают проблемы, которые надо решать.
В 1997 году наша организация попробовала примерно определить зарплаты в ЖСК и ТСЖ исходя не из нормативов, а из сложившейся практики. Тогда зарплата председателя ЖСК была на уровне 2–4 тысячи рублей, были и те, кто работал за 500 рублей. Сегодня такие суммы эквивалентны 15–20 тысячам. Это тот минимум, за который с человека можно что-то спрашивать.
Если должность председателя общественная, то применяется такое понятие, как вознаграждение по итогам работы. Но для этого в смете должен быть заложен премиальный фонд.
Конфликты чаще вызывает не размер зарплаты, а то, что он никак не зависит от результатов работы. Эта проблема легко решается, если разбить фонд заработной платы на несколько статей. Скажем, 70% идет на оплату труда, 20% – на премиальные, 10% – на материальную помощь. За счет двух последних статей появляется возможность стимулировать ваших работников на хорошие результаты.
Учтите мнение оппонентов
Каким собранием утверждается смета в доме с ТСЖ?
– В доме, где создано товарищество, ежегодно должны проводиться два собрания: собственников и членов ТСЖ. Смета утверждается общим собранием членов товарищества. Собственники – не члены обязаны подчиниться решению большинства. Для того чтобы избежать конфликтов, их мнение нужно учесть, а все предложения отразить в протоколе.
Непонятливый «отщепенец»
Один из наших жителей вышел из членов ЖСК и теперь отказывается платить взносы на содержание и текущий ремонт общего имущества, установленные общим собранием в смете. Требует выставлять ему счета на выполненные работы, дескать, оплатит только после того, как проверит факт их выполнения и подпишет акт приемки. Как ему доказать, что он не прав?
– Претензии этого собственника связаны с тем, что он не понимает разницы между коммерческой и некоммерческой деятельностью ЖСК. Конфликты на этой почве – обычное дело. Переезжает человек из обычного дома в кооперативный и начинает заявлять права: «Я не знаю, за что плачу. Мало ли что вы мне там написали, хочу знать, куда пошли мои деньги. Не предъявите конкретных работ, то мне и платить не за что. Взносы, которые вы собираете, меня не касаются, я в ЖСК вступать не собираюсь».
Человек, никогда не проживавший в ТСЖ или в ЖСК, настроен к этим организациям точно так же, как и к любой другой, куда он пришел затем, чтобы его обслужили – в химчистку, прачечную, магазин. Деньги заплатил – должен видеть, за что. Если бы в его доме работала коммерческая УК, он был бы прав на сто процентов! Там есть практика подписания актов выполненных работ, оформляются счета-фактуры.
В некоммерческой организации счетов практически не бывает, потому что есть смета. Зачем выписывать счет, если на конкретную работу можно потратить только ту сумму, которая заложена? Никаких счетов не предусмотрено и на оплату целевых взносов, если речь идет о добровольных взносах на уставную деятельность. А у не членов есть выбор: либо состоять с ЖСК в предпринимательских отношениях и производить оплату по коммерческому договору, либо добровольно вносить те же самые взносы, что и члены ЖСК.
Являясь организацией, основанной на членстве, кооператив не оказывает платных услуг своим членам по возмездным договорам и, соответственно, не может предъявлять им счета на оплату работ и услуг.