Кредитные риски велики
Мне хотелось бы поговорить об ипотеке с точки зрения юриста. То есть о тех юридических рисках, которые не дают развиваться ипотеке так, как нам бы всем хотелось.
Из-за кризиса ипотечный рынок получил массу проблем. И связаны они в первую очередь с тем, что ипотека воспринимается нашими регулирующими органами как продукт социально значимый. Здесь, собственно, проблема и кроется – поскольку в дела гражданского оборота, во взаимоотношения между банком и заемщиком регулярно пытаются вмешаться государственные органы, такие как Федеральная антимонопольная служба и Роспотребнадзор.
Думаю, многим известно решение Высшего Арбитражного Суда по банку «Открытие», где просто беспрецедентно были поставлены судам задачи: защищать права заемщиков в случае обращения взыскания. Таким образом, я хотела бы перечислить те вещи, которые повышают риски выдачи ипотеки и не дают держать те самые цены, которые государство от банков ждет.
Нам теперь запрещено устанавливать в договоре судебную ответственность, удобную банку. Это смешно, поскольку заемщик, покупая ипотечную квартиру, как раз планирует менять место жительства. И, устанавливая подсудность по его старому месту жительства, мы не делаем хорошо никому.
Прямо введен запрет на требование обязательного страхования. Здесь я даже, наверное, не буду углубляться дальше и рассказывать о том, какие есть проблемы с выселением, с обращением взыскания, о практике отказов в обращении взысканий по регионам в частности.
Но хочу сказать: ФАСу уже, по-моему, пора сказать не «фас», а «фу», иначе скоро ему будет не на кого кидаться, поскольку ситуация сложится таким образом, что частные банки с этого рынка могут вообще уйти.
В дела гражданского оборота вмешиваться не стоит, поскольку каждый «спасенный» заемщик в этот момент путем таких решений ФАСа, Роспотребнадзора и Высшего Арбитражного Суда увеличивает риски по каждой следующей выдаче кредита, и каждому следующему он будет просто стоить дороже.
Стоит подумать, чтобы взаимоотношения были исключительно в правовом поле, и не толковали в судах законодательство каким-то извращенным образом. Тем более что, в общем, оно и так до конца не разработано.
Нам всем стоит подумать о том, чтобы то самое выселение, которое было в свое время в законе об ипотеке предусмотрено, все-таки работало. И чем проще станут взыскиваться ипотечные кредиты, тем дешевле они будут для последующих заемщиков. Поскольку все-таки социальная задача – поддерживать добросовестных плательщиков, а не помогать недобросовестным. Если они будут знать, что выселить их легко, то будут легче идти на переговоры и менять большие квартиры на меньшие. Чем проще станет этот рынок, тем легче нам всем будет на нем работать.
От имени частных банков хочу сказать, что пока ситуация с таким вниманием на обращение взыскания со стороны госорганов будет продолжаться, банки готовы выступать только операторами. То есть выдавать государственные деньги, соответственно, под государственные стандарты и их обслуживать. Это мы готовы делать качественно и хорошо, но выдавать свои деньги под те требования, о которых говорит государство, когда оно не защищает банки, а защищает всегда заемщика, наверное, не очень готовы. Да это и не совсем справедливо. Я бы хотела обратить внимание государства на то, чтобы была справедливой защита обеих сторон.