Цены спущены с поводка
В последнее время все больше утверждается тезис о том, что развитие ипотеки способствует росту цен на жилье. Некоторое сомнение по этому поводу высказывают разве что чиновники, по долгу службы ответственные за ее продвижение. Тем большее внимание привлекла опубликованная «КР» статья руководителя аналитического центра «ИРН» Олега Репченко «Цены на коротком поводке».
В ней он отстаивает мысль, что в «нынешних экономических условиях ипотека будет не толкать цены вверх, а напротив, сдерживать их рост». По прошествии времени рассуждения уважаемого эксперта показались нам небезупречными.
Не виноватая я!
Традиционная логика, соглашается О. Репченко, проста: кредитные деньги стимулируют платежеспособный спрос, что провоцирует продавцов поднимать цены. По этой причине застройщики и риелторы стремятся развивать ипотечное сотрудничество с банками, а эксперты предупреждают: как только ипотека оправится от кризиса, кв. метр снова подорожает. В этой части мы с автором полностью солидарны. Но дальше наши рассуждения расходятся.
Олег Репченко полагает, что ипотека способна как толкать цены вверх, так и сдерживать их рост. Направление вектора ее воздействия на цены решающим образом зависит от условий кредитования. «До кризиса подниматься ценам помогала не столько ипотека как таковая, сколько ее неадекватная либерализация», – поясняет эксперт. Перед кризисом начальный взнос упал с 30% до нуля, сроки кредитования выросли с 10 лет до 40–50, а подтвердить свою платежеспособность стало возможным практически честным словом. Столь либеральная ипотека и подстегивала цены. Едва банки в очередной раз упрощали условия выдачи кредитов, люди, которым еще вчера не хватало денег на квартиру, чувствовали себя толстосумами. Они выходили с этими деньгами на рынок, создавая ажиотаж, что толкало цены вверх.
Тут специалист очень точно отразил картину недавнего прошлого. А что же изменилось сейчас? Кризис отрезвил и банки, и их клиентов, объясняет Репченко. Вряд ли кредитно-финансовые учреждения, развивая ипотечные программы, будут сегодня подходить к делу столь же легкомысленно, как это было до кризиса. В то же время и заемщики, которые в условиях кризиса испытали на себе все превратности судьбы и прочувствовали тяжесть кредитного ярма, изрядно напуганы. Сегодня они стали куда осторожнее. Вряд ли теперь найдется много охотников брать кредиты на пределе своих возможностей.
Таким образом эксперт полагает, что безудержного надувания ипотечного пузыря в ближайшем будущем ожидать не стоит. На этом основании он приходит к выводу о том, что «разумная ипотека с осмысленными параметрами способствует не росту цен на недвижимость, а напротив, ограничивает его». Именно в этом месте попытаюсь оппонировать уважаемому аналитику.
Ипотека и ее черное дело
Да, в острой фазе кризиса банки резко ужесточили условия кредитования, минимизировав собственные риски. Но, во-первых, уже сегодня идет активное размывание, испарение былой жесткости. Как только банки слегка поправили положение с ликвидностью (с деньгами), они тут же наперебой начали предлагать разного рода «завлекалки». Дело дошло то того, что в прессе появились сообщения о банках, которые якобы дают кредит с нулевым первоначальным взносом! Как говорится, докатились.
Во-вторых, предположим, что условия кредитования все же останутся жесткими, а отношение к заемщику придирчивым. И что из этого? Что изменилось по существу? Да, ослабло желание дать кредит и взять его. Соответственно сократилось число выдаваемых займов. И только. На основополагающую логику, изложенную в первом предложении нашей статьи («кредитные деньги стимулируют платежеспособный спрос»), это никак не повлияло.
Конечно, нынешняя ипотека прежней ипотеке – рознь. Но разница состоит лишь в том, в какой мере одна и другая стимулируют спрос. Жесткие условия кредитования и соответственно малое число выдаваемых кредитов толкают цены вверх слабее, чем либеральная ипотека, когда кредит может получить всякий, кому не лень. Но само стимулирование все же сохраняется в любом случае.
Да, при неизменных условиях и объемах кредитования ипотека спустя некоторое время действительно прекращает дополнительно толкать цены вверх. На рынке устанавливается равновесие спроса и предложения, соответствующее текущим экономическим условиям (уровню доходов населения, объемам строительства, условиям кредитования и прочему). В этом контексте попытка волевым образом поднять цены обречена на провал. И в этом смысле можно сказать, что ипотека в совокупности с другими экономическими категориями действительно является стабилизирующим фактором. Но не надо забывать, что к этому моменту ипотека уже сделала черное дело, внесла свой вклад в завышенную цену жилья. К тому же малейшее ослабление ипотечной «упряжи» моментально взрывает изнутри достигнутую стабильность и начинает толкать цены вверх.
Другое соображение состоит в том, что, согласно Олегу Репченко, ипотека с нулевым начальным взносом – «плохая» и способствует росту цен, а ипотека с 30-процентным взносом – «правильная» и сдерживает цены. Возникает вопрос: начиная с какого конкретного значения начального взноса знак минус меняется на плюс? Отсутствие ответа на этот вопрос рушит всю схему.
Со своей стороны, предлагаем очевидную аксиому: спрос (и рост цен) стимулируется каждым выданным кредитом (вне зависимости от условий, на которых он выдан), поскольку выводит на рынок еще одного покупателя.
«Двушка» на троих
В подтверждение своей теории Репченко на цифрах рассматривает типичный пример столичного среднего класса: семья из трех человек (двое работающих с общим ежемесячным доходом в 100–120 тыс. рублей) может себе позволить выплачивать по кредиту примерно 50 тыс. в месяц. Исходя из классических условий ипотеки (30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок – 20 лет), такая семья обычно приобретает типовую «двушку» примерно за 6,5 млн (тогда ежемесячный платеж как раз и составит порядка 50 тыс.). «И если цены на квартиры будут заметно выше, то основная масса реальных покупателей окажется отрезанной от рынка, а это создаст серьезные основания для коррекции цены кв. метра вниз. Получается, что разумная ипотека с осмысленными параметрами способствует не росту цен на недвижимость, а напротив, ограничивает его», – приходит к фундаментальному выводу аналитик.
Что такое 6,5 млн рублей за типовую «двушку» в Москве? – продолжает Олег Репченко. На вторичном рынке жилья площадь среднестатистической двухкомнатной квартиры составляет 54 кв. метра, то есть эта цена соответствует 120 тыс. рублей за метр. Примерно до этого уровня и упали цены после кризиса, «зацепившись» за него.
Олег Николаевич привел яркий пример, но что он подтверждает? Только одно: сегодня экономические условия сложились таким образом, что равновесие между спросом и предложением установилось именно при цене 120 тыс. рублей за метр. И «заслуга» в этом принадлежит не только ипотеке, но и объему предложения, и упавшему уровню реальных доходов населения, и многому чему еще. И какова роль ипотеки в этой цене, еще неясно.
Завесу над тайной приоткрывает словечко «зацепились» в том месте, где говорится, что цены после кризиса падали и зацепились за уровень 120 тыс. Но если бы ипотеки не было, то есть спрос упал еще более, то спрашивается, за какой уровень тогда бы зацепились столичные цены? За 110 тыс., за 100 тыс. или, может быть, за 60 тыс. рублей? История не терпит сослагательного наклонения, но ясно, что цена была бы ниже. И благодарить ипотеку здесь не за что.
Более того, мы решили продолжить расчеты О. Репченко и решить несколько иную задачу. Пусть та же семья как и раньше хочет купить ту же самую квартиру и способна платить те же 50 тыс. в месяц. Однако предположим, что стараниями правительства средний уровень ставки кредитования снизился на 2% (с 12 до 10%). Изменение незначительное, ипотека останется «разумной с осмысленными параметрами». При этом, согласно Репченко, на рынок придет какое-то дополнительное число покупателей, которым вчера не хватало денег на покупку, а сегодня хватает. Поскольку товара на рынке не прибавилось, то новых покупателей рынку надо отсечь. Как? Поднять цены. Вопрос: на сколько надо поднять цены, чтобы новые покупатели были отсечены, а наша гипотетическая семья все же приобрела квартиру в соответствии со своими возможностями по платежам?
Обращаемся к ипотечному калькулятору на сайте ИРН и находим, что при снижении ставки до 10% бюджет возможной семейной покупки возрастает почти на миллион – до 7,4 млн рублей. Значит, именно до этого уровня и поднимут цены застройщики. То есть снижение ставки кредитования на 2% при прочих равных приводит к росту цен на 15%!
При этом сама семья не выиграет и не проиграет, поскольку 20 лет будет выплачивать прежние 50 тыс. в месяц. Но ведь на долю ипотеки приходится примерно шестая часть покупок жилья. Остальное – прямая оплата. И прямое удорожание для покупателей. Кто в выигрыше? Даже не столько застройщики, сколько коррупция…
Китайский опыт
По мнению Олега Репченко, «новую волну агрессивного подорожания жилья может спровоцировать возврат к неадекватной, излишне либеральной ипотеке». Однако он полагает, что сейчас это маловероятно – кризис многому научил и банки, и заемщиков. В подтверждение аналитик ссылается на мировую практику ограничения ипотеки, как это происходит в Китае. Один из последних шагов китайских властей – они ограничили общую сумму выдаваемых банками в этому году ипотечных ссуд, поквартально снижая их объем.
Но нам китайский опыт не указ. У нас государственные усилия направлены исключительно на либерализацию ипотеки. Внедренный стараниями АИЖК механизм страхования кредитов уже позволил снизить начальный взнос со «стандартных» 30% до 10. Механизм полезный, но ипотека-то растет. Досрочная выдача материнского капитала на цели погашения кредитов тоже способствует расширению кредитования. Снижение Центробанком ставки рефинансирования и накачка крупных банков деньгами объясняется, помимо прочего, именно стремлением государства повлиять на банки в сторону снижения ставок до докризисного уровня и даже ниже. Сегодня ставка практически уже соответствует реальной инфляции. Дальнейшее даже небольшое ее снижение подводит ипотеку вплотную к «неадекватному и излишне либеральному» состоянию.
Надо признать, что мы сегодня говорили только об одной составляющей ценообразования – спросе. На самом деле во властных структурах тоже осознали вредные последствия одностороннего накачивания спроса и последние год-два активно заговорили о необходимости сбалансированного стимулирования как спроса (ипотека), так и предложения (объем строительства). Однако на практике государство весьма преуспело в ипотеке (объем кредитования в нынешнем году возрос вдвое), и сильно отстало со строительством (в самом лучшем случае в 2010-м статистика натянет объем ввода до прошлогоднего уровня). Кстати, та же картина отставания роста предложения от роста спроса наблюдалась в тучные предкризисные годы.
И последнее. Отрицательное воздействие ипотеки на цены (подталкивание их вверх) в последнее время замаскировано глобальным снижением цен в результате кризиса. В результате мы не видим негативных последствий этого «во всей их красе». Но кризис не вечен, и все тайное, скрытое им, очень скоро вновь станет явным.