Долг – он красен платежом
Ипотечный рынок предлагает потребителю все новые и новые продукты. С одной стороны, жилищный кредит становится доступнее и более выгодным для заемщика, но он же ставит его перед выбором: какой банк выбрать, а в банке – программу, ведь их у кредитного учреждения обычно несколько. И у каждой – свои особенности, плюсы и минусы. Так что же предпочесть?
Размер процентной ставки
Это «стоимость» пользования кредитными средствами. Проценты начисляются на сумму непогашенного основного долга. Стандартным является ежемесячное начисление процентов с включением их в сумму ежемесячного аннуитетного (т. е. постоянного) платежа.
Процентная ставка может быть фиксированной, плавающей и эффективной.
Фиксированная процентная ставка остается неизменной в течение всего срока действия кредитного договора. Она защищает от риска «удорожания» кредита в случае повышения общего уровня процентных ставок на рынке, но в случае их снижения может оказаться невыгодной.
При плавающей процентной ставке ее величина пересматривается через равные промежутки времени. Эта ставка позволяет платить меньше в случае снижения уровня рыночных ставок (в т. ч. при снижении ставки рефинансирования), но одновременно не защищает от их повышения.
Эффективная процентная ставка задумана как показатель полной стоимости кредита с учетом всех расходов, связанных с его получением. Позволяет сравнивать предложения различных банков, однако на практике ее использовать трудно.
Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков – не совсем верно, так как кроме процента по кредиту заемщику ежегодно придется оплачивать страховку квартиры (залога) и других рисков (личное страхование, страхование титула) – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Иногда банки устанавливают комиссии, подлежащие оплате не единовременно, а в течение всего срока кредита. Таким образом, чтобы сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать фактическую процентную ставку, включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.
Совет. При выборе кредита наглядней сравнивать расчеты по суммам в исполнение кредитных обязательств – график платежей по кредиту и прочих обязательных платежей в течение всего срока кредита.
Банк указывает минимальный и максимальный сроки кредитования. Заемщик выбирает его самостоятельно в указанном диапазоне в зависимости от суммы ежемесячного платежа и от своей платежеспособности. Наиболее популярные – 10, 15, 20, 25 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (сейчас это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Большинство банков ограничивает срок ипотечного кредита моментом выхода заемщика на пенсию. Но есть программы, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период. При необходимости увеличения такого срока банки предлагают привлечь созаемщика помоложе и оформить кредит на него.
Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. Но иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита. При этом начинает расти сумма процентов по нему.
Сумма ипотечного кредита
Первоначально она определяется банком как процент от стоимости передаваемого в залог жилья. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 70–80%. Некоторые банки устанавливают его минимальную сумму – не менее 10–30% стоимости закладываемого жилья. Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса (при ипотеке в силу закона), доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости передаваемого в залог жилья.
Сумма ипотечного кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость квартиры (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой.
При ипотеке банки, как правило, принимают к расчету наименьшую стоимость среди оценочной и стоимости по договору купли-продажи. Примечание о порядке расчета суммы кредита банки специально указывают в параметрах кредитования.
Для того чтобы понять, на какую сумму кредита можно рассчитывать, как раз и пригодятся приведенные здесь советы по подбору кредитной программы.
Первоначальный взнос
В зависимости от программы ипотеки, он может составлять от 10 до 80% стоимости приобретаемого жилья. В среднем это 20–30% стоимости приобретаемого жилья. Но есть и исключения, когда банк устанавливает размер минимального первоначального взноса по ипотечным программам от 10–15%.
Минимум и максимум первоначального взноса определяется ипотечной программой. Обычно чем меньше первоначальный взнос, тем более высокая процентная ставка по кредиту. Иногда банк предлагает вариант с наименьшим уровнем первоначального взноса только при оформлении дополнительной страховки.
И наоборот – банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40–50% стоимости приобретаемого жилья).
На заметку
Некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса. Но для заемщика это связано с рисками. В случае если он не сможет платить по кредиту, все деньги, которые были выплачены банку, пропадут, так как в первые годы кредитования основная часть платежей идет на уплату процентов (так работает аннуитентная схема расчетов по кредиту). Можно еще и остаться должником, если стоимость ипотечной квартиры снизится к моменту дефолта, и она будет продана по цене ниже, чем была приобретена.
Порядок расчета платежей
При ипотеке расчет платежей может проводиться по аннуитентной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.
Аннуитентные платежи в России наиболее распространены и удобны для планирования семейного бюджета. В начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме. Разница может составить не одну сотню тысяч рублей. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования весьма существенны и обременительны, но по мере погашения кредита непрерывно уменьшаются, и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика могут появиться свободные денежные средства.
В какой валюте
Известное правило: лучше брать в той, в которой заемщик получает основной доход. При кредитовании в некоторых иностранных валютах (швейцарские франки, иены) процентные ставки ниже, но вы рискуете понести убытки из-за существенного неблагоприятного изменения курса данных валют к рублю и расходов на конвертацию при внесении средств для погашения кредита. Риск тем более велик, что ипотека оформляется на длительный срок – более 10 лет.
Возможность досрочного погашения кредита
Существенное преимущество ипотечной программы. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.
В помощь сомневающимся
Если вы проштудировали все эти критерии, но так и не определились с выбором или выбор слишком затянулся, можно попробовать подать заявку на кредит (во многих банках это можно сделать в режиме онлайн) и оценить предложения, которые сделают профессионалы ипотечного рынка – банки и брокеры.
От слов к цифрам
Советуем воспользоваться ипотечным калькулятором.
Его можно встретить не только на сайтах различных банков, предлагающих ипотечные кредиты, но и на сайтах кредитных брокеров, занимающихся подбором ипотечных программ для своих клиентов. Самостоятельно воспользоваться такой программой совсем несложно – необходимо завести запрашиваемые показатели и нажать кнопку «рассчитать». В качестве итога можно запросить: расчет максимальной суммы кредита, расчет ежемесячного платежа. Это и будут те показатели, которые можно сравнивать, они дадут ОБЩЕЕ представление – на какую сумму кредита по ипотеке можно рассчитывать и какой ежемесячный платеж по погашению кредита возможен исходя из указанных в запросе данных.
Но это лишь ОБЩЕЕ представление. Более точный расчет сможет предоставить только сам банк. Калькулятор – инструмент рекламы, и он не учитывает единовременные и сопутствующие расходы по сделке (комиссии, страховка, оценка).
Многие банки готовы рассматривать запросы на кредит в режиме онлайн. К рассмотрению принимаются заполненные анкеты клиентов без каких-либо комиссий. Ваша задача – оценить и сравнить ответные предложения, которые сделают профессионалы ипотечного рынка – банки и брокеры.
Совет
Самостоятельно разобраться, какой из ипотечных продуктов будет выгоднее лично вам, довольно сложно. Для получения профессиональной помощи есть смысл обратиться к ипотечному брокеру.
Если клиент занимается подбором недвижимости с помощью услуг риелтерского агентства, то подходящую ипотечную программу или банк-кредитор вам порекомендуют и в агентстве – сотрудничество банков и агентств недвижимости очень развито.
Откуда доходы?
Источник доходов заемщика – показатель, который для большинства банков влияет на величину процентной ставки, а следовательно – на расчет максимальной суммы кредита.
Такие банки учитывают только те доходы, которые могут быть подтверждены документально. Обычно требуется справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка. От того, какие документы сможет предоставить в банк получатель ипотечного кредита, может существенно поменяться итоговый размер кредита. Перечень доходов, учитываемых при расчете кредита, и форма их подтверждения отличаются по банкам и указываются в перечне необходимых документов по кредиту.
Многие финансовые организации, предлагающие сегодня ипотечные кредиты, рассматривают в качестве дохода заемщика не только зарплату по основному месту работы, но и готовы учесть регулярные страховые выплаты, дивиденды, доходы от сдачи в аренду помещений и пр. Если заемщик получает зарплату неофициально, то следует выбирать банк, готовый принять к рассмотрению справку о доходах в свободной форме (или по форме банка).
Если заемщик кроме основного места работы работает по совместительству, следует иметь в виду, что не все банки принимают в расчет этот дополнительный заработок, считая, что он не может быть достаточно стабильным.
На заметку
Банки устанавливают лиц (и их количество), которые могут быть привлечены в качестве солидарных заемщиков, и чьи доходы (в дополнение к доходам заемщика) учитываются при расчете максимальной суммы кредита. Как правило, кредитное учреждение всегда привлекает супруга заемщика в качестве солидарного заемщика независимо от наличия и размера доходов супруга. Для одобрения суммы кредита не меньше запрашиваемой банк может предложить заемщику указать дополнительных солидарных заемщиков и принять в расчет доходы дополнительных участников кредитной сделки. Ответственность по обслуживанию кредита распределяется среди всех солидарных заемщиков.
Расскажите вашу историю
При принятии решения о кредитовании все банки смотрят на отсутствие отрицательной кредитной истории. Чтобы сэкономить время, каждый может получить информацию о своей кредитной истории заранее, самостоятельно обратившись в бюро кредитных историй, или сделать это через посредников, например кредитных брокеров, предоставляющих подобную услугу на платной основе (средняя стоимость такой услуги 800–1200 руб.).
Следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае банк может запрашивать дополнительные документы как в отношении заемщиков, так и в отношении залога. Пусть вас это не смущает. Банк заинтересован в предоставлении кредита, в его надлежащем обслуживании, поэтому ваша главная задача в диалоге с банком – суметь доказать, что вы платежеспособны. Тщательная проверка документов в отношении недвижимости, передаваемой в залог, – это дополнительная гарантия юридической чистоты сделки, в которой заемщик – наиболее заинтересованная сторона. Во всех случаях советуем вам не утаивать информацию. Если выяснится, что потенциальный заемщик предоставил заведомо неверные данные, последует отказ в предоставлении кредита. Лучше потратьте чуть больше времени на описание дополнительных подробностей или сбор дополнительных документов, подтверждающих данные, занесенные в анкету-заявку на кредит.
Новички против профессионалов
Принято считать, что чем крупнее банк, тем более вероятность, что требования к заемщику будут мягче, а ставки по кредиту – ниже. То же самое характерно для банков, у которых ипотека входит в число профильных направлений деятельности (например, специализированные ипотечные банки). Но и новички на ипотечном рынке проявляют повышенную лояльность к клиентам-заемщикам, дабы завоевать их симпатии. На самом деле репутация и надежность банка, размер его региональной сети и пр. при получении кредита большого значения не имеют. Ведь кредит – это обязательство заемщика, а не банка. Даже в случае каких-то неприятностей у банка с порядком погашения ссуды и с вашей недвижимостью, заложенной банку, ничего не произойдет. Лучше обратите внимание на такие моменты, как простота получения кредита и его обслуживания, компетентность и доступность консультантов, наличие достаточного числа отделений для погашения кредита и места их расположения.
Обязательное страхование
Законодательством закреплено требование по обязательному страхованию имущества, передаваемого банку в залог, от риска гибели и повреждения (имущественное страхование). Кроме того, при ипотечном страховании применяется страхование риска потери прав собственности на предмет залога (титульное страхование) и страхование жизни и трудоспособности самого заемщика. Последние два вида страхования не являются обязательными по закону, но большинство банков ставят условие их оформления для получения заемщиком пониженной процентной ставки, т. к. данные виды страхования снижают банковские риски по сделке.
Поскольку страховые премии являются довольно существенным расходом для заемщика, банки с целью повышения привлекательности кредитной программы могут не требовать оформления титульного страхования, если риски оспаривания права собственности минимальны (например, в случае нахождения предмета залога в собственности более 3 лет).
Материал подготовлен при содействии Марины Мишурис, председателя правления «Флексинвест Банк»