Генеральная доверенность
О том, что мелочей в сделках с недвижимостью не бывает, а любые сомнения должны подтолкнуть к отказу от подписания договора, скажет любой риелтор. И все-таки каждому добросовестному участнику соглашения мнится, что именно в его случае все страхи окажутся напрасными.
Такой удачный вариант
«Эту квартиру я купил где-то около года назад, – вещал добродушный толстяк, с готовностью удовлетворяя любопытство покупательницы. – Район, может, и не ахти, зато обжитой, метро рядом, магазины, опять же, под боком… Да что я вам рекламирую, вы и сами все видели!»
Лариса задумчиво кивнула головой: не далее как два дня назад она уже побывала в этой «однушке» и, хотя в восторг не пришла, успела отметить все плюсы жилья. Скромный, но добротный ремонт радовал глаз, соседи оказались людьми семейными и приветливыми. И главное, в пяти минутах ходьбы от дома жили престарелые родители Ларисы, которые так нуждались в заботе…
Несколько месяцев назад, решив оставить свою двухкомнатную квартиру в распоряжение сына и купить жилье для себя, одинокая женщина спешно продала дачный участок. В конце концов, старики за город уже ни ногой, а за сотки в престижном районе Подмосковья отвалили кругленькую сумму. Лариса добавила свои сбережения и с воодушевлением приступила к поискам жилья.
Обратившись в агентство недвижимости, женщина забраковала несколько квартир из серии «конечно, за пределами МКАД, но метро к 2014 году обещали». Но – вот незадача! – собранных не без труда денег хватало только на подобные варианты. Энтузиазм Ларисы таял на глазах, она совсем было отчаялась найти жилье, когда…
В один прекрасный день на пороге агентства нарисовался приветливый полный господин со столь подходящей ему фамилией Котов. Лоснясь улыбкой, мужчина сообщил, что просто горит желанием избавиться от квартирки в подходящем Ларисе районе – чудеса, да и только!
Всего два «но»
Теперь, сидя в кабинете риелтора вместе со своим благодетелем, женщина была готова подписать договор купли-продажи. Вернее, почти готова: Ларису, привыкшую досконально разбираться в делах, как всегда что-то смущало. Прежде всего спешка, с которой действовал толстяк. С чего это ему вздумалось так быстро оформлять договор, да и вообще продавать квартиру, которую приобрел всего год назад? Когда-то женщина читала о том, что такие маленькие промежутки между сделками весьма подозрительны.
«Спасибо за комплимент, впервые меня за афериста приняли! – дружелюбно захихикал Котов. – Но, ей-богу, скрывать тут нечего. Были деньги, вот и вложил в квартирку. Потом времена настали тяжелые, а мне, как назло, средства на лечение понадобились, на операцию скоро ложиться… Да что вы, разве я могу в таких вещах обманывать! Если хотите, справку покажу».
Спохватившись, Лариса заверила, что никаких справок не нужно. Вид у продавца, который уже тяжело дышал и смахивал со лба капельки пота, и правда был, мягко говоря, не цветущий. Женщина успокоилась, но стоило посмотреть документы на квартиру, как сомнения вновь закрались в ее душу.
Источником новых терзаний стал безобидный с виду документ – аккуратная бумажка с заголовком «Генеральная доверенность». Это второе «но» настораживало еще больше: оказывается, когда Котов покупал «однушку», все документы по сделке оформлял не собственник, а его представитель.
Наше дело – предложить
«Да вы что, разве такими предложениями разбрасываются! Вот привереда! – фыркнул риелтор, стоило толстяку шмыгнуть за дверь на перекур. – Где-то начитались глупостей про доверенности – а зачем тогда, скажите на милость, законодатели все это придумали, для обмана, что ли?! Документы в порядке, вся цепочка сделок четко прослеживается, благо она небольшая…»
Но Лариса все еще колебалась – до той поры, пока не вернулся Котов. Хитро подмигнув женщине, он махнул рукой: «Ладно, товарищ риелтор меня за это, конечно, с потрохами съест, но я готов немного сбавить цену, уж больно деньги нужны. Словом, наше дело – предложить…» Разумеется, отказываться Лариса не стала, тем более что толстяк уступил приличную сумму.
Прошло полгода, за которые женщина ни разу не пожалела о своем решении. Сэкономленных средств хватило на установку шкафа-купе в коридоре и замену входной двери на более надежную. Теперь Ларисе не нужно было трястись в транспорте по два часа, чтобы навестить расхворавшихся родителей. В магазины она заскакивала по пути домой, а с соседями нет-нет да перекидывалась парой слов.
Когда соседка сообщила, что у двери Ларисыной квартиры терся незнакомый субъект лет сорока, высокий, худющий и смуглый, который невесть как пробрался в холл, женщина не обратила на это внимания. Соседи тоже живут здесь недавно, наверняка какой-то знакомый одного из бывших жильцов заходил. А замок на двери давно пора поменять, вечно холл распахивается…
Как водится, гром среди ясного неба грянул неожиданно, когда однажды утром Лариса обнаружила в почтовом ящике повестку в суд. Решив, что это какая-то ошибка, добропорядочная гражданка явилась на заседание, где нос к носу столкнулась с высоким истощенным господином. На его лице, основательно высушенном солнцем, залегли глубокие морщины.
Фамилия мужчины – Николаев – показалась Ларисе смутно знакомой. Конечно, Николаевых в стране немало, но разве не эта фамилия фигурировала в той самой генеральной доверенности и других документах на квартиру? Ну да, так и есть! Выходит, это прежний собственник «однушки». Но зачем он приходил к Ларисе, что ему нужно теперь?..
«Да, я действительно давал генеральную доверенность на продажу квартиры с правом подписания документов своей матери, – Николаев кивнул на сидящую неподалеку даму. – Но затем решил повременить с продажей и отозвал доверенность. Потом надолго уехал в командировку в Алжир, а когда вернулся, узнал, что квартира продана».
Рассеянно глядя на мужчину, Лариса не верила своим ушам. Получается, ни в чем не повинный Николаев отменил доверенность, о чем составил соответствующий документ. Приехал, увидел новую дверь квартиры – и все сразу понял. В отличие от своей несчастной, с опухшим от слез лицом матери, которая, как оказалось, и продала ранее квартиру – тоже ни в чем не повинному Котову. А тот уже перепродал «однушку» Ларисе. Но ведь и она не виновата в этом невольном обмане, так почему должна отвечать за всех?!
Толстый и тонкий
Судебное разбирательство затянулось. Лариса наняла юриста, разобралась в расплывчатой формулировке «добросовестный приобретатель» и поняла, что шансов у нее не так и много. А как могло быть иначе, если риелтор заявил, что никаких советов не давал, Николаев подтвердил, что и не думал продавать квартиру, а непонятливая старушка-мать – так что с нее возьмешь?..
Нетрудно догадаться, что суд встал на сторону Николаева и удовлетворил его иск об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Лариса обратилась в вышестоящую судебную инстанцию, но и там к ее аргументам не прислушались. Единственное, что могло утешить женщину, это то, что Котова обязали вернуть ей все уплаченное по сделке.
Лариса мысленно уже попрощалась с «однушкой» и даже приготовилась искать новые варианты – пусть и за пределами пресловутой МКАД. Только вот Котов, отчаянно потея и страдая от отдышки, принялся трясти какими-то справками. Чуть не плача, он клялся и божился, что все до копейки потратил на лечение.
Решение суда было вынесено, и до проблем Ларисы уже никому не было ровным счетом никакого дела. Выходя из зала заседания, худощавый Николаев легонько хлопнул по плечу толстяка Котова – мол, выздоравливай, браток, я на тебя не в обиде!
Добросовестная Лариса собрала вещи и, несмотря на советы знакомых «держать оборону до последнего», покинула «однушку». Тем не менее женщина не теряет надежды докопаться до истины, ей не дает покоя тот с виду случайный дружеский хлопок по плечу. Кто знает, может, толстый и тонкий заранее договорились о мошеннической схеме, и в их слаженной цепи сделок вдруг найдется слабое звено?..
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
Лариса совершенно справедливо обратила внимание на спорные моменты сделки. Безусловно, желание Котова как можно быстрее избавиться от квартиры не могло не настораживать. Сомнения должна была вызвать и генеральная доверенность, по которой Котову продали квартиру. Риелторы советуют избегать покупок недвижимости по доверенности, но если подобная сделка все же совершается или была совершена ранее, необходимо самым тщательным образом все проверить.
Следует удостовериться в том, что на момент совершения сделки доверенность была действительна, собственник на самом деле выдавал документ и ставил под ним свою подпись. И, что очень важно, доверенность не была отозвана надлежащим образом (с обращением к нотариусу и извещением лица, которому она выдавалась). Стоит помнить о том, что мошенникам под силу подделать документы, воспользоваться доверенностью от умершего собственника или вступить с собственником в сговор.
Лариса возмездно приобрела имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем не знала и не могла знать. Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса, женщину можно считать добросовестным приобретателем. Но та же норма дает собственнику право истребовать свое имущество от приобретателя в случае, если имущество выбыло из владения помимо его воли.
Правоведы ведут споры относительно сроков исковой давности, применяемых к данным требованиям. Одни ссылаются на ст. 196 Гражданского кодекса, устанавливающую общий срок исковой давности в три года (он начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права). Другие обращаются к ст. 208 Гражданского кодекса, согласно которой на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права исковая давность не распространяется.
Какими бы нормами ни обосновал суд свое решение, стоит заметить, что случай Ларисы практически безнадежен. Тем не менее ей нужно настоять на проверке сделок и постараться выяснить, не состояли ли Котов и Николаев в сговоре.