Жилье надо брать сейчас, если его дают
Бездотационные дома – одна из новых жилищных программ, которая дает возможность москвичам не проводить долгие годы ожидания в очереди, а прямо сейчас арендовать у города квартиры по приемлемым ценам. Не откладывать жизнь на потом уже решили почти 1500 семей очередников, большинство – молодые. О том, как реализуется программа, «КР» попросил рассказать заместителя генерального директора ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья» Николая Лобанова.
Покупать или снимать?
– Николай Николаевич, давайте вернемся к истокам программы бездотационных домов (БДД). Как все начиналось?
– Сеть бездотационных домов формировалась по разным направлениям. Началось все с программы «Молодой семье – доступное жилье». На первом ее этапе семьи очередников арендовали жилье у города в молодежном доме на улице Верхние Поля, 38, корп. 1. Они заключали договор коммерческого найма на пять лет, жили в нормальных благоустроенных квартирах, вступали в одну из накопительных систем и собирали деньги на то, чтобы приобрести уже свое жилье по одной из городских программ – договору купли-продажи с рассрочкой платежа, социальной ипотеке или с помощью субсидии из бюджета. Этот дом на Верхних Полях стал, по сути, первым бездотационным.
Конечно, не все молодые семьи были готовы вкладывать свои средства в приобретение жилья в собственность с помощью возмездных форм. По опросам, таких оказалось не более 25%. Примерно 20% очередников сказали, что у них вообще нет средств. Поэтому для ускорения решения жилищного вопроса москвичей и сокращения очереди в 2007 году было принято решение создать отдельную программу по бездотационным домам.
В соответствии с постановлением правительства столицы № 708-ПП от 5 августа 2008 года «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» у очередников появилось право выбора – покупать или снимать жилье у города по льготным, не рыночным ценам.
Для всех очередников
– Сколько сейчас бездотационных домов в Москве и кто ими управляет?
– На сегодня в столице шесть таких домов. Как я уже говорил, в их числе первый молодежный дом на ул. Верхние Поля. Это вовсе не значит, что все его жильцы – участники программы БДД. Там продолжают жить очередники, участвующие в первом этапе программы «Молодой семье – доступное жилье» до момента выполнения всех условий, которые были с ними оговорены. Постепенно квартиры, из которых выезжают молодые семьи, освобождаются и переходят в разряд бездотационных.
Три новых дома находятся в Юго-Западном округе, в Щербинке – на улице Маршала Савицкого. В районе Южное Бутово, на улице Брусилова есть еще один дом обособленного статуса – так называемый студенческий. Он предназначен для молодых специалистов, не имеющих жилплощади в Москве: молодых ученых, аспирантов, специалистов учреждений здравоохранения, образования и других работников социальной сферы города. Кроме того, под эту программу передано бывшее общежитие на улице Мусы Джалиля в Южном округе.
Ну и в Подольске сейчас идет приемка шести высоток, где примерно 2500 квартир. Очередники уже ездят их смотреть, более 500 семей дали согласие на переезд.
Все бездотационные дома принадлежат городу, наниматели живут в них без права приватизации и выкупа. Управляющей компанией сети БДД выступает Московский городской центр арендного жилья.
– Говорят, часть квартир для молодых семей на улице Верхние Поля пустует. Так ли это?
– Да, но они пустуют не потому, что туда никто не хочет заселяться, а по чисто техническим причинам. Нужно время для освобождения квартир, подбора новых очередников и оформления документов.
– Сейчас существует несколько типов домов – молодежный, студенческий… Как вы считаете, оправдано ли такое разделение?
– В дальнейшем все бездотационные дома придут к одному общему знаменателю, и там будут жить все категории очередников. Просто они начинались по разным программам.
Цена комфорта
– Каковы условия проживания в бездотационных? Если дома не дотирует город (это суть программы), их содержание должны покрывать сами жители. Это большие платежи? Как ведется расчет жилищно-коммунальных услуг?
– Вы правильно сказали: дома бездотационные, то есть город на них не выделяет никаких средств. Поэтому условия проживания – это аренда на короткий срок с оплатой предоставляемых услуг по себестоимости, чтобы собираемых с жильцов средств хватало на содержание и ремонт дома. Если житель исправно оплачивает жилищно-коммунальные платежи, не нарушает общественного порядка, то у него есть преимущественное право пролонгации договора на новый срок. И выходит, что жить там можно как угодно долго.
Стоимость ЖКУ в бездотационных домах выше, чем в жилье по соцнайму. Все очередники предупреждаются об этом. Прежде чем заключить договор найма, делается расчет оплаты коммунальных услуг, за наем, содержание и обслуживание. Люди оценивают свои возможности и в некоторых случаях отказываются участвовать в программе.
Поскольку Центр арендного жилья является государственным унитарным предприятием, мы работаем по ставкам и тарифам, утвержденным правительством Москвы. Стоимость найма трехкомнатной квартиры на четверых человек в Щербинке со всеми коммунальными услугами по нормативам потребления в среднем составляет 11,4 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 7,5 тыс., однокомнатной – 5,2 тыс. рублей. Аренда жилья на рынке превышает эти суммы в разы.
– Предусматриваются ли в оплате расходы на капитальный ремонт домов? Сейчас жилые здания новые, но время идет…
– Дома принадлежат городу, и он как собственник должен заботиться об их надлежащем состоянии, поэтому затраты на капремонт уже закладываются в платежах жителей. Изменение размера платежей будет проходить в соответствии с распорядительными документами московского правительства.
С тарифами разберутся
– С чем связано строительство бездотационных домов в Подмосковье?
– В столице просто негде строить, да и инфраструктура не позволяет. И даже очередникам по возмездным формам предлагается жилье не в Москве. Сейчас вводятся бездотационные дома в Подольске, до конца года должны сдать корпус в Зеленограде. А Подольск, уверяю вас, на сегодня одно из самых лучших предложений.
– В Московской области коммунальные услуги дороже, чем в столице. Значит, и жителям новых домов в Подольске придется платить больше?
– Москва, пожалуй, единственный город в России, где жителям дотируется оплата жилищно-коммунальных услуг. Хотя москвичи не всегда об этом догадываются, поскольку дотация идет через городские предприятия – Мосводоканал, МОЭК, Мослифт. В области дотаций нет, поэтому услуги ЖКХ дороже на 25–30% и даже больше, например по обслуживанию лифтов – до 50%. Об этой проблеме знают и в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда, и в Департаменте экономической политики и развития. Пока вопрос обсуждается и до конца не решен. Тем не менее, по нашим расчетам, проживание в трехкомнатной квартире в подольских высотках обойдется примерно в 11,5 тыс. рублей.
Я считаю, жилье надо брать сейчас, если его дают. В дальнейшем можно остаться не только без дотаций, но и без квартиры.
Без снятия с учета и не только
– И все-таки, заселить такое число квартир в Подольске – непростая задача. Что делается для повышения привлекательности БДД?
– Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы выпустил распоряжение № 1869 от 27 сентября 2010 года «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов города Москвы». Теперь в такие дома, расположенные за границами административных округов столицы, могут заселяться все очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, без снятия с учета до подхода очереди. Таким образом, мы уравняли возможности очередников, простоявших около десяти лет и более, ничего не получавших, и очередников с небольшим стажем.
– Касается ли принятое решение новых очередников, вставших на учет после 1 марта 2005 года?
– Да – тех, кто признан нуждающимися в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.
– И что дальше?
– Допустим, семья очередников живет в бездотационном доме за городом без снятия с учета уже пять лет, обустроилась, дети пошли в школу. И вдруг им звонят из жилищного управления: подошла ваша очередь, можем предоставить вам бесплатное жилье, например в Чехове. Они скажут: зачем нам это нужно, мы хотим остаться в этом доме. Тогда очередников по их желанию на законных основаниях снимут с учета, и они будут жить в бездотационном доме, постоянно продляя договор найма. Либо они могут согласиться на то бесплатное жилье, которое город им предоставит по договору социального найма.
– А если у человека, живущего в бездотационном, сложились обстоятельства, что ему нужно жилье большей или меньшей площади – скажем, родились дети или он потерял работу, сократились доходы?
– При развитии системы БДД и создании определенного фонда у нас появятся новые возможности. По заявлениям жителей сможем предоставить им вместо однокомнатной квартиры двухкомнатную, а вместо «трешки» – «двушку» или «однушку». Если же у кого-то вдруг появились излишки, то сдача жилых помещений в бездотационных домах в поднаем запрещена. Этот вопрос мы держим под контролем.
Поддерживаем инициативы
– Центр арендного жилья выполняет функции управляющей компании. В чем это выражается? И с какими проблемами вам приходится сталкиваться?
– Задача нашего центра как управляющей компании – заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями на содержание и обслуживание жилищного фонда, контроль над качеством предоставляемых услуг. Это с одной стороны. С другой, – работа с жителями, информирование их о предоставляемых услугах, правах и обязанностях, связанных с соблюдением чистоты, экологии, режима экономии и энергосбережения, правил безопасности проживания в доме.
Если у жильцов возникают какие-либо вопросы по поводу начисления платежей, они могут обратиться в ГУ ИС. Расчеты ведутся по городским тарифам. В каждом районе, где находятся бездотационные дома, есть участки по работе с населением, ведется прием. Люди туда обращаются не только по поводу платежей, но и по другим вопросам – аварийным проблемам, по обслуживанию и содержанию, управлению жилищным фондом.
– Работаете ли вы с общественными объединениями жителей и приветствуете ли их создание в бездотационных домах?
– Работаем и приветствуем. Хорошо, если такие объединения будут везде. ЦАЖ – управляющая компания со стажем, у нас 29 домов, построенных как по программе «Молодой семье – доступное жилье», так и бездотационных. В молодежных домах живет много собственников – в Южном Бутово, Люблино, Марьино, Косино-Ухтомском. Во многих уже созданы домовые комитеты, которые активно нам помогают. Во всех домах, где имеются собственники жилья, проведены общие собрания, на которых наша организация выбрана управляющей. Мы поддерживаем инициативы жителей по благоустройству и озеленению дворов, улучшению качества жизни – такой опыт у нас есть.
В новых бездотационных домах пока общественных структур нет, поскольку люди должны узнать друг друга, организоваться. Но инициативные группы, активисты есть везде. Через них проводим какие-то информационные акции, через них нам легче работать с жителями.
Семья может сэкономить
– Внедряются ли в новых домах энергосберегающие технологии? Установлены ли квартирные счетчики?
– Центр арендного жилья, как и многие управляющие компании в городе, заинтересован в энергосбережении, нам это выгодно. Утепляем лестничные холлы, контуры зданий, устанавливаем хорошие двери с плотным примыканием, доводчики, применяем современные материалы. Во всех домах устанавливаем энергосберегающие лампы. Внедрена и используется система автоматизированного управления освещением в помещениях общего пользования. Все это приводит к реальной экономии ресурсов. Так, в 2009 году по домам, которые находятся у нас в управлении, заплатили за электроэнергию в два с половиной раза меньше, чем в 2008-м.
В новых домах установлены двухтарифные электросчетчики, водомеры, мы проводим разъяснительную работу с жителями, чтобы они вводили приборы в эксплуатацию и платили по их показаниям. Например, по нормативам плата за «трешку» составляет 11,4 тыс. руб. А если жители введут квартирные приборы учета, то в среднем заплатят 9,8 тыс. – сэкономят более полутора тысячи рублей. За однокомнатную квартиру с услугами ЖКХ по нормативам придется выложить примерно 5,2 тыс., а с использованием приборов учета воды – 4,5 тыс. Причем это средние цифры, реально же семья может сэкономить и больше.
Вернутся ли доходные?
– Интересно, появятся ли в Москве частные доходные дома, в отличие от городских бездотационных? Ведь они когда-то в России были. И в странах Запада рынок аренды жилья весьма развит. Ваш прогноз – куда мы движемся?
– До 1917 года в Москве 40% жилья находилось в так называемых доходных домах, которыми владели богатые люди. В советское время, естественно, это направление не развивалось. В 2007 году в столице открылся первый подобный дом – в центре, на Большом Николо-Воробьинском переулке. Там 47 квартир, стоимость их аренды составляет от 2,5 до 12 тысяч долларов в месяц. Дом используется иностранными дипломатами и туристами. Конечно, такое жилье не решает городских социальных вопросов.
Что касается перспективы, то обеспечить всех очередников жилой площадью на бесплатной основе сегодня практически невозможно. Исходя из практики реализации городских жилищных программ и зарубежного опыта, я бы назвал два основных перспективных направления. Первое – это льготная купля-продажа с рассрочкой платежа, ипотека. Второе – предоставление городом жилья в аренду на длительный срок. Эта практика на Западе хорошо развита и удобна тем, что такое арендное жилье в рамках одной инфраструктуры легко передается, обменивается. То есть используется более рационально и эффективно.
На заметку
Адреса бездотационных домов жилищного фонда города Москвы:
– ул. Верхние Поля, 38, корп. 1;
– ул. Мусы Джалиля, 8, корп. 2;
– ул. Брусилова, 7;
– ул. Маршала Савицкого, 28, 30 и 32 (первые корпуса);
– Зеленоград, корп. 2022;
– Подольск – ул. 43-й Армии, 21, 23;
ул. Юбилейная, 1, 3 (первые и вторые корпуса).
О нашем собеседнике
Николай Николаевич Лобанов окончил Всесоюзный заочный политехнический институт и Московский институт государства, экономики и права. 23 года отработал на Московском прожекторном заводе. В 1992–2008 годах возглавлял управу района Марьино Юго-Восточного округа. С февраля 2009 года – заместитель генерального директора ГУП г. Москвы «Московский городской центр арендного жилья». Кандидат социологических наук, лауреат премии правительства Москвы в области науки и техники, почетный строитель Российской Федерации. Награжден орденом Дружбы народов, медалью «За трудовое отличие», двумя орденами Русской православной церкви – Сергия Радонежского и Серафима Саровского. Женат, имеет двух дочерей. Увлекается большим теннисом.