Второй «щадящий» уровень
Государство по-прежнему помогает тем ипотечным заемщикам, которые временно попали в трудное финансовое положение. Сейчас задействован так называемый второй уровень их поддержки: АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) выкупает банковские активы с целью проведения вторичной реструктуризации.
Авторы программы считают, что любой ипотечный рынок нуждается в системах защиты. Важно не только развитие механизмов предоставления ипотеки (андеррайтинга заемщиков, оценки предметов залога), но и схем, помогающих человеку при погашении кредита в случае, если образовалась задолженность. Ипотечный кредит – длинное обязательство, по данным АРИЖК, его средний срок составляет 17 лет. И ни один, даже самый дисциплинированный заемщик, обладающий на момент получения кредита отличной платежеспособностью, не может быть уверенным в том, что через пять или десять лет он сможет обеспечить своевременное внесение платежей.
Именно поэтому в сфере ипотеки должны существовать постоянно действующие механизмы поддержки заемщиков в период временного ухудшения платежеспособности. Конечно, речь идет именно о временном снижении платежеспособности, которое, например, может быть связано с рождением ребенка или сменой места работы. Только в этом случае целесообразно реструктурировать задолженность, предоставляя клиенту время на восстановление.
Согласно статистике АРИЖК, при активной и грамотной работе с заемщиком, испытывающим трудности, 87,4% должников восстанавливают свою платежеспособность и продолжают рассчитываться по кредиту. Проблемы большинства людей?– временные. И политика сохранения заемщиков путем предоставления им шанса на восстановление, в конечном итоге, гораздо эффективнее политики «быстрого» решения проблемы путем обращения взыскания.
Банк, проводящий агрессивную политику взысканий, помимо прямых убытков от реализации жилья на падающем рынке, неизбежно столкнется со снижением спроса на свои ипотечные кредиты.
С точки зрения агентства, любой кредитной организации проще реструктурировать задолженность, признав, что у заемщика существуют проблемы, и зафиксировать увеличение рисков невозврата средств. Это влечет за собой необходимость увеличения резервов. В прошлом году многие банки отказывались открыто реструктурировать ипотеку исключительно из-за нежелания раскрывать истинные объемы проблемности своих ипотечных портфелей. Некоторые кредитные организации разработали собственные программы скрытой реструктуризации. К примеру, банки изменяли график погашения задолженности без оформления официального заявления клиента на реструктуризацию. Или выдавали новый кредит с графиком, который соответствует фактической платежеспособности заемщика.
В нынешнем году, на втором этапе программы реструктуризации, все больше банкиров понимают: можно реструктурировать кредиты открыто, в рамках программ АРИЖК.
До их внедрения у кредитных учреждений был единственный способ вернуть предоставленные по ипотеке средства в случае дефолта заемщика – обратить взыскание на заложенное имущество. Но его продажа чрезвычайно сложная процедура?– затратная для банка и весьма травматичная для заемщика. К тому же в связи с изменением цен далеко не всегда удается полностью погасить задолженность неплательщика перед банком.
Внедрение цивилизованных программ реструктуризации как альтернативы процедуре обращения взыскания позволяет снизить риски инвесторов и вывести рынок ипотеки на качественно новый уровень.
Программа реструктуризации – это механизм государственной защиты заемщика, которая, помимо прочего, повышает спрос на ипотеку среди населения. Люди должны понимать: ипотечный кредит – это не кабала, а реальный способ улучшить свои жилищные условия. В случае временного снижения доходов добросовестному заемщику помогут преодолеть трудности как кредитор, так и государство.
Кто может реструктурировать кредит? Это могут сделать, обратившись с соответствующим заявлением, граждане РФ, у которых жилье, приобретенное по ипотеке, единственное для проживания. Еще условия:
– если доход заемщиков снизился до величины, составляющей менее суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
– если использованы все имеющиеся активы для выполнения обязательств по кредиту, и у заемщика нет ликвидного имущества, а также паев, ценных бумаг, банковских вкладов и других сбережений, позволяющих исполнить текущие обязательства по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.
Площадь приобретенного в ипотеку жилья должна составлять при этом: для одного человека – не более 50 кв. метров, для двоих – до 35 на каждого, для семьи из трех человек и больше – максимум по 30 кв. метров на человека.
Реструктурировать ипотеку могут те заемщики, с кем кредитный договор был заключен до 1 июля 2009 года.
Должны отсутствовать непогашенные просрочки платежей по ипотечному кредиту сроком более 90 дней, возникшие до снижения дохода.