Кому – сдать. А кому – снять
Именно осенью растет спрос на съемное жилье. Студенты, приезжие… И всем надо где-то жить. А потому и хозяину квартиры, и самому квартиранту надо быть максимально защищенными от разного рода проблем. Как себя обезопасить – в нашем материале.
Найти жилье
Найти жилье не проблема – рынок аренды переполнен. И главное тут – не нарваться на мошенников. Совет здесь может быть один: обращаться лишь к проверенным фирмам, репутация которых подтверждается долгими годами работы либо положительными отзывами ваших знакомых.
При сотрудничестве с риелторской компанией вам предложат заключить договор. Не ленитесь и внимательно ознакомьтесь с этим документом. На что стоит обратить особое внимание?
1. Кто будет подписывать договор.
Лучше, если документ от имени агентства подпишет генеральный директор или иное лицо, имеющее право действовать от имени организации на основании устава. Если договор подписывает рядовой сотрудник, то не лишним будет проверить, уполномочен ли он ставить свою подпись на документах. Для этого у него должна быть доверенность от директора (в простой письменной или нотариальной форме).
Добропорядочные агентства предоставят вам такие документы без лишних слов – им скрывать нечего. Если же вам отказывают, это повод задуматься, стоит ли иметь с этой фирмой дело.
Для чего нужны такие проверки? Представьте, в агентстве вас заверили, что найдут жилье, в подтверждение своих слов заключили с вами договор, который подписал некто риелтор Иванов. Вы заплатили за услуги и… не нашли обещанную квартиру. Естественно, вы захотите забрать свои деньги, и вот тут-то выяснится, что договор подписан «левым» человеком, который вообще не имел права действовать от имени организации, более того – он там не работает.
2. Внимательно читайте, какие услуги обязано оказать агентство.
Желательно, чтобы предмет договора, то есть услуга, был описан максимально подробно. Скажем, если вы ищете 1-комнатную квартиру, в 300 метрах от метро Бабушкинская ценой не более 25 000 рублей в месяц, так и должно быть указано в договоре, что исполнитель (агентство) обязуется подыскать вам жилое помещение согласно вашим требованиям и пожеланиям.
Представьте, что в договоре будет сказано, что агентство обязано найти вам жилое помещение в г. Москве, а за это вы обязаны будете заплатить ему определенный процент от арендной платы. Агентство выполнило свое обязательство и нашло жилье. Но вам квартира не понравилась. Но ведь свои обязанности фирма выполнила: вы хотели квартиру – вам ее нашли. Так что – платите!
3. Внимательно отнеситесь к пункту о вознаграждении или гонораре за оказанные услуги.
На практике агентства берут определенный процент либо однократную стоимость от месячной арендной платы. Услуги по подбору жилья стоят немало, так что есть повод насторожиться, если предложат заплатить всего 2000–3000 рублей. Как правило, за эти деньги вам предоставят список тех, кто якобы сдает жилплощадь. Но как только вы начнете обзванивать такие адреса, выяснится, что квартиру уже сдали, либо вы ошиблись номером. Искать жилье таким образом можно долго и безрезультатно.
То же относится и к тем, кто ищет квартирантов. Читайте внимательно, какую услугу обязано оказать вам агентство, ваши требования к арендаторам, арендная плата за квартиру, которая будет устраивать вас, и т. д.
Желательно, чтобы оплата за услуги агентства происходила по факту их выполнения. То есть оплатите оговоренную договором оказания услуг сумму агентству только после того, как оно найдет подходящий вариант, и вы заключите договор.
Что касается собственников жилых помещений, обратившихся в агентство в поисках квартирантов, то тут ситуация может быть разной. Некоторые фирмы не берут с хозяев квартир никаких денег, свой бонус они получают с арендаторов. Другие же в таких случаях не брезгуют взыскать как с хозяина квартиры, так и с арендатора.
Все o’кей? Распишитесь
Итак, подходящий вариант найден, кандидата в квартиранты жилье полностью устраивает, и хозяину жилого помещения будущий постоялец понравился – самое время оформить ваши отношения. Если изначально вы работали с агентом, который и свел стороны, то, как правило, он помогает и оформить правоотношения. Но все же при этом и квартиросъемщику, и собственнику жилья не помешает усвоить несколько важных моментов.
Наиболее распространенная ошибка человека, снимающего жилье – оформление своих правоотношений в устной форме. Какие бы доводы ни приводились – заключайте договор аренды или найма в письменной форме с обязательными подписями со стороны арендодателя и арендатора! Тем более что это требование вытекает из ст. 674 ГК РФ.
Зачем договор квартиранту…
Договор аренды или найма – это основание для законного временного проживания в квартире. Нет договора – нет основания (а точнее, нет реального доказательства) для проживания. Без этой бумажки вы НИКТО в снимаемой квартире. В любой спорной ситуации хозяин может запросто выкинуть вас из квартиры, и вы уже не сможете ничего ему противопоставить.
Представьте ситуацию: вы поругались с собственником жилья, и вас просят «пойти вон», угрожают милицией. Но у вас есть документ, в котором четко сказано, что вы, наниматель, платите за съем жилья, договор заключен на определенный срок, который не истек к моменту конфликта. Пусть хозяин и дальше угрожает и даже приводит милицию – в ответ показываете подписанный и оформленный договор. Все, вопрос исчерпан: вы проживаете в квартире на законных основаниях и к вам не должно быть никаких претензий. В противном случае можно обратиться в суд.
…и собственнику жилья?
Он взимает с человека деньги (арендную плату) за предоставленную жилплощадь. В договоре указана сумма, которую наниматель обязан платить, и в какие сроки производится оплата. Если вдруг квартирант решит съехать «по-английски», не заплатив за время своего проживания, то без договора собственник не сможет доказать, что именно этому конкретному лицу он сдавал квартиру, и что это лицо должно заплатить определенную сумму.
На заметку
Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации.
Говорим по-русски: аренда или наем?
С точки зрения права, если речь идет о съеме жилого помещения, то правильный вариант – договор найма. Читаем статью 671 ГК РФ «Договор найма жилого помещения», где сказано:
«По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Подходит это определение к нашей ситуации? Подходит.
Если поискать в законе определение договора аренды жилого помещения, то ни в одном нормативно-правовом акте нет подходящей статьи. Хотя есть ст. 650 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения», где сказано:
«По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Согласитесь, что здание или сооружение мало подходит под определение жилого помещения. Напомним, что именно жилое помещение предназначено для проживания граждан. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Как видим, в этом списке отсутствует упоминание зданий или сооружений.
Подведем некий итог: если речь идет о съеме жилого помещения, то должен заключаться специально предусмотренный законом договор – договор найма. Отношениям по найму жилого помещения посвящена отдельная глава ГК РФ, а именно глава 35 «Наем жилого помещения». Аренда же недвижимого имущества более подходит для недвижимого имущества нежилого назначения (офисы, здания, склады, гаражи и т. д.) и регулируется специальной главой ГК РФ, а именно главой 34.
Хотя надо сказать, что законом предусмотрен случай и аренды жилого помещения. Так, в п. 2 ст. 671 ГК РФ сказано, что жилое помещение может быть предоставлено в аренду юридическим лицам, но тут же оговорено, что только для проживания граждан. Так, например, организация может заключить договор аренды с хозяином квартиры, и использовать данное жилое помещение для проживания своих сотрудников.
Итак, строго говоря, правильнее было бы назвать договор наймом.
Но на практике все же чаще договор между тем, кто сдает жилье, и тем, кто его снимает, именуют договором аренды.
Впрочем, по большему счету неважно, как вы назовете договор – аренды или найма. Или как будут называться стороны (арендодатель или наймодатель, арендатор или наниматель) – от этого суть документа не поменяется. Арендодатель или наймодатель сдает жилье во временное владение и пользование, а арендатор или наниматель обязуется платить за жилое помещение определенную плату. Это главное.
А также поднаем
В свою очередь договор найма подразделяют на:
– коммерческий наем;
– социальный наем.
Если речь идет о коммерческом найме, то здесь подразумевается, что собственником жилого помещения является частное лицо, то есть гражданин.
При социальном найме – собственник государство или муниципалитет, а жилое помещение относится к государственному или муниципальному жилищному фонду. А может ли наниматель по договору соцнайма сдать комнату, а то и всю квартиру третьему лицу? Да, может, но при соблюдении ряда условий.
В этом случае такой договор будет именоваться договор поднайма. В соответствии с Жилищным кодексом РФ наниматель может сдать жилое помещение в поднаем:
– если на это есть письменное согласие наймодателя и всех совместно проживающих членов семьи нанимателя. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
– если после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. В Москве учетная норма равна 10 кв. м, а норма предоставления – 18 кв. м.
Под чем подписываемся
1. Кто с кем
Необходимо указать полностью ФИО, паспортные данные, место жительства и т. д.
Совет будущему квартиранту – проверьте полномочия лица, сдающего вам жилье. По закону только собственник вправе распоряжаться, владеть и пользоваться жилым помещением. То есть все другие, даже если они «прописаны» в квартире, не вправе сдавать вам жилье и не могут заключать с вами договор. Но если собственник разрешил третьим лицам сдать свою квартиру и подкрепил свое разрешение нотариально удостоверенной доверенностью, то в этом случае заключить договор можно.
Если собственников несколько и квартира является общей собственностью, то и договор необходимо заключать со всеми сособственниками. Это на тот случай, чтобы не возникло ситуации, когда вы заключили договор с одним из собственников, а потом неожиданно появляется второй, который об аренде жилья слышит впервые. Он вправе предъявить претензии.
2. Это не мелочи!
Не стоит писать в договоре общими фразами типа «сдается жилой дом» или «сдается квартира». Необходимо указать местонахождение недвижимого имущества, общую площадь, инвентарный номер объекта, количество комнат, этажность дома или дачи и т. д.
Если жилое помещение сдается с мебелью, то стоит об этом также упомянуть в договоре, а уже в акте приема-передачи конкретизировать перечень передаваемого имущества. Опись или акт приема-передачи квартиры необходим нанимателю для того, чтобы в будущем избежать необоснованных упреков со стороны владельца квартиры.
Этот документ также пригодится и хозяину квартиры, чтобы в случае чего можно было доказать, что она на самом деле сдавалась с конкретной мебелью, что помещение не было разрушено, а стены и пол не обшарпаны. Именно этот документ послужит доказательством того, что определенное лицо снимало у вас квартиру и несет ответственность за сохранность имущества, переданного ему в пользование. А доказательством того, что квартира была в безупречном состоянии, с ремонтом, с мебелью, холодильником, плитой, кухонным гарнитуром и пр., станет акт приема-передачи. Расписка, а точнее отсутствие таковой, докажет, что квартирант не платил за определенный месяц. Так что совет: не ленитесь и составляйте необходимые документы.
3. Почем?
В договоре важно указать:
– точную денежную сумму, которую арендатор обязуется платить. Этот вопрос особенно актуален для арендодателя, так как если в договоре будет указана меньшая сумма, чем та, которая платится на самом деле, то при неоплате взыскать можно только ту, что указана в договоре;
– каким образом будет вноситься арендная плата (хозяин будет сам приезжать за деньгами, например на дачу, или арендатор будет передавать ему сумму в другом месте);
– ответственность за просрочку платежа;
– условия освобождения от ответственности за просрочку и т. д.
Запомните! При передаче денег за квартиру арендатору следует потребовать с хозяина расписку в получении денежных сумм. Пишется она в произвольной форме, но в обязательном порядке в ней должно быть указано, что:
– собственник квартиры берет деньги в счет оплаты по договору найма (аренды), предметом которого является конкретная квартира,
– хозяин получил деньги за определенный месяц (квартал, год), указать сумму денежных средств цифрой и прописью, дата составления и подпись собственника квартиры.
Не лишним будет в договоре распределить расходы по оплате за коммунальные услуги. По закону обязанность содержать свое имущество лежит на собственнике – он несет бремя содержания. Если хозяин квартиры хочет, чтобы за ЖКУ платил квартирант, то этот пункт следует особо прописать в договоре. Если возникнет задолженность по оплате за коммунальные услуги, то привлекаться к ответственности будет собственник.
4. На какой срок
Как правило, договор заключается на определенный срок. Как следует из ст. 683 ГК РФ, срок этот не должен превышать пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.
Лучше, если в договоре будет указан конкретный срок, на который сдается жилье. Это на тот случай, чтобы хозяин квартиры не «попросил» вас освободить жилье раньше, чем закончится действие договора.
Допустим, хозяин квартиры и квартирант заключили договор найма сроком на 2 года. А спустя несколько месяцев приходит собственник и объявляет, что готовит квартиру к продаже, и необходимо освободить жилье.
Вот тут и пригодится договор аренды, в котором четко указан определенный срок – 2 года. В этой ситуации собственник не вправе выселить постояльца раньше этого времени.
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть если вы заключили договор с одним собственником, а потом квартира будет продана, то новый собственник теперь будет являться новым наймодателем. И он будет обязан дождаться окончания срока действия договора, и только потом может предъявить вам требование о выселении.
Исключение составляют случаи, когда арендодатель требует вашего выселения в связи с досрочным расторжением договора.
Следует знать, что наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом наймодателя за 3 месяца. А вот если наймодатель захочет расторгнуть договор, то тут уже действуют другие правила. Как сказано в ст. 687 ГК РФ, наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде, если:
– наниматель не платит за жилое помещение более чем за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (1 год и менее) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– наниматель допускает порчу или разрушение квартиры.
5. Права и обязанности
И последний совет, который особенно касается тех, кто заключает договор на неопределенный срок. Если наниматель решил расторгнуть договор и съехать, то нужно не полениться и составить соглашение о расторжении договора, к которому приложить акт возвращаемого имущества. Этот документ послужит доказательством того, что правоотношения сторон прекратились, и никто никому ничего не должен: за арендатором нет долгов по оплате, он вернул имущество в целости и сохранности, а арендодатель более не обязан платить НДФЛ с аренды.
6. Про налог
Человек сдает квартиру. А значит, по закону должен платить налог. Получение денег за сдачу жилья расценивается в России как получение дохода. А как прописано в Налоговом кодексе – с доходов необходимо платить налог (НДФЛ).
Все граждане, сдающие квартиру на возмездной основе, обязаны платить НДФЛ. Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода, но если лицо, сдающее квартиру, не является налоговым резидентом, то для него ставка налога составляет 30%.