Проштудировать кредит никогда не повредит
Если мы берем ипотечный кредит, то за полученные взаймы деньги доплачиваем сверху – раскошеливаемся на так называемые накладные издержки, единовременные выплаты и расходы, связанные с обслуживанием кредита в дальнейшем. У каждого банка своя такса. И выбирая банк, важно понять, за что мы платим. Итак, что следует знать перед тем, как надеть хомут? К каким расходам нужно быть готовым?
Проверенная приманка
Заемщик, как правило, реагирует на одну «главную» цифру, которую банк усиленно рекламирует, – процентную ставку по ипотечному кредиту. И клюет, понятно, на самую низкую.
Между тем низкая процентная ставка – не самое важное при выборе банка-кредитора. Существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые могут значительно увеличить полную стоимость самого ипотечного кредита. Это и единовременные выплаты, и сопутствующие накладные издержки, и дополнительные сборы, которые придется выплачивать в течение всего кредитного периода.
Кроме процентов за пользование его финансами, банк может брать дополнительные деньги, к примеру за следующие услуги:
– рассмотрение заявки на выдачу кредита;
– выдачу кредита;
– обслуживание и ведение ссудного счета;
– перевод денег из банка в банк.
Наличие или отсутствие всех или некоторых дополнительных расходов заемщика (и, соответственно, дополнительных доходов кредитно-финансового учреждения) зависит от конкретного банка. Каждый банк сам определяет стоимость этих услуг.
За выдачу кредита берут в среднем до 2% от его стоимости. За ведение счета – 0,5% в месяц.
Таким образом, реальная процентная ставка по ипотечному кредиту может оказаться гораздо выше ожидаемой. Поэтому прежде чем взять взаймы большую сумму, ознакомьтесь со стоимостью дополнительных услуг при оформлении пакета документов для получения ипотечного кредита.
Заранее узнайте, какова переплата – сколько придется заплатить за пользование деньгами за весь период кредитования.
Поинтересуйтесь условиями предоставления кредита в других банках (они, как правило, разные). На сбор такой информации придется потратить время, зато можно будет сэкономить.
Требуйте распечатку
Для того чтобы выбрать наиболее выгодный договор кредитования, придя в банк, первым делом требуйте распечатку графика платежей и просите сотрудника по работе с клиентами прокомментировать его пункты.
График должен включать все платежи банку – таково указание Центрального банка, обязательное для исполнения всеми коммерческими банками страны.
Возможно, в графике не будут учтены комиссионные за выдачу кредита. Это отдельная статья расходов на так называемую организацию кредита.
Единовременный платеж вносится в самом начале за то, что заключили с банком сделку. В него входят несколько показателей:
– комиссия банка за то, что он выдает кредит, то есть рассматривает, оформляет документы и пр.;
– расходы на выдачу наличных;
– другие расходы, связанные с организацией сделки.
Комиссия может составлять до 2% от суммы кредита.
Впрочем, ее может и совсем не быть. Сбербанк, например, объявил, что не берет комиссию за оформление кредита.
Помните! Банк обязан показать график платежей.
На чем бы сэкономить
Заемщик должен заплатить за услуги оценщика квартиры, которую покупает по ипотеке. В каждом банке имеется свой оценщик и свои расценки. Обычно речь идет о фиксированной сумме, которую вносят единовременно при выдаче кредита. В среднем она составляет 5–6 тыс. рублей. Понятно, что при заимствовании 2–3 миллионов на долгие годы несколько тысяч не повод, чтобы менять один банк на другой.
Обязательное нотариальное оформление сделки (даже с использованием кредитных средств) не требуется. Закон эту вольность допускает. Однако если банк настаивает на нотариальном удостоверении – готовьте кошелек: услуги нотариуса стоят денег. И платит тоже заемщик.
Поскольку квартира будет обременена залогом, понадобится получить в регистрационной службе свидетельство о собственности с отметкой, что квартира заложена в пользу банка. Это еще издержки, но они одинаковы во всех банках.
Банк может настаивать на том, чтобы в сделке участвовал их юрист, который будет заниматься регистрацией прав собственности и залогом. К слову сказать, это, может, и хорошо, поскольку за дело возьмется профессионал, который сделает все грамотно. Но – тоже не бесплатно. Надо будет оплатить госпошлину – 2000 руб. Стандартный срок – 1 месяц. Если нужно ускорение, придется заплатить больше.
Когда не хочется заниматься регистрацией самостоятельно, можно заплатить и за это удовольствие.
Советы на бегу
Поинтересуйтесь, как будет происходить регистрация залога. Планируется ли участие в этом процессе юриста банка? В какой срок необходимо получить свидетельство о собственности с отметкой о залоге?
Когда приходится выбирать среди нескольких банков, надо сравнивать кредитные программы, предоставляемые на один и тот же срок. Допустим, вы берете ипотеку на 10 лет, значит, везде надо сравнивать кредитные программы именно на 10 лет. Берете график платежей и смотрите, сколько за одно и то же время заплатите в том или ином банке.
Дорогая моя страховка
В полную стоимость ипотеки входят, помимо прочего, услуги страховых компаний. Это тоже часть кредитования, причем недешевая.
При заключении ипотечной сделки у заемщика появляется обязанность заключить с той или иной страховой компанией договор страхования имущества (то есть квартиры, которая находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит) и договор страхования своей ответственности (на случай, если вы не справитесь с платежами, например при потере трудоспособности).
Имущественное страхование состоит из двух частей – страхования рисков полной или частичной потери имущества в случае чрезвычайных происшествий и так называемой страховки титула собственности, то есть страхования риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость.
Стоимость имущественного страхования везде примерно одинаковая и составляет в среднем 0,4–0,5% от страховой суммы. Плюс страховка от потери трудоспособности – как минимум еще 1,5%.
«Назначает» страховые тарифы не банк, а страховая компания. И эти тарифы не остаются неизменными в течение срока кредитования. Если, скажем, первоначальный тариф был 1,5% от суммы остатка задолженности, то к концу периода кредитования тариф может вырасти до 6% от оставшейся суммы кредита. Это связано с тем, что у страховой компании тариф зависит от ряда факторов, и среди них есть такой, как возраст застрахованного лица. Поскольку мы становимся старше по мере выплаты ипотеки, тариф постепенно увеличивается.
Банк не разрешает заемщикам выбирать страховщиков полностью по своему усмотрению, а предлагает на выбор несколько компаний, которые с ним сотрудничают.
За заключение сделки страховщики денег не берут.
Проценты в первом приближении
Теперь посчитаем. Допустим, вначале ставка по ипотеке вместе с комиссионными составляла 12%. Приплюсуем 0,5 за страхование имущества и 1,5 за потерю трудоспособности – это уже 14%.
К концу срока кредитования ставка вполне может составить 18% годовых на остаток задолженности (14+4). То есть остаток задолженности будет снижаться по мере выплат, но поскольку страховой тариф вырастет, то полные затраты на обслуживание кредита тоже могут несколько вырасти или остаться неизменными.
Перед заключением сделки следует поинтересоваться тарифами страховых компаний. Учтите, что стоимость страхования от потери трудоспособности зависит от возраста, пола, состояния здоровья, профессии заемщика. Понятно, что для циркового акробата ставка по страховке будет существенно выше.
И еще. При страховании титула собственности настаивайте на сроке не более трех лет – именно таков срок исковой давности. Некоторые банки соглашаются на такое требование, и тогда удается сэкономить.
Страхование титула не понадобится, если квартира покупается у застройщика.
Чем больше, тем меньше
На процентную ставку по кредиту влияет размер первоначального взноса. Чем больше вы вносите своих денег, тем дешевле обходится кредитование, тем меньше общие затраты. Поэтому постарайтесь подобрать оптимальный вариант пропорции своих и чужих денег, посмотрите, как изменятся условия кредита. Чтобы кредит обошелся дешевле, может быть, имеет смысл подкопить средств.
Еще закономерность. Чем меньше срок кредита, тем дешевле он обходится. Хотя, с другой стороны, чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж.
Если вы взяли кредит на длительное время, но почувствовали, что можете рассчитаться быстрее, сократить затраты поможет досрочное погашение долга. Чем быстрее гасим кредит, тем дешевле должна обойтись купленная в ипотеку недвижимость. Хотя, к сожалению, в большинстве банков предусмотрены штрафы за досрочное погашение – так называемый мораторий. И начинать досрочное погашение можно только после окончания моратория, иначе придется платить штраф.
Про штраф и ячейку
К дополнительным расходам могут привести штрафные санкции при нарушении условий договора. Чтобы не оказаться в должниках, полезно изучить правила игры. Обратите внимание на даты, когда нужно вносить платежи. А также на то, как происходит зачисление денег на счет, каковы условия начисления (в отделениях банка, через банкомат или каким-то другим способом).
Допустим, по договору заемщик должен вносить платеж 10-го числа каждого месяца. И если заплатит именно в этот день, может оказаться, что банк зачислит эти деньги 11-го. Вот вам и штрафные санкции…
Поинтересуйтесь также, не берутся ли комиссионные за начисление денег на счет.
При внесении денег попросите у банковского операциониста распечатать выписку, из которой будет видно, что средства поступили, и задолженности нет.
В договоре с банком должен быть такой пункт, как выдача денег наличными.
Все расчеты по сделкам с недвижимостью у нас происходят в основном через банковскую ячейку. А для того, чтобы деньги попали в ячейку, их нужно сначала снять со счета и заплатить за обналичивание. Это может быть достаточно чувствительная цифра: 0,5–0,75% от суммы.
Поэтому при походе в банк поинтересуйтесь, сколько придется заплатить за следующие услуги:
– аренду депозитной ячейки (если деньги перед сделкой выдают наличными);
– перевод денег (если кредит выдает один банк, а закладываются деньги в ячейку другого банка);
– обналичивание (банк зачисляет деньги на счет, а заемщик получает их наличными).
По стандарту – дешевле
Существенно сэкономить на ипотеке можно, если заемщик подходит под так называемые стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК – государственная корпорация, специально созданная для развития ипотеки в стране. Агентство выдает деньги для финансирования ипотечных кредитов через банки-партнеры. Экономия получается за счет того, что банк получает относительно дешевые деньги и готов выдать кредит по более низкой ставке.
Требования АИЖК довольно жесткие и к заемщику, и к объекту, который он присмотрел. Например, заемщик должен представить все справки и документы по своим доходам для того, чтобы можно было максимально точно оценить его платежеспособность. Еще правило: комнату купить нельзя, только квартиру и только у юридического лица.
Если претендент подходит под эти мерки, кредит для него обойдется существенно дешевле.
Поэтому поинтересуйтесь в приглянувшемся вам банке, сотрудничает ли он с АИЖК. Если да, то узнайте, что надо сделать, чтобы получить ипотеку «в щадящем режиме». Если получится, можно будет сэкономить несколько процентных пунктов. Как правило, крупные банки с АИЖК сотрудничают.
Что написано убористым шрифтом
В кредитном договоре встречаются набранные мелким шрифтом ссылки на отдельные документы, в которых оговариваются определенные условия кредитования или тарифы банка. Сам договор может быть на одном-двух листах, а к нему прилагается стопка различных условий.
Обязательно попросите показать эту стопку. Все документы, на которые есть ссылки в договоре, надо потребовать и внимательно изучить.
Если ставки плавают
В последнее время банки стали активно предлагать программы ипотечного кредитования под плавающие или комбинированные ставки, величина которых меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Поэтому сразу следует обратить внимание на то, какую процентную ставку предлагает банк – фиксированную или плавающую.
Плавающая – обходится заемщику существенно дешевле в условиях общего снижения процентных ставок на рынке. Однако если ставки начнут расти, то и расходы по обслуживанию кредита последуют их примеру. То есть, беря кредит по плавающей ставке, заемщик экономит сегодня, но принимает на себя риск изменения процентных ставок в дальнейшем. Тем более что предсказать поведение процентных ставок на весь период кредитования совершенно невозможно.
Если посмотреть на кризис 2008–2009 годов, то будет видно, что ставки в этот период выросли. Например, ставка LIBOR (ставка межбанковского кредитования в Лондоне) менялась в диапазоне от 1 до 7% годовых. Поскольку российские банки выдавали в тот момент валютные кредиты с плавающей ставкой, которая рассчитывалась как LIBOR+6,5%, то итоговая ставка для заемщика менялась в диапазоне от 7,5 до 13,5% годовых в зависимости от ситуации на финансовом рынке.
В кризис ставки обычно растут, что может привести к неприятным последствиям, ведь заемщику и так приходится не сладко, а тут еще и платежи по кредиту увеличиваются…
Комментарий
Андрей Паранич, генеральный директор Школы начального финансового образования «ФинСтарт»:
– Что в первую очередь интересует заемщика? Легко ли получить кредит и насколько это будет дешево. Часто эти два параметра не совпадают. Когда легко – тогда не дешево.
Например: если от заемщика не требуется полный пакет документов, значит, для банка он попадает в категорию повышенного риска. И этот риск компенсируется повышенной процентной ставкой. Чем легче оформить кредит, чем меньше потребуется различных справок, тем, как правило, он дороже.
Закон о рекламе требует держать слово: если озвучена цифра 8%, то сделка должна заключаться именно на этих условиях. Но обычно банки в рекламе пишут не жесткую цифру 8, а «от 8%». И когда человек, вдохновившись рекламой, приходит в офис, ему говорят: «Да, такой продукт действительно есть, но при определенных условиях». И скорее всего, условия будут трудновыполнимыми, а в итоге стоимость кредита для заемщика окажется заметно выше той, что была обещана рекламой.
Прежде чем отправиться на разведку в банки, составьте вопросник и задавайте вопросы по каждому пункту в каждом кредитном учреждении. Главный вопрос – сколько это будет стоить?
В некоторых банках вообще может не быть той или иной статьи расходов по кредиту. Например, может отсутствовать плата за ведение счета, за выдачу кредита, или они могут быть существенно ниже.
Нужно иметь в виду и то, что платежи в разных банках порой называются по-разному. В одном вам скажут, что у них нет комиссии за обслуживание счета. Зато есть другая, по сути такая же, но называется она по-другому. Так что лучше допытываться: «А за что еще надо заплатить? Вы уверены, что это все?»
И не стесняйтесь настаивать на том, чтобы вам подробно раскрыли все платежи и дополнительные расходы. А когда дело дойдет до заключения договора, внимательно его проштудируйте. Там тоже есть вся необходимая информация.
Выбирайте банк, в котором не только низкие процентные ставки, но и еще и минимальные комиссии.
Не подходите формально к ознакомлению с договором, особенно внимательно читайте то, что написано мелким шрифтом. Как минимум договор должен содержать следующие сведения: процентная ставка, срок кредита, сумма первого платежа, график ежемесячных взносов, возможные штрафы и неустойки.
В каждом банке можно получить консультации специалистов по реализуемой ими ипотечной программе.
Когда вы проведете всесторонний сравнительный анализ, вполне возможно, окажется, что выгоднее брать ипотеку там, где процентная ставка по кредиту выше.