Вопрос экспертам
Ипотека вновь на подъеме. Заемщиков смущают порой только ставки. Но появились банки, которые предлагают плавающую ставку. Она, мол, ниже и брать ее выгодно. Так ли это? И какая ставка по кредиту все же предпочтительнее: фиксированная или плавающая? Вот что советуют людям, которые хотят взять ипотечный кредит, наши эксперты.
Ирина Радченко, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, президент компании «ЛАУРЕЛ»:
– Валютный риск и плавающая ставка – вот те подводные камни, которые многим заемщикам подпортили удовольствие жить в собственной квартире. Трудно застраховать себя от валютного риска в условиях, когда лихорадит все мировые валюты, но по поводу плавающей ставки можно дать пару рекомендаций.
Как правило, плавающая ставка на несколько процентов меньше фиксированной, и на этом можно существенно сэкономить. В развитых странах она довольно популярна, так как страхует банки от возможных рисков на рынке перекредитования (секьюритизации) и помогает клиентам не переплачивать в случае улучшения ситуации на финансовых рынках. Во Франции, например, существует законодательное двойное ограничение по изменению ежемесячных выплат при плавающей процентной ставке. При увеличении процентной ставки увеличение ежемесячных выплат лимитировано. Сумма ежемесячной выплаты не может превышать изначальную сумму ежемесячной выплаты, увеличенной в корреляции с уровнем инфляции во Франции. При превышении порога ставки увеличивается срок кредита. Это увеличение также лимитировано: максимальный срок кредита не будет превышать первоначальный срок плюс пять лет.
Совет: решаясь на ипотечную программу с плавающей ставкой, убедитесь, что она будет меняться не по желанию банковских сотрудников, а в соответствии с рыночной ситуацией, и имейте четкое представление о самых крайних границах ставки.
Валерий Казейкин, заместитель руководителя рабочей группы Государственной Думы по реализации национальной программы «Свой дом»:
– Если нет угрозы кризиса, то плавающая ставка интереснее, но мы живем в порой непредсказуемом мире. Поэтому лучше знать заранее, что будет дальше. Фиксированная ставка стабильней. С 1 июля для банков, работающих с АИЖК по программе «Стимул», она будет составлять 8%.
Николай Тюленев, генеральный директор АН «Семь Холмов»:
– Фиксированная ставка больше подходит для людей консервативных, не готовых рисковать. А плавающая – для людей, готовых к неожиданным потрясениям, имеющих высоколиквидные активы и берущих кредит на короткий срок.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»:
– Плавающая ставка выглядит более выгодной для клиента, так как в среднем процент ниже, чем при фиксированной, на 1–2%. Однако за право платить в среднем меньше клиенту приходится брать на себя дополнительные риски, связанные с мировой и локальной экономической ситуацией. В период острого кризиса ставки межбанковского кредитования, к которым были привязаны плавающие ставки, достигали 30–40%, и соответственно процентная ставка по кредитам достигала 35–45%. Ежемесячные платежи у заемщиков выросли в несколько раз, и хотя такая ситуация продолжалась около полугода, не многие располагали необходимым запасом прочности. Сейчас ставка по таким кредитам вновь снизилась до 8–11% годовых в рублях, что обеспечивает низкий уровень ежемесячных платежей. В случае дальнейшего ожидаемого снижения уровня инфляции в стране платежи еще понизятся, однако всегда есть вероятность, что экономика будет вести себя не так, как хотелось бы. Казалось бы, при резком изменении экономической конъюнктуры заемщик мог перейти на кредит с фиксированной ставкой в том же или другом банке. Однако на практике это невозможно без согласия самого банка. Если же согласие и было, то новый кредит давали хоть и с фиксированной ставкой, но достаточно большой – 20–22% в рублях, и эта ставка, в отличие от плавающей, уже никогда не снизится.
Кредиты с плавающей ставкой неудобно выплачивать, поскольку приходится каждый раз выяснять сумму, чтобы не допустить недоплаты, что автоматически приведет к просрочке. К тому же далеко не всегда и сами сотрудники банка умеют правильно рассчитать сумму платежа в соответствии со значением плавающей ставки и параметрами конкретного кредита, а в случае ошибки пени и штрафы придется платить клиенту. При фиксированной ставке все проще – достаточно дать банку поручение переводить кредитору одну и ту же сумму ежемесячно.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Плавающая ставка появилась не сегодня. Иностранные банки используют ее давно, и их заинтересованность в этом очевидна. Ведь изменяемая ставка позволяет снизить кредитные риски банка-кредитора, поскольку есть возможность менять процент в зависимости от стоимости денег для самих банков. То есть если ставка по кредиту фиксированная, все риски несет банк, в случае же плавающей ставки риски лежат на заемщике.
Естественно, что риски заемщика должны чем-то компенсироваться. Поэтому плавающая ставка ниже, чем фиксированная, так как банку не нужно закладывать в нее риски по изменению стоимости денег. Как правило, размер выигрыша заемщика при кредите с плавающей ставкой составляет 1–3 процентных пункта в сравнении с обычными, фиксированными ставками. Однако поскольку этот выигрыш непостоянен и сильно зависит от изменений на рынке межбанковского кредитования, для того чтобы плавающая ставка принесла выгоду берущему ипотечный кредит на длительный срок, заемщик должен отслеживать индикаторы рынка межбанковского кредитования и быть в состоянии прогнозировать их увеличение, чтобы вовремя перейти на фиксированную ставку путем рефинансирования.
На мой взгляд, однозначно утверждать, какая ставка лучше, нельзя. Разбираться нужно в каждой конкретной ситуации. В принципе, кредит на длительный срок с плавающей ставкой – это дополнительный риск для заемщика, который не разбирается в финансовых хитросплетениях, но возможная выгода для заемщика, обладающего достаточной финансовой грамотностью.
А вот при небольшом сроке кредит с плавающей ставкой зачастую выгоден. Возьмем простой пример. Г-н Иванов решил купить квартиру в Москве с привлечением ипотечного кредита, у него есть деньги на первоначальный взнос и квартира в другом городе, которую он планирует продать в ближайшее время. То есть кредит Иванову нужен краткосрочный – на период от 3 месяцев до 1 года. В данной ситуации плавающая ставка будет выгодна для клиента, так как она ниже фиксированных.
Так что совет будет таким. Если кредит нужен на короткий срок, и при этом наблюдается стабильно-хорошая ситуация в экономике, можно брать кредит с плавающей ставкой. Если же ипотечный кредит берется на 10–20 лет, то фиксированные ставки надежнее.
Михаил Маков, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
– В настоящее время абсолютное большинство ипотечных кредитов выдаются с фиксированной ставкой процента, поскольку ипотечное кредитование еще не получило у нас столь широкого распространения, как в большинстве развитых стран. Да и заемщику более понятной кажется ситуация, когда при заключении кредитного договора устанавливается фиксированная ставка процента на весь срок кредитования, и он ежемесячно платит банку в погашение кредита одну и ту же сумму.
Кроме фиксированных ипотечных ставок в практике ипотечного кредитования используются и плавающие ипотечные ставки. При кредитовании в иностранной валюте чаще других у нас применяются ставки Либор (LIBOR), при кредитовании в рублях – МосПрайм (MOSPRIME). Либор – средневзвешенная ставка межбанковского кредита на Лондонской бирже. МосПрайм – это усредненная величина, рассчитанная Национальной валютной ассоциацией России, применяется при рублевом ипотечном кредитовании на основании ставок предоставления кредитов нескольких крупнейших банков России.
Таким образом, плавающая ипотечная ставка складывается: при кредитовании в долларах или евро – Либор плюс процент, устанавливаемый банком; при кредитовании в рублях – МосПрайм плюс процент, устанавливаемый банком.
Проценты, устанавливаемые банком, являются постоянной величиной на весь срок кредитования и составляют сейчас 5–8%. А переменная величина Либор или МосПрайм меняются в зависимости от рыночной конъюнктуры и может как снижаться, так и повышаться.
Для заемщика плавающая ставка, с одной стороны, является более привлекательной, так как она ниже, чем фиксированная. С другой стороны, повышаются риски для заемщика в случае значительного изменения переменной части (Либор и МосПрайм) в сторону повышения.
Если же переменная часть будет оставаться на прежнем уровне или снижаться, заемщик сможет сэкономить значительные средства на выплату кредита по сравнению с фиксированной ставкой. А если наоборот, то…
Кроме того, существует некоторая возможность подстраховаться от значительного повышения плавающей части. Например, в кредитном договоре можно установить максимальную величину ее роста и снижения, то есть, например, не более 2% в ту или другую сторону, или максимальный и минимальный размер плавающей части.
Таким образом, каким кредитным продуктом воспользоваться, с фиксированной или плавающей процентными ставками, предстоит решать самим заемщикам. При этом нужно быть экономически грамотными и взвешивать как плюсы, так и минусы каждого продукта, а также учитывать состояние мировой экономики и прогнозы ее развития.
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области:
– Действительно, ипотека начинает возрождаться, но из-за высоких процентных ставок этот процесс идет пока медленно. Банки в процентные ставки закладывают якобы «свои» риски, которые составляют от 60 до 100% от ставки рефинансирования. Да, плавающая ставка сегодня ниже фиксированной, но не на столько, чтобы на нее можно было бездумно соглашаться. При плавающей процентной ставке банк может ее самостоятельно менять в зависимости от экономической и политической ситуации: если все хорошо, то банк может понизить ставку, и наоборот, если плохо, – повысить.
Так что какую ставку предпочесть, каждый должен решать для себя сам. Самое главное – изучить банковский договор, прежде чем его подписывать.
Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ»:
– Когда банк выдает кредит по плавающей ставке, она содержит фиксированную часть и переменную. Переменная часть показывает, под какой процент конкретный банк может получить кредит у другого банка, а фиксированная – то, что банк-кредитор получает (в процентах) от своего клиента-заемщика.
Таким образом, как бы ни изменилась ситуация на рынке и как бы ни выросли или упали ставки, по которым банк может взять кредит у своих «коллег», проценты, которые он получит от заемщика, будут постоянными. Соответственно, банк, выдавая кредит по плавающим ставкам, перекладывает риски изменения процентной ставки на заемщика и может не закладывать эти риски в ставку по кредиту. Поэтому кредит по плавающей ставке обычно бывает более выгодным для заемщика. Однако есть маленькое но. Переменная часть плавающей ставки может вырасти настолько, что в итоге эта ставка может оказаться даже выше фиксированной. Отсюда приходим к простому выводу: брать кредит по плавающей ставке выгодно тому, кто рассчитывает пользоваться кредитом короткий срок. Он более предсказуем. И это интересно, например, при междугородных обменах.
Представьте, что нужно поменять квартиру во Владивостоке на квартиру в Москве. Технически это можно сделать так: продать квартиру во Владивостоке, выкинуть всю мебель и потом купить жилье в Москве. Но можно приехать в Москву, купить квартиру в кредит, перевезти пожитки, продать квартиру во Владивостоке и полученными от продажи деньгами погасить кредит. Срок пользования деньгами – небольшой, а потому намного выгоднее выбрать ставку как можно ниже, пусть даже плавающую.
Тем же, кто берет долгосрочный кредит, по плавающей ставке этого делать не стоит – слишком высоки риски. Дело в том, что банки могут выдавать друг другу кредиты, например, под 3%, а потом (как это было во время кризиса) – под 13%. И вот ставка, составлявшая, когда заемщик брал кредит, 10%, вдруг становится 20-процентной. А ведь это реальная ситуация, в которой оказались некоторые заемщики в конце 2008 – начале 2009 годов, взявшие кредит по плавающим ставкам. У заемщика, в связи с двукратным увеличением ставки, почти двукратно увеличивался размер платежа, и если заемщик не позаботился о некотором денежном запасе, то просто терял возможность платить по кредиту.
Но есть банки, предлагающие кредит под так называемые комбинированные ставки. Именно на такие кредиты я рекомендую обратить внимание. При комбинированных ставках процентная ставка фиксируется на 5 лет, а затем становится плавающей. Чем интересны такие ставки? Тем, что они, как правило, ниже, чем фиксированные (хоть и выше, чем плавающие) и, как показывает и российская и общемировая практика, за 5 лет заемщик успевает погасить кредит полностью или почти полностью, даже если брал его на 20 лет.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– Всем знакомая фиксированная процентная ставка устанавливается на весь срок кредитования и не зависит от ситуации на финансовых рынках, что обеспечивает ее стабильность. Плавающая же ставка отличается от фиксированной периодическим перерасчетом ежемесячного платежа по кредиту, исходя из утвержденной на этот момент ставки MosPrime – по рублевым кредитам (изменяется один раз в три месяца) или LIBOR – по кредитам в иностранной валюте (изменяется раз в год).
Если заемщику нужен рублевый кредит с плавающей ставкой, то базовой ставкой будет MosPrime; если берется кредит в иностранной валюте, то LIBOR. К базовой ставке прибавляется фиксированный показатель, устанавливаемый банком-кредитором. Соответственно, при росте индексов будет увеличиваться и процент по кредиту.
Таким образом, при фиксированной процентной ставке, например 10% годовых, заемщик платит за использование банковских денег по единому тарифу в течение всего срока действия кредитного договора. При плавающей к базовому показателю (индекс MosPrime или LIBOR) прибавляется фиксированный показатель, например 5%.
При выборе кредита с плавающей процентной ставкой необходимо определить реальный срок пользования кредитом (не прописанный в договоре, а тот, в течение которого вы планируете погасить кредит) и риски, которые для вас приемлемы. Чем больше срок кредита с плавающей ставкой, тем выше риски заемщика, так как ставка может как понижаться, так и повышаться. И в ситуации повышения уровня ставки на рынке кредитования в случае с фиксированной ставкой заемщик будет платить меньше заемщика с плавающей, которая будет увеличена.
Такой вид кредита – с плавающими ставками – удобен и понятен не каждому заемщику. В основном этот кредит выбирают люди, хорошо разбирающиеся в финансах, которых не пугают показатели MosPrime и LIBOR и которые могут отслеживать изменения ставок в течение длительного времени и прогнозировать, как их изменение может отразиться на кредите.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-Банк»:
– Действительно, плавающая ставка может быть ниже, но фиксированная снимает процентный риск. Вы не можете предвидеть, что будет в течение 15 или 25 лет, на которые взят кредит. Может, сначала и будете выигрывать, но потом начнете проигрывать. Обычно те, кто берут такие кредиты, страхуют процентный риск. Но не в страховой компании. Есть биржевые инструменты: фьючерсы, опционы и прочее. Если у вас есть консультант, который скажет, что надо купить таких-то акций или сделать еще что-то, тогда можно брать кредит с плавающей ставкой. Тем более что для нее условия сейчас хорошие.