Вопрос экспертам
Аналитики рынка отмечают, что проблема с должниками по ипотеке сегодня стоит очень остро. Их много. Не всегда помогает и помощь от АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). Как, на ваш взгляд, она решается? Не начнут ли банки выселять недобросовестных заемщиков из своих квартир? Да и цены на жилье стали расти – так что выселять становится выгодно…
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
– Проблема есть, я с ней практически столкнулся. Ко мне обратился человек, получивший в Москве небольшой кредит, поскольку он попадал под льготную категорию. У банка (не буду его называть, тем более что проблему после нашего вмешательства удалось решить) было огромное желание выкинуть мужчину на улицу. Банк начал придумывать схемы, все делалось для того, чтобы человек просрочил погашение кредита, даже не присылались квитанции. Когда начинался кризис, таких, кто не смог погашать ипотечный кредит, было по стране (по моим подсчетам) тысяч 100, но существенная их часть не имела льгот, и у банка на ту пору особой нужды выселять не было. Банки нашли для большинства чисто коммерческие, реструктурирующие варианты, например перенесли выплаты, иногда с дополнительными процентами, иногда без.
В связи с этим я считал, что если и АИЖК будет работать по коммерческим принципам, результат будет близким к нулю. Потому что те, кто по коммерческим схемам проходит, в большинстве случаев с банками сами договорятся. Те же, кто не проходят, они, скорее всего, и по АИЖК не пройдут. Уверен, что лучше иметь федеральные законы о моратории на выселение таких людей, которые оказались по объективным обстоятельствам в безвыходном положении, и который позволял бы переводить этих людей в режим госнайма до лучших времен, пока они сами не получат возможность выплачивать. Я считал, что деньги АИЖК надо направить на эти цели, АИЖК банку отдает что положено, а дальше, как государственный агент, держит в частичном режиме госнайма. По стране таких семей тысяч 20, которые только так смогут решить проблему.
Дальше относительно роста цен на недвижимость. Еще в прошлом году высказался по этому поводу. Примерно год назад кризис в Америке завершился, через 6 месяцев начался рост нашего сырьевого сектора, а спустя еще полгода начинается рост цен на недвижимость. Если к этому моменту часть должников не развязалась с долгом, к сожалению, у банка будет желание выкинуть их из квартир, что в принципе закон позволяет делать. Думаю, таких историй немного по стране. Острота проблемы есть, она требует отдельного вмешательства и пока не стала системной.
Сегодня вижу, что опять выдают кредиты без первоначального взноса в 30%, по-прежнему отсутствует система сбора длинных денег в стране. Эти вещи опасны, большинство из проблемных людей – те, кому до кризиса выдавали кредиты с пониженными требованиями. Вот над этой проблемой надо работать.
Валерий Казейкин, заместитель руководителя рабочей группы Государственной Думы по реализации национальной программы «Свой дом»:
– АРИЖК вместе с банками уже реструктурировали несколько десятков тысяч кредитов. То, что в настоящее время нет большого шума по этому вопросу в прессе, как с обманутыми дольщиками, говорит о том, что реструктуризация показала свою эффективность. Ну а тех, кто совсем не может платить, и недобросовестных заемщиков будут выселять по закону. То, что цены стали расти, это хорошо, значит, при продаже заемщики и банки получат больше денег.
Сергей Гандзюк, заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков:
– Да, до января-февраля этого года так и было. Число проблемных заемщиков росло. Потом стало заметно падать. Просто люди думали, что случился кризис и им все простят. Поддержку государства многие наши сограждане восприняли как очередное прощение. Никто не понимал, что это и как помощь будет работать. Опыта-то не было. И хотя у многих были деньги, чтоб платить по кредиту, но не платили. Мол, зачем тратить деньги, если все долги спишут. Но когда приходила повестка в суд, быстро прозревали и начинали понимать, что все очень серьезно, что никто и ничего не простит. Тогда заемщики доставали из загашника припрятанные деньги и бежали расплачиваться. Плюс предприятия заработали. Цены на недвижимость стали расти, активнее прошла досудебная реализация квартир. Так что, думаю, через год-два эта проблема рассосется.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк»:
– Любую проблему можно и нужно оценивать количественно. Самые проблемные – кредиты, выданные в 2007–2008 годах, когда банки резко ослабили требования к заемщикам, а приобретаемое жилье было существенно переоценено. Таких кредитов, а соответственно число семей, улучшивших свои жилищные условия, составляет, по моим оценкам, 700 тысяч. Из них процентов 10–12 – безнадежные должники, и банки без сомнений должны и будут обращать взыскание на объект залога – квартиру. Из 80 тысяч потенциальных выселений можно будет избежать порядка 25–30 тысяч за счет помощи АРИЖК в выкупе сомнительной задолженности у банков. Таким образом, масштаб проблемы на страну составляет примерно 50 тысяч семей.
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
– Должников уже давно выселяют, если очевидна бесперспективность реструктуризации кредита и есть покупатели, которым можно продать эти квартиры.
Не стоит думать, что АРИЖК – это панацея для должников. Дело в том, что не так много получателей кредитов могут получить реальную помощь. Почему? Ответ на этот вопрос простой – не проходят по требованиям и заявляемым стандартам этой организации.
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения агентства недвижимости «МИЦ-недвижимость»:
– Пик дефолтов заемщиков пришелся на середину 2009 года. Прогнозы специалистов были неутешительные – предсказывалось увеличение числа таких заемщиков в разы, однако сценарий лавинообразного роста количества ипотечных должников не оправдался. В связи с этим проблема не приобрела вселенского масштаба, хотя определенное число объектов недвижимости вышло на продажу. Сразу оговорюсь – речь идет только о московском регионе. Наиболее распространенное решение проблемы возврата кредита – продажа заемщиками квартир, загородных домов, участков на открытом рынке. Это максимально выгодно для должников, поскольку стоимость недвижимости определяют они сами, все зависит только от размера долга и величины просрочки по кредиту, если таковая имеется. В любом случае речь идет о стоимости недвижимости, близкой к рыночной. Учитывая тот факт, что рынок недвижимости сегодня активный, имеется даже положительная динамика роста цен, можно говорить о том, что заемщик выиграет, если будет продавать такую недвижимость сегодня.
Второй вариант – продажа квартиры с торгов по суду. Здесь ситуация намного хуже, поскольку если заемщик довел дело до судебного разбирательства, значит, размер просрочки, штрафов и пеней уже очень большой, и банк постарается получить деньги как можно быстрее. Продажа такой недвижимости идет далеко не по рыночной цене. Не исключено, что после такой продажи с торгов заемщик останется еще должен банку. Но такие ситуации в Москве встречаются не часто.
Если же говорить о других способах урегулирования проблемы долгов, то банкиры считают, что обращений за реструктуризацией долга у них будет все меньше, так как массовые сокращения уже ушли как явление, да и рынок труда оживился. Тем не менее банки и сегодня готовы садиться за стол переговоров с любым своим проблемным заемщиком.
Сергей Ванин, начальник отдела продаж компании «ЮСИН-недвижимость»:
Во-первых. О росте цен еще можно по-спорить. Да, активация на рынке есть, но надолго ли это? Есть ли объективные экономические показатели для роста цен?
Во-вторых. Банки – это структура, которой интересны только деньги и проценты, а не сама квартира. У них нет в штате сотрудников, которые будут заниматься продажей отобранной у недобросовестного заемщика квартиры (организовывать показы квартиры, собирать необходимые документы, принимать аванс и т. д.). Банк будет обращаться по этому вопросу в агентство недвижимости. Он лучше предложит реструктуризацию кредитной задолженности – любые действия сторон кредитного договора (кредитора и заемщика) по изменению ранее согласованных условий погашения кредита (чаще всего предпринимаются при возникновении у заемщика объективных трудностей с выплатами по кредиту). По целому ряду причин банки не заинтересованы в официальном признании дефолта заемщика и всячески стараются этого избежать, предоставляя заемщику отсрочки, рассрочки, скидки и т. п.
В нашей стране ипотеку не раздавали всем подряд, и хорошо работала служба андеррайтинга. Так что процент проблемных должников очень небольшой. Поэтому я не вижу причин для паники.
Еще надо помнить, что банк не может выселить недобросовестного заемщика на улицу, он должен будет предоставить ему другое жилье, оно, конечно же, будет стоить значительно меньше. Банк продает квартиры только в крайних случаях. Рекомендую не затягивать до этого момента и обратиться в агентство недвижимости, которое поможет найти покупателя, если жилье даже находится под залогом у банка. Вам это будет намного выгоднее, чем если этим будет заниматься банк.
Если в ходе погашения кредита вы по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме, возможно, банк постарается помочь вам и выработать взаимно приемлемое решение. Им может стать, например, отсрочка платежей в счет погашения основного долга. Однако если временные экономические меры не дадут положительного результата и вы не сможете осуществлять платежи по ипотечному кредиту, то придется продать квартиру и из вырученных средств погасить задолженность перед банком.
Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ»:
– Проблема с должниками по ипотеке не столь остра, как может показаться на первый взгляд. Если подходить к вопросу формально, то недобросовестных заемщиков действительно много. Но большая часть из них – те, кто имеет несколько просрочек по 1–2 дня каждая, а также те, у кого возникли так называемые технические просрочки – из-за долгого перевода денег из одного отделения банка в другой.
Еще одна значительная группа должников – это заемщики, чьи просрочки образовались из-за остановки (вследствие кризиса) градообразующих предприятий, где они трудились. Однако в последнее время промышленность ожила, и большинство крупных предприятий работают и выплачивают заработную плату. Соответственно, эта группа недобросовестных заемщиков уже не рассматривается банками как проблемная.
Что касается действительно проблемных кредитов, то банки выбирают различные пути решения, из которых выселение – самый редкий и самый крайний. Дело в том, что основная задача банка – вернуть деньги, а не заниматься реализацией недвижимости, пусть даже и на растущем рынке. Кроме того, сейчас выдача ипотечных кредитов становится все более выгодной, и самому банку не очень-то и нужна репутация кредитора, который жестко обращается со своими клиентами. Поэтому та тактика, которую сейчас избрали многие банки, – наиболее оправдана и выигрышна, а именно: каждый случай задержек платежей по ипотеке банки разбирают индивидуально, стараясь помочь тем, кому можно помочь. Так что вряд ли мы увидим массовые выселения.
С другой стороны, пряник без кнута не работает: если банки будут только реструктурировать долги или списывать их, то найдутся заемщики, которые просто не захотят платить по кредиту. Следовательно, к тем, кто имеет возможность платить по займу, но сознательно этого не делает, можно и нужно применять санкции. Не думаю, что эти санкции придется применять массово, т. к. поняв, что выселение реально, не совсем честные заемщики быстро сменят тактику и начнут выплачивать кредит.
Александр Пыпин, руководитель Аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»:
– Проблемы должников будут острыми еще долгие годы – речь идет об огромных кредитах в миллионы рублей, которые люди брали на десятилетия. Между тем программы поддержки в основном краткосрочны, и были рассчитаны на 1–2 года, которые у большинства проблемных заемщиков истекают или скоро истекут. Не многие банки хотят и дальше идти навстречу заемщикам и откладывать часть платежей в обмен на призрачную надежду все-таки получить деньги в далеком будущем. Исходят они и из того, что если заемщик не смог восстановить хотя бы частично платежеспособность за год, например найти работу, то вряд ли он сможет это сделать в ближайшее время. Поэтому проблема взыскания долгов за счет имущества заемщика вновь становится острой. В том числе и за счет заложенной квартиры. Однако в текущей ситуации банкам не очень выгодно в судебном порядке взыскивать и реализовывать на государственных торгах жилье. Цены на него растут крайне медленно – в среднем по России с начала года они поднялись менее чем на 1,5% в рублях. Они сейчас ниже докризисных в среднем на 20%, а ведь именно тогда была взята основная часть проблемных кредитов. Кроме того, организация торгов в ходе до судебного взыскания долгов не очень прозрачна и продвинута, в результате чего квартиры на них либо не продаются совсем, либо по цене существенно ниже рыночной. В целом, учитывая длительность процесса взыскания и продажи заложенной квартиры и возможную цену реализации, заниматься этим банкам сейчас не выгодно, однако другого выхода у них, похоже, не остается.
Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– Оценить число заемщиков, испытывающих трудности с выплатами по ипотечному кредиту, достаточно сложно. Мы как риелторы можем лишь косвенно судить об этом – по числу обращений клиентов, вынужденных продавать купленное по ипотеке жилье. В начале кризиса, действительно, ожидали выхода на рынок большого объема дефолтных квартир. С конца 2008 года число сделок купли-продажи квартир, которые находятся в залоге у банка, и телефонных обращений за консультациями на эту тему действительно несколько увеличилось. Но сейчас, по нашим данным, доля сделок с квартирами, находящимися в залоге, составляет менее 1% и не влияет на ситуацию на рынке. Возможно, часть заемщиков, которые из-за кризиса оказались в тяжелой финансовой ситуации, сейчас, когда макроэкономические показатели улучшаются и рынок труда восстанавливается, сумели восстановить свои возможности по кредитным выплатам, избежав реализации недвижимости.
Утверждение, что банки начнут через некоторое время ужесточать подход к должникам по ипотеке, не совсем справедливо. Банки ориентированы, в первую очередь, на лояльность клиента. Основное конкурентное преимущество банковской деятельности, как и риелторской, – это клиентоориентированность. Поэтому кредитные учреждения идут навстречу заемщикам, испытывающим финансовые трудности. При своевременном обращении банки применительно к каждой конкретной ситуации предлагают тот или иной вариант выхода из ситуации, например:
– реструктуризацию кредита (увеличение срока кредитования – что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита),
– рефинансирование;
– кредитные каникулы (отсрочка по выплате тела кредита или процентов по кредиту на срок до 1 года)
Заемщик, начинающий испытывать трудности с выплатой кредита, может принять решение о продаже квартиры. Он получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя. Некоторые банки помогают своим заемщикам и выставляют такие квартиры на своих сайтах в свободном доступе. Другие выступают со спецпредложением для потенциальных покупателей таких квартир – при покупке подобных объектов с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут ниже рыночных.
В случае если заемщик перестает исполнять свои обязательства по кредиту, не идет с банком на контакт и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования, включается механизм, предусмотренный законодательством, и банк обращает взыскание на заложенное имущество. И после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон. При этом по заявлению залогодателя суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. То есть собственником квартиры становится банк, и уже он занимается реализацией квартиры.
По ряду объектов прошла процедура торгов, но таких объектов – единицы. Банки действительно готовы идти навстречу тем клиентам, которые в случае возникновения финансовых трудностей своевременно обращаются за решением проблемы к банку. К сожалению, не все заемщики понимают, что просрочка по кредиту и отсутствие своевременных действий, отказ идти с банком на контакт, могут привести к более серьезным последствиям, чем если бы они реализовали недвижимость и расплатились по ипотечному кредиту до судебного разбирательства. Потому что реализация квартиры с торгов, конечно, наименее выгодна для заемщика.
На практике банки ведут себя очень лояльно. Тем более что кредитному учреждению невыгодно заниматься продажей квартиры неплательщика – это непрофильная деятельность банка, для которой необходимо изыскивать дополнительные ресурсы и т.д.