Кому нужны комнаты?

По мнению Натальи Филипповой – эксперта агентства недвижимости «Фили», примерно половина покупателей комнат – это приезжие. Людям необходимо «закрепиться» в Москве, но денег на покупку квартиры недостаточно. Вложение средств в «перспективную» комнату для них – возможность с наименьшими материальными затратами решить жилищный вопрос, даже если на это потребуются серьезные усилия и время.Остальная половина – москвичи, «вступившие в полосу обменов, продаж, расселений». Часто из двухкомнатной квартиры бывшая жена отселяет бывшего мужа в комнату. Бывает, родители оформляют комнату на совершеннолетнего, но еще юного ребенка. Логика такова: пусть у тебя будет своя недвижимость, а там, глядишь, расселишься, получишь квартиру.
«Не характерно вложение денег в покупку комнат с целью получения устойчивого дохода от сдачи в аренду», – комментирует Елена Ткачева, – «так как против сдачи очень часто возражают соседи. Даже в случае, когда человек покупает приватизированную комнату, по нынешнему законодательству на пользование общими туалетом, ванной, кухней, коридором требуется согласие соседей».

Плюсы и минусы «неприваток»
Разве можно купить то, что не является собственностью? Парадоксально, но сделки с использованием «подставной» маневренной жилплощади, распространенные в прошлые годы, практикуются и сегодня. Суть операции заключается в том, что в собственность приобретателя оформляется доля в «маневренной» приватизированной квартире или доме, которая затем обменивается на неприватизированную комнату. В данной операции нет ничего криминального. Фактически она состоит из двух элементов – продажи приватизированной доли и обмена ее на неприватизированную комнату. Прописавшийся по обменному ордеру в «неприватку» новосел оказывается вполне защищенным от возможных притязаний прежнего владельца и его соседей действующими нормами ГК и ЖК.
В каких случаях прибегают к покупке–продаже неприватизированной комнаты? Какую комнату покупать лучше – приватизированную или нет?
«Жизненных ситуаций слишком много. И у покупателей, и у продавцов цели и задачи совершенно различные, поэтому в каждом случае подход сугубо индивидуальный», – комментирует Наталья Филиппова.
К продаже неприватизированных комнат, как правило, прибегают в том случае, когда продавец уже утратил право на бесплатную приватизацию жилья. Оно дается только один раз. Или хочет сохранить его в будущем.
По опыту риэлторов, покупают неприватизированные комнаты опять же чаще всего приезжие.
Во-первых, неприватизированные комнаты стоят несколько дешевле, чем находящиеся в собственности. Это дает возможность человеку иногороднему с минимальными вложениями получить доступ к преимуществам столичной жизни: московской прописке, медицинскому страхованию и в перспективе найти высокооплачиваемую работу. «Московская постоянная регистрация творит чудеса», – шутят клиенты риэлторов.
А во-вторых, если в неприватизированную комнату в доме, идущем под снос или реконструкцию, въезжает семья москвичей, то у нее есть все шансы получить большую квартиру в новостройке.

Все-таки собственность лучше?
Несмотря на преимущества «неприваток», по мнению риэлторов приватизированное жилье все-таки пользуется большим спросом. Скорее всего это объясняется чисто психологическим фактором. Оформляя недвижимость в собственность, покупатель понимает, что имеет право распоряжаться ею в полном объеме. То есть может не только продать или поменять свою комнату, но и подарить или завещать.
Кроме того, распространены случаи, когда собственность человеку необходима, но прописываться туда не в его интересах.
Например, в однокомнатной квартире пятидесятилетний сын постоянно зарегистрирован и проживает с больной и престарелой мамой. Квартира приватизирована на мать. Пожилая женщина мечтает об оформлении договора ренты с посторонним человеком. Единственный сдерживающий фактор – прописанный в квартире сын. Накопив денег, сын решает купить комнату. В его случае – лучше покупать приватизированную. Оформив ее в собственность, он сможет там жить, не регистрируясь постоянно. Правда, коммунальные платежи ему придется платить в полном объеме.