ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ №865-ПП от 2001-09-25

О ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА В Г. МОСКВЕ И ПЕРСПЕКТИВАХ ЕЕ РАЗВИТИЯПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2001 г. N 865-ПП
О ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА В Г. МОСКВЕ И ПЕРСПЕКТИВАХ ЕЕ РАЗВИТИЯ
Реформа системы жилищно — коммунального хозяйства в г. Москве была начата в 1992 году исходя из положений
законодательных и нормативных актов Российской Федерации, Московской городской Думы и Правительства Москвы.
За прошедший период:
— созданы службы заказчика на организацию работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, объектов внешнего
благоустройства;
— обеспечен конкурсный отбор подрядных организаций для выполнения названных работ с привлечением к участию в
конкурсных комиссиях советников районного Собрания, представителей правлений ЖК, ЖСК, ТСЖ;
— установлены нормативы численности для административно — управленческого и обслуживающего персонала
жилищных и эксплуатирующих жилищный фонд организаций, а также максимальный фонд оплаты труда для
планирования затрат на заработную плату;
— введено регулирование цен и тарифов на работы и услуги, выполняемые на жилищном фонде;
— организована работа по заключению с собственниками, владельцами и арендаторами жилых и нежилых помещений
договоров на обслуживание домовладений, а с нанимателями — договоров найма;
— создана информационная база по техническому состоянию жилищного фонда;
— проведена работа по энергосбережению;
— внедрена льготная система страхования жилищного фонда;
— в Зеленоградском административном округе введена система автоматизированного перерасчета платежей за
жилищно — коммунальные услуги и жилищных субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг с использованием
единой квитанции;
— сформирована необходимая нормативная база по созданию товариществ собственников жилья;
— созданы условия для дальнейшего развития системы общественного самоуправления в районах и обеспечения
сохранности жилищного фонда за счет эффективной работы дежурных, старших по дому и подъезду.
В результате проведения названного комплекса работ получена возможность усиления контроля за целевым
использованием средств, выделяемых из бюджета на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда, объектов внешнего
благоустройства. Созданный рынок подрядных организаций позволяет снижать затраты на эксплуатационные и
ремонтные работы. Развитие договорных отношений между субъектами собственности и субъектами хозяйствования
создает предпосылки для повышения доходности организаций жилищно — коммунального хозяйства и становления
рыночных хозяйственно — финансовых взаимоотношений. Предоставленная гражданам возможность льготного
страхования занимаемого жилья позволяет им не только получать денежные средства на восстановление квартир,
пострадавших в случае аварий, но и повышает их ответственность за содержание принадлежащего им имущества.
Совершенствование системы расчетов за воду и энергоресурсы способствует снижению задолженности между
жилищными и ресурсоснабжающими организациями, повышению ответственности названных сторон за исполнение
договорных обязательств. Установка приборов учета воды и тепла на ЦТП и жилых домах позволяет налаживать
контроль за отпуском ресурсов и влечет снижение удельного водо- и теплопотребления.
С 1994 года началось постепенное повышение для населения ставок оплаты жилищных и коммунальных услуг. Данная
работа проводилась в жесткой увязке с темпами роста доходов москвичей. При этом сама система расчетов за
жилищно — коммунальные услуги постоянно совершенствовалась.
В настоящее время население оплачивает 43% от плановых затрат по предоставлению жилищно — коммунальных
услуг. Ставки оплаты жилищных услуг, услуг водо- и газоснабжения дифференцированы в зависимости от
технической оснащенности жилищного фонда.
Исходя из платежеспособности населения строилась и система социальной защиты малообеспеченных семей.
Это позволило, несмотря на регулярное повышение населению платежей за жилищно — коммунальные услуги,
сохранить на одном уровне количество семей, получающих субсидии на оплату жилищно — коммунальных услуг (до
350 тысяч, или около 11% от общего количества семей в Москве).
Пороговый уровень собственных расходов граждан на оплату жилищно — коммунальных услуг за период с 1994 года
повышен с 10% от совокупного семейного дохода до 13% в 2001 году.
Вместе с тем из-за недостаточного финансового обеспечения накапливается недоремонт жилищного фонда и
объектов коммунального хозяйства. Регламентные работы по эксплуатации домов выполняются не в полном объеме,
что ухудшает качество обслуживания населения. Накапливается задолженность за выполняемые работы и оказанные
услуги. Недостаточно активно проводится работа по заключению договоров с нанимателями, владельцами,
арендаторами и собственниками жилья и внедряются расчеты за услуги тепло- и водоснабжения по показаниям
приборов учета ресурсов. Крайне плохо развита система конкурсного отбора организаций по управлению жилищным
фондом.
Недостаточно активно развивается процесс передачи жилых домов в управление товариществам собственников жилья
(ТСЖ). В управлении товариществ находится лишь 178 кондоминиумов. Имеются объективные и субъективные причины,
сдерживающие процессы создания и деятельности ТСЖ. До настоящего времени не в полной мере отработаны
необходимые механизмы экономической мотивации, позволяющие собственникам через созданные ими объединения
полноценно реализовать законные права по управлению кондоминиумами и брать на себя ответственность за
эксплуатацию и сохранность недвижимого имущества. Для районных Управ данное направление деятельности пока не
стало приоритетным.
Низкими темпами снижается перекрестное субсидирование, при котором минимизированные тарифы для отдельных
групп потребителей компенсируются их завышением для других. Жилищные организации не оснащены техническими
средствами, позволяющими в автоматизированном режиме производить начисление и перерасчет платежей за жилищно
— коммунальные услуги, а также обеспечивать электронный обмен информацией с Городским центром жилищных
субсидий (ГЦЖС), что дало бы возможность пересчитывать суммы субсидий при изменении размеров платежей без
посещения гражданами отделов ГЦЖС.
Эти недостатки тормозят развитие реформы в системе жилищно — коммунального хозяйства.
В целях оздоровления финансового состояния жилищно — коммунального хозяйства, дальнейшего развития
реформирования отрасли Правительство Москвы постановляет:
1. Принять к сведению анализ состояния системы жилищно — коммунального хозяйства города и проводимых
мероприятий по ее реформированию за период 1992-2001 гг. (приложение 1).
2. Одобрить Программу развития реформы жилищно — коммунального хозяйства города Москвы на 2002-2007 гг.
(приложение 2).
3. Поручить Управлению городского заказа Правительства Москвы по согласованию с Департаментом экономической
политики и развития г. Москвы:
3.1. Представить в установленном порядке Мэру Москвы Программу развития реформы жилищно — коммунального
хозяйства города Москвы на 2002-2007 гг. (далее — Программа) для утверждения в Московской городской Думе.
3.2. После утверждения Московской городской Думой Программы (п. 3.1) разработать и в установленном порядке
представить в Правительство Москвы план мероприятий по ее реализации с указанием конкретных нормативных
документов, требующих разработки, а также темпов повышения платежей населения за жилищно — коммунальные
услуги и предельно допустимого уровня собственных расходов граждан на оплату жилищно — коммунальных услуг на
период 2002-2007 гг., исходя из перспектив роста доходов населения и темпов инфляции.
4. Считать приоритетной задачей департаментов, комитетов, управлений Правительства Москвы, префектов
административных округов, глав районных Управ, руководителей предприятий и организаций городского хозяйства
дальнейшее развитие реформы жилищно — коммунального хозяйства на основе:
— формирования организационно — управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и
обслуживания жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства;
— совершенствования системы договорных отношений по предоставлению жилищно — коммунальных услуг, а также
конкурсного отбора заказчиков на размещение городского (муниципального) заказа и подрядных организаций на
выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, объектов внешнего благоустройства;
— развития конкуренции в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда;
— усиления контроля за качеством жилищно — коммунального обслуживания населения;
— реформирования системы предоставления населению льгот по оплате жилищно — коммунальных услуг;
— совершенствования системы пересмотра и утверждения тарифов на эксплуатационные и коммунальные услуги;
— дальнейшего дифференцирования ставок платы за наем жилых помещений;
— активизации работы по созданию условий, необходимых для образования и деятельности товариществ
собственников жилья и других форм объединений жителей;
— снижения затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда и на оказание коммунальных услуг с сохранением их
качества;
— реализации комплекса мер по финансовому оздоровлению жилищно — коммунального хозяйства, в том числе за
счет ликвидации перекрестного субсидирования, погашения задолженности за оказанные услуги и выполненные
работы, изменения принципа финансового обеспечения отрасли путем повышения платежей населения за жилищно —
коммунальные услуги в течение 2001-2003 гг. до уровня, обеспечивающего возмещение планируемых затрат на
содержание и ремонт жилищного фонда и оказание коммунальных услуг, а в течение последующих двух лет — до
уровня, обеспечивающего полное возмещение издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда и оказанию
коммунальных услуг, с одновременной реализацией мер социальной защиты малообеспеченных слоев населения;
— сохранения в течение 3-5 лет в структуре расходов бюджета города затрат на капитальный ремонт жилищного
фонда.
5. Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы и
Региональной энергетической комиссии г. Москвы до 1 ноября т.г. в установленном порядке утвердить ставки и
тарифы на жилищно — коммунальные услуги для населения г. Москвы, подлежащие к введению с 1 января 2002
года.
6. Городскому центру жилищных субсидий обеспечить готовность предприятия к переходу с 1 января 2002 года на
возмещение выпадающих доходов жилищных и ресурсоснабжающих организаций от предоставления льгот по оплате
жилищных и коммунальных услуг гражданам, имеющим на то право в соответствии с действующими нормативными и
законодательными актами, за счет средств городского бюджета через Городской центр жилищных субсидий, а также
увеличения количества семей, получающих жилищные субсидии.
7. В целях апробирования системы перевода жилищно — коммунального хозяйства на бездотационный принцип
финансового обеспечения продолжить в Зеленоградском административном округе в 2001 году организационные
мероприятия по отработке оптимальной модели расчетов жилищно — коммунальных услуг для населения.
8. Руководителю Комплекса городского хозяйства совместно с префектом Зеленоградского административного
округа по согласованию с руководителями заинтересованных организаций в недельный срок утвердить состав
рабочей группы по проведению мероприятий в г. Зеленограде.
9. Префекту Зеленоградского административного округа:
9.1. Создать условия для реализации мероприятий, указанных в пункте 7 настоящего постановления, обеспечить
работу с населением по разъяснению политики Правительства Москвы по реформированию жилищно — коммунального
хозяйства.
9.2. Совместно с Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы предоставить
Городскому центру жилищных субсидий помещения для размещения дополнительных отделов.
10. Управлению городского заказа Правительства Москвы совместно с Департаментом финансов г. Москвы и
Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы в недельный срок в установленном
порядке внести предложения по созданию государственного учреждения «Центр информационного обеспечения и
содействия реформе в жилищно — коммунальном хозяйстве г. Москвы».
11. Управлению городского заказа Правительства Москвы:
11.1. До 1 ноября 2001 года представить в Департамент финансов г. Москвы и Департамент экономической
политики и развития г. Москвы предложения по включению в проект бюджета города Москвы на 2002 год расходов
по погашению задолженности жилищных организаций за услуги водоснабжения и водоотведения, а также смету на
содержание государственного учреждения «Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно —
коммунальном хозяйстве г. Москвы».
11.2. В двухмесячный срок подготовить предложения по формированию системы обучения и переподготовки
работников жилищно — коммунального хозяйства.
12. Департаменту финансов г. Москвы обеспечить:
12.1. В IV квартале 2001 года финансирование работ по модернизации технической базы Городского центра
жилищных субсидий и жилищных организаций г. Зеленограда и содержанию центра в сумме 43400000 рублей.
12.2. В IV квартале 2001 года финансирование расходов по реализации мероприятий, предусмотренных в пунктах 7
и 10 настоящего постановления.
12.3. В 2002 году финансирование расходов, названных в пункте 11.1 настоящего постановления.
12.4. Совместно с Департаментом науки и промышленной политики Правительства Москвы, Департаментом
экономической политики и развития г. Москвы в 2002 году финансирование работ по модернизации технического и
программного обеспечения жилищных организаций города, позволяющих проводить населению перерасчет платежей за
жилищно — коммунальные услуги без посещения ими жилищной организации и отдела жилищных субсидий.
13. Городскому центру жилищных субсидий совместно с Управлением городского заказа Правительства Москвы до 1
ноября 2001 года подготовить и направить в Департамент финансов г. Москвы, Департамент науки и промышленной
политики Правительства Москвы и Департамент экономической политики и развития г. Москвы заявку на финансовое
обеспечение задач, предусмотренных в пунктах 12.3 и 12.4 настоящего постановления, с последующим размещением
городского заказа на конкурсной основе.
14. Префектам административных округов:
14.1. Совместно с Управлением городского заказа Правительства Москвы и Департаментом финансов г. Москвы до 1
декабря 2001 года провести инвентаризацию задолженности в системе жилищно — коммунального хозяйства и принять
меры по ее возмещению, в том числе за счет целевых бюджетных фондов развития территорий округов (районов) г.
Москвы.
14.2. Обеспечить заключение жилищными организациями договоров на оказание эксплуатационных и коммунальных
услуг с нанимателями, арендаторами, владельцами и собственниками жилых и нежилых помещений.
15. Управлению жилищно — коммунального хозяйства и благоустройства Правительства Москвы совместно с
Управлением городского заказа Правительства Москвы, Управлением топливно — энергетического хозяйства
Правительства Москвы и Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы до 1 июля
2002 года разработать и представить на утверждение руководителю Комплекса городского хозяйства систему
показателей оценки деятельности управляющей жилищным фондом организации, независимо от ее организационно —
правовой формы.
16. Московскому земельному комитету совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики
Правительства Москвы и Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы до 1 января 2002
года разработать и в установленном порядке утвердить порядок передачи земельных участков в составе
кондоминиума в собственность домовладельцев.
17. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 30 января 2001 года N 99-ПП «О
совершенствовании системы оформления субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг»:
17.1. В пункте 3 постановления слова «по оплате жилищно — коммунальных услуг» заменить словами «по оплате
услуг с расшифровкой по видам платежей».
17.2. В приложении 1 к постановлению (Порядок исчисления совокупного дохода семьи при рассмотрении вопроса о
выплате субсидий на оплату жилищных и коммунальных услуг (жилищных субсидий) в г. Москве):
17.2.1. Пункт 1.1 раздела II изложить в следующей редакции:
«1.1. Заработной платы, начисленной в соответствии с принятыми на предприятии, в учреждении, организации
(независимо от форм собственности) системами и формами оплаты труда за вычетом удержанного налога».
17.2.2. Пункт 7 раздела II дополнить словами «и надбавки за уход, назначенной к пенсии инвалидам 1-й группы,
престарелым, нуждающимся в постороннем уходе по заключению лечебного учреждения, и лицам, достигшим 80 лет».
17.3. В приложении 2 к постановлению (Порядок предоставления гражданам (семьям) субсидий на оплату жилищных
и коммунальных услуг (жилищных субсидий) в г. Москве):
17.3.1. В третьем дефисе пункта 6 слова «- трудовых книжек (только для неработающих пенсионеров);» заменить
словами » — трудовых книжек (только для неработающих пенсионеров и неработающих женщин, имеющих детей в
возрасте до 3 лет);».
17.3.2. Перед последним абзацем пункта 6 добавить абзацы следующего содержания:
«Если в жилом помещении кто-либо из постоянно зарегистрированных членов семьи, не являющейся собственником,
не проживает и оплачивает коммунальные услуги по месту фактического пользования ими, что подтверждается
документом жилищной организации, то субсидия назначается остальным членам семьи исходя из социальной нормы
площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, рассчитанных по количеству фактических
плательщиков по данному адресу. В этом случае при исчислении среднего совокупного дохода семьи доход
отсутствующего члена семьи не учитывается.
Если совместно с постоянно зарегистрированными на данной площади гражданами проживает гражданин, постоянно
зарегистрированный по другому адресу в г. Москве, и начисления за коммунальные услуги по данному адресу
производятся с учетом всех пользователей ими, то субсидия назначается исходя из социальной нормы площади
жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, рассчитанных по количеству фактических плательщиков».
17.3.3. Дополнить приложение 2 пунктом 11.6 в редакции:
«11.6. Если Городской центр жилищных субсидий располагает официально представленной Государственной жилищной
инспекцией по г. Москве информацией о нарушении участником Московской городской программы жилищных субсидий
порядка оформления и проведения переустройства жилого помещения».
18. Пресс — центру Мэрии и Правительства Москвы, Комитету по телекоммуникациям и средствам массовой
информации Правительства Москвы, Комитету территориальных органов исполнительной власти и развития местного
самоуправления, префектам административных округов постоянно информировать москвичей о ходе жилищно —
коммунальной реформы и принимаемых Правительством Москвы мерах по развитию городского хозяйства и
обеспечению социальной защиты населения.
19. Руководителю Комплекса городского хозяйства до 1 июля 2002 года доложить Мэру Москвы о ходе выполнения
данного постановления.
20. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в
Правительстве Москвы Никольского Б.В.
Мэр Москвы
Ю.М. Лужков
Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы
от 25 сентября 2001 г. N 865-ПП
АНАЛИЗ
СОСТОЯНИЯ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
ГОРОДА И ПРОВОДИМЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ЕЕ РЕФОРМИРОВАНИЮ
ЗА ПЕРИОД 1992-2001 ГГ.
Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг
Повышение доли населения в оплате
жилищно — коммунальных услуг
В настоящее время политика оплаты жилищных и коммунальных услуг формируется в г. Москве совместно органами
законодательной и исполнительной власти. Пересмотр уровня оплаты за пользование жилыми помещениями тарифов
на коммунальные услуги и нормативов их потребления согласовывается Московской городской Думой и утверждается
Мэром Москвы.
Практика других городов России показывает, что в такой ситуации, когда назначение ставок оплаты жилищных
услуг населением зависит и от исполнительной, и от законодательной власти, оно приобретает сугубо
политический характер. Во-первых, вопрос об оплате жилищно — коммунальных услуг населением может
использоваться в политических «играх» между администрацией и депутатами, что приводит к обострению
разногласий между ними. Во-вторых, рассматривая население как электорат, оба уровня власти относят повышение
ставок оплаты населением жилищно — коммунальных услуг к непопулярным мерам и создают «двойной барьер» на пути
таких решений.
Следует отметить, что в Москве и ранее вопрос о повышении степени участия населения в оплате расходов на
жилищно — коммунальные услуги не был популярным. При установленном федеральном стандарте доли населения в
оплате жилищно — коммунальных услуг в 70% на 2000 год и 80% на 2001 год наниматели муниципального жилья в
Москве сегодня оплачивают 42,4% от плановой стоимости жилищно — коммунальных услуг.
Федеральный стандарт предельной стоимости жилищно — коммунальных услуг, установленный для Москвы на 2001
год, составляет 13,7 рубля за 1 кв. м в месяц, в то же время стоимость жилищно — коммунальных услуг,
рассчитанная по плановым затратам, составляет 21,74 рубля за 1 кв. м в месяц, то есть более чем в полтора
раза выше федерального стандарта.
Величина оплаты жилищно — коммунальных услуг в стандартной квартире (квартира площадью 54 кв. м, в которой
проживают три человека) в Москве в конце 2000 года составляла 417 рублей, а после повышения ставок оплаты
практически всех видов коммунальных услуг и вывоза ТБО с апреля 2001 года эта величина приближается к 500
рублям. Это очень высокий показатель. В европейской части страны среди административных центров субъектов
Российской Федерации более дорогим с этой точки зрения является лишь Мурманск. В то же время следует
учитывать, что по уровню доходов на душу населения Москва находится в наиболее благополучном положении не
только в европейской части, но и во всей России.
Однако на протяжении последних лет рост жилищно — коммунальных платежей населения был связан в основном с
коммунальными услугами. Ставки оплаты услуг отопления, горячего и холодного водоснабжения и канализации
только в период с начала 2000 года до 1 мая 2001 года менялись три раза, в то время как ставки оплаты услуг
по содержанию и ремонту домов остаются неизменными с 1994 года. Размер ставки оплаты жилья за содержание и
ремонт дома в домах со всеми удобствами составляет 30 копеек за 1 кв. м в месяц, что сегодня является
наиболее низкой ставкой среди административных центров субъектов Российской Федерации.
В структуре ставок на оплату жилищно — коммунальных услуг для населения услуге по содержанию и ремонту
жилищного фонда отведено только 3%, тогда как наибольшую долю составляет отопление и горячее водоснабжение —
почти 60%.
В настоящее время населением оплачивается 42,4% стоимости жилищно — коммунальных услуг.
Таким образом, в первую очередь население оплачивает сектор естественных локальных монополий либо
потенциально наиболее прибыльные отрасли (вывоз ТБО). В результате поступающие от населения «живые деньги» в
первую очередь направляются в отрасли, где определение оптимальной стоимости услуг возможно только путем
сложной и до конца не отработанной процедуры регулирования тарифов естественных локальных монополий. И
наоборот, отрасли, где определение оптимальной цены услуги возможно на основе конкурса (жилищная услуга),
практически полностью зависят от бюджетных дотаций.
До настоящего времени в Москве не введена оплата капитального ремонта, хотя это предусмотрено постановлением
Правительства Российской Федерации от 02.08.99 N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных
услуг и мерах по социальной защите населения». Капитальный ремонт полностью дотируется за счет бюджета
города. В частности, если в бюджете Москвы 1998 года по статье «Капитальный ремонт жилищного фонда» было
выделено почти 3,1 млрд. руб., в бюджете 1999 года — менее 1,61 млрд. руб. С 2000 года бюджетное
финансирование расходов на капитальный ремонт жилищного фонда увеличено до 4,9 млрд. руб. и с учетом средств
инвесторов и целевых бюджетных фондов префектур и районов составило 5,9 млрд. руб. В 2001 году планируется
затратить на капитальный ремонт 6,2 млрд. руб.
Установление экономически обоснованной
и дифференцированной платы за наем
муниципального жилья
Плата за наем муниципального жилья в соответствии с государственной политикой в жилищно — коммунальном
хозяйстве в настоящее время введена в структуру платежей населения во многих городах России. Такая структура
платежей населения закреплена в целом ряде федеральных документов (Указ Президента Российской Федерации от
28.04.97 N 425 «О реформе жилищно — коммунального хозяйства в Российской Федерации», постановление
Правительства Российской Федерации от 02.08.99 N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и
коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»).
Экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника жилищного
фонда на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по
договорам найма; юридическое содержание — в оплате права пользования жилым помещением. Плата за наем
включается в структуру ежемесячных платежей граждан за жилье в виде отдельного платежа, который не относится
к платежам, взимаемым за жилищные или коммунальные услуги. Средства, собранные в виде платы за наем
муниципального жилья, являются доходом собственника и должны направляться с учетом условий реформирования
системы финансирования жилья на цели модернизации, реновации жилищного фонда, решения проблемы ликвидации
ветхого жилья и реконструкции районов его средоточения.
Плата за наем жилых помещений в домах государственного муниципального жилищного фонда в Москве введена еще в
1994 году. Однако размер ставки платы за наем в Москве, которая до августа 2001 года в среднем составляет 1
копейку за 1 кв. м в месяц, являлся самым низким в России и не отвечал экономическому смыслу этого платежа.
Очевидно также, что в таком размере взимание платы за наем никак не влияет на дифференциацию оплаты жилья в
зависимости от качества и местоположения.
Идеология дифференциации ставок платы за наем состоит в том, что наниматели жилья, обладающего наихудшими
потребительскими качествами, должны платить меньше или вовсе не платить за наем жилья, в то же время те
семьи, которые проживают в государственном, муниципальном жилье лучшего качества, обладают преимуществом,
которое они и оплачивают.
Реально рынок жилья в Москве давно и точно учитывает параметры качества жилья в стоимости арендных платежей.
Оборот жилой недвижимости в Москве весьма активен, и сложившаяся дифференциация жилья в зависимости от
местоположения и типа дома очевидна как на рынке продаж, так и коммерческой аренды жилищного фонда. В этой
связи вряд ли можно считать оправданным использование низкой ставки платежей за пользование
государственными, муниципальными жилыми помещениями, составляющими значительную долю всего жилищного фонда
на территории Москвы.
Формирование организационно — управленческих условий
и рыночных механизмов для эффективного управления
и обслуживания жилищного и нежилого фонда,
объектов внешнего благоустройства
В Москве с 1992 года началась реформа структуры управления жилищным фондом. В каждом районе города созданы
государственные унитарные предприятия — дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которым были переданы функции по
управлению жилищным и нежилым фондом. Ремонтно — эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства
и благоустройства, ранее являвшиеся подразделениями производственных ремонтно — эксплуатационных объединений
районов, были преобразованы в самостоятельные унитарные государственные предприятия.
В 2000 году практически завершилась работа по демонополизации жилищно — коммунального хозяйства. Разделение
функций по управлению жилищным фондом и его эксплуатации создало возможность развития конкуренции в сфере
содержания и ремонта жилья, а также в сфере управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций
по эксплуатации и ремонту жилищного фонда. Весь городской жилищный фонд Москвы передан по договорам на
обслуживание эксплуатационным предприятиям, отобранным на конкурсной основе.
Проведенный анализ финансового состояния и результатов хозяйственной деятельности ряда дирекций единого
заказчика районов Москвы показал следующее.
Несмотря на то что финансовое состояние у всех предприятий различное, тем не менее существует несколько
моментов, общих для всех рассмотренных дирекций единого заказчика.
В целом деятельность дирекций единого заказчика является убыточной.
Одной из причин убыточности деятельности этих предприятий является нарастание неплатежей потребителей
коммунальных и иных услуг.
Плановые убытки предприятий, т.е. разница между запланированными расходами по содержанию и эксплуатации
жилищного фонда и объемом платежей населения, компенсируются за счет бюджетных ассигнований. Отсутствие
четких обязательств перед предприятиями по бюджетному финансированию является еще одной причиной их
убыточности, так как на протяжении последних нескольких лет фактические размеры бюджетного финансирования не
соответствовали запланированным.
Учитывая, что за счет бюджетного финансирования предприятия получают до 80% доходов, становится очевидным
отсутствие у руководства ДЕЗ сколько-нибудь серьезных стимулов для повышения экономической эффективности
хозяйственной деятельности.
Учитывая, что существующие принципы финансирования деятельности ДЕЗ совершенно не стимулируют стремление
руководства этих предприятий к повышению эффективности собственной деятельности, следует признать, что без
серьезной реформы принципов организации управления жилищным фондом финансовое состояние дирекций единого
заказчика будет только ухудшаться.
В настоящее время не только бюджет недофинансирует расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, но и
население систематически не полностью оплачивает начисленные суммы за жилищно — коммунальные услуги. Из-за
отсутствия необходимых (стабильных) доходов от результатов своей деятельности ДЕЗ не могут полностью и
своевременно расплачиваться с подрядчиками и коммунальными организациями по своим обязательствам. Это
вынуждает ДЕЗ договариваться со своими контрагентами (подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями) об
отсрочке платежей и неприменении к ним санкций. В ряде случаев такая ситуация приводит к вынужденному
ответному снисходительному отношению ДЕЗ к нарушениям ими параметров объемов и параметров качества
предоставляемых услуг, что явно противоречит интересам города и потребителей.
В настоящее время отсутствует договор на управление между органом исполнительной власти города и
управляющими жилищными организациями. Отсутствие нормативно закрепленных финансовых обязательств органов
исполнительной власти города по финансированию выполнения работ в жилищной сфере привело к преобладанию
административных методов управления над экономическими. Управляющие жилищные организации вынуждены заключать
договоры на выполнение работ при отсутствии обязательств органов исполнительной власти по финансированию
работ, выполняемых по городским (муниципальным) заказам и отдельным указаниям префектур административных
округов и Управ районов.
Выполнение ДЕЗ функций сбора платежей нанимателей осуществляется на основании распоряжения Мэра Москвы от
23.11.95 N 619-РМ «О совершенствовании жилищно — коммунального хозяйства города». При этом у ДЕЗ отсутствуют
договоры с наймодателем (Департаментом муниципального жилья и жилищной политики) о передаче ему полномочий по
обеспечению нанимателей жилищно — коммунальными услугами и сбору платежей за них. В свою очередь управляющие
организации обязаны оплачивать ресурсоснабжающим организациям весь объем предоставленных ими ресурсов, даже
при их оплате не всеми потребителями.
Реально вознаграждение ДЕЗ за оказание услуг по управлению жилищным фондом и организацию обеспечения
населения коммунальными услугами собственниками жилых помещений не начисляется и не выплачивается. Размер
вознаграждения ДЕЗ ни в договорах с собственниками жилых помещений и нанимателями, ни в платежных
документах, ни в нормативных актах города не определен. Город оплачивает деятельность ДЕЗ путем установления
фиксированного норматива отчисления от средств, направляемых на капитальный ремонт жилищного фонда, уборку,
содержание и ремонт дорог, содержание и ремонт объектов внешнего благоустройства, а также озеленение.
Кроме того, существует возможность удержания ДЕЗ при себе части платежей населения за жилищно — коммунальные
услуги (как правило, в размере, эквивалентном суммам нормативных отчислений от бюджетных средств на ремонт и
благоустройство) и соответствующей недоплаты ресурсоснабжающим организациям. При этом расходование
поступающих бюджетных ассигнований на дотирование ресурсоснабжающих организаций осуществляется с нарушением
их целевого назначения.
В настоящее время у жилищных организаций отсутствуют материальные стимулы к качественному выполнению своих
функций, например, к повышению собираемости платежей населения за жилищные и коммунальные услуги. По
условиям заключаемых в настоящее время ДЕЗ договоров на предоставление коммунальных услуг сумма
вознаграждения ДЕЗ практически не зависит от объема собранных и перечисленных поставщику платежей
потребителей, что не стимулирует своевременного и полного их перечисления. Так, в 1999 г. оформлено к
взысканию долга только 6,3 тыс. нотариальных надписей и обращений в суд на сумму 18,7 млн. руб. (лишь 0,9%
от всех должников). В то же время необходимо отметить результативную деятельность некоторых ДЕЗ, где работе
по сбору платежей с населения за жилищно — коммунальные услуги уделяется много внимания и принимаются меры,
позволяющие эффективно влиять на неплательщиков.
Для осуществления эффективной деятельности по управлению жилищным фондом и создания равных условий для
работы подрядных организаций независимо от их правового статуса необходимо, чтобы за управляющими жилищными
и подрядными организациями на время выполнения работ по договору закреплялись нежилые помещения для
производственных и иных хозяйственных целей. Не везде в договор о закреплении имущества на праве
хозяйственного ведения, заключаемый с ДЕЗ, включен отдельным списком перечень нежилых помещений,
предоставляемых под служебные цели и не подлежащих сдаче в аренду. В административных округах, где этот
порядок соблюдается, не возникает проблем с организацией работы подрядных организаций. Не во всех
административных округах при передаче нежилых производственных помещений подрядным организациям соблюдается
условие предоставления их в безвозмездное временное пользование.
Распространены случаи, когда арендная плата за служебные помещения, предоставляемые предприятиям и
организациям, занятым на работах в жилищном фонде, устанавливается в размере минимальной ставки. Данная
практика нарушает утвержденный Правительством Москвы порядок предоставления предприятиям и организациям,
занятым на работах в жилищном фонде, независимо от их правового статуса нежилых служебных помещений без
взимания арендной платы и без права выкупа — для производственных и иных хозяйственных целей на время
действия подряда при условии оплаты ими эксплуатационных и коммунальных услуг (постановление Правительства
Москвы N 497 от 01.07.97), что тормозит развитие активной конкурентной среды.
Анализ деятельности управляющих жилищных организаций показал, что в ряде случаев к ним предъявляются
требования о получении лицензий на осуществление деятельности по эксплуатации инженерных систем городов и
населенных пунктов, проведению дорожных работ, эксплуатации подъемных устройств выполнение строительных
работ (как правило, ДЕЗ имеет в среднем от 3 до 5 лицензий). Помимо того, что данное требование является
необоснованным, оно к тому же отрывает на эти цели денежные средства, направляемые на финансирование
эксплуатации жилищного фонда. Получение специальных разрешений (лицензий) на осуществление отдельных видов
деятельности необходимо только в случаях, когда это установлено федеральным законом. Закон не требует
лицензирования деятельности по управлению жилищным фондом. Поэтому лицензии на осуществление
эксплуатационной деятельности должны получать подрядчики, а не управляющие жилищные организации.
Кроме того, ДЕЗ сталкиваются с требованиями заключать договоры страхования риска ответственности за
причинение вреда при эксплуатации грузовых и пассажирских лифтов, расположенных в жилищном фонде города.
Московское государственное управление Госгортехнадзора России не дает разрешение на подключение лифтов в
домах — новостройках без оформления договора страхования. На оформление страхования лифтов в среднем
требуется от 10 до 12 тысяч рублей. Источники финансирования данных расходов до сих пор не определены.
Поэтому эти средства фактически отвлекаются от объема, предназначенного для финансирования работ по
эксплуатации жилищного фонда.
В настоящее время в городе недостаточно внимания уделяется работе, направленной на снижение
непроизводительных затрат, связанных с возмещением ущерба при выполнении работ по управлению жилищным и
нежилым фондом, организации содержания и ремонта объектов внешнего благоустройства. К непроизводительным
затратам относятся, в частности, затраты, связанные с ликвидацией последствий аварий из-за выхода из строя
конструктивных элементов зданий, инженерного оборудования, пожаров и т.п., которые происходят часто по вине
управляющих организаций, осуществляющих организацию содержания и ремонта жилищного и нежилого фонда и
объектов внешнего благоустройства.
Механизм возмещения причиненного вреда жилищному фонду за счет виновных лиц из-за сложностей оформления
судебного решения, недостаточности финансовых средств у управляющих организаций не получил широкого
распространения, и восстановление жилищного фонда осуществляется в основном за счет средств городского
бюджета. При этом риск досрочного ветшания и разрушения жилищного фонда из-за ненадлежащей организации его
эксплуатации и ремонта не может быть компенсирован путем возможного расторжения контракта с директором ДЕЗ
или иными мерами его индивидуальной ответственности. Снижение такого риска должно обеспечиваться путем
установления адекватной гражданско — правовой ответственности управляющей организации, страхования последней
результатов своей деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Такая мотивация деятельности
управляющих организаций более эффективна по сравнению с административным воздействием.
Организация и контроль выполнения работ по комплексному капитальному ремонту, планово — предупредительному
ремонту жилищного фонда, а также контроль за соблюдением установленного порядка конкурсного отбора подрядных
организаций на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда отнесены к полномочиям префекта
административного округа. Кроме того, префект контролирует работу Управ по переданным им в установленном
порядке вопросам эксплуатации, текущего и капитального ремонта жилищного фонда. Вместе с тем ни префектуры,
ни районные Управы не имеют в настоящее время договорных отношений с управляющими организациями,
заказывающими работы по капитальному ремонту, и с подрядными ремонтно — строительными организациями,
выполняющими данные работы.
В настоящее время установлена следующая процедура организации капитального ремонта жилищного фонда
независимо от источников его финансирования:
а) Правительство Москвы утверждает перспективные задания по комплексному и выборочному капитальному ремонту
жилищного фонда. На основании этих заданий Управлением городского заказа и Управлением жилищно —
коммунального хозяйства и благоустройства по согласованию с префектами административных округов формируются
ежегодные плановые задания по городским и районным заказчикам за счет и в пределах имеющихся источников
финансирования, включая бюджетные средства. Городские службы заказчика, подведомственные Комплексу
городского хозяйства, формируют титульные списки объектов на очередной год, которые утверждаются
руководителями Управления жилищно — коммунального хозяйства и благоустройства и Управления городского заказа
(титульные списки по объектам, находящимся в ведении административных округов, согласовываются с
префектурами). Утвержденные титульные списки объектов направляются заказчиком в префектуру и районную Управу
для контроля за ходом работ и участия районных служб заказчика в приемке законченных объектов;
б) районные службы заказчика, подведомственные префектурам, формируют титульные списки объектов на очередной
год по согласованию с районными Управами и с учетом заключения Государственной жилищной инспекции г. Москвы.
Затем данные титульные списки согласуются с различными органами и в том числе с Государственной жилищной
инспекцией г. Москвы, после чего они утверждаются префектами административных округов. Этот порядок
распространяется также и на дома, находящиеся в управлении товариществ собственников жилья.
В настоящее время оплата за энерго-, газо-, тепло-, водоснабжение по показаниям приборов учета является
наиболее приемлемым способом расчетов за коммунальные услуги при условии их установки в жилом помещении у
каждого конкретного потребителя или на домовых вводах. Оплата коммунальных услуг по нормативам потребления
допустима только как временная мера, до установки приборов учета. При этом величины этих нормативов должны
определяться не расчетом потребности потребителей в ресурсах, а с учетом усредненных результатов разовых
замеров в домах различных типов с учетом суточных и сезонных колебаний. После установки на всех домовых
вводах приборов учета нормативы потребления коммунальных услуг должны использоваться только для расчета
компенсаций (субсидий) по оплате жилищных и коммунальных услуг.
Полное оснащение жилых домов приборами учета позволит выявить и устранить утечки питьевой воды и потери
тепловой энергии. Эти меры являются необходимым условием предстоящего введения оплаты коммунальных услуг в
размере, обеспечивающем полное возмещение затрат на их предоставление.
Применяется метод централизованного нормирования затрат на оплату труда руководителей, специалистов,
служащих и рабочих ДЕЗ и определения их нормативной численности. Кроме того, действует единый порядок
определения норматива средств на оплату труда работников ремонтно — эксплуатационных предприятий независимо
от их форм собственности при заключении договоров на работы по эксплуатации и ремонту жилищного фонда,
содержанию придомовых территорий. Определение размера средств, идущих на выплату зарплаты работникам
подрядчика, с одной стороны, не входит в компетенцию заказчика и является вмешательством в его хозяйственную
деятельность, приводящим к неоправданным затратам труда и увеличению штата работников, с другой — тормозит
формирование рыночной конкурентной среды.
В уставах ДЕЗ отсутствует упоминание таких видов деятельности, которых могут осуществляться ДЕЗ для
получения ими дополнительных доходов.
Основными причинами, препятствующими эффективному осуществлению управляющими жилищными организациями (ДЕЗ)
своих функций по управлению жилищным и нежилым фондом, являются:
— отсутствие договоров на управление жилищным и нежилым фондом с Департаментом муниципального жилья и
жилищной политики и Департаментом государственного и муниципального имущества соответственно, определяющих
права и обязанности ДЕЗ, источники и объем финансирования на управление содержанием и обслуживанием
жилищного фонда и придомовых территорий, а также устанавливающих размер и условия вознаграждения
деятельности самих ДЕЗ;
— отсутствие гарантий со стороны органов городского управления на своевременное и полное финансирование
расходов на содержание и ремонт жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства, несогласованность
размеров и сроков поступления бюджетных ассигнований с договорными обязательствами ДЕЗ перед подрядчиками;
— отсутствие в договорах и нормативных актах зафиксированных критериев и требований, по которым оценивается
качество работы ДЕЗ; качество управления городским жилищным фондом не влияет на финансовые результаты
деятельности ДЕЗ;
— отсутствие договоров ДЕЗ с префектурами административных округов и Управами районов на выполнение работ по
содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства, озеленению территорий районов, уборке, содержанию и
ремонту дорог; финансирование ДЕЗ на цели оплаты заказанных ими у подрядных организаций работ и услуг
осуществляется не на основании договоров, а по смете, утверждаемой в административном порядке;
— преобладание административных методов управления над экономическими, административное вмешательство
префектур и Управ районов в хозяйственную деятельность управляющих жилищных организаций в форме обязательных
для руководства ДЕЗ указаний;
— несовершенство договорных отношений ДЕЗ с потребителями жилищно — коммунальных услуг;
— отсутствие серьезной экономической заинтересованности ДЕЗ в результатах своей деятельности;
— нерациональное использование денежных средств, направляемых на финансирование жилищного фонда, —
требования, предъявляемые к ДЕЗ, о лицензировании эксплуатационной деятельности, которая осуществляется
специализированными подрядными организациями;
— низкий уровень оборудования жилых домов приборами учета расхода тепловой энергии, холодной и горячей
воды;
— отсутствие в уставах ДЕЗ видов деятельности, которая может осуществляться ими для получения дополнительных
доходов.
По сути дела ДЕЗ в их нынешнем состоянии не являются полноценными хозяйствующими субъектами, способными
самостоятельно определять порядок осуществления своей хозяйственной деятельности, имеющими собственную
прибыль и возможность ею эффективно распоряжаться, нести ответственность за выполнение своих обязанностей,
определять численность и заработную плату своих работников. У ДЕЗ практически отсутствуют возможности по
использованию широкого круга полномочий по владению и пользованию городским имуществом, переданным им на
праве хозяйственного ведения, ввиду его незначительности и необходимости использования для обеспечения
собственной деятельности. В настоящее время самостоятельность хозяйственной деятельности ДЕЗ ограничена
административными указаниями органов исполнительной власти города. В этих условиях жилищные предприятия не
имеют серьезных экономических стимулов оптимизации расходов на развитие жилищно — коммунального хозяйства,
снижение нерациональных затрат и повышение качества жилищно — коммунального обслуживания населения. Цели и
задачи, ради которых создавались ДЕЗ как государственные унитарные предприятия, могут быть реализованы
хозяйствующими субъектами иной организационно — правовой формы. Сравнение эффективности деятельности по
управлению жилищным фондом частными и государственными управляющими организациями оказывается не в пользу
последних.
Повысить качество жилищно — коммунального обслуживания населения невозможно без совершенствования системы
управления и обслуживания жилищного фонда путем формирования профессионального конкурентного управления
жилищным фондом, создания реальной системы экономической мотивации управляющих организаций к сокращению
затрат ресурсов и повышению эффективности их деятельности.
Совершенствование договорных отношений
по предоставлению жилищно — коммунальных услуг
Жилищно — коммунальные услуги потребителям всех категорий, как правило, предоставляются на основании
договоров. На 01.01.2001 заключено:
— 39,6% договоров социального найма;
— 100% договоров коммерческого найма;
— 61,7% соглашений о совместном владении домом и долевом
участии в расходах по его содержанию и ремонту.
Договоры социального и коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищном фонде города Москвы
заключаются как Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы, так и
управлениями жилищных предприятий (ДЕЗ).
Департамент является для нанимателей исполнителем всех жилищно — коммунальных услуг. В то же время для
выполнения обязанностей наймодателя по обеспечению нанимателей жилищно — коммунальными услугами Департамент
не заключает договоры со специально созданными ГУП ДЕЗ. В свою очередь ДЕЗ осуществляет деятельность по
жилищно — коммунальному обслуживанию нанимателей, не имея перед ними никаких обязательств и не неся никакой
ответственности. Отсутствие договорных отношений с нанимателями и с Департаментом муниципального жилья и
жилищной политики ставит ДЕЗ в положение лица, действующего в чужом интересе без поручения. Соглашения с
владельцами и собственниками жилых и нежилых помещений о порядке управления домом и возмещения расходов по
его эксплуатации и ремонту, а также договоры с владельцами и собственниками строений на оказание услуг по
техническому обслуживанию или управлению от своего имени в качестве представителя города заключает ДЕЗ.
Договорные отношения с нанимателями и собственниками жилых помещений строятся на основе различных правовых
моделей. Отношения наймодателя и нанимателей строятся по модели смешанного договора, по которому Департамент
муниципального жилья и жилищной политики сам отвечает за предоставление жилищно — коммунальных услуг
нанимателям, а договоры ДЕЗ с собственниками жилых помещений — по модели агентского договора, что затрудняет
формирование договорных отношений ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками.
В городе проводится работа по переводу населения на прямые расчеты за теплоснабжение. Несмотря на кажущиеся
на первый взгляд преимущества такого способа оплаты коммунальных услуг, переход на него выгоден лишь
ресурсоснабжающим организациям и имеет существенные недостатки. Введение прямых расчетов не может сводиться
только к повороту денежных потоков от ДЕЗ к коммунальным организациям, в отрыве от денежных обязательств,
основанных на действующих договорах найма, и соглашений с собственниками жилых помещений. Заключение
потребителями прямых договоров с каждым отдельным производителем коммунальных услуг поставит их лицом к лицу
с локальными естественными монополистами, что неизбежно вызовет снижение уровня защищенности потребителей.
Поэтому необходимо, чтобы на стороне потребителей были наймодатель и специально созданные для этой цели
управляющие организации. Введение системы прямых платежей населения за коммунальные услуги ресурсоснабжающим
предприятиям не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.
ДЕЗ принимает платежи нанимателей, не получив на это полномочий от наймодателя и вопреки условиям договоров
найма. Для устранения такого положения необходимо внесение изменений и дополнений в договоры найма. Кроме
того, обязанность наймодателя обеспечить за счет средств нанимателей предоставление им жилищно —
коммунальных услуг должна быть реализована в договорах на управление с ДЕЗ. Тогда цепь договорных
обязательств потребитель — наймодатель — ДЕЗ — ресурсоснабжающие, ремонтно — эксплуатационные и
специализированные организации будет замкнута.
Переход на прямые расчеты за коммунальные услуги между потребителями и производителями услуг имеет и другие
отрицательные стороны:
— при прямых договорах коммунальных организаций с населением о предоставлении коммунальных услуг и прямых
расчетах за них затрудняется реализация систематического и квалифицированного контроля за соблюдением
исполнителями прав и интересов потребителей, возможность привлечения нарушителей к гражданско — правовой
ответственности, а также возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных
обязательств по срокам, объемам и качеству поставки ресурсов;
— заключение коммунальными организациями договоров с населением о предоставлении коммунальных услуг и
внесение изменений и дополнений в договоры с нанимателями и в соглашения с собственниками (касающихся
ответственности за предоставление коммунальных услуг и порядка расчетов за них) потребует дополнительных
существенных затрат на их осуществление.
Источники покрытия этих затрат не установлены; начисление платежей по разным видам коммунальных услуг,
изготовление и доведение платежных документов, определение размера снижения оплаты в случае нарушения
исполнителями установленных параметров качества коммунальных услуг, перерасчет за потребление коммунальных
услуг при временном отсутствии или изменении количества проживающих, учет установленных льгот и субсидий
будут осуществляться не централизовано (одной организацией), а каждым исполнителем отдельно. Данные меры
повлекут увеличение штата сотрудников и, как следствие, дополнительные расходы, источником покрытия которых
будет повышение тарифов. Размеры этих затрат не оценены. Многократное дублирование информации, например, о
гражданах (семьях), получающих жилищные субсидии, имеющих право на льготы в соответствии с законодательством
Российской Федерации и города Москвы, и т.п. также приведут к увеличению расходов; осуществление платежей
потребителем не по одному платежному документу (принцип «одного окна»), а по множеству документов.
Оптимальным является оплата всех жилищно — коммунальных услуг по одному платежному документу.
На содержание договоров ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями влияет то обстоятельство, что последние
занимают монопольное положение. ДЕЗ заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями как
самостоятельные абоненты, поэтому отношения по подаче холодной и горячей воды, тепловой энергии и отводу
сточных вод регулируются правилами, установленными для юридических лиц. Эти договоры недостаточно учитывают
нормы законодательства о защите прав потребителей. В настоящее время порядок расчета размера снижения платы
за жилищные и коммунальные услуги при нарушении нормативных сроков и качества их предоставления действует
лишь в отношениях между потребителями и организациями, с которыми они имеют договорные отношения. Этот
порядок не раскрывается в договорах ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями (поскольку они в этом не
заинтересованы). Также отсутствует договорный механизм увязывания договорных условий об объемах и качестве
отдельных коммунальных услуг с параметрами поставки ресурсов (например, ответственность теплоснабжающей
организации за подачу тепловой энергии в количестве, измеряемом в гигакалориях, и ответственность ДЕЗ за
соответствие стандартам температуры воздуха в жилых домах и температуры горячей воды).
Договоры с коммунальными организациями зачастую заключены на неопределенный срок или автоматически
пролонгируются. Инициатива со стороны ДЕЗ по их пересмотру с целью выработки более благоприятных условий в
интересах потребителей встречает противодействие. Часть договоров содержит условия, базирующиеся на
устаревших актах. Действующие договоры на отпуск питьевой воды и прием сточных вод, договоры теплоснабжения
требуют пересмотра на предмет их соответствия действующему законодательству.
Ресурсоснабжающие организации нередко предлагают ДЕЗ заключать договоры по такой же форме, что и для
промышленных потребителей. В ряде случаев это мотивируется необходимостью соблюдения одинаковых условий для
всех абонентов. Вместе с тем в изменении нуждаются те условия договоров присоединения, которые не связаны с
технологической процедурой производства и передачи их продукции (воды, тепловой энергии) на единых условиях
(режим, давление и температура теплоносителя и др.). Такие условия в соответствии с законодательством могут
вырабатываться сторонами на паритетных началах исходя из своих интересов. Это необходимо сделать для
повышения гарантий защиты потребителей и уменьшения необоснованных потерь бюджетных средств. В большом
количестве случаев ресурсоснабжающие организации навязывают ДЕЗ условия о несоразмерно высоких неустойках,
устанавливают не предусмотренные законодательством основания полного или частичного прекращения подачи
тепловой энергии и воды.
Договоры энергоснабжения (например, утвержденные Региональной энергетической комиссией при Правительстве
Москвы 3 июля 1998 г. и 8 сентября 1999 г.) не содержат обязанности энергоснабжающей организации
осуществлять поставку горячей воды. Энергоснабжающая организация отвечает по этому договору только за подачу
тепловой энергии. В настоящее время по договору с ДЕЗ за производство горячей воды не отвечают ни тепло-, ни
водоснабжающие организации. Необходимо установление единой ответственности теплоснабжающей организации за
снабжение горячей водой с соответствующим формированием тарифов на эту коммунальную услугу и раздельным
установлением нормативов на холодное и на горячее водоснабжение. В связи с этим центральные тепловые пункты
и сети до домовых вводов, находящиеся в собственности города, должны передаваться во владение
энергоснабжающим организациям.
Отдельные договоры ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями на поставку ресурсов для нужд потребителей не
содержат порядка расчетов в зависимости от наличия или отсутствия приборов учета, стимулирования снижения
задолженности потребителей и других пользователей, порядка перерасчета стоимости услуг холодного и горячего
водоснабжения, водоотведения при временном отсутствии граждан по месту постоянного жительства (при
отсутствии индивидуальных приборов учета), при нарушении нормативных параметров подачи ресурсов, а также при
нарушении их объемов или качества.
В ряде договоров ДЕЗ с ремонтно — эксплуатационными организациями на эксплуатацию, санитарное содержание и
текущий ремонт жилищного и нежилого фонда и объектов придомовой территории не указываются перечень и общая
стоимость работ, подлежащих выполнению. Это обстоятельство негативно сказывается на объемах и качестве
выполнения подрядных работ по результатам конкурсов. В отдельных договорах отсутствуют адресные списки
домов, передаваемых на обслуживание.
Многие ДЕЗ необоснованно несут убытки от несвоевременного заселения и реализации жилых и нежилых помещений.
Затраты на отопление и техническое обслуживание незаселенных жилых помещений должны нести их собственники.
Порядок возмещения убытков ДЕЗ от нереализованной площади окончательно не решен. ДЕЗ, не имея полной
информации о принадлежности этих помещений, вынуждены вести розыск и переписку с лицами, с которыми они не
имеют договорных отношений. В большинстве случаев это приводит к неправильным расчетам и неполучению ДЕЗ
возмещения своих убытков.
Есть случаи, когда договоры на выполнение различных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда
заключаются без наличия лицензии на право проведения работ в жилищном фонде в нарушение утвержденного
постановлением Правительства Москвы Положения о лицензировании деятельности по эксплуатации инженерных
систем в городе Москве N 261 от 26.03.96.
Развитие конкурентных отношений в сфере управления,
содержания и обслуживания жилищного фонда
Практика привлечения к обслуживанию жилищного фонда наряду с государственными унитарными предприятиями
предприятий других организационно — правовых форм на конкурсной основе получила в Москве широкое
распространение. Начиная с 1993 года в столице проводятся конкурсы на содержание и ремонт жилищного фонда:
если в 1993 г. доля квартир, обслуживаемая на конкурсной основе, составляла 4%, в 1995 г. — 9,9%, то на 1
января 2001 г. уже весь жилищный фонд города обслуживается на конкурсной основе.
В то же время не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами развития конкуренции в сфере
эксплуатации жилищного фонда, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования становится
невозможным добиться полноценных договорных отношений. Анализ практики проведения конкурсов подрядных работ
в сфере обслуживания жилья позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время условия конкуренции
соблюдаются лишь на бумаге, а конкурсные процедуры превратились для жилищных предприятий в обременительную
формальность.
Основными причинами этого являются, с одной стороны, практика регулирования конкурсных процедур
административными методами в ущерб экономическим (требование проводить конкурсы ежегодно, в то время как
экономически целесообразно заключать договоры на работы по содержанию и ремонту на более длительный срок), а
с другой стороны, — отсутствие условий для развития реальной конкуренции (недофинансирование работ текущего
ремонта, нежелание и отсутствие экономической заинтересованности у ДЕЗ в поиске более эффективных
подрядчиков для участия в конкурсах). В действительности, выполняя многочисленные постановления и
распоряжения, ДЕЗ обязаны проводить конкурсы, но результаты их проведения никак не связаны с изменением
финансового состояния ДЕЗ.
Расходы по проведению конкурса, покрываемые за счет претендентов, включают в себя плату за участие в
конкурсе (например, расходы по проведению рекламной кампании), а также плату за получение конкурсной
документации. Что касается платы за участие в конкурсе, то организатором конкурса (которым чаще всего
выступает ДЕЗ) она взимается неукоснительно и ее размер возрастает от конкурса к конкурсу.
В настоящее время ДЕЗ становится выгодно дробить работы по эксплуатации жилищного фонда на большое
количество лотов по каждому виду работ, взимая за каждый из лотов плату, которая расходуется бесконтрольно.
Наличие большой задолженности ДЕЗ перед подрядчиками представляет собой еще одну объективную трудность для
дальнейшего внедрения конкурсов в жилищную сферу. Когда заказчик долгое время не может оплатить подрядчику
уже выполненную работу, то, естественно, при проведении очередного конкурса он будет не свободен при выборе
между тем, кому должен, и другими потенциальными участниками конкурса. В этом случае, скорее всего,
снижается эффективность проведения конкурсов, а если они проводятся, то формально, с заранее
предопределенными результатами.
Выполнение подрядчиками работ, предусмотренных в договоре, но не обеспеченных соответствующим
финансированием, на практике приводит к подмене экономических методов управления административными. Тем
самым дискредитируется конкурсный принцип отбора подрядчиков как инструмент снижения стоимости и повышения
качества жилищно — коммунальных услуг. Неплатежи создают почву для произвола руководителей ДЕЗ при
распределении полученных финансовых средств между подрядными организациями. Нет никакой гарантии, что деньги
получит именно тот подрядчик, который выполнил работы более качественно и в срок. К тому же механизм
экономических санкций, предусмотренных в договоре подряда, может потерять всякий смысл, так как размер
штрафов, как правило, не сопоставим с величиной уже существующей дебиторской задолженности.
В некоторых административных округах победитель конкурса определяется простым большинством голосов членов
комиссии при открытом голосовании, что нарушает установленный принцип отбора победителей конкурсов на основе
применения системы оценочных критериев и приводит к принятию субъективных решений.
Во многих ДЕЗ при проведении конкурсов по обслуживанию жилищного фонда первоначальная стартовая цена
подрядных работ не доводится организатором конкурса до его участников, что затрудняет подготовку заявок на
участие в конкурсе с обоснованными расчетами по предложенной цене.
В настоящее время информация о проведении конкурса сводится к сообщению в районной газете или к заставке на
кабельном телевидении. Рассылка уведомлений организациям — потенциальным участникам конкурса не практикуется
— обычно организация приглашается к участию в конкурсе телефонным звонком. Таким образом, к участию в
конкурсах привлекается ограниченный круг участников. Тем самым создается весьма благоприятная почва для
замены экономических методов управления административными.
Многие проблемы не удается решить, пока сохраняется монопольное положение дирекций единого заказчика,
предоставляющих услуги по управлению жилищным и нежилым фондом, в то время как рынок этих видов услуг
является потенциально конкурентным. Создание активной конкурентной среды в сфере предложения услуг по
содержанию и ремонту жилищного фонда показало возможность снижения стоимости ремонтно — эксплуатационных
работ и повышения их качества.
Сохранение существующего монополизма ДЕЗ влечет за собой поддержание высокого уровня затрат, а
соответственно и стоимости на данные услуги. Это обусловлено тем, что монополистам нет необходимости искать
пути снижения себестоимости, которые бы делали предоставляемые ими услуги конкурентоспособными.
К сожалению, пока не увенчалась успехом попытка открыть рынок услуг по управлению жилищным фондом для
частного бизнеса.
Основными причинами такого положения являются: приоритетность правовых вопросов в сфере управления
государственным имуществом и недостаточная проработка организационно — финансовой стороны деятельности по
передаче управления жилищным фондом частным компаниям, отобранным на конкурсной основе; а также
неотработанность механизма проведения первоочередных мероприятий для обеспечения начала работы частной
компании по управлению жилищным фондом.
Содействие товариществам собственников жилья
в реализации прав собственников в кондоминиуме
по эффективному управлению общим имуществом
В условиях реформирования жилищно — коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение роли
собственников жилья, выступающих в роли заказчика на предоставление жилищно — коммунальных услуг, и их
участие в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и
обслуживания жилищного фонда.
В настоящее время в Москве в собственности граждан и юридических лиц находится более 52% от общего фонда
жилья. Число жилых зданий, в которых зарегистрировано в собственности граждан и юридических лиц более 50%
площади и в которых собственники обязаны выбрать способ управления, составляет менее трети от общего
количества многоквартирных жилых домов в городе.
На начало 2001 года в столице образовано более 500 товариществ собственников жилья, что составляет меньше 1%
от общего количества жилых домов в городе, из которых лишь 178 кондоминиумов передано в самоуправление
товариществам собственников жилья.
Наиболее проработанной системой формирования товариществ собственников жилья на сегодняшний день является
система образования товариществ в домах — новостройках, возведенных с участием Департамента инвестиционных
программ строительства города Москвы. Государственное унитарное предприятие «Мосжилкомплекс», находящееся в
ведении Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы, оказывает содействие московским
застройщикам в оформлении документов, регистрации товариществ собственников жилья, подборе управляющей
компании для организации управления и обслуживания кондоминиума на период становления товарищества.
В то же время надо отметить низкие показатели по формированию кондоминиумов и организации товариществ
собственников жилья в сложившейся застройке, в том числе в муниципальных жилых домах, где большинство
квартир находится в частной собственности. Основными причинами, тормозящими формирование кондоминиумов и
организацию товариществ собственников жилья в существующей застройке, являются:
— несовершенство существующего законодательства (противоречия федерального и московского законодательства по
вопросу реализации прав домовладельцев на земельный участок);
— отсутствие экономических стимулов к образованию товариществ собственников жилья;
— значительный недоремонт жилищного фонда, отсутствие системы накоплений финансовых средств, необходимых для
ремонта жилищного фонда, ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержание и ремонт жилищного
фонда;
— незначительное число организаций, оказывающих юридическую, экономическую, организационную и другую
консультационную помощь товариществам, а также содействующей в формировании кондоминиумов, регистрации
товариществ собственников жилья, возникающих в сложившейся застройке или в домах — новостройках, возведенных
без участия Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы.
Кроме того, не преодолена инертность мышления части ответственных работников органов исполнительной власти и
управления всех уровней, связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми домами, а также
моральная неготовность большинства жителей многоквартирных домов самостоятельно управлять своей
собственностью и их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.
Существующая практика создания товариществ собственников жилья в городе предусматривала предварительную
регистрацию товариществ как юридического лица с последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При
таком подходе за товариществом закрепляется имущественно — земельный комплекс, сформированный без
предварительного учета и оценки возможности использования и эффективной эксплуатации объектов кондоминиума.
Комплексная городская программа формирования кондоминиума и создания условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690,
предлагает новую, далекую от административного насаждения систему формирования кондоминиумов и создания
товариществ собственников жилья для сложившейся застройки. Указанная система предполагает осуществлять
формирование и регистрацию кондоминиумов силами работников районных Управ за счет бюджетных средств. После
чего во исполнение Федерального закона «О товариществах собственников жилья» жителям предлагается выбрать
способ управления кондоминиумом, либо организовав товарищество собственников жилья, либо привлекая к
управлению домом другую управляющую компанию.
Тарифное регулирование коммунальных предприятий
Основным документом, регламентирующим регулирование тарифов на жилищно — коммунальные услуги в г. Москве,
является постановление Правительства Москвы от 27 октября 1995 г. N 893 «О совершенствовании ценовой и
тарифной политики в городе Москве». В настоящее время в Москве существуют два органа, занимающихся
регулированием тарифов на жилищно — коммунальные услуги для населения, — Региональная межведомственная
комиссия по ценовой и тарифной политике (РМВК) и Региональная энергетическая комиссия. Положение о
Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы было
утверждено постановлением Правительства Москвы от 25 июня 1996 г. N 552. Комиссия является совещательным
органом — принимаемые ею решения являются основанием для принятия решения об установлении и введении в
действие новых тарифов Премьером Правительства Москвы.
В комиссии созданы отраслевые рабочие группы, в т.ч. по вопросам услуг жилищно — коммунального хозяйства.
Роль рабочих групп состоит в предварительном рассмотрении вопросов, входящих в компетенцию РМВК, проведения
экспертизы материалов по вопросам ценовой политики, подготовки материалов к заседаниям РМВК, а также
осуществления других функций и задач, связанных с ее деятельностью. Персональный состав отраслевых рабочих
групп определяется председателем комиссии. Председателем РМВК является заместитель Премьера Правительства
Москвы.
Постановление Правительства Москвы от 27 октября 1995 г. N 893 установило, что тарифы на жилищно —
коммунальные услуги разрабатываются Управлением жилищно — коммунального хозяйства и благоустройства.
После обращения регулируемого предприятия в соответствующий отраслевой департамент с заявкой на пересмотр
тарифа в рамках рабочей группы происходит предварительное согласование заявки с платежеспособностью
потребителей, возможностями бюджета. Одновременно предприятие представляет планы своего развития. После
проведения согласования в рамках рабочей группы предложение об утверждении новых тарифов выносится на
заседание комиссии. Если комиссия принимает решение рекомендовать новые значения тарифов к утверждению и
новые значения тарифов не изменяют ставки оплаты ЖКУ населением, то готовится проект соответствующего
распоряжения Мэра Москвы. В случае если изменяются ставки оплаты ЖКУ для населения, то данное решение
согласовывается с Думой и после этого утверждается Мэром Москвы.
Региональная энергетическая комиссия г. Москвы была создана на основании распоряжения Мэра Москвы от 16 июня
2000 г. N 648-РМ как самостоятельное юридическое лицо в структуре Мэрии Москвы. До этого момента РЭК
существовала как структурное подразделение Мэрии Москвы. Положение о Региональной энергетической комиссии г.
Москвы было утверждено распоряжением Мэра Москвы от 12 октября 2000 года N 1083-РМ. В компетенции РЭК г.
Москвы находится регулирование тарифов на электрическую и тепловую энергию (мощность), а также размера платы
за услуги по передаче электрической и тепловой энергии по сетям организаций, расположенных на территории г.
Москвы.
Регламент работы РЭК утвержден постановлением РЭК от 2 февраля 2001 года N 1. Регламент определяет порядок
деятельности РЭК по рассмотрению и утверждению тарифов. В регламенте определяется, что заседания РЭК должны
проводиться не реже одного раза в месяц и не могут носить закрытого характера в случае, если в повестку дня
включены вопросы по установлению тарифов или по пересмотру действующих тарифов. Последнее положение
полностью соответствует требованиям Федерального закона от 14 апреля 1995 года N 41-ФЗ «О государственном
регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», в котором (ст. 4) в
качестве одного из принципов государственного регулирования тарифов определена «открытость, доступность для
потребителей и общественности материалов энергетических комиссий по рассмотрению и утверждению тарифов на
электрическую и тепловую энергию». Однако действующие нормативно — правовые акты, регламентирующие
деятельность РЭК, не содержат положений, обязывающих РЭК проводить мероприятия по оповещению общественности
и потребителей о готовящихся заседаниях, и фактически являются закрытыми для общественности, прессы и т.д.
Постановлением РЭК от 11 апреля 2001 г. N 20 было утверждено Положение о Наблюдательном (экспертном) совете
при Региональной энергетической комиссии г. Москвы. Данный совет является консультативным органом, в состав
которого входят представители органов государственной власти, органов местного самоуправления, ученые и
специалисты.
До представления в РЭК заявки на пересмотр тарифа регулируемые предприятия (АО «Мосэнерго», ГП
«Мостеплоэнерго», ГП «Мосгортепло», ГП «Теплоремонтналадка») согласуют производственную и инвестиционную
программу в Управлении топливно — энергетического комплекса Мэрии, однако данная процедура никак не
регламентирована. РЭК утверждает тарифы на неопределенный срок, что делает бессмысленным утверждение
одновременно с тарифами производственной и инвестиционной программ.
При определении величины тарифов на тепловую и электрическую энергию не установлен порядок согласования
того, насколько новые тарифы приемлемы для потребителей, а также насколько новые тарифы соответствуют
возможностям бюджета. Необходимо доработать процедуру таким образом, чтобы увязывать объем финансовых
потребностей предприятий с платежеспособностью населения и возможностями бюджета.
В настоящее время льготы по оплате коммунальных услуг (кроме ТБО) предоставляются за счет ресурсоснабжающих
организаций, при этом возмещение выпадающих доходов не предусматривается в бюджете города. Фактически
льготные категории потребителей финансируются за счет реального сектора экономики. Такое положение дел не
только не соответствует элементарным принципам социальной справедливости, но и в большинстве случаев
незаконно, т.к. источником финансирования льгот должны являться бюджеты соответствующих уровней.
Постановление Правительства Москвы от 26 декабря 2000 года N 1009 напрямую установило, что до принятия на
уровне Правительства Москвы нормативного документа, определяющего порядок возмещения за счет средств бюджета
выпадающих доходов ресурсоснабжающих организаций от предоставления отдельным категориям граждан
предусмотренных законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Москвы льгот по оплате услуг
отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, выпадающие доходы жилищных организаций от
предоставления гражданам названных льгот компенсируются за счет средств соответствующих ресурсоснабжающих
организаций, если нормативными актами Правительства Москвы не установлено иное.
В проекте бюджета города на 2002 год предусмотрены средства на возмещение убытков ресурсоснабжающих
организаций от предоставления гражданам льгот.
Московское Правительство использует практику снижения тарифов на отдельные коммунальные услуги (в частности,
на водоснабжение и канализацию) для некоторых предприятий или отраслей промышленности города. Периодически
выходили постановления Правительства Москвы о переводе некоторых предприятий в другую группу потребителей,
тарифы для которой являются более низкими. Такие льготы предоставлялись предприятиям легкой промышленности,
хлебопекарной промышленности, ОАО «Московский шинный завод» и т.д. Источник возмещения льгот в данных
постановлениях не определен, что означает перекладывание этого бремени на других потребителей.
В 1998 году была принята Программа первоочередных мероприятий по развитию реформы жилищно — коммунального
хозяйства города Москвы, в которой в числе прочих мер по регулированию деятельности локальных и естественных
монополий предусматривался отказ от политики предоставления льгот по оплате услуг тепло- и водоснабжения без
указания источника их финансирования. Безусловно, такая мера крайне необходима по целому ряду причин, однако
впоследствии было принято несколько документов, в которых либо устанавливались новые льготы, либо продлялось
действие старых. В этом случае речь уже может идти не только о непоследовательности (ранее были
провозглашены намерения отказаться от предоставления льгот), но и о прямом нарушении уже выпущенных
нормативно — правовых актов.
Таким образом, можно выделить ряд положительных и отрицательных моментов, присущих системе тарифного
регулирования на жилищно — коммунальные услуги. К положительным следует отнести следующие факторы:
— регулируемые предприятия имеют производственные и инвестиционные программы, которые до утверждения новых
тарифов согласовываются с соответствующими отраслевыми департаментами Мэрии;
— при анализе заявки регулируемого предприятия в рабочей группе РМВК происходит согласование финансовых
потребностей предприятия с возможностями населения и бюджета. Заседания РЭК, на которых решаются вопросы
установления новых тарифов, не могут быть закрытыми для заинтересованных сторон;
— Наблюдательный (экспертный) совет, сформированный при РЭК, способствует снятию разногласий между крупными
потребителями и производителями.
К негативным моментам следует отнести:
— сложившиеся процедуры тарифного регулирования (в частности, согласование регулируемыми предприятиями
производственных и инвестиционных программ в соответствующих структурных подразделениях Мэрии) не
регламентированы и не зафиксированы в соответствующих нормативно — правовых актах;
— не определен перечень причин для пересмотра тарифов; тарифы утверждаются на неопределенный срок, что
создает ситуацию экономической неопределенности как для потребителей, так и для регулируемых предприятий;
— при согласовании объема финансовых потребностей в рабочей группе не происходит соответствующей
корректировки производственных и инвестиционных программ;
— при утверждении тарифов в РЭК не проводится согласование финансовых потребностей предприятий с
платежеспособностью населения и возможностями городского бюджета;
— заседания РЭК открыты для общественности только формально, механизмы, позволяющие привлечь общественность
к процессу рассмотрения и установления тарифов, отсутствуют;
— продолжается практика предоставления льгот по оплате услуг водоснабжения и водоотведения для отдельных
промышленных потребителей, при этом источник возмещения данных льгот не определен.
Реформирование системы пересмотра и утверждения тарифов
для регулируемых предприятий и тарифов на
жилищно — коммунальные услуги для населения
(реорганизация процедур тарифного регулирования)
Система тарифного регулирования должна рассматриваться как средство для достижения поставленных
собственником имущества государственных регулируемых предприятий целей, т.е. тарифы должны обеспечивать
предприятиям необходимый им для реализации производственных и инвестиционных программ объем финансовых
потребностей. Необходимо, чтобы тарифная политика реализовывала следующие изложенные ниже принципы:
Полное возмещение затрат всем участникам процесса предоставления жилищно — коммунальных услуг конечным
потребителям.
С экономической точки зрения этот принцип достаточно очевиден — регулируемое предприятие должно получать
финансовые ресурсы в объеме, достаточном для компенсации всех произведенных им обоснованных издержек.
Принцип оптимизации интересов всех сторон.
Процесс установления тарифов затрагивает интересы большого количества сторон (собственника имущества,
регулируемого предприятия, потребителей, инвесторов). Эти интересы достаточно противоречивы, и одна из
основных задач системы тарифного урегулирования — обеспечить в ходе установления тарифа учет и
сбалансированность этих интересов. Сам процесс формирования тарифа на жилищно — коммунальные услуги должен
заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и
платежеспособным спросом потребителей.
Достаточно важный аспект — учет интересов населения. В процессе установления тарифа необходимо проводить
оценку того, насколько предлагаемый тариф приемлем для общества. В этом отношении можно говорить не только
об экономической, но и о социальной обоснованности тарифа.
Последовательность и прогнозируемость изменения тарифов.
Система регулирования должна обеспечивать прогнозируемость и предсказуемость изменения тарифов. Установление
тарифов должно производиться на определенный срок (период регулирования). Это требование преследует
выполнение трех целей. Во — первых, это создает ситуацию определенности в отношении будущих денежных потоков
предприятия, что снижает риски инвестирования в него. Во-вторых, в течение регулируемого периода предприятие
может проводить мероприятия по снижению издержек, а полученную экономию расходовать по своему усмотрению.
В-третьих, данная мера будет способствовать росту экономической определенности для потребителей коммунальных
услуг.
Принцип публичности и открытости.
Процедуры тарифного регулирования должны обеспечивать публичность процесса формирования тарифов. Это
необходимо для того, чтобы достичь доверия со стороны потребителей жилищно — коммунальных услуг, а также
способствовать достижению баланса интересов в процессе регулирования тарифов. Публичность системы должна
обеспечить необходимое методическое и информационное взаимодействие между отдельными элементами этой
системы: процедурами мониторинга, подготовки и рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и
вступления в силу.
Снижение политизированности ценообразования.
Одной из основных проблем существующей системы тарифного регулирования государственных коммунальных
предприятий является ее политизированность, т.е. решение об установлении тарифов зачастую диктуется не
столько экономическими причинами, сколько политическими мотивами. Негативные последствия этого очевидны.
Данную проблему можно снизить за счет принятия соответствующих принципов и процедур тарифного регулирования.
В первую очередь этого можно достичь за счет повышения открытости процесса формирования и утверждения
тарифов. Это позволит повысить обоснованность принимаемых решений, а также сглаживать социальные последствия
роста тарифов, привлекая потребителей к процессу обсуждения и формирования их величины. В любом случае
потребителю должен быть дан грамотный и обоснованный ответ на вопрос, почему утверждены именно такие тарифы
и какое качество жилищных и коммунальных услуг можно требовать за эти деньги.
Система тарифного регулирования должна рассматриваться как система, формирующая по отношению к регулируемым
предприятиям необходимые условия, в которых они могут реализовывать задачи, которые формулирует перед ними
собственник имущества и которые зафиксированы в производственной и инвестиционной программах регулируемого
предприятия. Необходимо разработать методики составления заявки регулируемых предприятий на пересмотр
тарифов (методики определения финансовых потребностей предприятия).
Следующим шагом должны стать мероприятия по реформированию процедуры определения тарифов. Процедура
установления тарифов должна быть прозрачной и понятной для всех заинтересованных сторон.
Особенностью г. Москвы является то, что фактически регулированием тарифов на жилищно — коммунальные услуги
занимаются два регулирующих органа — РМВК и РЭК. Для унификации методики регулирования и обеспечения
единства процедур регулирования целесообразно передать полномочия по регулированию всех тарифов на ЖКУ
Региональной энергетической комиссии. При этом необходимо доработать регламент работы РЭК таким образом,
чтобы обеспечить реализацию всех перечисленных выше принципов.
В настоящее время в г. Москве все коммунальные услуги оплачиваются по одноставочным тарифам, когда суммарная
оплата зависит только от объема потребления. В случае двуставочных тарифов платежи потребителей делятся на
две части: плата за мощность (постоянная составляющая, не зависящая от объемов потребления) и плата за объем
потребляемых услуг. Преимущества от введения двуставочных тарифов — уменьшение сезонных колебаний выручки,
затрат и прибыли предприятия и снижение потребности коммунального предприятия в оборотном капитале, а также
уменьшение финансового ущерба коммунального предприятия при переходе к взаиморасчетам с потребителями на
основании показаний приборов учета. Очевидно, что приведение структуры доходов к структуре расходов
коммунальных предприятий в результате введения двуставочных тарифов будет способствовать уменьшению
инвестиционного риска.
Разработка системы мониторинга деятельности
коммунальных предприятий
Цель создания системы мониторинга состоит в том, чтобы собственник имущества регулируемых государственных
предприятий имел возможность осуществлять оперативный контроль за тем, как регулируемые предприятия
достигают целей и задач, сформулированных в производственной и инвестиционной программах. Кроме этого, одной
из задач мониторинга должно являться отслеживание того, каким образом деятельность регулируемых предприятий
отражается на состоянии другой собственности г. Москвы.
Ввиду того, что часть предприятий является получателями дотаций из бюджета города, система мониторинга за их
деятельностью должна отслеживать целевое использование этих средств.
В рамках мероприятий по мониторингу регулируемые предприятия должны представлять информацию в структурное
подразделение Мэрии Москвы, уполномоченное проводить данную работу. Там данная информация должна проходить
первичную проверку с помощью системы индикаторов. В случае выхода индикатора за допустимые пределы
необходимо выявить причины этого отклонения. Структурные подразделения Мэрии, проводящие мониторинг
деятельности регулируемых предприятий, должны иметь возможность инициировать заседание регулирующего органа.
Представители структурных подразделений Мэрии должны являться членами Наблюдательного (экспертного) совета
при РЭК.
Приложение 2
к постановлению Правительства
Москвы
от 25 сентября 2001 г. N 865-ПП
ПРОГРАММА
РАЗВИТИЯ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
ГОРОДА МОСКВЫ НА 2002-2007 ГГ.
I. Характеристика программы
Общие положения
Программа реформирования жилищно — коммунального хозяйства г. Москвы характеризует комплекс мероприятий,
обеспечивающих улучшение качества жилищно — коммунального обслуживания, ликвидацию дотационности отрасли и
вывод ее в режим устойчивого достаточного финансирования, адресную социальную защиту населения в оплате
жилищно — коммунальных услуг, повышение надежности функционирования жилищно — коммунальных систем
жизнеобеспечения населения, а также привлечение инвестиций в жилищно — коммунальный комплекс.
Настоящая программа разработана на основе анализа хода проведения реформы жилищно — коммунального хозяйства
г. Москвы в 1992-2001 гг.
Особенность данного этапа преобразований в жилищно — коммунальном хозяйстве города Москвы состоит в том, что
решить задачу повышения качества жилищно — коммунального обслуживания населения невозможно без коренного
оздоровления финансовой ситуации в этой сфере, создания реальной системы экономической мотивации к
сокращению затрат ресурсов и повышению эффективности деятельности предприятий комплекса, привлечения частных
инвестиций в реконструкцию объектов жилищно — коммунальной инфраструктуры.
В связи с этим настоящий этап преобразований в жилищно — коммунальном хозяйстве города Москвы должен
включать неотложные меры по ликвидации кредиторской задолженности предприятий и организаций жилищно —
коммунального комплекса и системную последовательную деятельность по совершенствованию экономических
механизмов в жилищно — коммунальной сфере и формирования условий для привлечения инвестиций.
Бюджетные расходы, связанные с оплатой жилищно — коммунальных услуг, по-прежнему занимают значительную долю
в расходах бюджета города. Более того, несмотря на общую тенденцию увеличения уровня оплаты населением
стоимости жилищно — коммунальных услуг, бюджетные расходы в жилищно — коммунальном секторе растут.
Возможность сокращения бюджетных расходов связана с решением двух различных классов задач:
— первый класс задач связан с повышением эффективности работы жилищно — коммунального комплекса, созданием
мотивации у предприятий к сокращению непроизводительных затрат путем развития конкурентных отношений и
эффективного регулирования естественных монополий. Эта работа в конечном счете приведет к оптимизации
стоимости жилищно — коммунальных услуг, что в итоге также позволит снижать их стоимость для населения;
— второй класс задач сводится к анализу возможности и процедуре перехода на полную оплату населением
потребляемых жилищно — коммунальных услуг при обеспечении мер социальной защиты населения. Это должно
привести к существенному снижению бюджетных расходов, поскольку в этом случае исчезнет потребность
предоставлять дотации предприятиям жилищно — коммунального комплекса, а бюджетные расходы будут связаны
только с компенсацией предоставляемых гражданам льгот и субсидий.
В результате решения этих задач повысятся качество жилищно — коммунального обслуживания населения,
надежность коммунальных систем жизнеобеспечения.
Цель программы
Цель программы — повысить надежность предоставления жилищно — коммунальных услуг и снизить их стоимость
путем дальнейшего формирования в жилищно — коммунальном комплексе города рыночной системы хозяйствования,
которая включает в себя как развитие конкурентных отношений, так и эффективное регулирование естественных
локальных монополий, а также максимальное развитие частной инициативы собственников жилищного фонда.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнение следующих ключевых задач:
1. Создание и совершенствование экономических и организационных механизмов снижения стоимости жилищно —
коммунальных услуг при сохранении и повышении качества предоставления услуг и устойчивости работы отрасли.
2. Совершенствование тарифной политики на жилищно — коммунальные услуги с целью достижения баланса между
финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей.
3. Повышение инвестиционной привлекательности жилищно — коммунального хозяйства.
4. Активная поддержка инициатив по созданию товариществ собственников жилья.
5. Сокращение бюджетного дотирования жилищно — коммунального хозяйства и использование высвобождающихся
бюджетных ресурсов на социальные цели.
6. Повышение доли внебюджетного финансирования жилищно — коммунального хозяйства за счет средств населения
при обеспечении эффективной адресной помощи малообеспеченным семьям.
При проведении преобразований в жилищно — коммунальном хозяйстве Москвы предполагается исходить из следующих
принципов:
1. Неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища и предоставление качественных жилищно —
коммунальных услуг. Приоритет защиты прав потребителей (населения) при формировании условий договоров о
предоставлении жилищно — коммунальных услуг между всеми субъектами этих правоотношений.
2. Уменьшение административного влияния на субъекты отношений по предоставлению жилищно — коммунальных услуг
и развитие гражданско — правовых отношений в жилищно — коммунальном хозяйстве.
3. Последовательность и этапность в осуществлении мероприятий по реформированию ЖКХ.
4. Создание условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других
жилищных объединений граждан. Активная поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в жилищной
сфере.
5. Создание рынка и формирование конкурентных отношений во всех подотраслях жилищно — коммунального
хозяйства (кроме естественных локальных монополистов).
6. Принятие мер по стимулированию предприятий — монополистов к повышению качества предоставляемых услуг,
сокращению затрат, привлечению инвестиций.
7. Внедрение пообъектного управления недвижимостью в жилищной сфере.
8. Рационализация потребления ресурсов в отрасли.
9. Информационная доступность проводимой реформы.
Структура программы
Программа включает комплекс мероприятий по формированию рыночных социально ориентированных механизмов работы
жилищно — коммунального хозяйства Москвы. Мероприятия объединены по трем основным направлениям:
1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг.
2. Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда.
3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий.
Предлагаемые меры основаны на анализе текущего состояния жилищно — коммунального комплекса, а также
социально — экономической ситуации в городе и носят срочный, среднесрочный и долгосрочный характер.
Мероприятия и сроки их реализации
Настоящая программа не требует привлечения дополнительных бюджетных ресурсов на ее осуществление. В
реализации программы должны быть задействованы структуры Правительства Москвы, отвечающие за
функционирование жилищно — коммунального комплекса, а также предприятия жилищно — коммунального хозяйства
всех организационно — правовых форм.
Программа будет выполняться поэтапно в течение 2002-2007 гг. (таблица 1).
На первом этапе (2002 г.) будут реализованы первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное
получение положительного эффекта. К числу важнейших относятся мероприятия по инвентаризации,
реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей, в том
числе населения, перед предприятиями жилищно — коммунального комплекса; прекращение практики перекрестного
субсидирования тарифов на жилищно — коммунальные услуги; ликвидация дотационности жилищно — коммунального
комплекса; переход на реальные договорные отношения в жилищно — коммунальном комплексе; совершенствование
механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно — коммунальных услуг.
На первом этапе должно быть завершено формирование необходимой нормативно — правовой базы для осуществления
намеченных задач. Наряду с мероприятиями, рассчитанными на немедленное получение эффекта, в этот период
будет начата реализация мероприятий, эффект от которых ожидается в среднесрочной и долгосрочной
перспективе.
На втором этапе (2003-2005 гг.) будет реализован основной блок мероприятий по реформированию жилищно —
коммунального комплекса, в том числе развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к
профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных
монополий. Данные мероприятия могут быть в полной мере реализованы лишь после завершения комплекса
первоочередных мер. На данном этапе будет также завершено создание нормативной правовой базы, стимулирующей
привлечение частных инвестиций в жилищно — коммунальный комплекс.
На третьем этапе (2006-2007 гг.) будут реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение
устойчивого функционирования жилищно — коммунального комплекса и повышение качества жилищно — коммунального
обслуживания населения.
Таблица 1
СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
——————————————————-T—————————————————¬
¦Направления, задачи, мероприятия программы ¦Сроки реализации ¦
¦ +———-T————————T—————+
¦ ¦Первооче- ¦Среднесрочные ¦Долгосрочные ¦
¦ ¦редные ¦ ¦ ¦
¦ +———-+——-T——-T——-+——-T——-+
¦ ¦2002 г. ¦2003 г.¦2004 г.¦2005 г.¦2006 г.¦2007 г.¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Направление 1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг ¦
¦Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате жилищно — коммунальных услуг ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 1.1.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Вывести на полную оплату населением жилищно -¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦коммунальных услуг, и первую очередь — текущее содер-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦жание и обслуживание жилищного фонда, то есть тех ус-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦луг, которые предоставляются на конкурсной основе ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 1.1.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Ввести в структуру платежей граждан за жилищ-¦ ¦ ¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦
¦но — коммунальные услуги плату за капитальный ремонт ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Задача 1.2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем государственного ¦
¦ и муниципального жилья ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 1.2.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Повышение ставки платы за наем государственного и ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦муниципального жилья ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 1.2.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Проведение дальнейшей дифференциации размеров пла-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦ты за наем государственного и муниципального жилья ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Направление 2. Совершенствование жилищно — коммунального обслуживания потребителей ¦
¦Задача 2.1. Формирование организационно — управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного ¦
¦ управления и обслуживания жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 2.1.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Провести инвентаризацию, реструктуризацию и ликви-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦дацию задолженности предприятий жилищно — коммунально-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦го хозяйства, в т.ч. за услуги водоснабжения с погаше-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦нием ее за счет средств бюджета ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Обеспечить стабильное и достаточное финансирование¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦деятельности управляющей организации, в том числе за¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦счет совершенствования системы предоставления льгот по¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦оплате жилищно — коммунальных услуг и повышения плате-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦жей населения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.3 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Перейти к профессиональному управлению жилищным и¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦нежилым фондом на конкурсной основе ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.4 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать и перейти к заключению договора на уп-¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦равление государственным жилищным и нежилым фондом ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.5 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Предоставить управляющей жилищной организации пра-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦во выбора подрядчика для проведения капитального ре-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦монта на условиях конкурса, заключения с ним договора¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦и оплаты его деятельности ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.6 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Обеспечить заключение договоров на выполнение го-¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦родских (муниципальных) заказов по уборке, содержанию¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦и ремонту дорог, содержанию и ремонту объектов благо-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦устройства и озеленению территории города между управ-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ляющей организацией и префектом административного ок-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦руга или Управой района ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.7 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Установить размер вознаграждения управляющей орга-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦низации за деятельность по управлению жилищным фондом ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.8 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать систему экономической мотивации дея-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦тельности управляющих организаций ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.9 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать и утвердить систему показателей и по-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦рядок контроля за деятельностью управляющей жилищной¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦организации (независимо от организационно — правовой¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦формы) по договору управления ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.10 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Определить критерии оценки и требования к качеству¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦работы управляющей организации и условия ее ответ- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ственности, подлежащие отражению в договоре на управ- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ление ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.11 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Повысить хозяйственную самостоятельность управляю-¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦щих жилищных организаций ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.12 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать положение и перейти к страхованию¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦
¦гражданской ответственности организаций при выполнении¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦работ по управлению жилищным и нежилым фондом и объек-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦тами внешнего благоустройства ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.1.13 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Осуществить акционирование государственных жилищ-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Х ¦ Х ¦
¦ных организаций ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Задача 2.2. Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно — коммунальных услуг ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 2.2.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Привести действующие договоры жилищных организаций¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦с ресурсоснабжающими, ремонтно — эксплуатационными и¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦специализированными организациями в соответствие с за-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦конодательством Российской Федерации и г. Москвы ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.2.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Совершенствовать договорные отношения управляющих¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦
¦жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонт-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦но — эксплуатационными и специализированными организа-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦циями ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.2.3 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Совершенствовать договорные отношения с потребите-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦лями услуг ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.2.4 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Усилить контроль за качеством жилищно — коммуналь-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦
¦ного обслуживания населения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.2.5 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Совершенствовать систему расчетов за жилищно -¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦
¦коммунальные услуги ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Задача 2.3. Создание конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 2.3.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Проводить работу по созданию активной конкурент- ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦ной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦фонда ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.3.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Обеспечить формирование конкурентной среды в сфере¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦
¦управления жилищным фондом ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Задача 2.4. Создание условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других ¦
¦ объединений граждан в жилищной сфере ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 2.4.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Обеспечить реализацию Федерального закона «О това-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦риществах собственников жилья» в части передачи зе-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦мельных участков в собственность домовладельцев в кон-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦доминиумах ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 2.4.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать систему формирования и регистрации зе-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦мельно — имущественных комплексов с последующей пере-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦дачей их в управление товариществам собственников¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦жилья ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Направление 3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий ¦
¦Задача 3.1. Определение и постановка целей и задач регулирования коммунальных предприятий — естественных ¦
¦ монополистов ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 3.1.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать порядок для предоставления регулируе- ¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦мыми государственными предприятиями производственных и¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦инвестиционных программ собственнику имущества ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.1.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Обязать государственные коммунальные предприятия¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦сформировать производственные и инвестиционные про- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦граммы и согласовать их в соответствии с разработанным¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦порядком ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.1.3 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать договор на управление государственным¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦имуществом коммунальных предприятий ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.1.4 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать порядок согласования производственных¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦и инвестиционных программ для частных коммунальных¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦предприятий ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Задача 3.2. Реформирование системы пересмотра и утверждения цен и тарифов на эксплуатационные ¦
¦ и коммунальные услуги ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 3.2.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать методику составления заявки на пере- ¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦смотр цен и тарифов ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.2.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Доработать регламент работы РЭК с целью обеспече-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦ния при регулировании тарифов учета интересов всех за-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦интересованных сторон (регулируемых предприятий, по- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦требителей, органов власти г. Москвы, инвесторов) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.2.3 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать и внедрить двуставочные тарифы на ком-¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦мунальные услуги ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.2.4 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Устанавливать регулируемым предприятиям тарифы (в¦ ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦
¦реальном выражении) на длительный срок (2-4 года),¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦разработать методику индексации тарифов в течение пе-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦риода регулирования ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Задача 3.3. Разработка системы мониторинга деятельности коммунальных предприятий ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 3.3.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать положение о мониторинге регулируемых¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦предприятий по видам их деятельности ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.3.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Разработать систему индикаторов для проведения¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦анализа информации по мониторингу регулируемых предп-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦риятий ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦Задача 3.4. Реформировать систему предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным¦
¦ промышленным потребителям ¦
+——————————————————T———-T——-T——-T——-T——-T——-+
¦ Мероприятие 3.4.1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Ликвидировать систему перекрестного субсидирования¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦ ¦
¦на услуги теплоснабжения, водоснабжения и водоотведе-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ния ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+——-+
¦ Мероприятие 3.4.2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ Обеспечить обязательное указание источника возме-¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ Х ¦ ¦ ¦
¦щения соответствующих выпадающих доходов предприятий¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦от предоставления льгот по оплате коммунальных услуг¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦населению и отдельным промышленным потребителям ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L——————————————————+———-+——-+——-+——-+——-+———
———————————
Х — период реализации направлений, задач, мероприятий программы.
Исходя из срока ожидаемого эффекта программные мероприятия подразделяются на:
— первоочередные, эффект от которых может быть получен уже в 2002 г.;
— среднесрочные, эффект от которых может быть получен в 2003-2005 гг.;
— стратегические, эффект от которых ожидается в 2006-2007 гг.
II. Содержание программы
Направление 1. Политика оплаты жилищных
и коммунальных услуг
Цель направления: поэтапный переход к полной оплате населением жилищно — коммунальных услуг при условии
обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей.
Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате
жилищно — коммунальных услуг
Мероприятие 1.1.1. Ввести полную оплату населением жилищно — коммунальных услуг, которые предоставляются на
конкурсной основе, в первую очередь — текущее содержание и обслуживание жилищного фонда, то есть тех услуг,
которые предоставляются на конкурсной основе.
Рекомендации по выполнению:
Вывод жилищных услуг на полную самоокупаемость должен привести к увеличению доли жилищных услуг в структуре
тарифа до 46%. Это необходимо использовать для реального планирования доходов управляющих жилищных
организаций (платежи населения в настоящее время — гораздо лучше прогнозируемый источник доходов, чем
бюджетные ассигнования). Поскольку доля неплатежей населения несравненно ниже, чем доля недофинансирования
из бюджета, существенно увеличатся и сами доходы от жилищных услуг. При этом необходимо усилить контроль за
качеством обслуживания жилищного фонда (полнотой и своевременностью выполняемых работ). Бюджетные
ассигнования необходимо концентрировать на финансировании коммунальных услуг, в первую очередь — подаче
тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения. Это приведет к положительным результатам, поскольку
только муниципалитет имеет сейчас серьезные возможности противостоять росту цен естественных монополий, а
расходование бюджета на дотирование этих монополистов будет подталкивать его к этому и экономически.
Мероприятие 1.1.2. Ввести в структуру платежей граждан за жилищно — коммунальные услуги плату за капитальный
ремонт.
Рекомендации по выполнению:
Город обязан содержать принадлежащий ему жилищный фонд, однако соответствующую долю расходов по капитальному
ремонту должны нести и другие собственники жилищного фонда. Город вправе компенсировать затраты на
капитальный ремонт за счет платежей нанимателей и арендаторов. Это позволит высвободить значительные суммы
бюджетных средств и направить их на замену и модернизацию внутридомового оборудования, ремонт и замену
газовых плит и водонагревателей, вынос газовых вводов из подвалов, обновление ветхих коммунальных сетей, а
при необходимости — и на цели капитального ремонта.
Введение платы за капитальный ремонт позволит городу начать формирование стабильных источников
финансирования капитального ремонта и аккумулировать на отдельных счетах средства для их планового и
комплексного проведения.
Задача 1.2. Установление экономически обоснованной
и дифференцированной платы за наем государственного
и муниципального жилья
Мероприятие 1.2.1. Повышение ставки платы за наем государственного и муниципального жилья.
Рекомендации по выполнению:
Базовая ставка за наем жилого помещения устанавливается исходя из определения необходимых отчислений на
реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально —
экономической ситуации в муниципальном образовании. Базовая ставка за наем рассчитывается как
средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади
государственного и муниципального жилищного фонда, умноженный на установленную для населения долю оплаты.
Мероприятие 1.2.2. Проведение дальнейшей дифференциации размеров платы за наем государственного,
муниципального жилья.
Рекомендации по выполнению:
При расчетах размеров ставки платежей граждан за наем жилья необходимо учитывать потребительские качества
жилья, влияющие на условия проживания граждан, что позволит максимально приблизиться к рыночной оценке
стоимости жилья. В Москве, где реально сложился рынок вторичного жилья, такая дифференциация может быть
проведена не расчетным путем, а на основе анализа различий в рыночной стоимости жилья.
Дифференциация ставок платы за наем жилья предполагает расчет ставок платы за наем по группам домов на
основе применения расчетной базовой ставки и установленных коэффициентов дифференциации для каждой группы
домов.
При дифференциации платы за наем необходимо решить ряд методологических вопросов.
1. Сформировать подходы и определить критерии классификации жилья. В качестве критериев классификации
жилищного фонда целесообразно использовать такие потребительские свойства жилья, как материал стен,
планировка и оценка технического состояния дома; удаленность от центра города, транспортная доступность и
экологическое состояние района. Следует проводить классификацию по тем свойствам, которые неотъемлемы от
любого жилого помещения, расположенного в данном доме.
В Москве может быть использована следующая классификация жилищного фонда:
а) экологическая ситуация:
— зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой;
— зона, приближенная к транспортным магистралям, или промышленная зона;
б) близость к центру:
— центр или срединная зона;
— отдаленные районы;
в) транспортная доступность:
— хорошая;
— плохая;
г) материал стен:
— кирпичный;
— блочный, крупнопанельный;
— смешанный или деревянный;
д) степень износа:
— до 30%;
— 30-60%;
— более 60%;
е) планировка:
— улучшенная;
— стандартная;
— нестандартная (неудобная).
2. Провести классификацию жилищного фонда на группы домов и зоны.
Классификация жилищного фонда может быть проведена на основе экспертных данных агентств недвижимости и фирм
по оценке недвижимости, действующих на московском рынке жилья, а также данных соответствующих структур
исполнительных органов власти города о техническом состоянии жилищного фонда. Деление города на зоны и
группы домов по их качеству отражает ситуацию на рынке жилья: жилье, расположенное в определенных зонах и
обладающее определенными качествами, пользуется соответствующим спросом (высоким или низким).
3. Разработать методику определения коэффициентов дифференциации ставок платы за наем.
Могут быть использованы два способа определения коэффициентов:
— коэффициенты, полученные как соотношение между рыночной ценой квадратного метра жилья в каждой группе и
наименьшей ценой, присущей группе с худшими качествами;
— коэффициенты, полученные методом экспертной оценки.
Для разработки первого метода необходимо применить данные анализа продаж квартир, осуществленных
риэлторскими компаниями, которые работают на рынке жилья в Москве. Требуемые данные можно представить в виде
таблицы коэффициентов, в которой наименьшая (или средняя) стоимость покупки (цена) квадратного метра в
определенной группе домов, расположенной в определенной зоне, принимается за единицу. Остальным группам и
зонам присваиваются коэффициенты, отражающие превышение (или уменьшение) цены квадратного метра. Например,
жилье в зоне А в два раза дороже, чем в зоне Б: зоне Б присваивается коэффициент 1, зоне А — коэффициент 2.
Учитывая, что рынок вторичного жилья в Москве сложился давно и активно развивается и получение таких данных
о стоимости жилья на рынке не представляет сложностей, использование этого способа установления
коэффициентов дифференциации является наиболее приемлемым.
Установление относительной величины оплаты жилья по выделенным группам может также производиться путем
использования экспертных оценок, полученных, например, на основе опыта других российских городов,
применяющих дифференцированные ставки платы за наем.
Направление 2. Совершенствование жилищно — коммунального
обслуживания потребителей
Цель направления: формирование профессионального конкурентного управления жилищным фондом, обеспечивающего
эффективное использование недвижимости в жилищной сфере и направленного на повышение качества жилищно —
коммунального обслуживания населения.
Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда включает в себя следующие мероприятия:
— мероприятия по финансовому оздоровлению предприятий жилищно — коммунального хозяйства;
— мероприятия по созданию организационно — управленческих и формированию рыночных механизмов, стимулирующих
управляющие организации к эффективному и рациональному хозяйствованию (управлению жилищным и нежилым
фондом);
— мероприятия по совершенствованию договорных отношений по предоставлению жилищно — коммунальных услуг с
потребителями и производителями жилищно — коммунальных услуг;
— мероприятия по совершенствованию конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда;
— мероприятия по созданию и успешному становлению профессионального конкурентного управления недвижимостью в
жилищной сфере.
Реализация данных мероприятий позволит обеспечить эффективное использование недвижимости в жилищной сфере и
повысить качество жилищно — коммунального обслуживания населения города.
Задача 2.1. Формирование организационно — управленческих
условий и рыночных механизмов для эффективного
управления и обслуживания жилищного и нежилого фонда,
объектов внешнего благоустройства
В данном случае функция управления — организация работ по эксплуатации и ремонту жилищного и нежилого фонда,
объектов внешнего благоустройства, обеспечение поставки коммунальных услуг.
Мероприятие 2.1.1. Провести инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию задолженности предприятий жилищно
— коммунального хозяйства, в том числе за услуги водоснабжения с погашением долгов за счет средств бюджета.
Решение проблемы обеспечения финансовой стабильности предприятий жилищно — коммунального комплекса является
основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в этом секторе экономики. Для оздоровления
финансовой ситуации в жилищно — коммунальном хозяйстве необходимо реструктурировать задолженность бюджета и
бюджетных организаций и определить реальные и жесткие сроки ее ликвидации.
Для решения этой проблемы необходимо:
— определить концепцию реструктуризации задолженности;
— провести инвентаризацию задолженности бюджета перед поставщиками товаров, работ и услуг с целью подписания
актов сверки задолженности со всеми кредиторами и определения размеров задолженности, признаваемой бюджетом;
— разработать типовую методику и стандартные формы для унифицированного учета и контроля состояния
кредиторской задолженности.
Работа по реструктуризации бюджетной задолженности в жилищно — коммунальном секторе должна быть завершена до
формирования бюджетов 2003 г.
Необходимо упростить процедуру списания безнадежной просроченной задолженности, приведя ее в соответствие с
международной практикой. Следует формировать заинтересованность предприятий по взысканию списанной
задолженности.
Необходимо подготовить методические материалы по совершенствованию бухгалтерского учета на предприятиях
жилищно — коммунального комплекса, что позволит сделать более прозрачной финансовую ситуацию в отрасли и
упорядочить работу с дебиторской задолженностью населения.
Мероприятие 2.1.2. Обеспечить стабильное и достаточное финансирование деятельности управляющей организации,
в том числе за счет совершенствования системы предоставления льгот по оплате жилищно — коммунальных услуг и
повышения платежей населения.
Рекомендации по выполнению:
Финансовая стабильность управляющих организаций является основной предпосылкой формирования экономических
взаимоотношений в жилищно — коммунальном секторе экономики и предусматривает ликвидацию дотационности
жилищно — коммунального хозяйства и обеспечение стабильности и достаточности текущего финансирования
предоставляемых жилищно — коммунальных услуг.
Для достижения достаточного уровня финансирования деятельности управляющих организаций необходимы следующие
основные меры:
— переход на 100-процентную оплату потребителями, в том числе населением, жилищно — коммунальных услуг,
включая отчисления на капитальный ремонт, с учетом роста потребности в средствах на предоставление жилищных
субсидий гражданам, а также роста потребности в дотировании бюджетной сферы;
— упорядочение механизма предоставления льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг;
— упорядочение механизма формирования тарифов на жилищно — коммунальные услуги, формирование структуры
тарифа с учетом всех его составляющих, создание эффективного механизма целевого использования таких
составляющих тарифа, как амортизационные отчисления и прибыль на цели модернизации и развития.
Достаточность финансового обеспечения на оплату жилищно — коммунальных услуг должна быть обеспечена путем:
— реализации принципа полного возмещения затрат. Тариф для конечного потребителя должен складываться как
сумма цен на продукцию, работы и услуги всех участников правоотношений по жилищно — коммунальному
обслуживанию. При этом цены отдельных участников этого процесса могут быть как регулируемыми, так и
определяться на рынке;
— нормирования убытков от недосбора платежей с потребителей, включая их в тарифы на жилищно — коммунальные
услуги. Необходимо обеспечить возможность жилищно — коммунальным предприятиям списывать безнадежную
дебиторскую задолженность по платежам населения. В настоящее время в жилищно — коммунальном хозяйстве
норматив убытков от недосбора жилищно — коммунальных платежей может быть установлен в размере 3-5% от
стоимости жилищно — коммунальных услуг. Если разница между выставленными счетами и собранными деньгами будет
меньше нормативных убытков, это обеспечит дополнительную прибыль предприятий, если больше — сформирует их
реальные убытки.
Мероприятие 2.1.3. Перейти к профессиональному управлению жилищным и нежилым фондом на конкурсной основе.
Рекомендации по выполнению:
Качественному улучшению деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом будет способствовать переход на
профессиональное управление этим фондом на конкурсной основе. Такие меры приведут к созданию нормальных
развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным и нежилым фондом города, существенному улучшению
жилищно — коммунального обслуживания населения в условиях перехода к его полной оплате населением, а также
созданию условий для привлечения организаций различных форм собственности в эту сферу деятельности,
сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций.
В сложившихся условиях целесообразно сместить приоритеты в области управления жилищным фондом от
использования административных методов к применению рыночных механизмов. В условиях отсутствия экономических
стимулов для повышения качества содержания жилищного и нежилого фонда город не может обеспечить эффективность
работы государственных управляющих жилищных организаций и всеобъемлющий контроль за этой деятельностью.
Принятие своевременных и эффективных управленческих решений не может осуществляться в условиях жесткого
определения способов деятельности управляющих организаций. Детальные, экономически обоснованные планы
конкретных мероприятий по организации содержания жилищного фонда должны определяться самостоятельными
решениями управляющих организаций, основанными на положениях, закрепленных в договорах на управление, и в
соответствии с федеральными и городскими стандартами, требованиями к регламенту, качеству и периодичности
выполнения работ и жилищно — коммунального обслуживания потребителей. Для достижения этих показателей
недостаточно одних мер контроля; данную проблему не решить без серьезной экономической заинтересованности
управляющей организации в надлежащем качестве выполнения работ. Способы обеспечения качества управления
жилищным фондом и, как следствие, качества подрядных работ и коммунальных услуг должны определяться при
проведении конкурсов на управление жилищным и нежилым фондом между управляющими организациями.
Собственник жилищного фонда при создании или выборе организации, которая будет заниматься управлением
недвижимостью в жилищной сфере, должен руководствоваться следующим:
— управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей
(нанимателей, собственников, арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) в части предоставления им
жилищно — коммунальных и эксплуатационных услуг;
— управляющая организация должна быть экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными
жилищными (эксплуатация и наем) и коммунальными услугами.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных
отношений: конкуренции в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление
жилищным фондом и конкуренции подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья от управляющей
компании.
Оптимальная схема управления жилищным и нежилым фондом города будет создана тогда, когда будет осуществлено
разделение ответственности:
— собственника жилищного фонда — за содержание своего имущества, определение целей управления им и
источников финансирования поставленных целей;
— управляющей организации — за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных
целей;
— подрядных организаций — за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.
Реализуя основные целевые установки собственника по поводу содержания жилищного фонда, управляющая
организация осуществляет долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование профессионального
конкурентного управления многоквартирным жилищным фондом является одним из ключевых показателей
преобразований в жилищной сфере.
Управляющие организации должны самостоятельно:
— определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом, а также подрядных
работ по содержанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства с
соблюдением установленных норм и правил;
— распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из соответствующих источников, с учетом
ограничений, установленных в договоре на управление;
— формировать перечень, объемы договорных работ по содержанию и обслуживанию жилищного и нежилого фонда с
каждым из подрядчиков, по выполнению специальных работ и капитальных ремонтов, основываясь на выделенных на
эти цели средствах (средства бюджета и средства потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды
работ с соблюдением установленных норм и правил;
— определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном
фонде с соблюдением установленных норм и правил.
Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной недвижимостью должно постепенно привести к
частичной переориентации затрат с текущих на капитальные. Управляющая организация в случае заключения
достаточно длительного договора на управление жилищным фондом и при обеспечении стабильных условий
финансирования будет заинтересована в рациональном использовании средств, осуществлении ресурсосберегающих
мероприятий. Ярким примером этому может быть снижение теплопотерь жилого здания путем проведения его
модернизации, с тем чтобы приобретать меньшее количество тепла на его отопление и тем самым не только
окупить вложенные средства в модернизацию здания, но и увеличить собственную прибыль.
Формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом является важным фактором для повышения
эффективности использования средств в жилищной сфере. Организация профессионального управления жилищным
фондом в ближайшие 2-3 года обеспечит улучшение состояния жилищного фонда, а в дальнейшем приведет к
уменьшению стоимости жилищно — коммунальных услуг.
Мероприятие 2.1.4. Разработать и перейти к заключению договора на управление государственным и муниципальным
жилищным и нежилым фондом.
Рекомендации по выполнению:
Создание равных условий для привлечения к управлению государственным и муниципальным жилищным фондом
организаций разных форм собственности требует принятия определенных правовых решений. Для того чтобы
организации разной формы собственности имели равные возможности для осуществления управления жилищным
фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Собственник государственного или муниципального
жилищного фонда должен заключать с управляющей организацией независимо от ее организационно — правовой формы
— договор возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.
Договор на управление городским жилищным и нежилым фондом (закрепление имущества) заключается между
управляющей организацией и исполнительным органом власти г. Москвы.
В договоре на управление жилищным и нежилым фондом должны указываться:
— размер вознаграждения управляющей организации в стоимостном выражении на момент заключения договора,
сроки, условия и порядок его изменения, источник финансирования, условия о порядке возмещения выпадающих
доходов от предоставления гражданам установленных законодательством Российской Федерации и г. Москвы льгот и
бюджетных средств;
— условие о том, что управляющая организация является организатором конкурсного отбора подрядчиков для
текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда.
При оказании управляющей организацией дополнительных услуг, не входящих в перечень, предусмотренный
договором на управление и иными нормативными актами, регламентирующими порядок предоставления жилищных и
коммунальных услуг, денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме поступают в
распоряжение управляющей организации и используются ею самостоятельно.
Мероприятие 2.1.5. Предоставить управляющей жилищной организации право выбора подрядчика для проведения
капитального ремонта на условиях конкурса, заключения с ним договора и оплаты его деятельности.
Рекомендации по выполнению:
Планирование работ по капитальному и текущему ремонтам, составление проектов титульных списков объектов на
очередной год должно осуществляться той управляющей организацией, которая по договору управляет
соответствующим жилищным фондом. Основой для внесения жилых домов в титульные списки объектов, подлежащих
капитальному ремонту в очередном году, должны быть данные технического обследования жилищного фонда, в
которых учитывается уровень инженерного обустройства, сроки службы основных конструктивных элементов,
установленная периодичность капитального ремонта, другие технические параметры, а также ориентировочные
затраты на капитальный ремонт.
Перечень объектов, внесенных в титульные списки, определение вида капитального ремонта (комплексного и
выборочного) рассматриваются органом государственной власти, перед которым управляющая организация несет
договорное обязательство по надлежащему содержанию жилищного фонда. Титульные списки утверждаются
уполномоченным на это должностным лицом. Этот факт должен являться основанием для оформления договорного
обязательства (государственного контракта) управляющей организации по капитальному ремонту в порядке,
установленном договором на управление жилищного фонда. Все действия, предшествующие выработке условий и
оформлению данного обязательства, являются преддоговорными контактами, осуществляемыми в соответствии с
нормами законодательства Российской Федерации.
Затраты на капитальный ремонт, проводимый одной управляющей организацией, определяются как сумма затрат по
капитальному ремонту всех объектов, внесенных в титульные списки. Объемы и стоимость подлежащих выполнению
работ, сроки их начала и окончания, размер и порядок финансирования из бюджета должны содержаться в
государственном контракте с управляющей организацией.
Конкурсный отбор подрядчиков для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и
нежилого фонда должен осуществляться управляющей организацией в установленном порядке. Это обеспечит
повышение эффективности использования финансовых ресурсов на цели содержания и ремонта жилищного фонда.
Приемка объектов, на которых завершены ремонтные работы, осуществляется органом, уполномоченным
собственниками жилищного фонда. Процедура приемки объекта должна быть отражена в контракте на проведение
работ. Контроль за качеством проведения работ осуществляется в установленном порядке уполномоченной
Правительством Москвы организацией.
Мероприятие 2.1.6. Обеспечить заключение договоров на выполнение городских (муниципальных) заказов по
уборке, содержанию и ремонту дорог, содержанию и ремонту объектов благоустройства и озеленению территории
города между управляющей организацией и префектом административного округа или Управой района.
Рекомендации по выполнению:
Осуществлять оплату деятельности управляющей организации по организации выполнения работ по содержанию и
ремонту объектов внешнего благоустройства, озеленению, уборке, содержанию и ремонту дорог только на
договорной основе. Оплата услуг управляющей организации по организации выполнения работ по содержанию и
ремонту объектов внешнего благоустройства и озеленению территории города (за исключением придомовой
территории), уборке, содержанию и ремонту дорог должна осуществляться отдельно и независимо от деятельности
по управлению жилищным и нежилым фондом. Стоимость этой деятельности управляющей организации должна
устанавливаться в договорах с префектурой административного округа или Управой района в стоимостном
выражении.
Мероприятие 2.1.7. Установить размер вознаграждения управляющей организации за деятельность по управлению
жилищным фондом.
Рекомендации по выполнению:
Вознаграждение управляющих организаций за деятельность по управлению жилищным и нежилым фондом должно быть
поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания, а также мер экономического
поощрения и штрафных санкций, которые могут быть применены к управляющей организации в соответствии с
договором на управление.
Основанием для такого порядка расчетов должны быть согласованные друг с другом условия договоров управляющей
организации с уполномоченным органом исполнительной власти города и с физическими и юридическими лицами,
имеющими в собственности жилые и нежилые помещения в домах, управляемых управляющей организацией.
Установление размера вознаграждения управляющей организации в договорах на управление жилищным и нежилым
фондом позволит определять и обосновывать стоимость самой управленческой деятельности управляющей
организации в составе платы за техническое обслуживание, а также снижать размер вознаграждения управляющей
организации за некачественное выполнение своих обязательств и применять к ней имущественные санкции за
нарушение условий договоров. Кроме того, это устранит причину нарушений расходования целевых бюджетных
ассигнований. Управляющая организация получит возможность получать часть своего вознаграждения «живыми»
деньгами и не зависеть от поступления ассигнований из бюджета.
Экономия, полученная при выполнении подрядчиками работ по содержанию жилищного фонда, когда фактические
расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работ,
сохраняет управляющей организации право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, при условии, что
полученная экономия не повлияла на качество выполненных работ и их соответствие установленным стандартам и
нормативам эксплуатации жилищного фонда. В договоре на управление должно быть предусмотрено распределение
между сторонами полученной управляющей организацией экономии. В этом случае часть сэкономленных средств,
причитающихся управляющей организации, используется ею самостоятельно, а часть средств, переходящая к
городу, может направляться на увеличение объемов работ по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту
жилищного фонда, переданного в управление управляющей организации.
Мероприятие 2.1.8. Разработать систему экономической мотивации деятельности управляющих организаций.
Рекомендации по выполнению:
Система экономической мотивации должна быть направлена на:
— снижение задолженности потребителей, в том числе нанимателей, арендаторов, владельцев и собственников, по
платежам за жилищно — коммунальное, эксплуатационное и иное обслуживание;
— повышение качества жилищно — коммунального и иного обслуживания потребителей;
— рациональное ресурсопотребление путем формирования механизмов ресурсосбережения и пообъектного учета
потребления тепловой энергии и воды. Это не только обеспечит развитие ресурсосбережения в жилищном фонде,
переориентирует расходы по содержанию жилищного фонда с текущих на капитальные, но и, в конечном счете,
повысит устойчивость теплоснабжения.
Мероприятие 2.1.9. Разработать и утвердить систему показателей и порядок контроля за деятельностью
управляющей жилищной организации (независимо от организационно — правовой формы) по договору управления.
Рекомендации по выполнению:
Одна из важных функций собственника в процессе управления имуществом состоит в осуществлении контроля за
деятельностью организации по управлению жилищным фондом и качеством предоставляемых ею услуг. Это необходимо
для реализации таких важных задач, как:
— четкая регламентация процедуры контроля за выполнением управляющей компанией — победителем конкурса взятых
на себя обязательств (в соответствии с условиями договора);
— получение собственником оперативной информации о техническом состоянии жилищного фонда, переданного в
управление;
— оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев оценки;
— информирование управляющей организации относительно направлений ее деятельности, которые, с точки зрения
собственника, нуждаются в улучшении.
Вышеперечисленные задачи могут быть решены только на основе эффективной программы контроля со стороны
собственника за работой управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).
Мероприятие 2.1.10. Определить критерии оценки и требования к качеству работы управляющей организации и
условия ее ответственности, подлежащие отражению в договоре на управление.
Рекомендации по выполнению:
Критериями качества работы управляющей организации должны выступать:
— сбор платежей за жилищно — коммунальные и прочие услуги;
— своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам с подрядчиками и ресурсоснабжающими
организациями;
— снижение задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями;
— наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного
фонда;
— контроль за качеством и количеством поставляемых жилищно — коммунальных и прочих услуг;
— снижение количества жалоб от населения на содержание и обслуживание жилищного фонда.
Размер вознаграждения управляющей организации за период, в котором были зафиксированы нижеперечисленные
факты, уменьшается в случае:
— нанесения любых видов ущерба переданному жилищному и нежилому фонду;
— увеличения задолженности по выполненным работам, предоставленным услугам в соответствии с заключенными
договорами;
— возрастания количества жалоб населения и расположенных в нежилых помещениях арендаторов, владельцев и
собственников на деятельность организаций, предоставляющих жилищные (эксплуатационные) и коммунальные услуги
и самой управляющей организации по сравнению с установленным в договоре;
— отсутствия или непредоставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и
нежилым фондом, непредоставления по запросам города другой документации и сведений, предусмотренных
договором на управление.
Вознаграждение управляющей организации должно снижаться за несоблюдение договорных обязательств по
стандартам качества услуг по управлению жилищным и нежилым фондом:
— за отсутствие связи с диспетчерской службой;
— за несоблюдение сроков устранения аварий;
— за несоблюдение сроков выполнения работ по подготовке жилищного и нежилого фонда, переданного в
управление, к сезонной эксплуатации, сроков планово — предупредительных и капитальных ремонтов (при наличии
финансирования);
— за несоблюдение стандартов качества технического и санитарного состояния жилищного и нежилого фонда,
переданного в управление;
— за несоблюдение режима оказания услуг по водо-, теплоснабжению и водоотведению;
— за непредоставление или отсутствие документов, фиксирующих качество выполнения работ по управлению
жилищным и нежилым фондом;
— за использование имущества, переданного в управление управляющей организации, не по назначению;
— за образование задолженности управляющей организации перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями;
— за уменьшение процента сбора платежей за жилищные (эксплуатационные) и коммунальные услуги с населения и
прочих потребителей по сравнению с зафиксированным уровнем на момент передачи жилищного и нежилого фонда в
управление.
Мероприятие 2.1.11. Повысить хозяйственную самостоятельность управляющих жилищных организаций.
Рекомендации по выполнению:
Для обеспечения большей хозяйственной самостоятельности управляющих организаций необходимо предоставить
возможность их руководителям самостоятельно определять штатную численность и размер оплаты и поощрения
работников в соответствии с уставами предприятий, трудовым законодательством и результатами своей
хозяйственной деятельности. Все нормативные акты по данному вопросу должны носить рекомендательный характер
и применяться для планирования затрат.
Для повышения хозяйственной самостоятельности управляющих организаций также необходимо провести следующие
мероприятия.
Внести в уставы управляющих организаций дополнения и изменения, позволяющие им осуществлять деятельность,
которая может приносить дополнительные доходы.
Определить перечень нежилых помещений, предоставляемых жилищным организациям под служебные цели и не
подлежащих сдаче в аренду.
Обеспечить соблюдение установленного порядка предоставления предприятиям и организациям, занятым на работах
в жилищном фонде, независимо от их правового статуса нежилых служебных помещений без взимания арендной платы
и без права выкупа — для производственных и иных хозяйственных целей на время действия договора подряда при
условии оплаты ими эксплуатационных и коммунальных услуг.
Прекратить практику лицензирования управляющих жилищных организаций как деятельности по эксплуатации
инфраструктуры городов и населенных пунктов, которая осуществляется иными (специализированными подрядными)
организациями.
Внести в законодательные и нормативные акты г. Москвы положения, запрещающие требования лицензирования тех
видов деятельности, которые не предусмотрены законами Российской Федерации.
Совершенствовать механизм возмещения жилищным организациям убытков от содержания, а ресурсоснабжающим
организациям от отопления незаселенной жилой площади и нежилых помещений за счет бюджета г. Москвы или
средств иных собственников. Снять с жилищных организаций ответственность за содержание данных помещений до
момента выделения необходимых средств из бюджета.
Ускорить оборудование многоквартирных домов приборами учета расхода тепловой энергии, холодной и горячей
воды на домовых вводах или на группу близлежащих домов, имеющих сходные эксплуатационные характеристики.
Мероприятие 2.1.12. Разработать положение и перейти к страхованию гражданской ответственности организаций
при выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом и объектами внешнего благоустройства.
Рекомендации по выполнению:
Проблема сокращения расходов бюджета на непроизводительные затраты, связанные с возмещением ущерба при
выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом, организации содержания должна быть решена за счет
внедрения в жилищно — коммунальное хозяйство страхования гражданской ответственности управляющих
организаций. Эффективность страхования заключается в значительно более высоком страховом покрытии, чем
уплаченная премия.
Мероприятие 2.1.13. Осуществить акционирование государственных жилищных организаций.
Рекомендации по выполнению:
На заключительном этапе возможно в целях качественного улучшения деятельности по управлению жилищного фонда
поэтапное преобразование государственных унитарных жилищных предприятий в открытые акционерные общества,
100% акций которых находятся в государственной собственности. В последующем возможна продажа части акций
созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе или работникам
предприятия. Такие меры могут способствовать созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере
управления жилищным фондом города, качественному улучшению жилищно — коммунального обслуживания в условиях
постепенного перехода к его полной оплате населением, а также созданию условий для привлечения частного
капитала в эту деятельность, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в
деятельность управляющих организаций и переходу от командно — административных методов управления к
экономическим методам регулирования.
Созданные на базе государственных жилищных предприятий открытые акционерные общества будут способны нести
реальную ответственность перед городом, подрядчиками и потребителями за результаты своей деятельности (ныне
государственные жилищные предприятия как унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения,
не имеют договорных оснований, средств и имущества для подобной ответственности). Город будет управлять
принадлежащими ему акциями, а также осуществлять права участника в создаваемых обществах через своих
представителей в их органах управления или будет привлекать для этого профессиональных доверительных
управляющих. В последнем случае передача акций в доверительное управление должна производиться на конкурсной
основе после оценки квалификации и предложений доверительных управляющих о целях управления, способах их
достижения, порядке отчетности, контроля за ними и их ответственности. Вознаграждение и возмещение затрат
доверительных управляющих должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества
обслуживания и определенных финансовых результатов организации.
Дивиденды по городскому пакету акций должны направляться на цели капитального ремонта городского жилищного
фонда. Дивиденды других акционеров должны использоваться ими без ограничений.
Задача 2.2. Совершенствование договорных отношений
по предоставлению жилищно — коммунальных услуг
Мероприятие 2.2.1. Привести действующие договоры жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно —
эксплуатационными и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской
Федерации и г. Москвы.
Рекомендации по выполнению:
Для приведения действующих договоров жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно — эксплуатационными
и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской Федерации и г. Москвы
необходимо в первоочередном порядке инициировать процедуру внесения изменений и дополнений в действующие
договоры управляющих жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно — эксплуатационными и
специализированными организациями, приводящие их в соответствие с законодательством Российской Федерации и
обеспечивающие защиту прав и интересов потребителей:
— исключение из договоров положений из отмененных или прекративших действие нормативных актов;
— исключение из договоров положений, противоречащих законодательству о защите прав потребителей;
— изменение условий о несоразмерно высоких неустойках;
— исключение из договоров условий о полном или частичном прекращении подачи электрической и тепловой
энергии, газа, холодной и горячей воды, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;
— исключение из договоров условий об определении количества потребленной воды по пропускной способности
сетей, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;
— исключение из договоров условий о порядке определения фактического потребления питьевой воды и (или)
сброса сточных вод по среднемесячному показателю потребления, не предусмотренных законодательством
Российской Федерации;
— включение в договоры условий о порядке расчетов в зависимости от наличия или отсутствия приборов учета;
— включение в договоры условий о стимулировании снижения задолженности потребителей и других пользователей;
— включение в договоры условий о перерасчете стоимости услуг холодного и горячего водоснабжения,
водоотведения при временном отсутствии граждан по месту постоянного жительства (при отсутствии
индивидуальных приборов учета), при нарушении нормативных параметров подачи ресурсов, а также при нарушении
их объемов или качества;
— включение или исключение иных условий в целях достижения целей качественного и полного жилищно —
коммунального обслуживания потребителей.
Поскольку для изменения условий договоров необходимо согласие сторон (статья 450 Гражданского кодекса
Российской Федерации), а у управляющих организаций мало возможностей влиять на локальных монополистов, то
таким предложениям должны предшествовать проверки и экспертизы действующих договоров органами прокуратуры г.
Москвы, антимонопольными органами, другими компетентными организациями или независимыми экспертными и
консалтинговыми организациями. Предварительному анализу необходимо подвергнуть все протоколы разногласий,
направляемые управляющими организациями своим контрагентам, отвергнутые ими предложения и условия.
При недостижении согласия с ресурсоснабжающими, ремонтно — эксплуатационными и специализированными
организациями изменение договоров осуществляется в судебном порядке.
Мероприятие 2.2.2. Совершенствовать договорные отношения управляющих организаций с ресурсоснабжающими,
ремонтно — эксплуатационными и специализированными организациями.
Рекомендации по выполнению:
Для совершенствования договорных отношений с ресурсоснабжающими и подрядными организациями необходимо:
— разработать примерные условия или формы договоров, отражающих особенности поставки ресурсов, выполнения
работ и оказания услуг ресурсоснабжающими, ремонтно — эксплуатационными и специализированными организациями
управляющим организациям, которые не являются непосредственными их потребителями, а действуют в интересах
населения при соблюдении баланса интересов производителей и потребителей. При выработке примерных форм
договоров необходимо использовать опыт приведения действующих договоров в соответствие с законодательством
Российской Федерации и г. Москвы (мероприятие 2.2.1). Так как управляющие организации заключают договоры с
ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения коммунальными услугами населения, их положения о
качестве, ответственности сторон, информации и другие должны соответствовать законодательству о защите прав
потребителей;
— утвердить примерные условия или формы договоров и опубликовать их в печати;
— указывать в договорах на содержание и ремонт жилищного фонда стоимость выполнения определенных видов работ
и устанавливать гарантированный срок службы восстанавливаемых в процессе ремонта конструкций и инженерного
оборудования, а также процедуру оплаты данных работ.
Мероприятие 2.2.3. Совершенствовать договорные отношения с потребителями услуг.
Рекомендации по выполнению:
Для совершенствования договорных отношений с потребителями необходимо:
— внести изменения и дополнения в примерные формы договоров социального и коммерческого найма и в соглашения
об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту, касающиеся:
а) установления ответственности перед потребителями за предоставление жилищно — коммунальных услуг
наймодателя или жилищной организации (соответственно для нанимателей или собственников жилых помещений);
б) перечня параметров качества жилищно — коммунальных услуг и порядка снижения оплаты в случае их нарушения
или ссылки на устанавливающий их нормативный акт;
в) перечня организаций, осуществляющих контроль за соблюдением параметров качества жилищно — коммунальных
услуг и распределением их полномочий;
г) порядка защиты прав и законных интересов потребителей перед исполнителем, порядка выявления и устранения
ненадлежащего качества жилищно — коммунальных услуг;
д) порядка оплаты потребителями жилищно — коммунальных услуг;
е) установления ответственности квартиросъемщиков, арендаторов, владельцев и собственников помещений за
неоплату жилищных, коммунальных и эксплуатационных услуг, за сдачу жилья в поднаем или аренду без
уведомления об этом управляющей организации;
ж) других условий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами,
правилами предоставления жилищных и коммунальных услуг;
— привести условия соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и
ремонту в соответствие с конструкцией договоров социального и коммерческого найма. После изменения договоров
управляющей жилищной организации с собственниками жилых помещений исполнителем коммунальных услуг для них
должна стать сама управляющая жилищная организация;
— заключить договоры найма и соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его
содержанию и ремонту со всеми потребителями жилищных и коммунальных услуг, с которыми договоры не заключены
или которые приобретают право владения жилым помещением. Осуществить переоформление договоров со всеми
потребителями, имеющими договоры по старым формам при их обращении в управляющие жилищные организации с
заявками или за справками, а также в соответствии с утвержденными планами;
— систематически контролировать и анализировать ход переоформления договоров с потребителями жилищно —
коммунальных услуг.
Мероприятие 2.2.4. Усилить контроль за качеством жилищно — коммунального обслуживания населения.
Рекомендации по выполнению:
Для усиления контроля за качеством жилищно — коммунальных услуг, предоставляемых населению, необходимо:
— внести изменения и дополнения в условия снижения населению платы за жилищные и коммунальные услуги и
порядок расчета ее размера, соответствующие действующим стандартам и нормативам. Включить в договоры с
потребителями отсылки к действующим стандартам, строительным и санитарным нормам и правилам;
— уполномоченным организациям проверять фактический объем и качество предоставляемых жилищных и коммунальных
услуг (в том числе совместно с другими органами и/или организациями), полноту устранения недостатков,
указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устранения аварий,
повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей;
— уполномоченным организациям систематически (но не реже одного раза в год) проверять соответствие договоров
жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно — эксплуатационными и специализированными организациями
гражданскому законодательству Российской Федерации и законодательству Российской Федерации о защите прав
потребителей с публикацией отчетов в средствах массовой информации.
Мероприятие 2.2.5. Совершенствовать систему расчетов за жилищно — коммунальные услуги.
Рекомендации по выполнению:
Для совершенствования расчетов за жилищно — коммунальные услуги необходимо:
— завершить переход на прямые расчеты за коммунальные услуги между ресурсоснабжающими организациями и
собственниками (владельцами) отдельно стоящих и пристроенных нежилых помещений в жилищном фонде (при наличии
отдельных вводов коммунальных сетей);
— установить в договорах и нормативных актах города порядок расчетов между жилищными и ресурсоснабжающими,
ремонтно — эксплуатационными и специализированными организациями только за реально предоставленные объемы
ресурсов, полное и своевременное выполнение работ и оказание услуг при соблюдении установленных параметров
качества. Данные платежи должны осуществляться управляющей организацией только после проверки полноты и
своевременности выполнения своих обязательств производителями жилищных и коммунальных услуг;
— установить в договорах ответственность за полноту и своевременность осуществления платежей
ресурсоснабжающим, ремонтно — эксплуатационным и специализированным организациям;
— установить в трудовых договорах (контрактах) личную ответственность руководителей управляющих организаций
за полноту и своевременность осуществления платежей ресурсоснабжающим, ремонтно — эксплуатационным и
специализированным организациям;
— рассмотреть возможность установки приборов учета расхода ресурсов в жилых помещениях с привлечением для
этого средств граждан в зависимости от совокупного семейного дохода.
Задача 2.3. Создание конкурентных отношений в сфере
управления, содержания и обслуживания жилищного фонда
Мероприятие 2.3.1. Проводить работу по созданию активной конкурентной среды в сфере содержания и
обслуживания жилищного фонда.
Рекомендации по выполнению:
Разработать систему стимулирования управляющих организаций в соответствии с результатами проведения
конкурсов подрядных работ. Для этого необходимо пересмотреть условия материального стимулирования работников
управляющих организаций, поскольку средства фонда заработной платы, учитываемые в смете на содержание
управляющих организаций для премирования работников, не зависят от конкретных результатов работы управляющей
организации. В случае проведения конкурсов подрядчиков на выполнение работ по обслуживанию жилищного фонда и
снижению цен на выполнение этих работ в результате конкурса часть средств, образующихся как разница между
стартовой ценой и конечной конкурсной ценой (например, 20%), должна поступать в распоряжение управляющей
организации. На остальные сэкономленные средства управляющая организация должна заказать дополнительные
объемы работ по текущему ремонту жилищного фонда, переданного ей в управление. При определении объема работ
по договорам подряда, заключаемым управляющими организациями с победителями конкурсов, необходимо учитывать
условия финансирования. В случае снижения стоимости работ по сравнению со стартовой ценой необходимо
заказывать работы по стоимости, предложенной победителем конкурса (что должно быть зафиксировано в протоколе
конкурсной комиссии и не может быть произвольно изменено ни одной из сторон).
Внести уточнения в порядок проведения и организации конкурсов на выполнение работ по содержанию и ремонту
жилищного фонда. Установить порядок определения платы и суммы задатка за участие в конкурсе, а также
подготовить рекомендации о периодичности проведения конкурсов.
Обеспечить условия равного доступа для организаций любых форм собственности к участию в конкурсах на
выполнение подрядных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. В целях эффективной организации
проведения конкурса на право выполнения подрядных работ необходимо привлекать максимальное число участников
конкурса, чтобы выбрать из них наилучшего подрядчика. В данной ситуации следует рекомендовать управляющим
организациям осуществлять официальное опубликование сведений о проводимых ими конкурсах, а также об их
результатах в журнале «Московские торги». Публикации в этом журнале имеют статус официальных сообщений
Правительства Москвы и осуществляются на безвозмездной основе.
Обязать организаторов конкурсов соблюдать утвержденный порядок организации и проведения конкурсов
(установление стартовой цены, применение критериев балльной оценки участников конкурса, привлечение к работе
в составе конкурсных комиссий представителей ТСЖ, ЖСК).
Мероприятие 2.3.2. Обеспечить формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом.
Рекомендации по выполнению:
Развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом позволит создать рыночные основы работы
жилищно — коммунального хозяйства и обеспечит оптимальное соотношение между стоимостью и качеством жилищно —
коммунальных услуг. Одна из основных задач состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к
развитому рынку предоставления услуг в сфере управления жилищным фондом.
Провести конкурсы на управление жилищным фондом во всех административных округах г. Москвы.
Установить четкие и ясные критерии отбора управляющих организаций по результатам конкурса. Основными
критериями выбора победителя должны быть:
— опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищной сфере;
— заявленная стоимость выполнения работ;
— предложенный бизнес — план осуществления деятельности по управлению жилищным фондом.
Разработать комплекс первоочередных мер по обеспечению начала работы частной компании по управлению жилищным
фондом. Относить к таким мероприятиям: проведение инвентаризации кредиторской задолженности перед
подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями по жилищному и нежилому фонду; определение порядка и условий
погашения долгов.
Задача 2.4. Создание условий для эффективной
деятельности товариществ собственников жилья
и других объединений граждан в жилищной сфере
Мероприятие 2.4.1. Обеспечить реализацию Федерального закона «О товариществах собственников жилья» в части
передачи земельных участков в собственность домовладельцев в кондоминиумах.
Рекомендации по выполнению:
Успешное решение «земельного» вопроса должно значительно продвинуть развитие самоуправления в кондоминиумах
в Москве. Необходимо принять и утвердить постановлением Мэра Москвы либо постановлением Московской городской
Думы принципиальное решение о передаче земельных участков в собственность домовладельцев, а также разработать
порядок этой передачи.
Следует совершенствовать работу по формированию института «Старший по дому, старший по подъезду».
Мероприятие 2.4.2. Разработать систему формирования и технического учета (регистрации) земельно —
имущественных комплексов с последующей передачей их в управление товариществам собственников жилья.
Рекомендации по выполнению:
Обеспечить разработку системы мер по защите прав домовладельцев на имущество в составе кондоминиума,
принадлежащее им на праве общей долевой собственности.
Обеспечить безусловное выполнение всех мероприятий по формированию земельно — имущественных комплексов в
соответствии с Комплексной городской программой формирования кондоминиумов и создания условий для
образования и деятельности товариществ собственников жилья, утвержденной постановлением Правительства Москвы
от 29.08.2000 N 690, а именно, взаимодействие городских структур по:
— выделению и описанию земельного участка;
— составлению технического паспорта кондоминиума;
— разработке и выпуску нормативных документов, утверждающих имущественный состав кондоминиума;
— выработке и выпуску нормативных документов, утверждающих имущественный состав кондоминиума;
— техническому учету (регистрации) кондоминиума в органах БТИ и внесению сведений о зарегистрированных
кондоминиумах в Единый государственный реестр прав.
Обеспечить в полном объеме целевое использование финансовых средств, предусмотренных бюджетом города на
формирование земельно — имущественных комплексов.
Обеспечить разработку и внедрение в городе порядка передачи кондоминиумов в управление товариществам
собственников жилья, особо обозначив передачу городского имущества, входящего в состав кондоминиума.
Районным Управам — основному звену администрации города по осуществлению работ, связанных с формированием и
учетом кондоминиумов, более активно привлекать жителей многоквартирных жилых домов к участию в мероприятиях
по реализации программы реформы жилищно — коммунального хозяйства в городе. С этой целью:
— развернуть широкую информационно — агитационную работу с привлечением средств массовой информации на
основе принятой в городе Концепции информирования населения по вопросам управления в жилищной сфере;
— обеспечить выполнение мероприятий по доведению до каждого жителя района целей и задач, связанных с
реформой жилищно — коммунального хозяйства;
— не реже одного раза в квартал проводить в районных Управах встречи жителей округа с администрацией района
по вопросам, связанным с формированием кондоминиумов и объединения жителей с целью управления
многоквартирными домами;
— проводить конкурсы по содержанию домов и прилегающей территории, в том числе в рамках программы «Мой двор,
мой подъезд», выявляя наиболее активных граждан, которые в дальнейшем могли бы стать старшими по подъездам,
членами домовых комитетов, войти в инициативные группы по организации товариществ собственников жилья.
Направление 3. Тарифное регулирование коммунальных
предприятий
Цель направления: реформирование системы регулирования тарифов на жилищно — коммунальные услуги, позволяющей
определять и поддерживать баланс интересов производителей, бюджета города и потребителей, а также создать
условия, при которых регулируемые предприятия были бы заинтересованы в повышении своей эффективности.
Задача 3.1. Определение и постановка целей и задач
регулирования коммунальных предприятий — естественных
монополистов
Регулирование коммунальных предприятий — локальных естественных монополистов, находящихся в собственности г.
Москвы, необходимо начинать с определения и формализации целей и задач их деятельности. Применительно к
коммунальным предприятиям, находящимся в частной собственности (ОАО «Мосэнерго») необходимо использовать
методы регулирования, отличные от регулирования государственных предприятий.
Основными целями Мэрии Москвы по отношению к создаваемым ею жилищным и коммунальным предприятиям являются:
— обеспечение населения г. Москвы жилищными и коммунальными услугами;
— воспроизводство государственного имущества регулируемых предприятий в необходимом объеме и с заданными
качественными характеристиками.
Следует формализовать цели и задачи деятельности коммунальных предприятий и исходить из них при формировании
и утверждении тарифов.
Первоначально формализация целей и задач деятельности регулируемых предприятий должна осуществляться в виде
производственной и инвестиционной программ предприятия, которые оно должно реализовать в течение срока
действия тарифов. Со стороны Мэрии Москвы необходимо обязать все регулируемые государственные предприятия
одновременно с подачей документов на пересмотр тарифов представлять производственные и инвестиционные
программы. При этом основное содержание инвестиционной программы регулируемого предприятия должен составлять
перечень мероприятий, которые предполагается осуществить в течение регулируемого периода с целью обновления и
воспроизводства основных средств. Тарифы (в совокупности с бюджетными поступлениями, если таковые имеются)
должны обеспечить регулируемому предприятию объем финансовых потребностей, достаточный для реализации
утвержденных производственных и инвестиционных программ.
В дальнейшем постановку целей и задач надлежит осуществлять в рамках договора на управление имущественным
комплексом, находящимся в настоящее время в ведении государственных унитарных предприятий. С юридической
точки зрения, Мэрия Москвы имеет право обособить имущество, находящееся в хозяйственном ведении
государственного унитарного предприятия (например, путем реорганизации предприятия), и отдать его в
управление (на основании договора на управление) специализированной управляющей компании, оговорив при этом
ряд условий и взяв на себя определенные обязательства. Сторонами данного договора должны стать Мэрия Москвы,
с одной стороны, и специализированная управляющая компания, с другой стороны. При этом первоначально
управляющую компанию следует создать на базе органов управления регулируемого государственного предприятия.
В договоре, на основании которого управляющая компания будет управлять государственным имуществом, должны
быть зафиксированы цель проведения модернизации части имущества и обязательство проведения со стороны
регулирующего органа соответствующей тарифной политики.
Создание специализированной управляющей компании и заключение договора на управление требуют проведения
большого объема необходимой нормативно — правовой работы. Задачей, которую необходимо решать немедленно,
является формализация целей деятельности государственных жилищных и коммунальных предприятий и определение
их производственных и инвестиционных программ.
Мероприятие 3.1.1. Разработать порядок предоставления регулируемыми государственными предприятиями
производственных и инвестиционных программ собственнику имущества.
Рекомендации по выполнению:
Для каждого из регулируемых государственных предприятий необходимо разработать и зафиксировать в
соответствующих нормативно — правовых актах требования к производственной и инвестиционной программам,
определить порядок согласования данных программ в органах исполнительной власти г. Москвы. Для каждого из
регулируемых предприятий необходимо определить структурные подразделения Мэрии, которые будут участвовать в
процессе согласования производственной и инвестиционной программ.
Мероприятие 3.1.2. Обязать государственные коммунальные предприятия сформировать производственные и
инвестиционные программы и согласовать их в соответствии с разработанным порядком.
Рекомендации по выполнению:
Формирование производственных и инвестиционных программ следует производить одновременно с определением
финансовых потребностей предприятия при составлении заявки на пересмотр тарифа. При формировании
производственной и инвестиционной программ на очередной период регулирования следует учитывать, что в силу
технологических причин существуют определенные минимальные требования к производственной и инвестиционной
программам, недостижение которых (в случае снижения тарифов со стороны регулирующего органа) приведет к
непропорциональному ухудшению состояния имущества коммунального предприятия либо к нарушению санитарных и
экологических требований.
Мероприятие 3.1.3. Разработать договор на управление государственным имуществом коммунальных предприятий.
Рекомендации по выполнению:
Основными требованиями к договору на управление должны быть следующие.
Договор на управление должен быть срочным. Срок действия договора необходимо привязать к сроку окупаемости
инвестиционных проектов, реализуемых в рамках данного договора. В этом случае управляющая компания,
привлекая для реализации данных проектов заемные средства либо финансируя данные проекты за счет своих
средств, должна иметь гарантии их возврата. Принцип срочности договора на управление будет стимулировать
развитие конкуренции в сфере управления государственным имуществом коммунальных предприятий (конкуренция за
рынок).
В рамках долгосрочного договора на управление надлежит определить периодичность пересмотра тарифов, а также
перечень оснований для внеочередного пересмотра. Пересмотр тарифа необходимо увязать с формулировкой
тактических целей собственника имущества на очередной период регулирования, то есть формулировкой новой
производственной и инвестиционной программы предприятия на данный срок.
При заключении договора на управление необходимо формулировать стратегические долгосрочные цели, которые
собственник имущества хочет достичь в течение срока действия договора. Эти цели должны быть привязаны к
стратегическим планам развития г. Москвы. Одновременно с формулировкой стратегических целей управления
государственным имуществом при заключении договора на управление необходимо формулировать более детальные
планы деятельности предприятия на ближайший период регулирования — производственную программу. При этом
последняя должна быть разработана управляющей компанией и одобрена собственником имущества.
В договоре необходимо зафиксировать обязательство собственника имущества проводить такую тарифную политику,
которая позволит достичь установленные стратегические цели на весь период действия договора. Должны быть
оговорены действия сторон в случае, если регулирующий орган не устанавливает тарифы на уровне, достаточном
для выполнения производственной или инвестиционной программы (например, снижение качества обслуживания
населения либо отказ от проведения наименее приоритетных мероприятий инвестиционной программы).
В договоре на управление необходимо предусмотреть санкции к сторонам договора в случае нарушения ими своих
обязательств. Основное требование к управляющей компании — обеспечивать потребителей коммунальными услугами
надлежащего качества (либо поставлять ресурсы в заданном объеме и с определенными параметрами качества) и
выполнять программу по развитию имущественного комплекса г. Москвы. Требование к органам исполнительной
власти г. Москвы — обеспечивать финансовые потребности предприятия, необходимые для реализации поставленных
в договоре целей, прежде всего методами тарифной политики. Соответственно, если управляющая компания не
обеспечивает требуемое качество жилищных и коммунальных услуг, то регулирующий орган должен иметь право
пересмотреть тарифы. И, наоборот, если установленный уровень тарифов недостаточен для обеспечения
надлежащего качества коммунальных услуг, управляющая компания должна иметь право на снижение качества
оказываемых ею услуг либо на отказ от выполнения части поставленных в договоре на управление целей
(например, отказ от модернизации государственного имущества).
Мероприятие 3.1.4. Разработать порядок согласования производственных и инвестиционных программ для частных
коммунальных предприятий.
Рекомендации по выполнению:
Подход к регулированию частных коммунальных предприятий должен быть отличен от методики регулирования
государственных предприятий. В частности, регулирующий орган должен устанавливать тарифы, позволяющие
частному предприятию покрывать свои издержки и получать прибыль, определяемую исходя из стоимости ее
капитала. Величина прибыли должна позволять владельцам предприятия (акционерам) получать доходность,
сопоставимую с доходностью вложений с таким же уровнем риска.
Задача 3.2. Реформирование системы пересмотра
и утверждения цен и тарифов на эксплуатационные
и коммунальные услуги
Система тарифного регулирования должна рассматриваться как средство для достижения поставленных
собственником имущества государственных регулируемых предприятий целей, т.е. тарифы должны обеспечивать
предприятиям необходимый им для реализации производственных и инвестиционных программ объем финансовых
потребностей. Необходимо, чтобы тарифная политика реализовывала следующие изложенные ниже принципы:
Полное возмещение затрат всем участникам процесса предоставления эксплуатационных и коммунальных услуг
конечным потребителям.
Регулируемое предприятие должно получать финансовые ресурсы в объеме, достаточном для компенсации всех
произведенных им обоснованных издержек. Основанием являются мероприятия по реализации утвержденных
собственником имущества производственных и инвестиционных программ.
Принцип оптимизации интересов всех сторон.
Одна из основных задач системы тарифного регулирования — обеспечить в ходе установления тарифа учет и
сбалансированность интересов сторон (собственника имущества, регулируемого предприятия, потребителей,
инвесторов). Сам процесс формирования тарифа на эксплуатационные и коммунальные услуги должен заключаться в
поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и
платежеспособным спросом потребителей.
Последовательность и прогнозируемость изменения тарифов.
Система регулирования должна обеспечивать прогнозируемость и предсказуемость изменения тарифов. Установление
тарифов должно производиться на определенный срок (период регулирования). Это требование преследует
выполнение трех целей. Во — первых, это создает ситуацию определенности в отношении будущих денежных потоков
предприятия, что снижает риски инвестирования в него. Во-вторых, в течение регулируемого периода предприятие
может проводить мероприятия по снижению издержек, а полученную экономию расходовать по своему усмотрению.
В-третьих, данная мера будет способствовать росту экономической определенности для потребителей коммунальных
услуг.
Принцип публичности и открытости.
Процедуры тарифного регулирования должны обеспечивать публичность процесса формирования тарифов. Это
необходимо для того, чтобы достичь доверия со стороны потребителей эксплуатационных и коммунальных услуг, а
также способствовать достижению баланса интересов в процессе регулирования тарифов. Публичность системы
должна обеспечить необходимое методическое и информационное взаимодействие между отдельными элементами этой
системы: процедурами мониторинга, подготовки и рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и
вступления в силу.
Снижение политизированности ценообразования.
Проблема снижения политизированности ценообразования должна быть решена за счет принятия соответствующих
принципов и процедур тарифного регулирования, в первую очередь — за счет повышения открытости процесса
формирования и утверждения тарифов. Это позволит повысить обоснованность принимаемых решений, а также
сглаживать социальные последствия роста тарифов, привлекая потребителей к процессу обсуждения и формирования
их величины.
Система тарифного регулирования должна рассматриваться как система, формирующая по отношению к регулируемым
предприятиям необходимые условия, в которых они могут реализовывать задачи, поставленные перед ними
собственником имущества и зафиксированные в производственной и инвестиционной программах регулируемого
предприятия. Необходимо разработать методики составления заявки регулируемых предприятий на пересмотр
тарифов (методики определения финансовых потребностей предприятия).
Необходимо разработать мероприятия по реформированию процедуры определения тарифов. Процедура установления
тарифов должна быть прозрачной и понятной для всех заинтересованных сторон.
Для унификации методики регулирования и обеспечения единства процедур регулирования целесообразно передать
полномочия по регулированию тарифов на эксплуатационные и коммунальные услуги единому органу,
обеспечивающему государственное регулирование цен и тарифов на услуги государственного заказа.
Мероприятие 3.2.1. Разработать методику составления заявки на пересмотр цен и тарифов.
Рекомендации по выполнению:
Заявка регулируемого предприятия на пересмотр цен и тарифов должна обосновывать его потребности в
финансировании, необходимом для выполнения согласованной с собственником имущества производственной и
инвестиционной программ в течение очередного периода регулирования. Методика по составлению заявки
предприятия на пересмотр цен и тарифов необходима для того, чтобы сформировать единый подход к формированию
финансовых потребностей всех регулируемых предприятий.
Мероприятие 3.2.2. Доработать регламент работы РЭК с целью обеспечения при регулировании тарифов учета
интересов всех заинтересованных сторон (регулируемых предприятий, потребителей, органов власти г. Москвы,
инвесторов).
Рекомендации по исполнению:
Необходимо зафиксировать в нормативных документах РЭК объективные и субъективные условия, которые могут
инициировать процесс рассмотрения тарифов. Процедура установления тарифов должна быть открыта для всех
заинтересованных сторон, при установлении тарифов должны определяться сроки их действия, что снизит
экономическую неопределенность для предприятий, потребителей и инвесторов, срок действия тарифов должен
соответствовать сроку выполнения производственной и инвестиционной программы предприятия.
Целесообразно включить в состав Наблюдательного (экспертного) совета РЭК представителей общественных
организаций потребителей и сделать заседания РЭК открытыми для всех заинтересованных сторон, в т.ч.
населения.
Мероприятие 3.2.3. Разработать и внедрить двуставочные тарифы на коммунальные услуги.
Рекомендации по выполнению:
Необходимо установить двуставочные тарифы, когда постоянная часть тарифа соответствует объему постоянных
издержек, связанных с предоставлением соответствующих услуг потребителю, переменная часть — объему
переменных издержек. В случае если у потребителя нет прибора учета, то для расчета ежемесячного платежа
вместо фактического потребления необходимо использовать нормативы потребления соответствующих услуг.
Мероприятие 3.2.4. Устанавливать регулируемым предприятиям тарифы (в реальном выражении) на длительный срок
(2-4 года), разработать методику индексации тарифов в течение периода регулирования.
Рекомендации по выполнению:
Система регулирования коммунальных предприятий должна стимулировать их к снижению издержек. Стимул к
повышению эффективности деятельности и сокращению издержек следует создать за счет установления
регулируемому предприятию тарифов (в реальном выражении) на достаточно долгий срок. В пределах этого периода
регулирования предприятие имеет возможность проводить мероприятия по снижению издержек и использовать
полученную экономию по своему усмотрению. В рамках регулируемого периода должна проводиться индексация
тарифа в соответствии с определенным индексом цен: либо тариф автоматически должен индексироваться при росте
цен на сырье, материалы, энергоносители и т.д., либо предприятие должно подавать заявку на пересмотр тарифа
каждый раз при изменении цен на используемые ресурсы.
Фиксация тарифов в реальном выражении подразумевает проведение их индексации в соответствии с уровнем
инфляции в стране. В условиях российской экономики индексация тарифов коммунальным предприятиям по любому из
существующих индексов нецелесообразна, так как скачки цен на используемые в производстве ресурсы могут быть
столь велики, что никакой из существующих статистических индексов не сможет адекватно их отразить.
Регулирующий орган должен при установлении тарифа фиксировать основные статьи затрат регулируемого
предприятия (структуру тарифа) и в случае наступления событий, приводящих к изменению данных статей,
проводить автоматическую индексацию тарифов.
Процедуру автоматической индексации необходимо проводить при изменении стоимости ресурсов, цены на которые
являются регулируемыми и устанавливаются на региональном и федеральном уровне, а также при росте рыночных
цен на те ресурсы, спрос на которые со стороны предприятия является неэластичным. Данная процедура должна
проводиться в случае, если результирующий тариф для регулируемого предприятия изменится незначительно
(например, не более чем на 10-15%). Значительный рост издержек по не зависящим от регулируемого предприятия
причинам должен являться причиной для подачи заявки на пересмотр тарифов.
Задача 3.3. Разработка системы мониторинга
деятельности коммунальных предприятий
Цель создания системы мониторинга состоит в том, чтобы собственник имущества регулируемых государственных
предприятий имел возможность осуществлять оперативный контроль за тем, как регулируемые предприятия
достигают целей и задач, сформулированных в производственной и инвестиционной программах. Кроме этого, одной
из задач мониторинга является отслеживание того, каким образом деятельность всех регулируемых предприятий
(как государственных, так и частных) отражается на состоянии другой собственности г. Москвы.
Ввиду того, что часть предприятий является получателями дотаций из бюджета города, система мониторинга за их
деятельностью должна отслеживать целевое использование этих средств.
В рамках мероприятий по мониторингу регулируемые предприятия должны представлять информацию в структурное
подразделение Мэрии Москвы, уполномоченное проводить данную работу. Там данная информация должна проходить
первичную проверку с помощью системы индикаторов. В случае выхода индикатора за допустимые пределы
необходимо выявить причины этого отклонения. Структурные подразделения Мэрии, проводящие мониторинг
деятельности регулируемых предприятий, должны иметь возможность инициировать заседание регулирующего органа.
Представители структурных подразделений Мэрии должны являться членами Наблюдательного (экспертного) совета
при РЭК.
Мероприятие 3.3.1. Разработать положение о мониторинге регулируемых предприятий по видам их деятельности.
Рекомендации по выполнению:
Эту работу необходимо начинать с определения целей мониторинга за деятельностью коммунальных предприятий.
Цель проведения мониторинга — отслеживание реализации регулируемым предприятием утвержденной
производственной и инвестиционной программы, а также обеспечение соблюдения законных интересов и прав всех
заинтересованных сторон (регулируемого предприятия, Мэрии Москвы, потребителей, инвестора).
Составными частями системы мониторинга за деятельностью коммунальных предприятия должны стать:
а) экспертиза деятельности коммунальных предприятий (в том числе аудиторские проверки);
б) система мер по представлению информации регулируемыми предприятиями регулирующему органу;
в) регулярные проверки целевого использования бюджетных средств.
Мероприятие 3.3.2. Разработать систему индикаторов для проведения анализа информации по мониторингу
регулируемых предприятий.
Рекомендации по выполнению:
Оценка информации, собираемой в рамках мониторинга, проводится при помощи системы индикаторов,
разрабатываемой индивидуально для каждого коммунального предприятия. Индикаторы — показатели, по которым
можно судить о том, в какой мере регулируемые предприятия реализуют утвержденную производственную и
инвестиционную программу (т.е. добиваются поставленных собственником имущества целей), соблюдают ли они
стандарты качества и какое влияние на потребителей (население) и имущество г. Москвы оказывает деятельность
как государственных, так и частных коммунальных предприятий. При разработке и утверждении системы
индикаторов следует учитывать следующие требования:
— существенность: индикаторы должны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений;
— своевременность и регулярность: информация должна поступать с такой периодичностью, которая позволит
своевременно принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных изменений и
максимизировать эффект от использования появляющихся возможностей;
— полнота: набор индикаторов должен обобщенно характеризовать состояние коммунальных предприятий, не упуская
важных аспектов;
— адекватность: набор индикаторов должен учитывать специфику деятельности каждого регулируемого
предприятия;
— достоверность: должна существовать возможность объективного измерения значений индикаторов (численного
либо по принципу да/нет);
— совместимость: набор индикаторов должен вписываться в существующую систему информационных потоков, что
позволит удешевить и упростить процедуру информационного обмена.
Система индикаторов должна охватывать следующие основные аспекты деятельности предприятий.
1. Операционная деятельность предприятий. Основные оцениваемые индикаторы включают в себя:
— соблюдение условий договоров на поставку ресурсов (объем и структура реализации, соблюдение стандартов
качества и т.д.);
— эффективность использования ресурсов (только для государственных предприятий).
В орган, осуществляющий мониторинг, должна поступать следующая информация: протоколы разногласий (в случае
несоблюдения условий договоров на поставку ресурсов прежде всего в отношении количества и качества ресурсов)
либо информация о том, что условия договоров соблюдаются, а также индикаторы производственной эффективности
предприятия.
2. Финансовое состояние (только для государственных предприятий). Основные оцениваемые индикаторы включают в
себя показатели ликвидности, платежеспособности, финансовой устойчивости. Оценка производится на основе
баланса, расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности, расшифровки финансовых потоков, а также
величины и структуры фактической себестоимости и прибыли.
Методика использования индикаторов в целях анализа и принятия решений разрабатывается регулирующим органом и
утверждается Премьером Правительства Москвы. Эта методика должна быть открыта для всех заинтересованных
сторон, включая регулируемые предприятия и потенциальных инвесторов. В методике должны указываться
рекомендуемый диапазон значений каждого индикатора, а также типовые оперативные решения, которые могут быть
приняты в случае, если наблюдаемые значения индикаторов выходят за рамки рекомендуемого диапазона.
Задача 3.4. Реформировать систему предоставления льгот
по оплате коммунальных услуг населению и отдельным
промышленным потребителям
Реализация данной задачи подразумевает исполнение нормативно — правовых актов федерального уровня, которыми
устанавливались льготы по оплате коммунальных услуг для отдельных категорий потребителей. В данных
нормативно — правовых актах устанавливаются источники возмещения льгот — федеральный и региональные
бюджеты.
Кроме этого, необходимо установить две категории потребителей по уровню тарифов: население, промышленность и
приравненные к ней потребители с отменой льготных цен и тарифов; не принимать решений о предоставлении
отдельным категориям потребителей льгот по оплате услуг тепло- и водоснабжения без указания источников их
финансирования.
Мероприятие 3.4.1. Ликвидировать систему перекрестного субсидирования на услуги теплоснабжения,
водоснабжения и водоотведения.
Рекомендации по выполнению:
Переход на единый тариф подразумевает повышение тарифов для населения, поэтому данное мероприятие можно
разделить на несколько стадий, в течение которых проводить постепенное сокращение перекрестного
субсидирования. Возможен и другой вариант — единовременная ликвидация перекрестного субсидирования,
сопровождающаяся дополнительными мерами социальной защиты наименее обеспеченных граждан. В качестве такой
меры (наряду с программой жилищных субсидий) могла бы стать доплата к пенсии для пенсионеров, равная
величине повышения ставок оплаты. Величину данной доплаты можно было бы сокращать до нуля в течение 1-2
лет.
Мероприятие 3.4.2. Обеспечить обязательное указание источника возмещения соответствующих выпадающих доходов
предприятий от предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным промышленным
потребителям.
Рекомендации по выполнению:
Предоставление льгот отдельным категориям промышленных потребителей без указания источника их возмещения
означает, что данные льготы оплачиваются всеми остальными потребителями коммунальных услуг. Поддерживать
таким способом отдельные предприятия, пусть даже и очень важные для мэрии Москвы, представляется
некорректным. Необходимо выделить в бюджете средства на компенсацию предоставленных льгот либо предоставить
предприятиям вместо льгот дотации.
В случае предоставления льгот населению необходимо аналогичным образом определить источники возмещения
данных льгот в бюджете. Кроме этого, целесообразно преобразовать льготы, возмещение которых должно
проводиться из бюджета г. Москвы, в доплаты в денежной форме тем гражданам, которые имеют право на получение
данных льгот.
III. ИНДИКАТОРЫ ПРЕОБРАЗОВАНИЙ В ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОМ
ХОЗЯЙСТВЕ
—————————————————T————¬
¦Индикаторы по направлениям ¦Измерение ¦
¦ ¦индикаторов ¦
+————————————————-+————+
¦ Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг ¦
+————————————————-T————+
¦Обеспечение реальной структуры оплаты жилищных ¦Да/Нет ¦
¦услуг населением с учетом всех составляющих ¦ ¦
¦затрат. Для этого платежи населения должны ¦ ¦
¦включать накопления на капитальный ремонт, ¦ ¦
¦затраты по страхованию жилья, для ¦ ¦
¦государственного и муниципального жилья — плату ¦ ¦
¦за наем ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦100% оплата населением услуг, связанных с текущим¦% оплаты ¦
¦содержанием муниципального и государственного ¦услуг ¦
¦жилищного фонда ¦населением ¦
+————————————————-+————+
¦ Формирование управляющих жилищных организаций ¦
¦ (служб заказчика) в качестве полноценных ¦
¦ хозяйствующих субъектов ¦
+————————————————-T————+
¦Наличие договоров на управление жилищным фондом ¦Да/Нет ¦
¦между органами государственной власти Москвы ¦ ¦
¦(префектурой, районной Управой) и управляющей ¦ ¦
¦организацией (жилищной организацией) ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Финансирование деятельности по управлению ¦Да/Нет ¦
¦(вознаграждение управляющей организации) из ¦ ¦
¦стоимости жилищных (эксплуатационных) и ¦ ¦
¦коммунальных услуг ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Наличие экономической мотивации управляющей ¦Да/Нет ¦
¦организации к оптимизации стоимости ¦ ¦
¦жилищно — коммунальных услуг и повышению их ¦ ¦
¦качества ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦ Развитие рыночных механизмов организации ¦
¦ работ по предоставлению жилищно — коммунальных услуг ¦
+————————————————-T————+
¦Разделение ответственности — собственника ¦Да/Нет ¦
¦жилищного фонда за определение целей управления и¦ ¦
¦источников финансирования поставленных целей; ¦ ¦
¦управляющей организации — за планирование и ¦ ¦
¦организацию работ, обеспечивающих реализацию ¦ ¦
¦поставленных целей; подрядных организаций — за ¦ ¦
¦качество выполнения работ, заказанных управляющей¦ ¦
¦организацией ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Формирование договоров на текущее обслуживание ¦ ¦
¦жилищного фонда с учетом: ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦Реальных условий финансирования жилищной сферы на¦Да/Нет ¦
¦местах (предусматривающих возможность изменения ¦ ¦
¦условий финансирования и конкретного перечня ¦ ¦
¦работ, подлежащего выполнению) ¦ ¦
¦Указания стоимости работ по содержанию и ¦Да/Нет ¦
¦ремонту жилищного фонда ¦ ¦
¦Указания перечня работ ¦Да/Нет ¦
¦Наличия необходимых приложений к договору ¦Да/Нет ¦
¦(адресный список, др.) ¦ ¦
¦Наличия системы контроля и оплаты подрядных работ¦Да/Нет ¦
¦в зависимости от качества исполнения (оценка ¦ ¦
¦качества, штрафные санкции) ¦ ¦
¦Условия передачи подрядчикам служебных нежилых ¦Да/Нет ¦
¦помещений в безвозмездное пользование ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Обязательный конкурсный отбор подрядных ¦Доля ¦
¦организаций для выполнения работ по обслуживанию ¦жилищного ¦
¦и ремонту (включая капитальный) муниципального ¦фонда, ¦
¦жилищного фонда в городах ¦обслуживае- ¦
¦ ¦мого на ¦
¦ ¦конкурсной ¦
¦ ¦основе (% ¦
¦ ¦от всего ¦
¦ ¦жил. фонда) ¦
+————————————————-+————+
¦Наличие нормативной базы проведения конкурсов по ¦ ¦
¦отбору подрядных организаций по обслуживанию и ¦ ¦
¦ремонту жилищного фонда: ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦- наличие документа, регламентирующего порядок ¦Да/Нет ¦
¦проведения конкурса ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦- условие размещения информации о конкурсе в СМИ:¦Да/Нет ¦
¦местных (районных), центральных (городских) ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦- обеспечение условий равного доступа к ¦Да/Нет ¦
¦государственному финансированию для предприятий ¦ ¦
¦любых форм собственности, предоставляющих жилищно¦ ¦
¦- коммунальные услуги населению ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Стимулирование, развитие и поддержка участия ¦Доля ¦
¦предприятий любых форм собственности в конкурсах ¦жилищного ¦
¦на обслуживание и ремонт жилищного фонда ¦фонда, ¦
¦ ¦обслуживае- ¦
¦ ¦мого ¦
¦ ¦частными ¦
¦ ¦компаниями ¦
¦ ¦по ¦
¦ ¦конкурсу ¦
¦ ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Объявление претендентам стартовой цены договора ¦Снижение ¦
¦подряда ¦стоимости ¦
¦ ¦услуг в ¦
¦ ¦результате ¦
¦ ¦проведения ¦
¦ ¦конкурсов, ¦
¦ ¦% ¦
+————————————————-+————+
¦ Совершенствование договорных отношений ¦
¦ по предоставлению жилищно — коммунальных услуг ¦
+————————————————-T————+
¦Наличие договоров, заключаемых с: ¦Охват ¦
¦- нанимателями ¦договорами, ¦
¦- арендаторами жилых помещений ¦% ¦
¦- собственниками и владельцами жилых и нежилых ¦Доля ¦
¦помещений ¦жил. фонда, ¦
¦- арендаторами нежилых помещений ¦обслуживае- ¦
¦- подрядными организациями ¦мого на ¦
¦- ресурсоснабжающими организациями ¦договорной ¦
¦ ¦основе, % ¦
+————————————————-+————+
¦Совершенствование договоров между управляющей ¦Да/Нет ¦
¦жилищной организацией и ресурсоснабжающими ¦ ¦
¦предприятиями с учетом обеспечения возможности ¦ ¦
¦эффективного контроля за количеством и качеством ¦ ¦
¦поставляемых услуг (ресурсов) и оплаты по факту ¦ ¦
¦их поставки ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Переход на прямые расчеты за коммунальные услуги ¦Да/Нет ¦
¦между ресурсоснабжающими организациями и ¦% охвата ¦
¦юридическими лицами — собственниками и ¦ ¦
¦владельцами жилых и нежилых помещений, а также ¦ ¦
¦физическими лицами — собственниками нежилых ¦ ¦
¦помещений с отдельным вводом ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦ Формирование профессионального конкурентного ¦
¦ управления жилищным фондом ¦
+————————————————-T————+
¦Конкурсный отбор управляющей организации ¦Проведение ¦
¦ ¦конкурсов ¦
¦ ¦по управле- ¦
¦ ¦нию государ-¦
¦ ¦ственным ¦
¦ ¦муниципаль- ¦
¦ ¦ным жилищным¦
¦ ¦фондом ¦
+————————————————-+————+
¦ Формирование кондоминиумов и создание товариществ ¦
¦ собственников жилья ¦
+————————————————-T————+
¦Формирование и технический учет кондоминиумов с ¦Да/Нет ¦
¦передачей земельных участков в общую долевую ¦ ¦
¦собственность (или постоянное бессрочное ¦ ¦
¦пользование) домовладельцев ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Создание товариществ собственников жилья на ¦Доля ТСЖ, ¦
¦стадии строительства жилых домов, если они ¦созданных ¦
¦строятся с использованием государственных ¦на стадии ¦
¦инвестиций ¦строитель- ¦
¦ ¦ства ¦
+————————————————-+————+
¦ Тарифное регулирование ¦
+————————————————-T————+
¦Наличие у регулируемых предприятий ¦Да/Нет ¦
¦производственных и инвестиционных программ, ¦ ¦
¦согласованных с органами власти г. Москвы ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Наличие порядка согласования производственных и ¦Да/Нет ¦
¦инвестиционных программ для государственных и ¦ ¦
¦частных коммунальных предприятий в органах ¦ ¦
¦исполнительной власти г. Москвы ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Наличие договора на управление государственным ¦Да/Нет ¦
¦имуществом коммунальных предприятий ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Наличие методик составления заявок на пересмотр ¦Да/Нет ¦
¦тарифов для регулируемых предприятий ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Передача всех полномочий по регулированию тарифов¦Да/Нет ¦
¦на коммунальные услуги РЭК г. Москвы ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Доработка регламента работы РЭК, позволяющего ¦Да/Нет ¦
¦учитывать при установлении тарифов интересы всех ¦ ¦
¦заинтересованных сторон, обеспечивающего ¦ ¦
¦открытость процедуры регулирования ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Установление двуставочных тарифов на коммунальные¦Да/Нет ¦
¦услуги ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Установление для регулируемых предприятий тарифов¦Да/Нет ¦
¦(в реальном выражении) на длительный срок (2-4 ¦ ¦
¦года), наличие механизма индексации тарифов в ¦ ¦
¦течение регулируемого периода ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Наличие системы мониторинга регулируемых ¦Да/Нет ¦
¦коммунальных предприятий по видам деятельности ¦ ¦
+————————————————-+————+
¦Ликвидация перекрестного субсидирования ¦Да/Нет ¦
+————————————————-+————+
¦Обеспечение источника возмещения выпадающих ¦Да/Нет ¦
¦доходов предприятий от предоставления льгот по ¦ ¦
¦оплате коммунальных услуг ¦ ¦
L————————————————-+————-
VI. Информационное обеспечение Программы
Успешное внедрение мероприятий Программы в значительной мере зависит от своевременности, доступности и
доходчивости информации о текущем состоянии жилищного фонда, коммунальных объектов, материальных
потребностях жилищно — коммунального хозяйства города, текущих результатах деятельности органов
государственной власти и местного самоуправления города по ее выполнению.
На первом этапе необходимо развернуть информационно — разъяснительную кампанию о целях и содержании
Программы, провести ее презентацию и в дальнейшем проводить ежегодные конференции, посвященные итогам
реализации Программы, с участием депутатов Московской городской Думы, представителей Правительства Москвы,
жилищной инспекции, префектур, районных Управ, управляющих, ресурсоснабжающих, ремонтно — эксплуатационных и
специализированных организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, общественных
организаций потребителей, средств массовой информации.
Основные направления информационного обеспечения призваны поддерживать:
— своевременность и полноту выполнения мероприятий Программы;
— содержание решений органов государственной власти города (в том числе территориальных и отраслевых),
органов местного самоуправления о жилищно — коммунальном обслуживании населения, организации деятельности
жилищно — коммунального хозяйства, планируемые и фактические результаты их исполнения;
— текущие результаты деятельности органов государственной власти и местного самоуправления города,
управляющих, ресурсоснабжающих, ремонтно — эксплуатационных и специализированных организаций по выполнению
Программы;
— показатели функционирования городских предприятий жилищно — коммунального хозяйства;
— информирование потребителей жилищно — коммунальных услуг об их правах и о необходимых действиях по защите
этих прав;
— информирование потребителей жилищно — коммунальных услуг о соответствии жилищных и коммунальных услуг
действующим стандартам, требованиям безопасности для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды и его
имущества, периодичность осмотров коммунального оборудования и выполнения работ, предельные сроки устранения
аварий и неисправностей, а также о нормативных актах, устанавливающих эти требования;
— действующие полные тарифы на каждый вид жилищных и коммунальных услуг, их составляющие, размеры ставок,
установленных для населения, порядок оплаты, условия изменения оплаты при нарушении установленных
стандартов;
— уменьшение социальной напряженности в связи с поэтапным переходом к полной оплате населением жилищно —
коммунальных услуг, порядок адресной социальной защиты малоимущих граждан;
— мониторинг льгот на жилищно — коммунальные услуги: категории граждан, имеющих права на льготы, нормативные
основания предоставления и размеры льгот, виды льготируемых жилищно — коммунальных услуг; начало и окончание
периода предоставления льгот, порядок подтверждения права на льготы, организации, ответственные за
реализацию льгот и т.п.
Максимальная гласность процесса реформирования жилищно — коммунального хозяйства города может быть
достигнута при использовании следующих основных методов информационного обеспечения:
— регулярные сообщения во всех московских средствах массовой информации (газете «Тверская, 13», других
городских, окружных, межрайонных и районных газетах, телеканале «ТВ Центр» и районных студиях кабельного
телевидения, радиоканалах) по всем направлениям информационного обеспечения Программы. Дублировать
распространение этих сообщений через электронные средства информации;
— ведение постоянных рубрик в печатных изданиях, регулярных тематических теле- и радиопередач, рассчитанных
как на все население города, так и на отдельные категории и группы населения;
— просвещение потребителей в области защиты их прав на полное, своевременное и качественное жилищно —
коммунальное обслуживание;
— создание справочной службы по вопросам жилищно — коммунального обслуживания населения, действующей не
только в рабочие, но и в выходные дни. Работа службы поможет населению получить информацию о ходе и
перспективах реформы, должна обеспечить оперативный сбор информации о недостатках деятельности управляющих
(жилищных), ремонтно — эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных организаций, выявит
направления контроля за деятельностью исполнителей жилищно — коммунальных услуг;
— выпуск и распространение тематических методических и справочных материалов по проблемам реформы для
специалистов жилищно — коммунального хозяйства и населения;
— осуществление формирования и распространения в сети Интернет информационных ресурсов города,
административных округов и районов по всем аспектам проведения реформы жилищно — коммунального хозяйства и
защиты прав потребителей жилищно — коммунальных услуг.