ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ №1054-ПП от 2002-12-24

О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ НЕБАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ МОСКВЫ КАК СПОСОБА УЛУЧШЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2002 г. N 1054-ПП
О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ НЕБАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ МОСКВЫ КАК СПОСОБА УЛУЧШЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ
В постановлении Правительства Москвы от 16.01.2001 N 24-ПП «О состоянии и
перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве»
отмечена необходимость применения ипотечного кредитования как способа
улучшения жилищных условий населения города Москвы, определены перспективы
его развития в целях расширения возможностей приобретения жилья
трудоспособным населением города Москвы, в т.ч. очередниками на улучшение
жилищных условий, без использования средств бюджета города Москвы.
ОАО «Строительная сберегательная касса» (далее — ОАО «ССК») создано в порядке
эксперимента в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.11.98
N 896 «Об организации эксперимента на территории Западного административного
округа по внедрению Строительной сберегательной кассы» с целью привлечения
средств населения для инвестирования в жилищное строительство на территории
Западного административного округа.
Результаты работы ОАО «ССК» — акционерного общества со 100 процентным
участием Правительства Москвы — свидетельствуют об эффективности реализуемой
схемы небанковского ипотечного кредитования, что создает предпосылки для
расширения деятельности ОАО «ССК» на всю территорию г. Москвы.
В целях реализации положений постановления Правительства Москвы от 02.07.2002
N 494-ПП «Об утверждении Программы жилищного строительства по городскому
заказу до 2005 года и о заданиях по жилищному строительству на период до 2010
года», касающихся разработки и внедрения механизмов, позволяющих с 2004 года
осуществлять поэтапный переход на возмездную основу приобретения жилья
очередниками города Москвы, ведется работа по созданию в г. Москве системы,
позволяющей населению города Москвы улучшать свои жилищные условия с
использованием собственных средств. Одним из элементов указанной системы
является механизм небанковского ипотечного кредитования, отработанный ОАО
«ССК» на территории Западного административного округа в рамках реализации
программы реконструкции районов пятиэтажной и ветхой жилой застройки.
В целях дальнейшего привлечения денежных средств населения для инвестирования
в жилищное строительство с использованием механизмов небанковского ипотечного
кредитования, сокращения количества очередников на улучшение жилищных условий
г. Москвы, с учетом накопленного опыта и достигнутых положительных результатов
работы в ходе реализации постановления Правительства Москвы от 24.11.98 N 896
«Об организации эксперимента на территории Западного административного округа
по внедрению Строительной сберегательной кассы» Правительство Москвы
постановляет:
1. Одобрить Концепцию развития системы небанковского ипотечного кредитования
населения как способа улучшения жилищных условий населения города Москвы
(приложение).
2. Принять к сведению, что ОАО «ССК» — городской оператор по развитию
небанковского ипотечного кредитования — является участником реализации
городских программ жилищного строительства на основе механизма ипотечного
кредитования на 2002 и последующие годы, и распространить опыт его работы по
развитию небанковской ипотеки на всю территорию города Москвы.
3. Управлению координации экономической политики и контроля за ее реализацией
Правительства Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы по предложениям Москомархитектуры и префектур
административных округов ежегодно начиная с 2003 года обеспечивать подготовку
и внесение в установленном порядке на рассмотрение Правительства Москвы
проектов распорядительных документов Правительства Москвы, обеспечивающих
предоставление ОАО «ССК» земельных участков для строительства жилья в объеме
не менее 50 тыс. кв. м ежегодно за счет средств населения города Москвы с
использованием механизмов ипотечного кредитования и вовлечением очередников
города на улучшение жилищных условий.
4. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы оказывать
содействие и обеспечивать координацию деятельности ОАО «ССК» в части
вовлечения очередников города на улучшение жилищных условий в инвестирование
строительства жилья с использованием механизмов ипотечного кредитования.
5. Вице — мэру Москвы Шанцеву В.П. по представлению префектов
административных округов в установленном порядке заключать с ОАО «ССК»
инвестиционные контракты на реализацию инвестиционных проектов с
использованием механизма небанковского ипотечного кредитования населения
города.
6. Принять к сведению обязательства ОАО «ССК»:
6.1. В срок до 01.02.2003 совместно с Департаментом жилищной политики и
жилищного фонда города Москвы разработать и представить на утверждение в
установленном порядке Порядок реализации квартир во вновь построенных жилых
домах населению и очередникам города на улучшение жилищных условий.
6.2. Разработать и утвердить в установленном порядке ТЭО развития системы
небанковской ипотеки и основные экономические параметры работы ОАО «ССК»,
стандарты городской системы небанковского ипотечного кредитования на
долгосрочный период, включая привлечение средств населения и ставки
кредитования, сроки возврата кредитов и т.п.
6.3. Обеспечить ведение раздельного учета и отчетности по каждому объекту,
строящемуся по системе небанковского ипотечного кредитования, в отдельности.
6.4. Подбирать заказчиков и подрядчиков для осуществления строительства жилья
строго на конкурсной основе.
6.5. За счет собственных средств с учетом имеющегося опыта работы с
населением по реализации небанковского ипотечного кредитования организовать
постоянно действующий бесплатный консультативно — методический центр для
населения города Москвы, в т.ч. очередников на улучшение жилищных условий, по
вопросам улучшения жилищных условий за счет собственных средств с
использованием механизмов небанковского ипотечного кредитования.
6.6. Подготовить и представить в Департамент жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы предложения по предоставлению очередникам на улучшение
жилищных условий города Москвы жилья на возмездной основе по строительной
себестоимости с одновременным предоставлением льготных кредитов, в т.ч. с
использованием возможностей КБ «Московское ипотечное агентство» (ОАО).
6.7. Ежегодно не позднее I квартала текущего года представлять Правительству
Москвы отчет о результатах деятельности по улучшению жилищных условий
населения города Москвы, в т.ч. очередников на улучшение жилищных условий г.
Москвы.
7. Департаменту имущества города Москвы в месячный срок с момента выхода
настоящего постановления согласовать кандидатуры представителей интересов
города в наблюдательном совете ОАО «ССК» с Вице — мэром Москвы Шанцевым В.П.
8. В связи с выходом настоящего постановления считать утратившими силу пп. 1,
3.3, 5, 6 постановления Правительства Москвы от 24.11.98 N 896 «Об организации
эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению
Строительной сберегательной кассы».
9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на Вице — мэра
Москвы Шанцева В.П.
Мэр Москвы
Ю.М. Лужков
Приложение
к постановлению Правительства
Москвы
от 24 декабря 2002 г. N 1054-ПП
КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ НЕБАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ КАК СПОСОБА УЛУЧШЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ
Предлагаемая Концепция учитывает практику создания и функционирования
механизма небанковского ипотечного кредитования в Западном административном
округе города Москвы, а также необходимость развития ипотечного кредитования
как способа улучшения жилищных условий населения, в т.ч. очередников на
улучшение жилищных условий.
Рассматриваемый механизм небанковского ипотечного кредитования является
саморазвивающимся и самодостаточным, не требующим государственного
финансирования, и базируется, в первую очередь, на эффективном использовании
привлеченных финансовых ресурсов граждан.
Концепция ориентирована преимущественно на население со средним уровнем
доходов и призвана помочь приобрести жилье с использованием механизма
небанковского ипотечного кредитования населению города, в т.ч. очередникам на
улучшение жилищных условий.
Реализация Концепции создает условия для формирования нового источника
инвестиций в жилищное строительство непосредственно от населения без нагрузки
на бюджет города.
Введение
Последовательное развитие системы ипотечного жилищного кредитования
осуществляется в условиях стабилизации социально — экономического развития
российской экономики и увеличения платежеспособности населения.
В Москве формируются и успешно функционируют разнообразные формы ипотеки, в
т.ч. и небанковская.
С целью развития системы небанковского ипотечного кредитования, увеличения
притока финансовых ресурсов населения на инвестирование строительства жилья
постановлением Правительства Москвы от 24.11.98 N 896 «Об организации
эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению
Строительной сберегательной кассы» было создано открытое акционерное общество
«Строительная сберегательная касса» (далее — ОАО «ССК»).
В настоящее время ОАО «ССК» отлажен механизм финансирования строительства,
позволяющий решать поставленные задачи собственными средствами и средствами
инвесторов — физических лиц — участников небанковской ипотечной программы, в
т.ч. очередников города Москвы на улучшение жилищных условий.
Анализ работы ОАО «ССК» позволяет сделать вывод об эффективности реализуемой
схемы небанковского ипотечного кредитования и успешном завершении
проведенного эксперимента по ее внедрению на территории Западного
административного округа города Москвы с одновременным решением городских
задач по выполнению программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного
фонда на территории округа. Предложенная схема получила серьезную поддержку
населения.
Динамика объемов привлекаемых средств населения и количества квартир,
реализуемых с использованием небанковских форм ипотеки, показывает, что
данная система в настоящее время является одной из самых перспективных форм
ипотечного кредитования населения города Москвы, в т.ч. очередников на
улучшение жилищных условий.
Предоставление населению возможности приобретения жилья в рассрочку
способствует расширению круга его потенциальных покупателей и создает для
москвичей со средним стабильным уровнем дохода условия для самостоятельного
решения жилищной проблемы без соответствующей помощи со стороны города.
Целевое привлечение средств населения на строительство жилья является
эффективным внебюджетным источником финансирования жилищного строительства в
Москве.
В настоящее время все сложнее решаются вопросы, связанные с формированием и
реализацией городских жилищных программ. Причин этому множество, в т.ч.
острый дефицит свободных городских земель, недостаточность бюджетных
источников финансирования жилищной программы, возрастающие объемы жилищного
строительства по городскому заказу. Поэтому очевидна необходимость внедрения
новых, в том числе и нестандартных, механизмов решения проблем улучшения
жилищных условий населения города Москвы, в т.ч. и очередников, одним из
которых является механизм небанковского ипотечного кредитования.
1. Цели и задачи
1.1. Дальнейшее развитие созданного механизма привлечения дополнительных
инвестиций для улучшения жилищных условий населения города Москвы за счет
собственных накоплений.
1.2. Постепенная и частичная замена бюджетных источников финансирования
строительства жилья средствами ОАО «ССК» как консолидированного инвестора,
аккумулирующего средства населения в стратегический инвестиционный источник
финансирования.
1.3. Сокращение очереди на улучшение жилищных условий в Москве за счет
предоставления очередникам возможности улучшения жилищных условий через
механизм, реализуемый ОАО «ССК», в т.ч. получение жилья по строительной
себестоимости с одновременным предоставлением льготных кредитов и учетом
жилищных субсидий.
1.4. Увеличение объема платежеспособного спроса на коммерческое жилье за счет
расширения круга потенциальных покупателей.
2. Основные участники проекта
Участниками системы небанковского ипотечного кредитования являются:
2.1. Правительство Москвы — осуществляет всестороннюю, в т.ч.
организационную, поддержку строительных проектов, реализуемых по схеме
небанковского ипотечного кредитования через ОАО «ССК». Контролирует
деятельность ОАО «ССК» через наблюдательный совет.
2.2. Инвесторы — физические лица, накапливающие сбережения в ОАО «ССК» и
приобретающие жилье по схеме небанковского ипотечного кредитования.
2.3. ОАО «ССК»:
— городской оператор по развитию небанковского ипотечного кредитования;
осуществляет целевую деятельность по привлечению и направлению средств
населения, в т.ч. очередников города Москвы на улучшение жилищных условий, на
финансирование строительства жилья и представляет его интересы на первичном
рынке жилья;
— оказывает сопутствующие услуги (например, зачет имеющегося у покупателя
жилья в счет оплаты нового, оформление квартир в собственность, оформление и
обслуживание ипотечных кредитов, зачет жилищных субсидий);
— обеспечивает целевое привлечение средств граждан для финансирования
строительства жилья с использованием механизма небанковского ипотечного
кредитования;
— реализует механизм финансирования строительства, позволяющий обходиться
исключительно собственными средствами и средствами инвесторов — физических
лиц, являющихся участниками программы строительства жилья по схеме
небанковского ипотечного кредитования;
— уменьшает общую численность очередников на улучшение жилищных условий
города Москвы за счет реализации схемы ипотечного кредитования и продажи
очередникам жилья по строительной себестоимости с одновременным
предоставлением льготных кредитов;
— обеспечивает создание жилищного фонда, реализуемого населению с
использованием механизма небанковского ипотечного кредитования.
2.4. Заказчики и генеральные подрядчики — организации, обеспечивающие
выполнение подрядных работ по проектированию и строительству жилых объектов
на конкурсной основе.
2.5. Страховые компании — компании, осуществляющие имущественное страхование
(страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование
гражданско — правовой ответственности участников ипотечного рынка.
3. Организационная схема проекта
3.1. Организационно — финансовая система ОАО «ССК» должна быть замкнута, т.е.
прибыль, получаемая от коммерческой реализации части площади гражданам, не
имеющим льгот (не очередникам), должна направляться на обеспечение льготных
условий кредитования москвичей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных
условий.
3.2. Инвесторы, обращающиеся в ОАО «ССК» для приобретения квартир по схеме
небанковского ипотечного кредитования, выбирают квартиру с необходимыми
предварительными характеристиками в домах, строительство которых
осуществляется за счет привлекаемых ОАО «ССК» средств населения города
Москвы, в т.ч. очередников на улучшение жилищных условий в качестве
генерального инвестора.
В период строительства жилого дома инвестор заключает с ОАО «ССК» договор
инвестирования, в котором определяется объект инвестиционной деятельности
сторон, предварительные параметры будущей квартиры инвестора и размер его
денежного (финансового) участия в проекте.
Заключенный с инвестором договор инвестирования ОАО «ССК» направляет в
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на учетную
регистрацию в соответствии с порядком, установленным в городе Москве.
3.3. Финансовое участие инвестора в проекте может покрывать полную стоимость
квартиры жилого дома, получаемой им после окончания строительства, или ее
часть, но не менее половины стоимости. В случае участия инвестора в проекте с
оплатой всей стоимости квартиры в период строительства квартира оформляется в
собственность инвестора после окончания строительства жилого дома без
каких-либо обременений. При оплате только части стоимости квартиры в период
строительства после окончания строительства жилого дома квартира оформляется
в собственность инвестора с обременением ее залогом. В этом случае залогом
обеспечивается выполнение обязательства инвестора по внесению полной оплаты
на оговоренных с ОАО «ССК» условиях.
3.4. Приобретение очередниками города Москвы квартир по системе небанковского
ипотечного кредитования осуществляется в соответствии с Порядком реализации
квартир во вновь построенных жилых домах очередникам города Москвы на
улучшение жилищных условий, разрабатываемым ОАО «ССК» совместно с
Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Объем льгот, порядок их предоставления, квоты очередников устанавливаются при
выпуске распорядительных документов Правительства Москвы по передаче ОАО «ССК»
участков под застройку. Списки очередников, участвующих в программе,
формируемые ОАО «ССК», согласовываются Департаментом жилищной политики и
жилищного фонда города Москвы. Предоставляемые льготы увязываются со сроками
постановки на учет и распространяются на приобретаемую очередниками площадь в
пределах установленных социальных норм.
3.5. Государственная регистрация права собственности инвестора на квартиру и
регистрация залога квартиры осуществляется Московским городским комитетом по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Подготовка и представление документов на регистрацию может осуществляться ОАО
«ССК» по поручению инвестора.
3.6. Инвестор в соответствии с заключаемым с ним договором после оформления
квартиры в собственность в установленном порядке может стать членом
товарищества собственников жилья.
3.7. Отношения ОАО «ССК» с подрядными, строительными, страховыми и иными
организациями регулируются отдельными договорами по результатам конкурсов.
4. Ожидаемые результаты от реализации проекта
4.1. Развитие механизма небанковского ипотечного кредитования как способа
улучшения жилищных условий населения города Москвы, в т.ч. очередников,
позволяет осуществить постепенный переход на возмездную основу приобретения
жилья очередниками, решать проблему психологической подготовки населения к
постепенному переходу на возмездную основу приобретения жилья.
4.2. Сокращение очереди на улучшение жилищных условий в городе Москве без
использования бюджетных средств за счет предложения очередникам максимально
льготных условий приобретения жилплощади на основе использования механизма
небанковского ипотечного кредитования, реализуемого ОАО «ССК».
4.3. Экономия финансовых ресурсов города в результате реинвестирования
полученных ОАО «ССК» средств на дальнейшее развитие системы небанковского
ипотечного кредитования, удешевление и удлинение сроков выдаваемых
очередникам г. Москвы кредитов.