ПИСЬМО УПРАВЛЕНИЯ МНС РФ ПО Г. МОСКВЕ №27-11н/56495 от 2003-10-10

О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУВопрос: Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального
предпринимателя, имеет в собственности:
— жилую квартиру, которую сдает юридическому лицу для проживания
сотрудников;
— нежилое помещение, которое сдает юридическому лицу для использования в
качестве офисного и торгового помещения.
С дохода, полученного от обеих сделок, физическое лицо платит налог на доходы
физических лиц.
Просьба разъяснить:
1. Должно ли физическое лицо уплачивать иные налоги?
2. Обязано ли физическое лицо зарегистрироваться в качестве индивидуального
предпринимателя?
Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495
Взамен отмененных на территории Российской Федерации с 1 января 2003 года
постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст Общесоюзного
классификатора отраслей народного хозяйства и частей I и IV (применительно к
экономической деятельности) Общероссийского классификатора видов
экономической деятельности, продукции и услуг принят и введен в действие с 1
января 2003 года Общероссийский классификатор видов экономической
деятельности (далее — ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования
видов экономической деятельности и информации о них.
ОКВЭД используется при решении основных задач, связанных с классификацией и
кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими
субъектами при регистрации, определением основного и других фактически
осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов,
кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных
системах и ресурсах, едином государственном регистре предприятий и
организаций, других информационных регистрах, разработкой нормативных
правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов
экономической деятельности, а также для получения информации о видах
экономической деятельности при решении аналитических задач органами
государственной власти и управления.
К хозяйствующим субъектам относятся занимающиеся деятельностью по
производству, реализации либо приобретению товаров частные, государственные,
муниципальные или иные предприятия, акционерные общества и товарищества,
союзы, ассоциации, концерны, межотраслевые, региональные и другие объединения
предприятий, а также иные объединения (организации) и учреждения, пользующиеся
правами юридического лица, и граждане, занимающиеся самостоятельной
предпринимательской деятельностью.
В соответствии с международной практикой в ОКВЭД не учитываются такие
классификационные признаки, как форма собственности, организационно-правовая
форма и ведомственная подчиненность хозяйствующих субъектов, не делается
различий между внутренней и внешней торговлей, рыночными и нерыночными,
коммерческими и некоммерческими видами экономической деятельности.
Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности.
Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование,
рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы)
объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции
(оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на
производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
В качестве классификационных признаков видов экономической деятельности в
ОКВЭД используются признаки, характеризующие сферу деятельности, процесс
(технологию) производства и т.п.
В случаях сдачи имущества (жилого и нежилого помещений) внаем собственник
имущества (жилого и нежилого помещений) и наниматель являются сторонами
договоров гражданско-правового характера — договоров найма жилого и нежилого
помещений, заключаемых в соответствии с правовыми нормами, изложенными в
главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом право
предоставления за плату жилого помещения для проживания в нем либо нежилого
помещения для использования в качестве офисного и торгового помещения
предоставлено собственнику помещений, который может являться как юридическим,
так и физическим лицом.
С точки зрения гражданского права имущество (жилое и нежилое помещения),
находящееся в собственности физического лица, является
материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение
длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от
изменения статуса самого физического лица.
Однако юридическое лицо, в отличие от физического, имеет обособленное
имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. В то
время как гражданин даже в случае, если он является предпринимателем без
образования юридического лица, использует свое имущество не только для
занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственного
личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и
свобод, в связи с чем имущество гражданина в этом случае юридически не
разграничено.
По существу сдача внаем физическим лицом имущества (жилого и нежилого
помещений), принадлежащего этому лицу на праве собственности, является
юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего
законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности
имуществом, и поэтому не содержит необходимых элементов, характеризующих
приведенное выше понятие «экономической деятельности». При этом у
юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений
осуществляется путем организации определенного производственного процесса,
включающего в себя такие необходимые элементы, как использование работников,
имеющих определенную квалификацию, технических средств, материалов, энергии,
информационных ресурсов и т.п. Следовательно, в этом случае осуществляется
экономическая деятельность, которая характеризуется затратами на
производство, процессом производства и выпуском продукции, то есть оказанием
услуг потребителям.
Кроме того, ст. 38 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что
услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой
не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе
осуществления этой деятельности.
При рассмотрении группировок видов экономической деятельности, входящих в код
70 раздела «К» «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление
услуг» ОКВЭД, необходимо иметь в виду, что в ОКВЭД использованы иерархический
метод классификации и последовательный метод кодирования, но при этом не
учитывается такой классификационный признак, как форма собственности.
Следовательно, описание конкретных группировок, содержащееся в приложении А,
не может рассматриваться вне установленной иерархии видов экономической
деятельности, входящих в тот или иной код.
Таким образом, код 70, представляющий класс операций с недвижимым имуществом,
включает в себя три подкласса, каждый из которых, в свою очередь, делится на
группы и подгруппы:
— 70.1 — подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого
имущества;
— 70.2 — сдача внаем собственного недвижимого имущества;
— 70.3 — предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым
имуществом.
Так, в частности, подгруппа 70.12.1 «Покупка и продажа собственного жилого
недвижимого имущества» включает покупку и продажу многоквартирных зданий и
других жилых домов, квартир, а подгруппа 70.20.1 «Сдача внаем собственного
жилого недвижимого имущества» включает сдачу внаем тех же многоквартирных
зданий и других жилых домов, квартир. Если к тому же учесть описание группы
70.11 «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества»,
предполагающей разработку своими силами и за свой счет коммерческих проектов,
связанных с недвижимым имуществом (объединение финансовых, технических средств
и людских ресурсов для реализации проектов, связанных с недвижимым имуществом,
предназначенным для жилья или других целей), для его дальнейшей продажи, то
становится очевидным, что все эти операции могут рассматриваться как
осуществление экономической деятельности только тогда, когда они несут в себе
необходимые характерные элементы производственного процесса, то есть
совершаются юридическими, а не физическими лицами.
В противном случае всех граждан, покупающих, продающих или сдающих внаем
собственное жилое недвижимое имущество, то есть вступающих в
гражданско-правовые отношения с другими гражданами или организациями,
следовало бы считать индивидуальными предпринимателями, не
зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законодательством
порядке, хотя для совершения подобных сделок Гражданским кодексом Российской
Федерации обязательная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя
для граждан не предусмотрена.
Исходя из изложенного, реализация гражданином своего законного права на
распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может
признаваться деятельностью и, следовательно, доход, полученный от сдачи
такого имущества внаем, не может относиться к доходу, полученному от
осуществления предпринимательской деятельности, и подлежит в соответствии со
статьей 224 Налогового кодекса Российской Федерации налогообложению по ставке
13%.
(Ответ подготовлен с учетом разъяснений МНС России.)
Заместитель
руководителя Управления
советник налоговой службы I ранга
Л.Я. Сосихина