ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ №04-3-01/398 от 2004-07-06

О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ
ПИСЬМО
от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398
О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)
Министерство Российской Федерации по налогам и сборам рассмотрело запросы,
касающиеся обязательности государственной регистрации в качестве
индивидуального предпринимателя при систематическом получении физическим
лицом доходов от сдачи в аренду принадлежащего ему на праве собственности
недвижимого имущества, и сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск
деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от
пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг
лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Статьей 4 Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 «О регистрационном сборе с
физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью и порядке их
регистрации», действовавшего до 01.01.2004, было установлено, что физические
лица вправе осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в
свидетельстве о регистрации предпринимателя.
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей» (с учетом внесенных в него изменений и дополнений), который
регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией
физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной
регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве
индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением единого
государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица,
занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную
регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые
указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их
свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
С учетом указанных норм, если у индивидуального предпринимателя в
свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид экономической
деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление
услуг», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами,
полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в
свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не
значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему
недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое)
помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального
предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве
средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
Таким образом, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения,
принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим
погашением его стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том
случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального
предпринимателя.
С 1 января 2003 года введен в действие Общероссийский классификатор видов
экономической деятельности (далее — ОКВЭД), предназначенный для классификации
и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.
Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности.
Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование,
рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы)
объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции
(оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на
производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого
помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового
характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с
правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее — ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е.
участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются
граждане (физические лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на
праве собственности имущество.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и
юридическим лицом.
При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное
имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то
время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае,
когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует
свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и
в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих
неотчуждаемых прав и свобод.
Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о
государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого
вида экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда
и предоставление услуг», не может изменить определенный гражданским
законодательством статус принадлежащего ему, как физическому лицу,
недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в
аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве
собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт
использования собственником своего законного права на распоряжение
принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит
необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие
«экономической деятельности». Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ
собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата
коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем
состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того,
используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. В
связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами,
непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче
в аренду принадлежащего ему помещения.
Кроме того, размер арендной платы за наем помещения устанавливается в
договоре по соглашению сторон, следовательно, арендодатель имеет возможность
учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого
помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными
услугами фактически пользуется арендатор.
Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной
платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц»
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся
объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при
этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности,
поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием
арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы,
полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором, являются его собственностью.
Действительный
государственный советник
налоговой службы РФ II ранга
С.Х.АМИНЕВ
——————————————————————