Регистрация прав в сделках с ипотекой: важные детали
Приобретение недвижимости в кредит становится все более популярным.Однако процедура регистрации ипотеки не всегда известна в деталях сторонам, вступающим в эти отношения. Более того, в современном ее состоянии существует ряд нюансов, незнание которых может породить определенные проблемы.
Ипотека — как инструмент привлечения средств кредитных учреждений для решения жилищных проблем граждан — становится все более доступной. Только в Петербурге десятки банков предлагают сотни кредитных продуктов. В том числе с максимальными сроками погашения и минимальными первыми взносами, без официального подтверждения дохода и пр. Политика банков становится все более лояльной по отношению к заемщику. Однако, когда дело доходит до оформления отношений ипотеки, желательно разобраться во всех деталях процедуры их регистрации — от начала и до конца. А также понять, какие нас ждут «телодвижения» и сопутствующие расходы, связанные с этим процессом.
Традиционно в понятие «ипотеки» — залога недвижимости — может вкладываться различный смысл. Существует чистая ипотека — когда владелец под залог своей недвижимости получает кредит и использует эти средства на любые нужды по личному усмотрению. А затем погашает задолженность перед банком и снимает обременение со своей недвижимости. Сторонами по такому договору выступают физическое или юридическое лицо как залогодатель, а кредитная организация — как залогодержатель (обычно банк). Регистрация данных отношений — «залога в силу договора» — платная. Динамика их развития — умеренная (например, в 2005 году таких договоров было зарегистрировано лишь на 17% больше, чем в 2004 г.).
Более востребована целевая ипотека, при которой регистрируется право на объект недвижимости, возникающее на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств. Участие в договоре кредитной организации оценивается как факт согласования сторонами «продавец — покупатель» порядка расчетов: кто, какую сумму и в какие сроки предоставляет для оплаты. Поэтому на регистрацию такого договора кредитная организация заявления не подает.
Следует отметить, что с июля 2006 года действует новая инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ. В отличие от ранее действовавшего порядка, для регистрации ипотеки теперь необходимо представить план объекта недвижимости (оригинал и копию). Кроме того, в регистрирующий орган следует представлять кредитный или иной договор, выполнение которого обеспечивается ипотекой. Но перерегистрировать ранее возникшее в установленном на тот момент порядке право собственности залогодателя не нужно.
Производится регистрация возникновения «залога в силу закона» — ст. 77 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). Оформляется она (как и прекращение залога по возвращении кредита) без оплаты отдельной пошлины. Срок регистрации тот же, что и для договоров купли-продажи — 10 рабочих дней. При этом взаимоотношения сторон все чаще сопровождаются оформлением закладной, приобретающей после регистрации в ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО статус ценной бумаги, подлежащей обороту на рынке финансов.
Личная жизнь закладных
Если права кредитной организации удостоверяются закладной (что обязательно должно быть указано в договоре), то последняя может быть получена кредитной организацией в отсутствие покупателя и продавца.
Оформление закладных не является обязательным. Но их популярность растет. В 2005 году в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было оформлено 1317 закладных (для сравнения: в 2004 году лишь 194).
Порой пущенная в оборот закладная начинает жить собственной жизнью. Из рук в руки она переходит с помощью передаточных надписей, договоров купли-продажи и т. д. При этом каждый очередной законный ее владелец имеет право зарегистрировать себя в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП), но не подлежит обязательной регистрации. Поэтому не всегда в реестре и выписках из него будут присутствовать актуальные сведения о залогодержателе. Во избежание злоупотреблений существует обязательное условие прекращения ипотеки — проверка законности последовательного перехода из рук в руки всех прав по закладной. При отсутствии сквозных сведений в ЕГРП последнему владельцу предстоит доказывать легитимность своих прав: представить ряд документов по каждому залогодержателю, фигурирующему в передаточных надписях. Законность возникновения и прекращения прав всех залогодержателей проверяется в отделении Росрегистрации по СПб и ЛО при прекращении залога. Поэтому лучше новым владельцам закладных все же подавать сведения в ЕГРП (госпошлина при этом — всего 100 рублей). Ведь необязательность учета в ЕГРП смены владельцев закладных впоследствии может спровоцировать конфликты интересов участников ипотеки и существенно затруднить прекращение этих отношений несколько лет спустя.
Непростая, простая, письменная
Отмена обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки мало сказалась на практике: количество договоров, заключаемых в простой письменной форме (ППФ), растет, но традиционно даже банки предпочитают нотариальное удостоверение. А для договора купли-продажи с использованием кредитных средств (где ипотека возникает в силу закона) и ранее ППФ была допустимой. Отличие же в отношении договоров чистой ипотеки (предоставления кредита под залог имеющейся у собственника недвижимости) — в том, что такой договор в ППФ подается с заявлением от обеих сторон, а если он удостоверен нотариально, то только от одной.
Популярность «необязательного» нотариата у граждан объясняется тем, что нотариус — незаинтересованное в сделке лицо, обязанное разъяснить обеим сторонам правовые последствия их действий.
Задача нотариуса — установить личность и проверить адекватность и дееспособность заемщика (физического лица), оценить, насколько он осознает правовые последствия совершаемых им действий. И в то же время — составить договор, в условия которого банк не сможет ввести формулировки, которые в той или иной спорной ситуации поставят гражданина в заведомо невыгодные условия.
Отказать нельзя зарегистрировать
Где будет поставлена запятая в данном вердикте регистратора, зависит от ряда причин. Чаще всего основанием для отказа в регистрации или для ее приостановления является «забывчивость» в отношении обстоятельств на первый взгляд второстепенных с позиции участников кредитно-финансовых отношений.
Так, порой не указываются ограничения, существующие на объекте. Например, наличие в квартире элементов интерьера, являющихся объектом культурного наследия и не передающихся в собственность граждан.
Часто в договоре залога, оформляемом в ППФ, забывают указывать место и дату заключения кредитного договора, отсутствует подробное описание объекта: его адрес, общая площадь, этаж квартиры и прочие сведения, которые подлежат внесению в реестр.
Результат небрежности — отказ в регистрации, за которым следует переделка договора. А это — потерянное время, нервозность участников сделки и лишняя работа для сотрудников службы Росрегистрации.
Татьяна Родионова
Квартира. Дача. Офис