Что владельцев обяжут сделать со своими домами?
Государство может обязать собственников ремонтировать, восстанавливать или же сносить находящиеся в аварийном состоянии объекты недвижимости, которые были получены при приватизации государственного или муниципального имущества.В противном случае недвижимость у владельца будет попросту изъята. Соответствующий законопроект на днях внесли на рассмотрение Госдумы. «Собственник» поинтересовался у экспертов, к чему может привести новый механизм и не ущемляет ли он права владельца.
В соответствии с законопроектом, эти обязательства будут налагаться при приватизации конкретных объектов государственного или муниципального имущества, выставляемых на продажу.
Все возложенные обременения будут зафиксированы в специальном документе – охранном обязательстве. Как пояснили в пресс-службе парламента, новые правила будут распространяться преимущественно на памятники архитектуры и ветхие здания, находящиеся в плачевном состоянии. Однако списка этих объектов еще нет, и кто будет его составлять – пока непонятно. Так что сейчас сложно сказать, приватизаторов какой именно недвижимости коснется новое правило.
Напомним, в конце прошлого года президент подписал закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий», который отменил действующий с 2002 года мораторий на передачу памятников культуры в частные руки. Приватизация особняков, усадеб и других зданий возобновится 1 января 2008 года. До 1 июля 2007 года необходимо успеть подготовить полный перечень разрешенных к продаже объектов.
В первую очередь планируется выставить на торги объекты, изначально создававшиеся как частная собственность: домовые церкви, усадьбы и часовни. На данный момент таких зданий в России насчитывается 9 тысяч. Не попадут в список кремли и храмовые комплексы, которые формируют облики городов, объекты, находящиеся под защитой ЮНЕСКО и относящиеся к всемирному историко-культурному наследию. В частности — исторические центры Петербурга и Ярославля, Новодевичий монастырь в Москве и Ферапонтов монастырь в Вологодской области.
Рассматриваемая инициатива — результат недавно проведенной в ряде крупных городов инвентаризации объектов недвижимого имущества. Как рассказал соавтор законопроекта, заместитель председателя Комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный, ревизия выявила сотни аварийных, ветхих, частично разрушенных объектов недвижимости, а также законсервированных объектов незавершенного строительства. «Их состояние не только создает опасность для жизни граждан. Безответственность владельцев ставит под угрозу сохранность значимых для будущих поколений объектов», – сказал он. По словам Богомольного, именно после этого «открытия» парламентариями были внесены поправки, направленные на то, чтобы обязать приватизатора имущества, принадлежащего властям, приводить объекты недвижимости в надлежащее состояние.
«Разработанный законопроект вполне логичен, – считает Алексей Остробородов, директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании. – Понятно, что государство хочет снять с себя обязательства по сохранению в надлежащем виде объектов недвижимости, которые уже находятся в плачевном состоянии, и переложить их на плечи владельцев. Конечно, собственники не обрадуются такому нововведению, но иначе аварийные здания к жизни уже не вернуть, поскольку само государство не в силах их реанимировать на бюджетные средства».
Но если с ремонтом и восстановлением здания более-менее все понятно, то относительно сноса возникает резонный вопрос: зачем продавать строение и обязывать его снести? Как пояснили в пресс-службе комитета Госдумы по собственности, эта мера пойдет в ход в том случае, если владелец не смог восстановить объект и ДЕЗ выявил реальный риск обрушения здания.
Санкции за несоблюдение требований депутаты предложили жесткие. Документ предусматривает право государства после соответствующего решения суда вернуть в свои владения объект и выставить его на публичные торги. При изъятии прежнему владельцу будет возмещаться остаточная балансовая стоимость объекта. Если она превышает рыночную, то объект выкупается по первоначальной цене.
Любопытно, что чиновники Минэкономразвития выступили против предложенных поправок, заявив, что они нарушают права собственника. Некоторые эксперты же считают, что новый законопроект способен сотворить маленькую «революцию» в сфере приватизации. «Довольно трудно прогнозировать, как именно будет реализовываться данный законопроект и какие он будет иметь последствия для рынка. Тем не менее можно сказать, что фактически будет узаконен новый способ приватизации тех зданий или помещений, которым необходимы реконструкция или ремонт», – комментируют специалисты службы правовой аналитики и консалтинга ЗАО «Пересвет-Инвест».
«Что касается изъятия, возмещение в данном случае может рассчитываться и как остаточная балансовая стоимость, и как инвестиционная стоимость конкретного объекта недвижимости. Как правило, балансовая стоимость всегда ниже рыночной. Ее может определить БТИ, а также муниципальное учреждение, которое осуществляет эксплуатацию данного здания (ДЕЗ), при осуществлении приватизации конкретного объекта недвижимости», – поясняют эксперты компании.
Как считает Алексей Остробородов, если смотреть на ситуацию объективно, при возвращении объекта в собственность государства все же следует исходить из его начальной цены, к которой должны быть приплюсованы все понесенные владельцем затраты на содержание здания. Балансовую же стоимость при желании можно определить как минимальную и очень далекую от инвестиционной, причем оспорить ее будет крайне сложно.
«Правила приватизации объектов недвижимости менялись неоднократно. Стоит напомнить, что федеральный закон имеет преимущество над всеми распоряжениями местных властей, и потому новые изменения окажут влияние на весь российский рынок недвижимости. Разумеется, предлагаемые изменения усложнят жизнь частным лицам и мелким инвесторам, планирующим приватизировать тот или иной объект недвижимости. А вот возможности крупных игроков рынка, напротив, могут расшириться», – резюмируют специалисты «Пересвет-Инвест».
Мария Нагибина
Собственник