6 ошибок при покупке дома для сдачи в аренду
Покупая коттедж с целью его дальнейшей сдачи в аренду, нужно понимать, что критерии при покупке дома как бизнеса и дома для личного проживания разные.Что же нужно знать, совершая инвестиционную покупку, чтобы впоследствии не было мучительно больно за бесцельно выброшенные деньги?
Первая ошибка, которую может совершить будущий арендодатель, – покупка жилья «под себя» (мне хотелось бы дом в деревне) или по случаю (сосед предлагает свою дачу за полцены). Если уж входить в этот бизнес – как, впрочем, и в любой другой – то входить подготовленным. «Очевидно, рано или поздно рынок аренды загородной недвижимости повторит своего городского собрата. Совсем недавно было наиболее выгодно покупать очень дорогую квартиру и дорого ее сдавать, сегодня же мы наблюдаем тенденцию насыщения рынка элитных квартир, – комментирует ситуацию на рынке руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Вавилон» Ирина Бобко. – Сейчас предложений для аренды качественного загородного жилья немного».
Конечно, очень многое зависит от направления, на котором располагается дом – потенциальный источник вашего дохода. Одинаковые дома на разных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя. В настоящий момент вне конкуренции по популярности по-прежнему остается Рублевка. За ней идут Новорижское шоссе, Можайское шоссе, Калужское шоссе, Симферопольское шоссе.
Вторая ошибка – неправильно выбранный целевой потребитель. Будущий арендодатель должен четко представлять, кому (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без…) и на какой срок (на летний сезон или круглогодично) он будет сдавать дом. Например, если коттедж предназначается для постоянного проживания, то расстояние от него до МКАД не должно превышать 30 км (и это еще при условии не слишком перегруженной трассы).
Третья ошибка – неправильно выбранное окружение. Наиболее ликвиден в плане сдачи в аренду дом в коттеджном поселке: арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры – на все то, что делает проживание и отдых комфортным и безопасным. Естественно, чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата. Безусловно, дешевле купить землю в деревне у какой-нибудь бабушки и построить там домик. Но для арендного бизнеса такой вариант не годится абсолютно. «Мне приходилось наблюдать, как совершенно очаровательные хозяева обзаводились очень презентабельным домом с большим участком, бассейном, ландшафтным дизайном и прочими благами, – рассказывает Ирина Бобко. – Но они не могли сдать свой дом даже по относительно небольшой цене лишь потому, что окружала его деревенька с ветхими домишками и полупьяными жителями». Не слишком подходят для арендного бизнеса и стародачные места. Да, в них есть романтика, да, они расположены в прекрасном месте, но они не могут обеспечить жильцам ни комфорта, ни безопасности.
Четвертая ошибка – неправильный выбор дома. Нередко приходится наблюдать картину, когда дом спроектирован горе-архитектором в лице хозяина или хозяйки, единственный в доме санузел находится на первом этаже, и из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью. Так каким же должен быть дом, пригодный для сдачи внаем? Два, максимум три уровня, небольшое количество просторных комнат. Спален в доме должно быть не меньше трех, особенно если дом предполагается сдавать семье с детьми. «Особое внимание нужно уделить лестницам, их удобству и безопасности, – добавляет Бобко. – Здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и пр., что может быть очень небезопасно для детей».
Существенно поднять арендную плату может наличие бани, сауны или, еще лучше, бассейна. Увеличивает ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток. Причем плодово-ягодные кустарники и тем более огородное хозяйство не в почете – арендаторы его не оценят. Как завершающий штрих – наличие 1-2 машино-мест. Кстати, не менее важны и те 100-500 м, которые должен будет преодолеть будущий жилец от трассы до дома. «Недавно в нашей практике был такой случай. Потенциальный арендатор даже не стал подъезжать к дому, как только увидел, что от трассы до будущего места проживания на его дорогой машине придется регулярно проезжать 100 м по глиняной земле», – рассказывает Ирина Бобко.
Пятая ошибка – неправильно оформленные документы на дом и землю. Это одна из самых больших проблем, возникающих при сдаче загородного дома в аренду. При покупке нужно тщательно проверять документы как на сам дом, так и на землю. Идеальный вариант – и то, и другое правильно оформлено и находится в собственности у одного лица. Но довольно часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам, например, со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть – в долгосрочной аренде, что опять-таки повышает риски. «Нюансы могут быть разными, мне приходилось встречать случаи, когда пытались частным образом сдать в аренду дом, который в принципе не имеют права сдавать, – говорит Бобко, – так как он сам юридически получен в аренду в ведомственном поселке».
Шестая ошибка – не учтены затраты на содержание здания. Важно понять, что дом недостаточно просто купить, его еще придется содержать, а ежемесячные затраты могут доходить до $500-1000. Выбирая дом, тщательно проверьте наличие всех коммуникаций, их состояние, технические показатели здания – наличие и обслуживание септика, энергозависимость, чтобы не получилась так, что львиная доля арендной платы будет уходить только на содержание дома.
Маргарита Моисеева
Собственник