Небоскребы, небоскребы, а я маленький такой…
Индивидуальные жилые объекты — типичный формат загородной недвижимости, для столицы же все таки характерна многоэтажная застройка. Однако бывают и исключения.О многоквартирных зданиях, появляющихся сейчас в Подмосковье (речь идет о домах не в городах, а именно на лоне природы), мы уже писали. Есть и противоположный пример — коттеджи и таунхаусы, расположенные в черте Москвы.
От Кремля до самых до окраин
Подобная «загородная» недвижимость имеется в разных частях нашего города. Наиболее близкий к центру и поэтому самый дорогой и престижный проект, несомненно, «Палаты Муравьевых» — комплекс из 17 таунхаусов, расположенный в 1 м Зачатьевском переулке на Остоженке. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», это по настоящему элитное жилье: минимальная стоимость объектов, площадь которых составляет от 265 до 420 кв. м, сегодня 5–6 млн долл.
Нельзя не упомянуть и «Поселок художников» на Соколе. Данный проект, правда, никак не назовешь недавним — он начинался в 20 е годы прошлого века. Зато сегодня микрорайон один из самых известных, он давно стал городской достопримечательностью.
Если анализировать то, что возводят сейчас (или создано в последние годы), нельзя не заметить тяготение застройщиков к западной части Москвы. Поселки «Чайка» и «Покровские холмы» в Покровском-Глебове, жилой комплекс «Захарково» на улице Свободы, на берегу Химкинского водохранилища, «Остров фантазий» и «Сосновка» в Крылатском, «Золотые ключи — 2» на улице Минской — список можно продолжить…
Такой территориальный выбор не удивителен. Как отмечает Дина Амоян, генеральный директор компании «Гелиос-Недвижимость», данная половина Москвы традиционно считается более экологически чистой, престижной и дорогой. Немногочисленные исключения, например возведение нескольких коттеджей недалеко от станции метро «Алтуфьево», возле Лианозовского лесопарка, только подтверждают правило. Коттеджи и таунхаусы — это все таки загородный формат жилья, покупатели выбирают его для того, чтобы быть ближе к природе, и соображения экологии играют ключевую роль.
И наконец, коттеджи в Москве, конечно, возводят в районах, расположенных за МКАД. Широко известны проекты в Куркине и Митине, а из новых можно вспомнить «Северную слободу» (СВАО, Челобитьевское шоссе, 1). В Южном Бутове скоро будет готов весьма интересный коттеджный комплекс «Маленькая Москва». Его расположение в живописном месте рядом с прудами и рекой Чечера, в 5 км от МКАД, гарантирует отсутствие шума и экологического загрязнения. Генеральными инвесторами выступают банк «Московский Капитал» и инвестиционно строительная компания «Капитал-Недвижимость».
Ростом не вышли?
Зачем девелоперы вообще берутся за такие проекты? Ведь известно, что главная цель коммерческого застройщика — получить максимум площадей на продажу. В этом смысле многоэтажные башни гораздо выгоднее: жилья получается в десятки раз больше. Даже если квадратные метры в коттеджах и таунхаусах продавать на 30–50 % дороже — малоэтажное строительство, казалось бы, не будет рентабельно… Но не все так просто.
Практически в каждом районе столицы существуют ограничения по высоте застройки. В Центральном административном округе это обусловлено необходимостью сохранить архитектурный облик, в окрестностях парков — с природоохранными резонами. Так что нередко компания и хотела бы взяться за нечто более масштабное, но ей запрещают. «Для Москвы это, похоже, аксиома: если девелопер не возводит высокий дом, значит, не может», — довольно жестко резюмирует С. Абелян.
Есть и другие соображения. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002», здание мало построить — нужно еще подключить его к различным инженерным сетям. Небольшим по размеру объектам требуются и меньшие мощности энергоснабжения, водопровода, канализации, следовательно, проще получить соответствующие разрешения.
Малоэтажное строительство — это еще и более быстрое оборачивание средств. Скорость юридических согласований и самих работ в данном случае существенно выше, чем при возведении высоток. Для небольших компаний, не имеющих собственных средств и поэтому вынужденных обращаться в банки за кредитами, данный момент может оказаться решающим. И последнее: существенную часть коттеджных поселков создавали для последующей сдачи в аренду. У целевой аудитории (первоначально это были иностранцы, а с 2000 года к ним добавились россияне) индивидуальное жилье на территории столицы всегда пользовалось спросом.
Pro и contra
Являются ли коттеджи и таунхаусы в мегаполисе интересным предложением? Наиболее критично высказалась С. Абелян, считающая, что в Москве многие радости от владения собственным земельным участком сводятся на нет. Экологические проблемы, близость к многоэтажкам, заводам и промзонам (от них все равно никуда не деться), достаточно сомнительные права собственности, по ее мнению, делают эти объекты не слишком привлекательными.
Впрочем, остальные опрошенные нами эксперты не были настроены столь негативно. Так, по словам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании «Терра-недвижимость», близость к городской застройке коттеджи, конечно, не красит. Однако в Москве в принципе невозможно найти места с нетронутой природой, и покупатели с пониманием относятся к неприятному соседству.
Все поселки, находящиеся за чертой Москвы, добавляет О. Побединская, так или иначе сталкиваются с проблемами, касающимися инфраструктуры. Либо она не вообще не развита, либо жители в той или иной форме должны содержать ее объекты, даже если сами ими не пользуются. На Рублевке другое «но»: благ цивилизации, в том числе бытовых и развлекательных, уже в изобилии, но они крайне дороги, не все жители могут позволить себе ими пользоваться.
Очень важен и вопрос транспортной доступности. Подмосковные шоссе сегодня практически постоянно забиты. В этом свете очень привлекательно выглядят поселки (пусть и экологически небезупречные), живя в которых можно за десять минут добираться до метро и пользоваться столичными магазинами, школами и поликлиниками.
Вот, к примеру, перечень того, что уже в следующем году появится в окрестностях комплекса «Маленькая Москва»: школа, гимназия и детские сады; спортивно-оздоровительный и медицинский центры; многофункциональный торгово деловой центр с подземной автостоянкой; комплекс бытового обслуживания; собственный пляж, спортивные и детские площадки. К тому же в десяти минутах ходьбы строят станцию метро…
Что же будет завтра?
Бесспорно, возведение индивидуальных коттеджей и таунхаусов никогда не будет в Москве массовым. И дело тут не столько в «архитектурной чужеродности» и прочих подобных материях (хотя, конечно, наличествуют и они), сколько в соображении простом и понятном — высочайшей стоимости московской земли. Объект даже самого «экономкласса» (с точки зрения качества, потребительских характеристик) обойдется покупателю очень дорого.
Собственный дом в городе — это по определению эксклюзивное предложение, которое обязательно вызовет повышенный спрос со стороны состоятельных клиентов. Люди, приобретающие подобные объекты, обычно хорошо понимают, что именно они покупают и за сколько. Личный особняк в городе — это высший шик, возможность выделиться и показать всем свой общественный статус. Так что спрос (пусть и ограниченный, но весьма платежеспособный) коттеджам и таунхаусам гарантирован.
Абгафоров Владимир
Недвижимость и цены