Кому сдалась Москва

Не секрет, что цены на столичную недвижимость достигли заоблачных высот во многом потому, что многие богатые россияне вкладывают средства в нее, а не в финансовые инструменты.Кто именно делает кассу риэлтерам и девелоперам, скупая московские квартиры, выясняла корреспондент «Денег» Евгения Дмитриева.
Регионы наступают
Основной причиной шокирующего ежегодного роста московских цен (40-50% на протяжении уже трех лет) аналитики считают превышение спроса над предложением. «В 2006 году мы пережили рост, которого не было еще в истории рынка недвижимости Москвы»,— говорит директор аналитического консалтингового центра компании «Миэль-Недвижимость» Владислав Луцков.
Одной из главных причин резкого подъема платежеспособного спроса на квартиры стало развитие ипотечного кредитования. При этом ипотеку используют не только для решения жилищных проблем, но и для инвестирования. Ведь стоимость квартиры каждый месяц увеличивается на 2-4%, а кредит банки выдают под 10% годовых. К тому же многие клиенты ипотеки сдают квартиры в аренду и расплачиваются по кредиту полученными от нее деньгами. Таким образом рост стоимости квартиры становится чистым доходом.
По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, количество заявлений на регистрацию ипотеки, поступивших в управление в 2006 году, превысило показатель 2005 года в 1,75 раза. За 11 месяцев 2006 года московские регистраторы произвели 47,3 тыс. регистрационных действий в сфере ипотеки и зарегистрировали более 14,3 тыс. договоров. В 2005 году было зарегистрировано всего 6,7 тыс. таких договоров. Количество договоров участия в долевом строительстве, поступающих на госрегистрацию, увеличилось по сравнению с тем же периодом 2005 года более чем в 12 раз (1772 заявления в 2006 году против 145 в 2005-м).
Между тем рост цен на московскую недвижимость привел к тому, что даже для приобретения квартиры по ипотеке нужен очень серьезный доход. Так, двухкомнатная квартира в новом доме сейчас стоит около $400 тыс. Если взять кредит в банке — например, $380 тыс. на 20 лет, то ежемесячные выплаты по нему составят около $4200. И такой кредит выдадут, если доход семьи после налогообложения составляет не менее $7500 в месяц.
При этом, как заявил в начале сентября прошлого года первый заместитель мэра Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, итоги первого полугодия 2006 года говорят о том, что 70% квартир в строящихся коммерческих домах столицы покупали жители других регионов России. По данным аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости» за 2006 год, покупателей из регионов несколько меньше — 50% в сегменте первичного жилья. И если по рынку новостроек такой расклад можно считать условно постоянным, то в сегменте вторичной недвижимости отмечается тенденция постепенного сокращения доли москвичей среди покупателей (за год на 5%) и, соответственно, роста доли покупателей из области и других регионов России.
И дело, конечно, не в том, что в регионах живут более богатые люди, нежели в Москве. Просто наиболее богатые жители регионов используют московскую недвижимость как объект инвестирования. Привлекательность вложения средств в московскую недвижимость относительно финансового рынка стала очевидной для региональной элиты. Показать доходность 40-50% годовых там могут только высокорисковые инструменты. Неудивительно, что и сами москвичи нередко используют покупку квартир как надежное и доходное размещение средств.
Конечно, есть и те, кто приезжает из других городов в Москву в поисках лучших перспектив и на заработанные деньги покупают квартиры, чтобы в них жить. Директор отделения корпорации «БЕСТ-Недвижимость» на Рождественке Ольга Варакутина считает, что большинство покупателей столичной недвижимости — люди из других городов РФ, несколько лет снимающие квартиру в Москве. «Это профессионалы, которые имеют стабильный заработок и в определенный момент принимают решение о приобретении квартиры с привлечением ипотечных средств. Среди недавних покупателей такого рода нам запомнились работник IT-сферы из Воронежа и художница из Уфы, работающая в тату-салоне и специализирующаяся на пирсинге»,— говорит Ольга Ватутина. Есть среди покупателей и москвичи, которые, покупая квартиру, улучшают свои жилищные условия или, переезжая в худшее жилье, улучшают финансовое положение. Так или иначе, выяснить, какую часть покупателей составляют «жильцы», а какую — инвесторы, практически невозможно.
Идентификация
Однако можно понять, представители каких регионов наиболее активны на рынке московской недвижимости. Директор департамента вторичной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Алексей Шленов сообщил: «Высокую активность продолжают проявлять труженики из нефте- и газодобывающих районов. При этом их бюджет заметно вырос, как правило, это не менее $500 тыс.». Руководитель департамента рекламы и связей с общественностью компании Blackwood Елена Розанова отмечает: «Значительная доля покупок приходится на регионалов, которые приобретают московскую недвижимость, во-первых, чтобы было где остановиться во время визитов в столицу, в том числе командировок, а во-вторых, вкладываясь таким образом в инвестиционно привлекательный инструмент. Очевидно, что среди них много людей из Тюменской области, в том числе Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого АО — из мест, богатых нефтью.»
«В жилом комплексе ‘Янтарный город’ среди региональных покупателей преобладают жители Ханты-Мансийского автономного округа, их доля — 13%. Всего жители Тюменской области составляют около 20% покупателей. Приобретали квартиры также жители Красноярского и Алтайского края, Республик Татарстан и Башкортостан, Ярославской, Смоленской, Кемеровской, Тульской и других областей»,— рассказывает Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам девелоперской компании «Сити-XXI век».
По данным компании «Русский дом недвижимости», из реализованных ею в новостройках 80 квартир, жители Москвы приобрели 47, Подмосковья — 16, центральных регионов — 13, Сибири и Урала — 4. В домах второй очереди жилого квартала «Лазурный Блюз» среди покупателей из регионов были жители Санкт-Петербурга, Сургута, Астрахани, Брянска, Кемерово, Орла, Твери, Хабаровска, Черкесска, Сочи.
По словам Дмитрия Дементьева, работа с региональными покупателями ничем не отличается от работы с москвичами, за исключением того, что сделки с первыми зачастую проводить проще: «При условии обращения к известному и проверенному застройщику и после получения всей необходимой информации об объекте региональные покупатели быстрее принимают решение». Кроме того, как отмечает Дементьев, «покупатели, приезжающие из других регионов России или стран СНГ, нередко предпочитают приобрести жилье экономкласса в новостройках ближайшего Подмосковья, пренебрегая столичными хрущевками. Часть региональных покупателей, интересующихся сегментом экономкласса, предпочитает покупать панельное жилье, несмотря на то, что потребительские характеристики монолитных домов лучше. Типовые дома строятся быстрее, и для некоторых клиентов это обстоятельство перевешивает недостатки такого жилья».
Стоит упомянуть, что инвесторы на рынке недвижимости в начале года традиционно активны, это связано, в частности, с тем, что крупные компании, подведя итоги деятельности за прошедший год, выдают бонусы топ-менеджерам и прочим сотрудникам. И конечно, активизацию спроса со стороны этого слоя потребителей обеспечивают не только москвичи, но и жители Урала и Сибири, занятые в нефтегазовой отрасли. Нынешний год вряд ли станет исключением. В данном случае спрос будет направлен в основном на жилье бизнес-класса, что, как полагают эксперты, приведет к росту цен в этом сегменте на 2-4% в месяц.
Как правило, рынки недвижимости в регионах пока недостаточно развиты для того, чтобы быть инвестиционно привлекательными. И вообще, найти там достойный вариант вложения заработанных денег зачастую очень сложно. «Поэтому капиталы из регионов идут в Москву. Что же касается инвесторов — если они реализуют квартиры, то вновь окажутся перед выбором: куда вкладывать средства, заработанные на купле-продаже жилья. В связи с этим массового выхода инвестиционных квартир на рынок ожидать не стоит, поскольку серьезной альтернативы недвижимости как способа сохранения средств от инфляции практически нет»,— считает коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Андрей Блажко.
Необходимо также упомянуть, что жители российской глубинки и СНГ — не единственные соратники москвичей в деле разогрева столичного рынка. О его небывалой прибыльности знают и в дальнем зарубежье. Например, миллиардер Шон Куинн — один из богатейших людей Ирландии, тоже решил вложиться в московскую недвижимость. Его компания Sean Quinn Group в сентябре 2006 года приобрела в собственность недостроенный бизнес-центр на улице Ивана Франко. По словам Алексея Шленова, квартиру в Москве недавно купил даже гражданин Китая.
При этом, конечно, не все иностранные покупатели квартир — инвесторы. Так, крупные международные компании обеспечивают жильем экспатов, высококвалифицированных сотрудников своих московских офисов. Однако, по данным Елены Розановой, доля иностранцев в общем количестве покупателей столичной недвижимости — всего около 6%. «Эти данные получены из опроса покупателей, обращающихся в компанию Blackwood, с бюджетом выше среднего»,— уточняет Елена Розанова.
Экспертное мнение
Что будет, если инвесторы уйдут с московского рынка недвижимости?
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра компании «Миэль-Недвижимость»:
— Не представляется возможным, что в ближайшем будущем инвесторы уйдут с московского рынка недвижимости. Москва остается не только главным мегаполисом России, но и одним из крупных мировых центров. Город все равно будет привлекателен, в том числе и для региональных инвесторов. Сейчас наблюдается стабилизация цен и стагнация спроса. Сегодняшнюю ситуацию можно сравнить с 2004 годом, когда стоимость квадратного метра практически целый год оставались стабильной. Но тогда были одни условия, сейчас — другие. Значительный виток цен привел к формированию некоего отложенного спроса, который может вернуться на рынок примерно через полгода.
Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:
— Инвестиционные покупки не являются критичными для столичного рынка жилья. Практика продаж нашей компании показывает, что большинство клиентов приобретает квартиры для улучшения жилищных условий. И уход инвестиционных денег с рынка новостроек серьезно не изменит ситуацию со спросом. Не стоит ожидать серьезного снижения цен, поскольку для этого отсутствуют объективные причины. Рынок ожидает стабильное и поступательное развитие при сохранении существующих цен на нефть.
Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group:
— Процент так называемых инвестиционных квартир не так велик. Любая крупная девелоперская компания внимательно следит за тем, чтобы количество продаж «инвестиционных» квартир не превышало 15% общего объема. Эта цифра не является критичной, и уход с рынка частных инвесторов не способен обвалить цены. При этом стоит учитывать два важных фактора. Первое — московская недвижимость является самым надежным способом сохранения и легализации средств, накопленных россиянами за 15 лет существования капитализма в нашей стране. Второе — если частные инвесторы уйдут, их место быстро займут люди, покупающие квартиру для проживания, так как спрос на московскую недвижимость до сих пор значительно превышает предложение. Если вспомнить кризис 1998 года, то цены на рынке недвижимости упали только в два раза, тогда как в других отраслях — в четыре. При этом продажи квартир возобновились уже через три месяца, а, скажем, импортные продукты питания не продавались в магазинах еще полгода. Однако важно отметить, что длительной стагнации цен в ближайшем будущем не предвидится. Рынок недвижимости будет расти в соответствии с темпами роста российской экономики, а рост цен будет как минимум покрывать инфляцию.
Нина Кузнецова, генеральный директор «МИАН-агентство недвижимости»:
— Отток покупателей с московского рынка недвижимости представляется маловероятным. Инвестиционный спрос — это только часть спроса, а покупателей, которые покупают квартиры для собственного проживания все-таки гораздо больше. Сейчас все участники рынка ждут, как сложится дальнейшая ситуация на рынке недвижимости, но как только тенденция сформируется, спрос будет активным. Безусловно, некоторое снижение именно инвестиционного спроса наблюдается уже с конца прошлого года, но вряд ли это серьезно повлияет на основные тенденции рынка.
Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Текущий анализ московского рынка недвижимости позволяет говорить о более тщательной сегментации. Это вполне логично для рынка, который начал стабилизироваться, пережив очередной виток развития. При текущем объеме предложения клиент может спокойнее выбирать жилье, отвечающее его предпочтениям и финансовым возможностям. Спрос никуда не денется — качественное монолитное и кирпичное жилье бизнес- и элитного класса будет стабильно дорожать, хотя и не так стремительно, как в прошлом году. При этом в секторе типового панельного жилья рост может быть существенно меньше, хотя говорить о значительной коррекции даже в сегменте «плохой панели» пока не приходится.
Евгения Дмитриева
Деньги