Легко ли быть VIP-заемщиком?

Реклама доступной ипотеки создала ложное впечатление, будто состоятельным людям кредиты под залог недвижимости не нужны. На самом деле, заявленные условия ипотечных кредитов привлекательны для людей с любым уровнем доходов.Только получить такие кредиты состоятельным персонам пока труднее. Дело в том, что технология оценки банками элитных заемщиков отличается от технологии оценки массового клиента. На что же смотрят банки? И вообще — зачем нужна «элитная» ипотека?
Нечего кредитовать
Факт остается фактом: большинство ипотечных сделок совершаются на рынке жилья экономкласса. Тому есть несколько причин.
Главная – при заключении сделки нужно показывать всю сумму. Поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке она должна быть в собственности не менее трех лет (иначе владельцу придется заплатить налог). Но развитое строительство жилья элитного и дорогого бизнес-класса началось всего несколько лет назад. Свидетельства же о собственности оформляются в течение года-полутора после сдачи дома. Получается, что на вторичном рынке очень мало объектов высококлассного современного жилья, которое бы было в собственности более трех лет.
Что касается первичного рынка, то тут проблемы другие. Многие застройщики заключают договор на 60–70% стоимости квартиры, а остальное проводят как страховку, агентские сборы и т.п. В результате банк просто не может кредитовать такую сделку.
И, наконец, самый сложный момент – когда свидетельства о собственности еще нет. При покупке на этом этапе использование ипотечного кредита вообще невозможно: дом сдан, значит, это не может быть кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, но свидетельства о собственности нет, а значит, нельзя оформить и залог.
Такой разный андеррайтинг
Итак, имеющуюся элитную квартиру можно закладывать в банке – и это тоже называется ипотекой. В этом случае вопрос подтверждения доходов оказывается актуальным. Может показаться странным, но рядовому гражданину (даже с серой зарплатой) гораздо легче подтвердить свой доход, нежели топ-менеджеру или аффилированному лицу крупной компании и уж тем более владельцу собственного бизнеса. Если в отношении первых банки выработали и «обкатали» технологии андеррайтига (оценки, проверки) заемщика, то в отношении последних мнения банков существенно разнятся.
Павел Комолов, андеррайтер «Независимого бюро ипотечного кредитования», убедился, что отношение банков к таким заемщикам может оказаться диаметрально противоположным. К примеру, андеррайтеры ВТБ24 свято верят, что наличие собственного бизнеса – это дополнительный риск, и приводят в качестве аргумента то соображение, что бизнесмен в случае необходимости бросит все свои деньги в бизнес и не будет не то что по кредиту платить, но и семью не накормит.
Банк «Союз», напротив, считает наличие собственного бизнеса большим плюсом, указывающим на способность заемщика к выживанию и самообеспечению. Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка, ссылается на мировую практику. Она однозначно свидетельствует, что уровень дефолтов по кредитам предпринимателей существенно выше, чем по кредитам наемных сотрудников. И это понятно, т.к. в деятельности и доходах предпринимателя заложены немалые риски. Поэтому при получении ипотечных кредитов владельцы бизнеса должны быть готовы к тому, что процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса для них будут несколько выше, чем для наемных сотрудников. Однако в Москве можно найти банки, которые, напротив, предлагают специальные «корпоративные» условия ипотеки.
Аналогичные разногласия существуют и в оценке топ-менеджеров. Например, в МБРР полагают, что зарплата в $30 тыс. – вовсе не основание для кредита на пару миллионов: в случае потери работы, считают андеррайтеры, вероятность устроиться на такую же высокооплачиваемую должность невысока. А в банке «Союз», наоборот, замечают, что в стране сейчас дефицит топ-менеджеров, поэтому если те и меняют работу, то только для того, чтобы устроиться на еще более высокооплачиваемую. В «Городском» же указывают на то, что существенная часть доходов топ-менеджера обычно представляет собой бонус. И банк вправе ее дисконтировать, т.к. нет никаких гарантий, что клиент сможет получать такой бонус в дальнейшем.
Как правильно выбрать банк?
Самый очевидный способ – обратиться в то кредитное учреждение, которое обслуживает вашу фирму. Это серьезно упростит процедуру. Но, к сожалению, далеко не все банки выдают ипотечные кредиты. А значит, придется искать «на стороне».
Есть банки, где ипотека поставлена на поток – это, например, DeltaCredit, Raiffeisen Bank, BSGV, ВТБ24 и т.д. Их плюсы – в отработанной технологии андеррайтинга и малых сроках рассмотрения заявки. Но политика таких учреждений не предусматривает «возню» с проблемными заемщиками. Кроме того, у этих банков есть верхняя планка, ограничивающая сумму кредита (на данный момент – $500 тыс.). Поэтому обращение в эти банки целесообразно, когда есть необходимость в небольшом кредите, подтверждение доходов для получения которого не представляет сложностей.
Другая группа – это банки, выдающие достаточно большие объемы ипотечных кредитов, но готовые потратить время на андеррайтинг VIP-клиента (к таким банкам относятся «Союз», «Фора-банк»).
Третья группа банков изначально ориентирована на клиентов, берущих большие кредиты, например, «Российский капитал», «Ренессанс». Именно в такого рода банки и имеет смысл обращаться «сложным» клиентам, а к ним относится большинство владельцев собственного бизнеса. Им тяжело подтвердить свои доходы (так как они постоянно уходят от налогов) и даже расходы, потому что все имущество регистрируется на ближайших родственников, дабы, опять же, не привлекать к своей персоне внимания заинтересованных структур. Поэтому разговоры в банке с такими клиентами часто сводятся к чему-то вроде: «Какие еще справки? Я же VIP-клиент, у меня коттедж в Барвихе! Он записан на моего сына, но сами посудите, как 19-летний мальчик мог такой дом купить? А еще у меня Porshe Cayenne есть – правда, оформлен не на меня, у меня доверенность генеральная». Поэтому если речь идет о бизнесменах, банки предпочитают оценивать не их доходы, а доходность их бизнеса.
Проверки на местах
Как правило, банк начинает с того, что проверяет документы на офис (производственное помещение, склады). Если недвижимость у бизнесмена в собственности или на нее заключен долгосрочный договор аренды – это плюс для клиента. Если договор на 11 месяцев, но уже не первый раз продлевается – тоже хорошо.
Далее андеррайтеры смотрят, как долго работают сотрудники в компании, какова среди них доля высококвалифицированных специалистов, уровень которых подтвержден соответствующими дипломами, лицензиями и т.п. Например, сколько человек, имеющих лицензию на работу с ценными бумагами, трудятся в консалтинговой компании. И сколько обычно таких специалистов в компаниях аналогичного профиля? Если это медицинский центр, то есть ли в нем кандидаты и доктора наук и т.п. Для компаний, ориентированных на клиентский бизнес, проверяется, насколько удобно и хорошо с ними работать клиентам. Есть ли вывески и указатели на улице, легко ли дозвониться в офис, насколько вежливы и профессиональны его сотрудники. Для фирм, связанных с постоянными переговорами (рекламное агентство, дизайнерское бюро), оценивается наличие и оформление переговорной. Если речь идет о ресторане, то сотрудники банка обратят внимание на интерьер, цены в меню и заполняемость зала. В салоне красоты заглянут в книгу записей – насколько плотно расписано рабочее время мастеров. При посещении офиса потенциального заемщика сотрудники кредитного отдела всегда обратят внимание на оргтехнику, а вот общее состояние помещений (за исключением приемных и переговорных) для них неважно. «Если сотрудники сидят в подвале без окон и с протекшими потолками, то это говорит только о скупости владельцев. А вот если в офисе не работает ксерокс – это свидетельство неполадок во всем бизнес-процессе», – делится своими соображениями андеррайтер одного из банков.
Верхняя планка кредита ограничивается двумя факторами – платежеспособностью клиента и наличием ресурсов у банка. Мало того, что эти деньги надо выдать, необходимо еще и процентов 20–30 (в зависимости от категории риска) зарезервировать, как того требует ЦБ РФ. В практике «Независимого бюро ипотечного кредитования» клиент был прокредитован на сумму в $1,5 млн, в ближайшем будущем намечается выдавать $1,8 млн. Что касается практики банков, пока самую высокую цифру озвучивает банк «Союз» – $5 млн. Из банков, отменивших верхнюю планку при выдаче кредитов, можно назвать ММБ.
Инеза Макалатия
Мир и Дом