Как узаконить то, что имеешь
Родившийся в недрах Министерства экономического развития и торговли РФ, одобренный 19 января 2006 года правительством РФ, проект федерального закона с длинным, но, тем не менее, ласкающим слух почти любого россиянина названием: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета, регистрации прав граждан на земельные участки, предоставленные в целях ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества и садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также расположенные на этих участках объекты недвижимости)», поступил в Госдуму 27 января.О том, что изменится в случае его принятия, как этим «даром» правильно распорядиться, и чем руководствоваться пока, в ожидании лучших времен, рассказал заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы по аграрным вопросам Николай Калинин.
– Николай Иванович, сначала хочется подробнее поговорить о «головной боли» последних недель ушедшего года – окончании 1 января 2006-го срока приватизации земель, находящихся в бессрочном пользовании. Выходит, если бы 27 декабря президент не подписал внесенные в закон поправки (они опубликованы в «Российской газете» 29.12.05. №192– ФЗ), миллионы садоводов могли остаться вне закона?
– Термин «вне закона» придуман журналистами. Существуют три документа, по которым можно было бы привлечь нарушителей-землевладельцев к ответственности. Откроем самый страшный – Уголовный кодекс РФ. Там есть шесть статей о привлечении к уголовной ответственности за нарушение земельного законодательства. В них нигде не упоминается такое нарушение, как «непереоформление прав на землю». То есть Уголовный кодекс ничем не угрожает.
– Уже легче!
– Теперь открываем Административный кодекс КоАП РФ, где отмечены 28 видов нарушений земельного законодательства, за которые можно оштрафовать. Лучше всего в нашем случае подошла бы формулировка статьи 7.1, где говорится о том, что самовольным занятием земельного участка является использование его без правоудостоверяющего документа. Если у вас на руках синенькое или розовое свидетельство либо гоcакт, значит, правоудостоверяющий документ у вас есть. Оштрафовать вас тоже никто не может.
В третьем документе – Земельном кодексе – основания для принудительного прекращения прав на землю прописаны в статьях с 44 по 47. Прочитав их, вы также не найдете основания для принудительного прекращения прав на землю по решению суда в связи с непереоформлением на нее.
– Значит, экспроприировать никто ничего не будет… В таком случае, что бы грозило всем, кто не смог переоформить права на землю?
– Для простых граждан, то есть не юридических лиц, владеющих участком на правах бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, никакой «обязаловки» не было и не будет. Они могут приватизировать землю бесплатно (выкупать землю у государства не нужно!), заплатив только за оформление документов, а могут и ничего не делать. Проблемы могли бы возникнуть, например, у садовых товариществ, у которых земли общего пользования закреплены как за юридическими лицами. После часа икс, который был назначен на 1 января 2006 года, у них бы больше не было возможности приватизировать земли общего пользования по льготной цене. С этого момента, чтобы стать собственниками, им пришлось бы платить сполна – исходя из рыночной стоимости.
– Разница ощутимая?
– Считайте сами. По льготной цене нужно уплатить от трехкратной до 30-кратной ставки земельного налога (по Московской области – 10-кратную ставку, а по Москве – 30-кратную). По рыночной же – в 8 – 12 раз дороже. Но так как не все сразу разобрались в том, что к чему, было принято решение отодвинуть срок льготного периода еще на два года. Так что слово «срочно» можете пока забыть. К тому же, если будет утвержден проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета, регистрации прав граждан на земельные участки, предоставленные в целях ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества и садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также расположенные на этих участках объекты недвижимости)», то садоводческим объединениям за земли общего пользования не нужно будет платить вообще. Парламентарии пришли к выводу, и Минэкономразвития с ними согласилось, что нельзя брать деньги с людей, которые создали на болотах сады, окультурили землю, проложили дороги. Но это в будущем нельзя будет брать, а сейчас, если есть необходимость, можно выкупить земли общего пользования у государства по действующему законодательству.
– Если я правильно поняла, отдельно взятый землевладелец-частник может не слезать с печи?
– И да, и нет. У кого есть свидетельство о праве собственности на землю, тот действительно может ничего не предпринимать: участок у него приватизирован. Об этом свидетельствует статья 6 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ней говорится, что ранее возникшие права подтверждаются и признаются государством. Но пункт 2 этой статьи предупреждает: если вы с этим участком или любым объектом недвижимости, незарегистрированном в учреждении юстиции (это относится к документам и свидетельствам, выданным до 1998 года), захотите совершить сделку – сдать в аренду, продать или подарить, – сделать это можно будет только после перерегистрации права и получения документов в регистрационной палате.
То есть если вы хотите владеть собственностью и ничего с ней не делать, – пожалуйста. Единственное, у кого могут возникнуть проблемы, так это у наследников. При вступлении в наследство им все равно придется пройти эту процедуру.
Всем, у кого земля находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, сегодня предоставили возможность бесплатно приватизировать этот участок, а вот у их наследников такого права (бесплатной приватизации) не будет. У наследника же пожизненного наследуемого владения эта возможность сохраняется (Гражданским кодексом, глава «Наследственное право», оно приравнено к имуществу, находящемуся в собственности), поэтому все права и обязанности умершего переходят к наследникам, в том числе и право на бесплатную приватизацию земельного участка. Так что если здоровье хорошее, и вы собираетесь прожить много лет, можно и не торопиться. Если же боитесь оставить близких без собственности, лучше все-таки это сделать при первой возможности.
– Народ жалуется, что бесплатность относительная: все равно приходится за свой счет по коммерческим ценам вызывать землеустроителей.
– Этот вопрос уже решен. 8 августа прошлого года вступил в действие подписанный президентом закон о поправках в 17 статью закона «О землеустройстве». Теперь для постановки на кадастровый учет земельного участка не обязательно приглашать геодезистов (именно на дороговизну этой процедуры и были нарекания), а достаточно заказать у землеустроительной организации описание участка по имеющемуся картографическому материалу. Чтобы не возникало проблем, в законе даже указаны эти материалы: генплан садового товарищества, если это населенный пункт или личное подсобное хозяйство, проект детальной планировки населенного пункта и т. д. То есть не нужно выезжать в поле. Берется генплан, по масштабу циркулем определяется длина границ вашего участка. Конечно, точность будет ниже, нежели при работах на натуре, но если гражданину не нужны координаты его участка, а достаточно бумаги с указанием границ, то он может делать кадастровый план по таким материалам.
– Не могли бы вы рассказать об основных положениях проекта долгожданного закона?
– Он состоит из семи статей, каждая из которых посвящена внесению поправок в тот или иной закон. Претерпевают изменения сразу семь законов. Подробно говорить о каждой поправке вряд ли стоит, но есть принципиальные моменты. Например, во второй статье проекта закона, кроме того, что внесены изменения в три статьи закона «О садоводческих, огороднических и дачных некомерческих объединениях граждан», статья 28 «О приватизации садовых, огородных и дачных участков» вообще излагается в новом варианте и посвящена упрощенному порядку приватизации.
Поправки в закон «О государственном земельном кадастре» затрагивают порядок составления плана, чертежа границ. Предположим, в 1972 году вы получили 6 соток, о чем было выдано соответствующее разрешение органов власти в то же время. А вы, желая приватизировать участок и вызвав землемеров, вдруг обнаруживаете, что размер владений не 600 квадратных метров, а 612. На сегодняшний момент приватизировать все эти 612 метров не получится. Вам нужно будет получить разрешение и выкупить у местной власти этот «довесок». Проект же предусматривает возможность ставить на кадастровый учет участок по фактической площади, если разница между документально подтвержденной площадью и фактической не превышает минимального размера земельного участка, установленного законом субъекта. В Московской области – это 4 сотки.
Существенные поправки планируется внести в закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Если у вас есть на руках документ, от того же 72 года, где после слов «предоставить Иванову Ивану Ивановичу земельный участок» поставлена точка и не указано, на каком праве он предоставлен – в постоянное пользование или в аренду, то в этом случае будет автоматически считаться, что земля предоставлена владельцу на праве собственности.
Не менее злободневный вопрос решает поправка в закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Миллионы домов и садовых домиков были возведены гражданами без разрешения на строительство. И узаконить постройку тоже торопились немногие: кто-то не хотел тратить полгода на марафон по всевозможным инстанциям, кто-то не хотел платить налоги… Теперь появится возможность, не опасаясь штрафов, до 1 января 2007 года (именно до этой даты предусмотрена административная амнистия) смело вызывать БТИ и зарегистрировать собственность.
Данный законопроект Государственная Дума обязана на 30 дней направить в субъекты РФ для получения от них заключений по концепции поправок.
– По вашим ощущениям, каков может быть процент несогласных?
– Думаю, процентов пять. Намучились уже вдоволь, всем понятно, что нужно упрощать.
– Выходит, человеку выгоднее подождать, пока будет принят этот закон?
– Вы можете сегодня зарегистрировать по действующей схеме: она длинная, дорогая, но многих это не пугает, а в неотложных случаях это вообще единственный вариант, т. к. принятие закона и вступление его в силу может занять 3 – 4 месяца.